2018 QCCQ 9247, 2018 QCCQ 9247

Raymond c. Lanthier 2018 QCCQ 9247 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700436-174 DATE : 15 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LUCILLE RAYMOND et JEAN-MAURICE BROSSEAU Demandeurs c.

ANNE LANTHIER Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Lucille Raymond et Jean-Maurice Brosseau réclament la somme de 13 348 $ pour les motifs qu’ils énoncent ainsi à leur demande datée du 20 mars 2017 : « 1. La

partie demanderesse poursuit la

partie défenderesse pour les raisons suivantes : La

partie demanderesse a acheté un condo situé au [...] à Saint-Hubert avec une superficie habitable de 108,14 mètres carrés, tel qu’il appert de la superficie qui était affichée dans l’annonce de la

partie défenderesse sur DuProprio, produite au dossier sous la pièce P-1. La

partie demanderesse a constaté que la superficie habitable de son condo est 98,2 mètres carrés, tel qu’il appert de l’ancien certificat de localisation du 8 août 2011 portant le numéro de minute 32442, produit au dossier sous la pièce P-5. et du nouveau certificat de localisation du 6 octobre 2016 portant le numéro de minute 41292, produit au dossier sous la pièce P-6. 2. Les faits se sont produits le ou vers le 20 décembre 2016, à Saint-Hubert (Québec). 3. Le montant de la demande est de 13 348,00 $. 4. Le montant total de la réclamation de la

partie demanderesse se détaille comme suit : 13348,00$ représentant l’équivalence de la superficie habitable manquante de 9.94 mètres carrés, étant donné le vice de consentement. 5. Aux faits mentionnés ci-dessus, la

partie demanderesse apporte les précisions suivantes : la

partie demanderesse allègue que la

partie défenderesse a indiqué dans son annonce sur DuProprio que le plancher était du Bois d’ingénierie, tel qu’il appert de l’annonce produite au dossier sous la pièce P-1. et le 14 janvier 2017 la

partie demanderesse a constaté que c’est un plancher flottant 12 mm, tel qu’il appert de la pièce P-7. 6.. Bien que le paiement soit dûment requis par mise en demeure, la

partie défenderesse refuse ou néglige de payer. » (sic) [ 2 ] La défenderesse Anne Lanthier refuse de payer la somme qui est réclamée pour les motifs ainsi énoncés à sa contestation datée du 4 avril 2017 : « Nous comprenons que vous prétendez à un vice de consentement quant à la superficie habitable de l’unité résidentielle située au [...], à Saint-Hubert, Québec, [...] (ci-après l’« Unité ») et que sur cette base vous réclamez la somme de 13 348,00 $ à notre Cliente.

Après consultation de la documentation afférente, il appert que la superficie qui était affichée dans l’annonce de notre Cliente sur « Du Proprio » correspond à la superficie brute de l’Unité (à savoir la superficie réelle de la

partie privative que vous avez acquise dans l’Immeuble). Notre Cliente nous indique, de plus, que cette information provenait du Contrat préliminaire de vente et contrat de garantie obligatoire de condominium avec l’Entrepreneur général Espace de Vie Condos Inc. de qui cette dernière avait acheté l’Unité et que c’était la seule mesure de superficie dont elle avait connaissance.

Quant à la superficie indiquée au certificat de localisation, il s’agit de la superficie nette de l’Unité (à savoir la superficie brute à laquelle est soustraite la superficie des murs intérieurs et/ou cloisons). Comprenez donc que l’information qui vous fut donnée quant à la superficie de l’Unité par notre Cliente n’était en aucun cas mensongère et/ou trompeuse. Au surplus, notre Cliente nous indique qu’au moment de votre visite des lieux (préalablement à l’achat), vous aviez pris la liberté de prendre des mesures des pièces de l’Unité et vous vous en étiez montrés satisfaits.

En aucun cas, il n’a été prévu que le prix de vente était en fonction de la superficie de l’Unité ($/pi2). Il s’agissait d’une somme globale pour l’Unité dans son ensemble, dont vous vous étiez montrés satisfaits. De plus, et de manière subsidiaire, l’information relative à la superficie nette de l’Unité était une information qui vous était disponible préalablement à la vente de l’Unité. Plus précisément, le soir de la signature de l’offre d’achat, note Cliente vous avait offert de consulter les documents suivants : certificat de localisation et rapport d’inspection du bâtiment.

Il est de notre compréhension que vous aviez alors refusé de les consulter, tout en précisant qu’il appartenait au notaire de les consulter et de faire les vérifications nécessaires. Au jour de la signature de l’acte de vente de l’Unité devant notaire, vous aviez alors en mains tous les documents nécessaires afin de confirmer la superficie de l’Unité, dont notamment, le certificat de localisation. Vous n’avez toutefois posé aucune question au notaire, ni n’avez porté attention au certificat de localisation, auquel vous faites pourtant référence au soutien de vos prétentions.

Nul ne peut invoquer sa propre turpitude. À

titre d’acheteur prudent et diligent, il vous appartenait de lire attentivement la documentation qui vous fut offerte puis présentée et de faire les vérifications nécessaires préalablement à la passation de titre, et ceci, surtout considérant que vous achetiez, sans l’assistance d’un courtier immobilier, d’un particulier n’ayant aucune réelle connaissance en matière immobilière. » (sic) [ 3 ] Il n’est pas contesté que les demandeurs ont acheté de la défenderesse, le 6 septembre 2016, un condo moyennant le paiement de la somme de 210 000 $. [ 4 ] Les demandeurs allèguent avoir appris lors de la réception des documents du notaire que la superficie achetée n’était pas de 108,14 mètres carrés mais bien de 98,2 mètres carrés.

Ils réclament donc le remboursement partiel du prix d’achat du condo correspondant aux 10,12 mètres carrés qu’ils n’ont pas reçus et qu’ils ont payés. [ 5 ] Il s’agit en l’espèce d’un litige régi par les dispositions de l’

article 1720 du Code civil du Québec : « 1720.

Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité . » (nos soulignements) [ 6 ] La défenderesse Anne Lanthier a soumis au Tribunal qu’il s’agissait d’un achat fait pour une somme globale par les demandeurs; elle assumait donc le fardeau de la preuve de démontrer avec satisfaction que le condo a été vendu sans égard à sa contenance réelle. [ 7 ] Il s’agit donc en l’espèce d’une question de faits laissée à l’appréciation du Tribunal qui doit tenir compte de l’ensemble des circonstances afin de déterminer s’il s’agissait d’un achat fait pour une somme globale et sans égard à la contenance réelle de l’immeuble. [ 8 ] De la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-7 et D-1 à D-16) offerte par les parties, le Tribunal retient ce qui suit comme étant pertinent à la solution du litige les opposant et lui permettant de retenir que les demandeurs Lucille Raymond et Jean-Maurice Brosseau ont acheté un condo de la défenderesse Anne Lanthier sans égard à sa contenance réelle et uniquement pour une somme globale. [ 9 ] Le Tribunal retient d’abord que l’annonce de vente faite par DuProprio (P-1) indique bien qu’il s’agit de mesures approximatives.

L’offre d’achat présentée par les demandeurs (P-2 et D-9) le 6 septembre 2016 réfère uniquement à la désignation cadastrale, sans aucune mention relative à la superficie du condo : les demandeurs peuvent donc difficilement soutenir que la superficie réelle était un élément déterminant de leur achat quand dans leur propre document, ils n’en font aucunement mention. [ 10 ] Le Tribunal est également d’avis que la preuve offerte ne permet pas de croire que la défenderesse ait effectué de fausses représentations aux demandeurs quant à la superficie du condo, la preuve ayant révélé qu’il s’agit exactement de la même superficie indiquée au contrat d’achat de la défenderesse auprès du constructeur (D-4 et D-8). [ 11 ] Le Tribunal retient de plus que lorsque le contrat d’achat fut notarié, le notaire en a fait une lecture satisfaisante et qu’aucune mesure particulière n’y apparaît, ayant également expliqué le contenu du certificat de localisation. [ 12 ] Le Tribunal retient de plus que le contrat notarié du 20 octobre 2016 (D-12) indique que le certificat de localisation décrit parfaitement l’état actuel de l’immeuble et que les acheteurs reconnaissent avoir pris communication de ce certificat de localisation et reconnaissent le comprendre et en être satisfaits, n’exigeant aucune mise à jour : ce certificat de localisation (P-6), au point 4 relatif à l’identification du bien-fonds, indique que la superficie est de 98,2 mètres carrés et non 108,14 mètres carrés.

[ 13 ] Le Tribunal retient également des témoignages offerts par les parties que lors de la visite du condo et des discussions ayant entouré son achat, il ne fut jamais question qu’il s’agissait d’une transaction fondée sur une superficie précise, et retient de plus qu’une simple visite des lieux permettait facilement aux demandeurs d’apprécier la grandeur réelle de l’immeuble. [ 14 ] Le Tribunal retient également le témoignage offert par madame Anne Lanthier ayant prouvé qu’elle a offert aux demandeurs de leur remettre une copie du certificat de localisation alors en vigueur mais que ces derniers ont refusé, n’en n’ont pas pris connaissance au moment de l’offre d’achat, ayant déclaré s’en remettre au notaire pour l’obtention des explications utiles à la transaction. [ 15 ] En conséquence, le Tribunal conclut que la défenderesse Anne Lanthier a prouvé l’exception énoncée à l’

article 1720 précité à l’effet qu’elle a vendu son condo sans égard à sa superficie et qu’il s’agissait d’une vente pour une somme globale. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 16 ] REJETTE la demande, [ 17 ] CONDAMNE les demandeurs Lucille Raymond et Jean-Maurice Brosseau à rembourser à la défenderesse Anne Lanthier ses frais de contestation de 200 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.