2017 QCCA 417, 2017 QCCA 417

4135555 Canada inc. c. Lerner 2017 QCCA 417 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUEBEC GREFFE DE MONTRÉAL No: 500-09-025085-150 (550-17-006631-129) DATE: Le 16 mars 2017 CORAM: LES HONORABLE S YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. 4135555 CANADA INC. RANDALL MARUSYK APPELANTS – Défendeurs c.

ALEXANDER LERNER INTIMÉ – Demandeur ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Martin Bédard), rendu le 21 janvier 2015, reconnaissant l’existence d’une servitude de passage sur le fonds de l’appelant Marusyk en faveur du fonds de l’intimé Lerner. [ 2 ] Ils soutiennent que le juge a erronément identifié le vendeur à un acte de vente et que cette erreur a vicié le raisonnement qui l’a conduit à reconnaître l’existence de la servitude. [ 3 ] Ils ont raison et l’erreur commise étant manifeste et déterminante, l’intervention de la Cour est requise.

Cette conclusion seule ne permet toutefois pas de disposer du pourvoi puisque la question de savoir si la servitude a été consentie valablement demeure une fois cette erreur corrigée. Il faut donc revoir les titres et la preuve offerte pour tenter d’y répondre. I. LES FAITS À L’ORIGINE DU LITIGE [ 4 ] L’appelant Marusyk est propriétaire, directement ou par l’entremise de sa société, l’appelante 4135555 Canada Inc., de certains lots se trouvant en bordure ou à proximité du Lac Létourneau.

Ces lots sont des parties d’un lot qui portait à l’origine le numéro 19B. [ 5 ] Alfred Loyer, cultivateur (Alfred), était le propriétaire du lot 19B. Il en vend certaines parties avant 1949, mais en conserve le résidu jusqu'en 1950. Cette même année il vend ce résidu à Ferdinand Loyer (Ferdinand), sauf certaines parties déjà vendues et certaines autres qu'il s'est engagé à vendre à un dénommé Victor Brassard ainsi qu’à une Dame Henri Gervais.

Ce qu’il vend à Ferdinand est ainsi désigné dans l’acte notarié: "toute cette propriété connue et désignée comme le lot 19B [...] moins les parties déjà vendues et enregistrées, et aussi moins les parties vendues à Monsieur Victor Brassard et Dame Henri Gervais par Bail Conditionnel avec promesse de vente. L'acquéreur déclare connaître les parties déjà vendues et s'en déclare satisfait". [ 6 ] En 1965, Alfred vend à Henri Gervais et à son épouse (le « couple Gervais ») la

partie du lot 19B qu'il avait promise à Dame Henri Gervais (« le terrain Gervais ») et dont les acheteurs ont possession, en fait, depuis 1948. Décrivant dans l’acte de vente le terrain vendu par ses tenants et aboutissants, il déclare qu’il est tenu à l'est par un chemin projeté qu'il se réserve.

Voici comment l’acte de vente décrit le terrain vendu au couple Gervais : "un terrain vague [...] contenant cent pieds de largeur sur le Lac Létourneau, sur cent-cinquante pieds de profondeur, mesure anglaise, plus ou moins; et tenant ledit terrain au nord au Lac Létourneau, à l'ouest et au sud à la propriété du vendeur, et à l'est à un chemin projeté que le vendeur se réserve entre la propriété de l'acquéreur et d'un certain Oscar Loyer". [ 7 ] Ce chemin projeté est une bande de terrain conduisant au Lac.

C’est celui qui est utilisé par l’intimé Lerner et ses auteurs pour se rendre au Lac et il constitue l’assiette de la servitude revendiquée. Il se situe initialement entre le terrain Gervais et le terrain Sewell, appartenant tous deux à M. Marusyk, mais il sera amalgamé au terrain Gervais lors de la réforme cadastrale.

[ 8 ] En 1968, Ferdinand vend à Noël Carpentier une

partie du lot qu'il a acquis d’Alfred (le terrain Carpentier).

Ce terrain ne bordant pas le lac Létourneau, il consent au même moment, en faveur du terrain Carpentier, une servitude de passage sur la bande de terre située entre le terrain Gervais et le terrain Sewell (ce dernier appartenant alors à un dénommé Anka): (…) Avec droit de passage aussi pour se rendre au Lac Létourneau sur une lisière de vingt pieds (20’) de largeur, en bordure dudit lac, par la profondeur qu’il y a du lac au terrain vendu; cette lisière de terrain en bordure du lac est située entre les propriétés d’un certain Monsieur Gervais et de Henri Anka, ou représentants. [ 9 ] Cette servitude est alors enregistrée contre le lot original 19B. [ 10 ] Le terrain Carpentier fait l’objet de ventes successives, jusqu’à ce que l’intimé Lerner l’acquière en juin 2001.

L’acte d’acquisition ne fait pas mention d’une servitude de passage si ce n’est qu’il contient, après la désignation, la clause usuelle stipulant « avec et sujet à toutes les servitudes actives et passives, apparentes et non apparentes pouvant l’affecter. » [ 11 ] Le terrain Gervais fait également l’objet de ventes successives, jusqu’à ce que l’appelant Marusyk l’acquière en 2009. [ 12 ] Quoique la bande de terrain soit déjà intégrée au terrain Gervais lors de cette acquisition, M. Marusyk introduit des procédures pour faire reconnaître son droit de propriété sur celle-ci.

Jugement en ce sens est rendu par la Cour supérieure du district de Hull, le 8 janvier 2010. [ 13 ] Pour des raisons inexpliquées, mais qu’il n’est de toute façon pas utile de connaître, un différend surgit entre les parties. L’appelant Marusyk est d’avis que l’intimé Lerner n’a aucun droit d’emprunter la bande de terrain de 20 pieds pour se rendre au lac alors que celui-ci soutient qu’il bénéficie d’une servitude de passage en sa qualité de propriétaire du terrain Carpentier. Il invoque, comme titre, l’acte de servitude contenu à l’acte de vente intervenu entre Ferdinand et Carpentier en 1968. [ 14 ] M.

Marusyk rétorque que cette servitude n’est pas valide puisque Ferdinand n’est pas propriétaire de la bande de terrain au moment où il la constitue. [ 15 ] M. Lerner introduit donc une procédure d’injonction en vue d’en faire reconnaître la validité et afin qu’il soit ordonné à M. Marusyk de lui donner accès au Lac en lui permettant d’emprunter la bande de terrain. II. LE JUGEMENT ENTREPRIS ET LE PREMIER MOYEN D’APPEL [ 16 ] Le juge de première instance accueille l’action.

Il conclut que la servitude de passage consentie par Ferdinand l’a été valablement puisque, selon lui, il est toujours demeuré propriétaire de la bande de terrain depuis, à tout le moins, 1965, année lors de laquelle le juge comprend que Ferdinand vend une

partie du lot 19B à Gervais en se réservant expressément cette bande de terrain. [ 17 ] Ce faisant, il commet une erreur manifeste puisqu’en retenant que Ferdinand est celui qui vend au couple Gervais en 1965, il confond les deux Loyer. L’acte de vente intervient plutôt entre Alfred, vendeur, et le couple Gervais, acquéreur. [ 18 ] Or, cette erreur vicie toute son analyse puisqu’elle constitue la prémisse de son raisonnement. Les extraits suivants de son jugement le démontrent : [19] This Right of Way in dispute was mentioned in the Deed of Sale from Loyer to Gervais (P-12), dated July 21 st 1965.

The following clauses are excerpts from the Deed: DESIGNATION “Un terrain vague situé à Perkins, étant

partie du lot DIX-NEUF “B” (19B-ptie) Rang Huit du Canton de Templeton, contenant cent pieds (100’) de largeur sur le Lac Létourneau, sur cent cinquante pieds (150’) de profondeur, mesure anglaise, plus ou moins; et tenant ledit terrain au nord, le Lac Létourneau, à l’ouest et au sud à la propriété du vendeur, et à l’est à un chemin projeté que le vendeur se réserve entre la propriété de l’acquéreur et d’un certain Oscar Loyer. » [eventually Sewell] CLAUSE SPÉCIALE Le vendeur avait réservé la

partie de terrain ci-devant décrite dans un acte de vente qu’il a consenti à M. Ferdinand Loyer, le 14 août 1950, devant le notaire soussigné, enregistré à Hull sous le numéro 93687. » [20] On August 13th, 1968, Ferdinand Loyer sold to Noël Carpentier (P-12) a piece of land that would eventually become the Plaintiff’s property.

The Deed of Sale contains the following: “Avec droit de passage aussi pour se rendre au lac Létourneau sur une lisière de 20 pieds (20’) de largeur, en bordure du lac par la profondeur qu’il y a du lac au terrain vendu; cette lisière de terrain en bordure du lac est située entre les propriétés d’un certain Monsieur Gervais et Henri Anka, ou représentants. » [21] Noël Carpentier is one of the Authors of Lerner. [22] The Anka property is referred to in the Plan (P-15), as Sewell. [23] Since no Deed has been filed, and that neither party claims otherwise, I gather that this 20 feet strip of land, on which the Right of [W]ay is exercised, has not since been sold to anyone by Ferdinand Loyer or his representatives.

Et plus loin [32] From those facts and titles, I reach the following conclusions: A- The 20 feet strip of land reserved by Fernand Loyer [sic] in the Gervais deed of sale, was never sold to anyone; B. The servitude of Right of Way was never published or registered either on the Gervais or Sewell Titles. C. The Deed between Ferdinand Loyer and Noël Carpentier (P-4) dates August 13 th 1968, created a Servitude of Right of Way in favour of the Buyer, Carpentier. D. Carpentier is the Author of Lerner.

Et plus loin [60] Ferdinand Loyer, who had acquired the remainder of the Land owned previously by Alfred Loyer, (P-8) on August 14 th , 1950, created a Servitude of Right of Way in favour of Noël Carpentier, as shown by Exhibit P-4, August 13 th , 1968. [61] The strip of land on which the Right of Way has been granted was reserved in the Deed between Ferdinand Loyer and Henri Gervais P-12, July 21 st , 1965. [ 19 ] Cette erreur est donc déterminante et requiert l’intervention de la Cour pour la corriger. III.

LA VALIDITÉ DE LA SERVITUDE [ 20 ] La question de la validité de la servitude demeure toutefois entière une fois cette erreur corrigée puisqu’une lecture conforme aux titres ne permet pas de déterminer si Ferdinand était propriétaire de la bande de terrain lorsqu’il l’a grevée d’une servitude en faveur du terrain Carpentier. [ 21 ] Rappelons en effet que seul celui qui a le pouvoir d’aliéner un fonds peut le grever d’une servitude au bénéfice d’un autre fonds [1] . [ 22 ] L’acte qui devrait permettre de déterminer qui en est alors propriétaire, d’Alfred ou de Ferdinand, est l’acte de vente intervenu entre eux en 1950.

Aucun certificat de localisation, ni plan d’arpentage n’y est toutefois joint. [ 23 ] Si la bande de terrain est incluse dans la

partie de lot alors vendue par Alfred à Ferdinand, ce dernier en est toujours propriétaire lorsqu’il constitue la servitude au bénéfice du terrain Carpentier, puisqu’il ne l’a jamais revendue. Si elle ne l’est pas, Ferdinand ne l’a jamais acquise et, n’en étant pas propriétaire, il ne peut l’avoir valablement grevée de la servitude de passage. [ 24 ] La désignation contenue à cet acte de vente ne permet toutefois pas de le déterminer puisqu’elle ne permet de connaître ni les limites exactes de ce qui est vendu à Ferdinand, ni les limites des parties du lot qui ont été promises à M.

Brassard et à Mme Henri Gervais et qui en sont exclues, parties qui sont décrites dans les termes suivants : " toute cette propriété connue et désignée comme le lot 19B [...] moins les parties déjà vendues et enregistrées, et aussi moins les parties vendues à M.Victor Brassard et Dame Henri Gervais par Bail Conditionnel avec promesse de vente. L'acquéreur déclare connaître les parties déjà vendues et s'en déclare satisfait". [ 25 ] Le bail conditionnel contenant la promesse de vente pourrait possiblement être éclairant, mais il n’est pas joint à l’acte de vente et n’est pas enregistré.

En réponse à une question de la Cour, les procureurs des parties l’ont d’ailleurs informée que ce bail n’est tout simplement pas disponible. [ 26 ] L'acte de vente intervenu par la suite entre Alfred et le couple Gervais ne permet pas davantage de le déterminer puisque les termes qui y sont employés sont ambigus. Alors que le chemin projeté semble être un tenant, ce qui peut suggérer qu’il ne fait pas

partie du lot qui avait été promis à Mme Henri Gervais, le fait que le vendeur [Alfred] se le réserve suggère au contraire qu’il en faisait initialement partie.

Il ne comporte, lui non plus, ni certificat de localisation, ni plan d’arpentage. [ 27 ] Ni l’un ni l’autre de ces actes ne permet donc de trancher clairement la question, ni même de le faire selon la norme de la prépondérance de preuve. [ 28 ] C’est donc ailleurs qu’il faut chercher cette réponse. [ 29 ] Sachant que la conduite des parties peut être utile pour interpréter un acte, qu’en est-il de celle d’Alfred et de Ferdinand [2] ? [ 30 ] Le comportement d’Alfred, en 1965, suggère qu’il se croit toujours propriétaire de cette bande de terrain et conséquemment qu'il ne l'a pas vendue à Ferdinand lors de la transaction de 1950, puisqu'il indique la conserver pour y construire éventuellement un chemin lorsqu’il vend au couple Gervais la

partie de lot qu’il lui a promise. [ 31 ] Ferdinand semble toutefois croire le contraire et s’en considérer propriétaire puisqu’en 1968 il la grève d’une servitude de passage en faveur du terrain Carpentier. [ 32 ] On ne peut donc tirer de conclusion de leur conduite puisque le comportement de chacun d’eux suggère une conclusion différente. [ 33 ] L’intimé identifie divers éléments qui, selon lui, constituent des indices de la validité de la servitude. Il souligne la preuve

voulant que la bande de terre ait été empruntée par diverses personnes pour se rendre au lac depuis au moins quarante ans ainsi que le fait que certains notaires ont fait référence à cette servitude de passage dans des actes subséquents à l’acte de vente de 1968 pour en tirer la conclusion qu’elle devait être valide. [ 34 ] La Cour ne partage toutefois pas ce point de vue. [ 35 ] La servitude est une limite à la liberté d’un fonds qui ne peut exister sans titre. Ce

titre peut découler de l’effet de la loi ou d’une convention, mais non d’une tolérance [3] .

L’existence d’une servitude peut s’inférer des faits, mais ceux-ci doivent être convaincants et mener à la conclusion qu’une servitude a bel et bien été consentie [4] . [ 36 ] Il n’est pas non plus du ressort des tribunaux de créer des servitudes judiciaires pour des raisons d’équité [5] . [ 37 ] En l’espèce, l’utilisation de la bande de terrain pendant plus de quarante ans peut suggérer que ceux qui l’ont empruntée étaient convaincus de l’existence d’une servitude de passage, ce qui par ailleurs ne signifierait pas nécessairement qu’ils avaient raison, ou suggérer tout simplement que le propriétaire du lot qu’ils empruntaient tolérait qu’ils le fassent pour se rendre au lac. [ 38 ] Quant aux actes dans lesquels certains notaires réfèrent à cette servitude de passage, il s’agit d’actes de vente portant sur le terrain Carpentier, postérieurs évidemment à l’acte de vente de 1965 constituant la servitude, et ne faisant que reprendre ce qui apparaît dans celui-ci.

Ces mentions ne peuvent rendre valide une servitude qui ne l’est pas. La validité d’une servitude doit découler de son acte constitutif et non des actes qui ne font que la relater [6] . [ 39 ] Le fardeau de démontrer l’existence d’une servitude valide s’imposait à l’intimé [7] . Il s’en est déchargé prima facie en produisant l’acte de vente de 1968, mais l’appelant a contré cette preuve en mettant en doute la qualité de propriétaire de Ferdinand lors de la constitution de la servitude.

Il incombait alors à l’intimé de convaincre la Cour que Ferdinand était bel et bien propriétaire de la bande de terre en 1968, ce qu’il n’a pas réussi à faire compte tenu, notamment, de l’imprécision des actes notariés , de l’absence de certificats de localisation et de l’indisponibilité du bail conditionnel comportant la promesse de vente. [ 40 ] La jurisprudence a établi depuis longtemps que les servitudes doivent être interprétées restrictivement et que tout doute quant à leur existence, leur validité ou leur portée doit être interprété en faveur de la liberté du lot qu’on prétend servant [8] .

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 41 ] ACCUEILLE l’appel ; [ 42 ] INFIRME le jugement prononcé le 21 janvier 2015; [ 43 ] REJETTE la requête introductive d’instance de l’intimé; [ 44 ] LE TOUT avec les frais de justice en faveur de l’appelant tant en appel qu’en première instance. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me Kurt Johnson IRVING MITCHELL KALICHMAN Pour les appelants Me Anthony Paul Robert Pour l’intimé Date d’audition: 2 mars 2017