2022 QCCA 773, 2022 QCCA 773

Robitaille c. Ville de Sorel-Tracy 2022 QCCA 773 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029693-215 (765-17-002141-218) DATE : 2 juin 2022 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. CHARLES ROBITAILLE APPELANT – demandeur c. VILLE DE SOREL-TRACY INTIMÉE – défenderesse et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE RICHELIEU MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 16 août 2021 [1] par la Cour supérieure, district de Richelieu (l’honorable J.

Sébastien Vaillancourt), accueillant la requête en irrecevabilité de l’intimée et rejetant conséquemment son recours. [ 2 ] Il soutient que c’est à tort que le juge de première instance a rejeté son recours pour expropriation déguisée au motif qu’il avait acquis la propriété concernée en sachant que le règlement de zonage en vigueur en limitait l’usage. *** [ 3 ] Les faits, quoique simples, méritent d’être rappelés. [ 4 ] En juin 2014, lors d’une vente pour non-paiement des taxes, l’appelant achète un terrain de l’intimée au prix de 14 001 $. [ 5 ] À ce moment, la seule catégorie d’usage permise par le règlement de zonage en vigueur, adopté en 2013, est celle de « Récréation » et l’usage « Parc » est spécifiquement prévu pour ce terrain.

Le plan d’urbanisme, également adopté en 2013, prévoit que le territoire où se trouve ce terrain est une zone « Publique et institutionnelle », permettant des bâtiments et des équipements publics, institutionnels ou communautaires. [ 6 ] Tout développement résidentiel y est donc impossible et l’appelant le sait très bien avant de procéder à l’achat. [ 7 ] Après avoir acquis le terrain, l’appelant tente d’obtenir un changement de zonage puisqu’il souhaite réaliser un projet immobilier sur celui-ci. Il essuie toutefois deux refus.

En juin 2018, l’intimée publie au registre foncier un avis d’imposition d’une réserve pour fins publiques, valide pour deux ans. Cet avis n’est pas renouvelé à l’expiration de ce délai, mais le règlement de zonage est toujours en vigueur.

En fait, celui-ci n’a pas été modifié depuis que l’appelant a acquis le terrain. [ 8 ] L’intimée offre à l’appelant de racheter le terrain au prix payé, majoré des frais qu’il a engagés depuis l’achat, mais celui-ci refuse. [ 9 ] Il tente alors, une nouvelle fois, d’obtenir un changement de zonage, mais se heurte encore à un refus. [ 10 ] Il introduit alors des procédures judiciaires contre l’intimée dans le cadre desquelles il demande au tribunal de 1) déclarer que l’immeuble a été l’objet d’une expropriation déguisée, 2) donner acte à son offre et consignation de l’immeuble, 3) condamner l’intimée à lui payer l’indemnité à laquelle il aurait eu droit, celle-ci ne pouvant être inférieure à 290 347 $, 4) lui ordonner de passer titre, 5) de lui rembourser les taxes municipales payées depuis le 1 er août 2020, et, 6) de lui verser 50 000 $ en dommages punitifs pour atteinte illicite et intentionnelle à son droit de propriété.

Il demande également que l’intimée soit condamnée à lui rembourser ses honoraires extrajudiciaires. [ 11 ] L’intimée rétorque en présentant une requête en irrecevabilité dans laquelle elle invoque deux motifs : 1) le recours est prescrit,

et, 2) le règlement de zonage restreignant les usages permis étant déjà en vigueur au moment où l’appelant a acquis le terrain, celui-ci n’a droit à aucune indemnité. [ 12 ] Le juge d’instance accueille la requête pour le second motif. [ 13 ] Le règlement de zonage étant en vigueur au moment de l’achat du terrain et l’appelant en ayant pleinement connaissance, il estime que c’est avec l’espoir que l’intimée modifie ce règlement que l’appelant a acheté le terrain. [ 14 ] Il écarte ensuite les précédents sur lesquels celui-ci s’appuie pour soutenir qu’il a droit à une indemnité, puisque ceux-ci concernent tous des situations où l’immeuble en cause a été acquis avant que le règlement de zonage restrictif soit adopté ou modifié. [ 15 ] Il distingue aussi la situation de l’espèce de la seule affaire invoquée par l’appelant où un recours pour expropriation déguisée a été accueilli malgré le fait que la modification restreignant les usages permis ait été apportée avant l’acquisition du terrain [2] .

Il souligne que la Cour, dans cette affaire, insiste sur le fait qu’il s’agit de circonstances particulières, la Ville ayant procédé à cette modification restrictive pendant la très courte période comprise entre le moment où le contribuable a vérifié le zonage permis et celui où il a procédé à l’acquisition. [ 16 ] S’appuyant ensuite sur les affaires Thériault c. Gatineau (Ville de) [3] et Placements Mane ltée c.

Québec (Ville de) [4] , il conclut qu’acheter avec l’espoir qu’un règlement de zonage soit modifié ne permet pas d’obtenir une indemnité pour expropriation déguisée lorsque cet espoir ne se réalise pas. [ 17 ] Devant la Cour, l’appelant plaide que sa connaissance du règlement de zonage au moment de l’achat ne fait pas échec à son recours. Il soutient qu’une municipalité qui, par règlement, supprime tout usage raisonnable d’un terrain a l’obligation de verser une juste indemnité en fonction de la valeur du terrain avant le changement de zonage et que cette obligation ne disparaît pas lorsque le terrain est vendu.

Le nouveau propriétaire, selon lui, en devient plutôt le nouveau créancier. [ 18 ] La Cour estime qu’il a tort et que dans les circonstances le juge a eu raison d’accueillir la requête en irrecevabilité. [ 19 ] L’appelant a acheté le terrain en toute connaissance de cause et il devait savoir qu’il n’avait aucune garantie de pouvoir concrétiser son projet. Le terrain était déjà affecté par un règlement de zonage restrictif au moment où il a librement décidé de l’acquérir pour un prix de 14 001 $ et il ne peut maintenant s’en plaindre et exiger que la Ville rachète le terrain et l’indemnise.

Certes, il a constaté qu’il ne réussirait pas à faire modifier le règlement de zonage, mais cela ne lui confère aucun droit additionnel. Il a voulu tenter sa chance et il a perdu.

Le juge d’instance a donc eu raison d’écrire qu’il a perdu son pari. [ 20 ] L’adoption d’un règlement de zonage ayant pour effet d’empêcher tout usage raisonnable d’un terrain peut, certes, conférer à celui qui en est alors propriétaire le droit d’être indemnisé, mais il s’agit là d’un droit personnel et non d’un droit réel. [ 21 ] À moins de circonstances exceptionnelles, qui ne sont pas présentes ici, ou encore d’une cession de créances expresse, celui qui se porte acquéreur du terrain subséquemment, et alors que le règlement de zonage restrictif est déjà en vigueur et qu’il le connaît, ne devient pas titulaire de ce droit du seul fait qu’il devient le nouveau propriétaire.

On peut d’ailleurs présumer que le prix qu’il paie pour ce terrain tient compte des restrictions découlant du règlement de zonage en vigueur. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. Me Sébastien Poirier BEAUREGARD AVOCATS Pour l’appelant Me Rino Soucy Me Simon Frenette DHC AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 7 avril 2022