2012 QCCQ 17829, 2012 QCCQ 17829

Biron c. Ahmed JM 1820 2012 QCCQ 17829 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-22-004382-115 DATE : 23 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS MARCHAND ______________________________________________________________________ THIERRY BIRON -et- KELLY SHIPWAY Demandeurs c. AEJAZ AHMED -et- MEENA SARINE Défendeurs / Demandeurs en garantie c. FRANÇOIS LALONDE -et- LAURIE WARD Défendeurs en garantie / Demandeurs en arrière-garantie c. VINCENT J.

ROSE Défendeur en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs, conjointement et solidairement, la somme de $26,312.23 plus le coût des expertises. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation et appellent en garantie leurs auteurs, soit François Lalonde et Laurie Ward. [ 3 ] Ces derniers contestent aussi la réclamation et appellent, en arrière-garantie, Vincent J.

Rose, lequel réfute également la réclamation des demandeurs ainsi que l'appel en garantie. En plus, il soulève qu'il n'existe aucun lien de droit entre les demandeurs en arrière-garantie et lui-même. Les faits [ 4 ] À l'automne 2009, les demandeurs mandatent un agent d'immeuble afin que celui-ci leur déniche une propriété dans la région des Cantons de l'Est, pouvant servir de résidence secondaire. [ 5 ] Le 18 novembre , ils achètent des défendeurs Ahmed et Sarine un immeuble situé au [...], Bolton Ouest. [ 6 ] Préalablement à l'achat, ils visitent l'immeuble à deux reprises, en compagnie de leur agent.

Ils examinent la bâtisse et circulent sur le terrain. Ils ne constatent rien d'anormal concernant les installations septiques. Ils procèdent donc à l'acquisition de la propriété et versent aux défendeurs, la somme de $325,000.00.

[ 7 ] Il est à noter que les demandeurs n'ont jamais rencontré les défendeurs. Il n'y a jamais eu de discussion entre eux. Le jour de la signature du contrat, les défendeurs étaient représentés par une tierce personne. [ 8 ] Au début de janvier 2010, le demandeur marche sur le terrain et remarque, à l'endroit où se trouve le champ d'épuration, une présence d'eau et sent une odeur désagréable. Il requiert les services de l'entrepreneur Roch Vallières, lequel se rend sur les lieux.

Ce dernier soupçonne un problème avec le champ d'épuration. [ 9 ] Dès le 7 janvier 2010, par l'entremise de Me Paul Biron, les demandeurs dénoncent aux défendeurs Ahmed et Sarine, l'existence d'un problème avec les installations sanitaires et notamment que le champ d'épuration s'évacue hors sol. [ 10 ] À ladite mise en demeure, est attachée une note provenant de Roch Vallières sur laquelle il est inscrit: «Sur demande de M. T. Biron et en sa présence, nous constatons visuellement que le champ d'épuration s'évacue hors sol.

Des corrections ou remplacement s'imposent, travaux exécutables après la fonte des neiges.» [ 11 ] Le 16 janvier 2010, le défendeur Ahmed répond à la mise en demeure en adressant la lettre suivante aux demandeurs: Me Paul Biron 150 rue Marchand Suite 202 Drummondville, Québec J2C 4N1 January 16, 2010 WITHOUT PREJUDICE Objet : Maison de Bolton Ouest Dear Mr. Biron, I acknowledge receipt of your letter dated January 7, 2010 concerning the functioning of the sanitary system on the property.

We fully stand by our claim of the proper functioning of the sanitary system and the respecting of the environmental protection laws. We had owned the property for approximately three and one half year prior to its purchase by your son and his conjoint. During the period of our ownership of this property the sanitary system had functioned properly and there had never been any problems with it. I must add that during this period we had used the property on perhaps no more than thirty days in total.

We had always taken care to use the sanitary system as prescribed, i.e., never disposing of paper or other solids, other than human waste, into to the system which can cause blockages resulting in leakage as you have described. As well, we had taken care to ensure that the entire surface area surrounding the champ de evacuation is not tampered with to cause damage to the underlying system. I would request that you provide us with the photographs that were taken when this problem occurred.

Additionally, we would request that we be advised when the expertise is to be conducted to ensure that we are able to ascertain the reason why this problem has occurred first hand. Thanking you in advance for your cooperation. Yours truly Aejaz Ahmed

[ 12 ] En mai 2010, à la requête des demandeurs, Pierre S. Turcotte, ingénieur, se rend sur les lieux. Il constate alors l'état détrempé du terrain en aval du système de traitement des eaux usées ainsi que la présence de résurgences, près de l'élément épurateur. Il relève la couleur et l'odeur caractéristique des eaux usées, confirmant le mauvais fonctionnement du champ d'épuration. [ 13 ] Le 21 juin 2010, Me Biron expédie une autre lettre aux défendeurs.

Entre les mois de juin et de septembre, il y a échange de correspondance entre le procureur des demandeurs et celui des défendeurs. [ 14 ] En octobre 2010, les demandeurs mandatent l'ingénieur Turcotte, afin que celui-ci détermine les causes du mauvais fonctionnement du champ d'épuration et identifie la solution appropriée pour remédier à la situation. [ 15 ] Le 12 octobre, des travaux d'excavation du sol au-dessus du champ d'épuration sont effectués. Pierre S.

Turcotte découvre que la couche de pierres concassées servant à filtrer les eaux usées est recouverte de 240 centimètres de sol en amont du talus et uniquement de 30 centimètres de sol en aval. Cette découverte lui permet de comprendre les raisons du mauvais fonctionnement du champ d'épuration, puisque la réglementation stipule que la pierre concassée doit être recouverte d'une couche de 60 centimètres de sol perméable à l'air, pour aider à l'épuration par évapotranspiration.

En conclusion, il affirme que le système de traitement n'a jamais été correctement fonctionnel et que les lacunes qu'il a détectées dans sa performance ne relèvent pas de l'usure du temps, mais d'une mauvaise conception ou installation du champ d'épuration. [ 16 ] Il affirme que l'élément épurateur est saturé et ne peut plus absorber par infiltration dans le sol les eaux usées qui lui sont acheminées de la fosse septique. [ 17 ] Il attribue la cause au fait que l'élément épurateur a été implanté dans un terrain non-approprié à l'infiltration des eaux dans le sol. Il affirme que celui-ci est peu perméable.

Il conclut qu'il n'est plus possible de mettre en place un champ d'épuration conventionnel sans bio-réacteur, à cause de la faible perméabilité du sol et de la hauteur de la nappe phréatique. [ 18 ] Pour remédier à la situation, il a préparé des plans et devis et requis l'implantation d'un système Bionest. Il affirme qu'un champ d'épuration a une vie supérieure à vingt ans, pouvant se rendre même jusqu'à cinquante ans et plus.

Témoignage de Réginald Gauthier, agent inscripteur de l'immeuble [ 19 ] Réginald Gauthier mentionne qu'il n'y a jamais eu de discussion avec les demandeurs ou leur agent concernant les installations septiques. Il a obtenu de la municipalité une lettre de conformité. Celle-ci est datée du 22 octobre 2009 et une copie fut remise à l'agent d'immeuble des demandeurs. Témoignage de Aejaz Ahmed [ 20 ] En 2006, il fait l'acquisition de la maison. Il confie le contrat d'entretien de l'immeuble à une tierce personne.

Cette dernière ne lui a jamais dénoncé quelque problème que ce soit sur le terrain. [ 21 ] Il ajoute qu'il n'a jamais constaté un problème avec l'évacuation des eaux usées de la maison ni senti quelque odeur désagréable provenant du terrain. [ 22 ] Toutefois, sur une période de trois ans, il a profité de la propriété une trentaine de jours seulement. Il n'a donc pas utilisé le système d'évacuation des eaux usées sur une longue période, de sorte que le champ d'épuration n'a pas été fortement sollicité par la famille du défendeur.

Témoignage de Marc Raby [ 23 ] Marc Raby est technologue et directeur du secteur Assainissement des eaux pour la firme d'experts-conseils Avizo. [ 24 ] À la demande des défendeurs Aejaz Ahmed et Meena Sarine, il se rend, le 20 septembre 2010, sur les lieux de la propriété et effectue une visite visuelle. Il circule sur le terrain et ne voit rien d'anormal, aucune résurgence ni odeur. [ 25 ] Le 13 octobre 2010, à la demande de Pierre S. Turcotte, il se présente de nouveau sur la propriété. Une tranchée a été réalisée à l'entrée du champ d'épuration.

Il constate une non-conformité aux normes et règlements mais qui lui apparaît non-significative. L'épaisseur de terre au-dessus de la pierre concassée ne respecte pas la hauteur requise, prescrite par les règlements. Il ajoute que cette non-conformité n'a pas d'incidence, puisque 5% du volume d'eaux usées est aspirée par l'évaporation, alors que 95% percolent dans la terre. Cet élément, fortement décrié par l'ingénieur Pierre S.

Turcotte ne peut être un contributeur d'un défaut de fonctionnement du champ d'épuration. [ 26 ] Il ouvre les tuyaux en aval ainsi qu'en amont et constate qu'ils sont en voie de colmatage. Il réalise alors que la durée de vie du champ d'épuration est, à toute fin pratique atteinte, nécessitant d'être refait dans un avenir rapproché. Il affirme que la durée de vie normale d'un champ d'épuration est d'environ vingt ans. Témoignage de François Lalonde, défendeur en garantie et demandeur en arrière-garantie [ 27 ] Il a acheté l'immeuble en septembre 1996 et l'a revendu en août 2006.

Durant son occupation, il n'a rien remarqué d'anormal. Toutefois, à toutes les semaines, soit chaque jeudi, il jetait une pochette de bactéries dans les toilettes. [ 28 ] Il n'a jamais eu de problème de refoulement ni d'odeur. Le système d'évacuation des eaux usées a toujours bien fonctionné. [ 29 ] Durant son occupation, la maisonnée était composée de deux adultes et deux enfants.

Témoignage de Vincent J. Rose, défendeur en arrière-garantie [ 30 ] Il mentionne que la maison a été construite en 1990, à

titre de résidence secondaire, dans un but de revente. Une compagnie d'investissement regroupant quelques investisseurs gouvernait le projet. [ 31 ] Comme une vente rapide n'a pu être réalisée, les investisseurs l'ont utilisée pendant environ six ans. Ils ont occupé la maison entre 100 et 150 jours par année maximum, pendant six ans, principalement durant les fins de semaine. [ 32 ] La maison a été construite par un entrepreneur et Bruno Di Lenardo a agi comme ingénieur. Témoignage de Bruno Di Lenardo [ 33 ] Bruno Di Lenardo est ingénieur civil.

Il connaît quelque peu les fosses septiques et installations sanitaires. [ 34 ] Il participe à la confection des plans pour la construction de la maison faisant l'objet du litige. Il prépare aussi les plans pour les installations septiques. [ 35 ] En 1990, les tests de percolation permettaient l'implantation d'un champ d'épuration conventionnel. Il ajoute que l'épaisseur de deux pieds de remblai au-dessus des installations est un minimum et qu'on peut y ajouter un nombre de pieds supplémentaires. Il prétend que le remblai est pour éviter que la vermine s'installe dans les installations septiques.

Il affirme que de telles installations ont une durée de vie entre quinze et vingt-cinq ans. [ 36 ] Il n'était pas présent sur les lieux lors de l'exécution des travaux d'installations septiques. Contre-preuve [ 37 ] En contre-preuve, Pierre S. Turcotte mentionne que la pente doit être au maximum de 10 degrés et non de 20 degrés, tel que l'a mentionné l'expert Raby. Il l'a calculé et celle-ci est de 31.6 degrés, ce qui est trois fois supérieure à la moyenne permise.

La raison pour laquelle il faut mettre deux pieds de terre par-dessus les installations, c'est pour permettre au système de s'oxygéner et d'évaporer partiellement les eaux usées. L'oxygénation est très importante pour le bon fonctionnement d'un champ d'épuration. Or, une épaisseur de plus de deux mètres ne permet pas cette oxygénation. Il s'agit de normes que tout installateur doit respecter. De plus, il ajoute qu'il est normal d'avoir un peu de colmatage à l'intérieur des tuyaux, ce qui permet aux bactéries de faire le travail nécessaire pour permettre une meilleure évacuation.

Témoignage de Roch Vallières [ 38 ] Il a procédé à l'installation de la fosse septique et du champ d'épuration. [ 39 ] Il reconnaît les factures déposées au dossier de la cour. Prétention des demandeurs [ 40 ] Les demandeurs plaident que le système septique a été mal conçu et mal construit, en ne respectant pas les normes et la réglementation en vigueur. [ 41 ] Moins de deux mois après la prise de possession de la résidence, de la résurgence a été aperçue à la sortie du champ d'épuration.

Celle-ci a été aussi constatée par Roch Vallières, en janvier 2010. [ 42 ] Les demandeurs ont acheté une propriété dont les installations septiques étaient non-fonctionnelles. Il s'agit donc d'un vice caché. [ 43 ] Ils réfutent les prétentions de Bruno Di Lenardo et contestent le rapport de l'expert Raby, soutenant que celui-ci est rempli d'imperfections et d'erreurs. Prétention des défendeurs Ahmed et Sarine [ 44 ] Ils soutiennent qu'il ne s'agit pas de vice caché, puisque les installations septiques avaient, à toutes fins pratiques, atteint leur durée de vie normale et utile. [ 45 ] La maison a vingt ans d'âge.

Les demandeurs savaient ou devaient savoir, que les installations septiques pouvaient être saturées ou l'être dans un avenir rapproché. Ils ont agi de façon imprudente, alors qu'ils auraient dû prendre des informations sur le fonctionnement et la durée de vie d'un champ d'épuration. [ 46 ] Les défendeurs n'ont fait aucune fausse représentation, n'ayant jamais eu de contact avec les demandeurs. [ 47 ] Subsidiairement, ils plaident que s'il y a responsabilité et condamnation contre eux, les défendeurs Lalonde et Ward devraient supporter la totalité des dommages.

Prétention des défendeurs en garantie et demandeurs en arrière-garantie Lalonde et Ward [ 48 ] Ils soumettent que l'expert Turcotte a rendu un témoignage désincarné, puisque selon lui, le système n'était aucunement fonctionnel dès son implantation et ne pouvait rendre les services pour lesquels il avait été érigé. Toutefois, le système a résisté au temps et à l'usage, compte tenu du fait que les défendeurs Lalonde et Ward ont habité la maison pendant dix ans, en présence de deux enfants, sans aucun problème et que le défendeur Rose l'a aussi habité occasionnellement pendant six ans sans aucun problème.

De plus, les défendeurs Ahmed et Sarine n'ont pas eu de problème, malgré qu'ils ne s'y sont rendus qu'à quelques occasions.

[ 49 ] Subsidiairement, ils plaident que s'il y a responsabilité et condamnation contre eux, le défendeur en arière-garantie Rose devrait supporter la condamnation. Prétention du défendeur en arrière-garantie Vincent J. Rose [ 50 ] Ce dernier fait siens, les propos tenus par les défendeurs ainsi que les défendeurs en garantie. [ 51 ] Le défendeur en arrière-garantie Vincent J. Rose plaide qu'il n'existe aucun lien de droit entre lui et les demandeurs en arrière- garantie Lalonde et Ward.

Il allègue qu'il n'était pas le propriétaire de l'immeuble. [ 52 ] Celui-ci appartenait à la compagnie Les Investissements Beck. Toutefois, cette dernière fut radiée en 1993, pour non-production des rapports annuels. Cette radiation a eu lieu trois ans avant la vente. [ 53 ] Le défendeur en arrière-garantie, Vincent J. Rose a signé le contrat de vente entre la compagnie et les acheteurs François Lalonde et Laurie Ward.

N'étant pas le propriétaire de l'immeuble, il ne peut être tenu à la garantie de qualité. [ 54 ] Or, les demandeurs en arrière-garantie Lalonde et Ward plaident que le défendeur en arrière-garantie, Vincent J. Rose, doit être tenu personnellement responsable et ce, en vertu des articles 317 et 318 du Code civil du Québec et de l'interprétation jurisprudentielle en pareil cas. [ 55 ] En réplique, le défendeur en arrière-garantie Vincent J. Rose soulève que la preuve ne démontre aucunement de la mauvaise foi de sa part ni un abus de droit. Analyse et décision [ 56 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec stipule: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 57 ] La preuve prépondérante démontre que quelques jours après avoir pris possession de l'immeuble, les demandeurs ont constaté que le champ d'épuration était déficient.

S'agit-il d'un vice caché? [ 58 ] Pour être couvert par la garantie légale, le vice doit être nuisible à l'usage de la chose vendue, avoir une certaine gravité, être caché, être inconnu de l'acheteur et être antérieur à la vente. [1] [ 59 ] Pour satisfaire à la condition d'antériorité, il n'est pas nécessaire que le vice se soit pleinement manifesté avant la vente.

Il suffit qu'il ait existé au moment de celle-ci, dans un état latent. [2] [ 60 ] Le caractère d'un vice s'évalue objectivement en examinant l'inspection du bien faite par l'acheteur lors de l'achat, à la lumière de ce qu'un acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, aurait constaté. [ 61 ] Dans la présente affaire, l'immeuble a été construit en l'an 1990 et avait plus de dix-neuf ans d'âge, au moment de la transaction survenue en novembre 2009.

Selon le témoignage de Marc Raby et de Bruno Di Lenardo, un champ d'épuration a une durée de vie autour de vingt ans, alors que l'expert Turcotte déclare qu'un champ d'épuration conçu conformément aux règles de l'art et à la réglementation peut avoir une durée de vie atteignant cinquante ans.

Le Tribunal conclut que les témoignages des experts Raby et Di Lenardo sont plus réalistes. [ 62 ] En définitive, lorsque les demandeurs ont acheté l'immeuble, la durée de vie des installations septiques auraient atteint, ou auraient été sur le point d'atteindre leur durée de vie normale, si elles avaient été utilisées de façon courante et régulière. [ 63 ] Or, la preuve démontre que durant les six premières années, l'immeuble a été occupé entre cent et cent cinquante jours par année.

Le Tribunal fait une moyenne de 125 jours par année, pour un total de 750 jours, soit l'équivalent de deux années. [ 64 ] En plus, l'immeuble a été habité entre 1996 et 2006, pendant dix ans, de façon normale, par les défendeurs Lalonde et Ward. [ 65 ] Par la suite, l'immeuble a été utilisé pendant environ trente jours par les défendeurs Ahmed et Sarine. [ 66 ] Le Tribunal conclut que les installations septiques ont servi pendant douze ans, à quelques jours près. Il est donc anormal, qu'après douze ans d'utilisation, les installations septiques aient atteint leur durée de vie utile.

Il est fort à parier que si une utilisation avait été faite de façon normale et courante par les défendeurs Ahmed et Sarine, ceux-ci auraient subi des inconvénients, dès la première ou deuxième année de possession de l'immeuble. [ 67 ] Ceci vient corroborer le témoignage de l'expert Turcotte, lequel relève une mauvaise conception du système septique, et particulièrement de son champ d'épuration. Le Tribunal n'a aucune hésitation à conclure qu'il s'agit d'un vice caché, au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec . [ 68 ] Il ne s'agit pas d'un vice relié au vieillissement ou à l'usure normale des installations septiques puisque, de l'aveu des experts, une telle installation devrait avoir une durée de vie oscillant autour de vingt ans.

[ 69 ] La Cour souscrit aux propos de l'honorable Pierre E. Audet, J.C.Q., dans l'affaire Tremblay et Santos c. Lebeau [3] , lorsqu'il écrit ce qui suit: Il est manifeste qu'une résidence doit être munie d'une fosse septique et d'un champ d'épuration fonctionnels! Au cas contraire, c'est un vice grave suffisamment grave pour qu'on puisse questionner la vente. C'est une défectuosité qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine ou encore qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas achetée ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu (art. 1726 C.c.).

Le montant de la réclamation [ 70 ] Le total des factures déposées au dossier de la cour s'élève à $26,246.45, excluant les frais d'expertise. [ 71 ] On doit tenir compte de la plus value donnée à l'immeuble. Ainsi, l'enseignement des tribunaux en la matière étaye que la restitution d'une

partie de prix, en cas de vice caché, n'est pas nécessairement équivalente au coût des réparations, mais doit plutôt représenter la portion du prix de vente que l'acheteur n'aurait pas accepté de verser, s'il avait connu le vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente. [4] [ 72 ] Le Tribunal, à la lueur de la jurisprudence et de la preuve reçue, évalue que le système septique avait atteint 60% de sa durée de vie normale.

La durée de vie d'un champ d'épuration conventionnel, selon les experts et la jurisprudence reconnue dans ce domaine est d'entre quinze et vingt-cinq ans, donc une moyenne de vingt ans. Certes, certaines installations peuvent excéder cette période, mais le Tribunal doit se baser sur une moyenne. Le demandeur aura donc droit à 40% du montant ci-dessus mentionné, soit $10,498.58. [ 73 ] À ce montant, le Tribunal accordera les frais de l'expert Pierre S. Turcotte, pour la somme de $3,600.00.

Les appels en garantie [ 74 ] La preuve démontre que les défendeurs Ahmed et Sarine n'ont posé aucun geste pouvant aggraver ou détériorer le système septique. De plus, ils n'ont occupé l'immeuble que quelques jours sur une période de trois ans. [ 75 ] L'appel en garantie sera donc accueilli, puisque la preuve démontre qu'il s'agit principalement d'une mauvaise conception des installations septiques qui remonte lors de la construction de la maison. L'appel en arrière-garantie – Ahmed et Sarine c.

Lalonde et Ward [ 76 ] Les défendeurs en arrière-garantie Lalonde et Ward n'ont posé aucun geste pouvant aggraver le système septique. [ 77 ] Comme la preuve démontre qu'il s'agit principalement d'une mauvaise conception des installations qui remonte au moment de la construction, l'appel en arrière-garantie sera accueilli. L'appel en arrière-garantie – Lalonde et Ward c. Vincent J. Rose [ 78 ] Les demandeurs en arrière-garantie ont acquis l'immeuble le 30 septembre 1996. Le vendeur est Les Investissements Beck Inc.. [ 79 ] Le défendeur en arrière-garantie Vincent J.

Rose a signé pour Les Investissements Beck Inc.. [ 80 ] La compagnie Les Investissements Beck Inc. fut radiée en 1993, alors que le contrat de vente a été signé en 1996. [ 81 ] Les articles 317 et 318 du Code civil du Québec stipulent: 317 . La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public. 318 .

Le tribunal peut, pour statuer sur l'action d'un tiers de bonne foi, décider qu'une personne ou un groupement qui n'a pas le statut de personne morale est tenu au même

titre qu'une personne morale s'il a agi comme tel à l'égard de ce tiers. [ 82 ] L'

article 1457 du Code civil du Québec énonce: 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 83 ] Dans 2960-4063 Québec Inc. c. 9034-4706 Québec Inc. et Yvon Poirier [5] , l'honorable Raoul P. Barbe, J.C.Q., écrit ce qui suit: Mais la question qui se pose ici est la suivante. Qu'arrive-t-il si une personne signe un contrat au nom d'une compagnie en qualité de représentant de celle-ci, mais que cette compagnie n'existe pas ?

Évidemment, à partir du moment où une compagnie cesse d'exister, personne ne peut en principe agir pour elle, car il n'y a plus de mandant pour donner un tel mandat. En l'absence de mandat, la personne qui signe assume une responsabilité personnelle envers le tiers contractant sur une base extra-contractuelle (art 1457 C.C.Q.) puisque l'intimé Yvon Poirier connaissait ou aurait dû connaître la disparition de la compagnie. Dans un arrêt de l'Ontario, Falvo Steel Co. Ltd. c. Roccario (L.W. full text, 709-003 (Ont. S.C.) le président d'une compagnie fut tenu

personnellement responsable d'un contrat signé au nom de cette compagnie après sa dissolution. Il faut donc conclure que l'intimé YvonPoirier est solidairement responsable. [84] La Cour d'appel, dans Investissements Ponari Mondial c. Mordehay[6], mentionne ce qui suit: [1] L'intimé faisait affaire sous le nom d'Astro Construction inc. Le problème est que cette société était inexistante. De fait,elle n'a jamais existé. [2] La personne qui signe un contrat se lie personnellement. Si elle déclare signer pour une autre, encore faut-il qu'elle ait lepouvoir de le faire, sinon on revient à la première règle, elle est liée personnellement. [3]

L'article 320 du Code civil du Québec constitue une application de ce principe : Art.320. Celui qui agit pour une personne morale avant qu'elle ne soit constituée est tenu des obligations ainsi contractées, à moins quele contrat ne stipule autrement et ne mentionne la possibilité que la personne morale ne soit pas constituée ou n'assume pas lesobligations ainsi souscrites. [4] On le retrouve également affirmé dans l'arrêt Bélanger c.

Lacaille ( (QC CA), J.E. 99-954) où la jugeMailhot de notre Cour écrivait pour la majorité : « En agissant au nom d'une compagnie inexistante, Bélanger a engagé sa responsabilité personnelle » [85] Dans Bélanger & Robillard c. Lacaille[7], la Cour d'appel mentionne: [13] Le premier juge a conclu à la responsabilité solidaire des appelants dans cette «affaire familiale». Au moment de la signature despièces, la compagnie à numéro avait été dissoute, pour défaut d'avoir présenté les rapports annuels requis par la loi.

En agissant au nomd'une compagnie inexistante, Bélanger a engagé sa responsabilité personnelle. … [86] Le défendeur en arrière-garantie Vincent J. Rose, en signant le contrat de vente en faveur des demandeurs en arrière-garantie,engageait sa responsabilité personnelle.

Il savait ou devait savoir, que la compagnie Les Investissements Beck Inc. était dissoute pourdéfaut de production des déclarations annuelles. [87] La jurisprudence reconnaît la responsabilité personnelle de la personne qui intervient dans un contrat et qui induit en erreur leco-contractant. [88] Le Tribunal conclut à la responsabilité du défendeur en arrière-garantie et le condamnera à payer le capital, les intérêts et lesfrais, puisque la preuve démontre qu'au moment de la construction de la maison, il existait un défaut de conception ou d'installation dusystème septique. PAR CES MOTIFS, LA COUR: ACCUEILLE EN

PARTIE la requête introductive d'instance; CONDAMNE les défendeurs AEJAZ AHMED et MEENA SARINE SOLIDAIREMENT, à payer aux demandeurs la somme de$10,498,58 avec intérêts au taux légal en plus de l'indemnité additionnelle à compter de l'assignation; CONDAMNE les défendeurs AEJAZ AHMED et MEENA SARINE SOLIDAIREMENT, à payer la somme de $3,600.00 avecintérêts au taux légal à compter de la date du jugement; CONDAMNE les défendeurs AEJAZ AHMED et MEENA SARINE aux dépens; ACCUEILLE L'APPEL EN GARANTIE CONTRE LES DÉFENDEURS EN GARANTIE FRANÇOIS LALONDE et LAURIEWARD; CONDAMNE les défendeurs en garantie FRANÇOIS LALONDE et LAURIE WARD à indemniser les défendeurs - demandeurs engarantie AEJAZ AHMED et MEENA SARINE du montant en capital, intérêts, indemnités additionnels et frais ci-dessus mentionnés; CONDAMNE les défendeurs en garantie FRANÇOIS LALONDE et LAURIE WARD à payer aux demandeurs en garantie AEJAZAHMED et MEENA SARINE les dépens; ACCUEILLE L'APPEL EN GARANTIE DES DEMANDEURS EN ARRIÈRE-GARANTIE FRANÇOIS LALONDE etLAURIE WARD CONTRE LE DÉFENDEUR EN ARRIÈRE-GARANTIE VINCENT J.

ROSE; CONDAMNE LE DÉFENDEUR EN ARRIÈRE-GARANTIE VINCENT J. ROSE à rembourser aux demandeurs en arrière-garantieFRANÇOIS LALONDE ET LAURIE WARD toute condamnation qu'ils auront à payer en capital, intérêts, indemnité additionnelle etfrais; CONDAMNE LE DÉFENDEUR EN ARRIÈRE-GARANTIE VINCENT J. ROSE à payer les dépens des demandeurs en arrière-garantie. __________________________________ François Marchand, J.C.Q.

Me Paul Biron Procureur des demandeurs Me Paul Déry-Goldberg SPIEGEL SOHMER INC., Avocats Procureurs des défendeurs / Demandeurs en garantie Me Jean-François Carpentier KUGLER KANDESTIN, Avocats Procureurs des défendeurs en garantie / Demandeurs en arrière-garantie Me Jean-Emmanuel Beaubrun Guy Nephtali, Avocat Procureurs du défendeur en arrière-garantie Date d’audience : 23 février 2012 et 24 avril 2012