2011 QCCQ 826, 2011 QCCQ 826

Pellerin c. Dellow 2011 QCCQ 826 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ST-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile» N° : 410-32-004555-102 DATE : 20 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HÉLÈNE PELLERIN Demanderesse c.

JOHN DELLOW Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la fosse septique de l'immeuble acquis du défendeur est affectée d'un vice caché, la demanderesse réclame 1 878,96 $ en diminution du prix d'acquisition et en dommages et intérêts. Questions en litige a. Le bris de la pompe de la fosse septique desservant l'immeuble de la demanderesse constitue-t-il un vice caché au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec ? b. Dans l'affirmative, quelle est la valeur des dommages encourus par la demanderesse ?

Les faits [ 2 ] Le 1 er juillet 2010, la demanderesse acquiert du défendeur un immeuble sis au […], à Lac-à-la-Tortue, pour la somme de 89 900 $. [ 3 ] Cette vente est faite avec la garantie légale. [ 4 ] Préalablement à l'acquisition, la demanderesse inspecte l'immeuble et est informée par le défendeur de la présence dans la fosse septique d'une pompe facilitant son fonctionnement ainsi que de son champ d'épuration desservant la résidence. [ 5 ] Le défendeur indique de plus qu'un système d'alarme informant du fonctionnement de la pompe est lié au système de pompage mais qu'il n'est pas fonctionnel. [ 6 ] La demanderesse loue la résidence à monsieur Jean-Philippe Lachance qui y emménage avec permission du défendeur dès la mi-juin 2010. [ 7 ] Or, le 4 juillet 2010, monsieur Lachance constate un refoulement des eaux usées au sous-sol de la résidence. [ 8 ] À la suite de ce débordement, la demanderesse contacte le défendeur qui se présente sur les lieux pour constater l'état de la fosse septique. [ 9 ] Lors de cette rencontre, la demanderesse informe le défendeur qu'elle considère que le problème de refoulement constitue un vice caché et qu'elle le tient responsable des dommages. [ 10 ] Elle mandate la Régie de gestion des matières résiduelles de la Mauricie (RGMRM) qui procède à une vidange de la fosse le 7 juillet 2010.

On constate alors que le champ d'épuration de la fosse n'offre pas de rendement adéquat. [ 11 ] Le 13 juillet 2010, la fosse déborde à nouveau causant un second refoulement des eaux usées dans la résidence. [ 12 ] La demanderesse tente à nouveau de communiquer avec le défendeur pour l'aviser de ce second refoulement, mais cette fois sans succès.

[ 13 ] Le 26 juillet 2010, monsieur Stéphane Bergeron, technologue de la Firme Consultant S.B., mandaté par la demanderesse, procède à une vérification du système d'évacuation des eaux usées de la résidence et constate que la flotte de la pompe du système est déconnectée. [ 14 ] Il recommande que la fosse soit de nouveau vidée et que soit mandatée la Firme MEI Assainissement afin d'inspecter la pompe. [ 15 ] Le 28 juillet 2010, MEI Assainissement constate que la pompe est hors d'usage et recommande à la demanderesse de procéder à son changement. [ 16 ] La demanderesse acquiesce et MEI procède au changement de la pompe, de la flotte d'alarme et du boîtier d'alarme au coût de 781,62 $ taxes incluses. [ 17 ] Le 11 août 2010, la demanderesse met en demeure le défendeur de lui payer la somme de 1 150,93 $ représentant les frais encourus pour procéder au remplacement de la pompe et de ses accessoires, ainsi que les honoraires de vérification et de vidange de la fosse septique. [ 18 ] Le 2 septembre 2010, elle loge contre le défendeur un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Analyse et décision [ 19 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 21 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 22 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 23 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 24 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 25 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude ? [ 26 ] La preuve démontre que bien qu'elle ait avisé verbalement le défendeur de problématiques d'évacuation des eaux usées dans le champ d'épuration, ce dernier n'a jamais été informé que ces problématiques étaient causées par le bris de la pompe de la fosse septique. [ 27 ] Sans donner d'avis préalable au défendeur, la demanderesse a mandaté la Firme M.E.I.

Assainissement afin de procéder au remplacement de la pompe et à l'installation d'une flotte d'alarme et d'un boîtier d'alarme neuf dans le système, le tout contrairement aux dispositions de l'

article 1595 du Code civil du Québec . [ 28 ] La demanderesse plaide que l'urgence de la situation lui commandait de procéder aux travaux de remplacement de la pompe puisque celle-ci venait d'être vidée à la demande de Consultant S.B. et que les locateurs ne pouvaient utiliser la résidence de manière utile sans que ces travaux soient effectués. [ 29 ] Le Tribunal note que les travaux de MEI Assainissement ont été effectués le 28 juillet 2010, soit plus de quinze jours après la date du second refoulement et plus de 48 heures après avoir obtenu un avis préliminaire de Consultant S.B. sur le fonctionnement de la pompe. [ 30 ] Le Tribunal estime que la demanderesse bénéficiait à ce moment de tout le temps nécessaire pour aviser adéquatement le défendeur avant de procéder aux travaux de remplacement de la pompe.

[ 31 ] Ce manquement étant fatal en soi, son recours doit être rejeté. [ 32 ] Mais il y a plus. En matière de vices cachés, les Tribunaux ont à maintes reprises indiqué que l'usage d'un bien est celui de l'acheteur raisonnable. [ 33 ] Le déficit d'usage allégué doit être réel, non seulement pour l'acheteur en cause mais pour tout acheteur raisonnable. [ 34 ] Comme le souligne Me Edwards dans son traité intitulé La garantie de qualité du vendeur en droit québécois [1] « Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps.

Un bien jouit d'une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d'un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté.

Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire. (…) Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendue, elle n'occasionne aucun déficit d'usage au sens de la garantie: l'usage protégé varie ici selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. » [ 35 ] La preuve démontre que le système d'évacuation des eaux usées de la résidence, et plus particulièrement la pompe, datait, au moment de l'acquisition, de 1993 et avait ainsi plus de 17 ans. [ 36 ] Dans les circonstances, un acheteur raisonnable doit s'attendre à supporter certains vices attribuables au vieillissement et à l'usure normale des biens qu'il acquiert.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] REJETTE la demande; [ 38 ] CONDAMNE la demanderesse à payer au défendeur la somme de 89 $ à

titre de frais judiciaires. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 11 janvier 2011 ( [1] ) Edwards, Jeffrey. La garantie de qualité du vendeur en droit québécois , édition Wilson et Lafleur, Montréal, 1998, p. 134