2019 QCCQ 808, 2019 QCCQ 808

Développement Olymbec inc. c. 9131-5127 Québec inc. 2019 QCCQ 808 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32- 157103-179 DATE : 8 février 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CATHERINE PILON J.C.Q. ______________________________________________________________________ DEVELOPPEMENT OLYMBEC INC. Demanderesse c. 9131 5127 QUÉBEC INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Developpement Olymbec Inc. (« Olymbec ») réclame 6 201,88 $ à 9131-5127 Québec inc. (« 9131 »). La somme réclamée constitue du loyer impayé et d’autres pénalités prévues à un bail entre Olymbec et 9131 (le « Bail »). [ 2 ] 9131 conteste la demande aux motifs que les lieux loués devaient être meublés et que la moquette qui recouvrait le plancher devait être nettoyée avant l’occupation des lieux.

Puisque cela n’a pas été fait, 9131 était justifiée de cesser de payer le loyer et de déguerpir. Questions en litge A. Le Bail contenait-il l’obligation d’Olymbec de fournir des meubles et de nettoyer la moquette du local loué? B. Quels sont les dommages auxquels Olymbec a droit en vertu du Bail? Contexte [ 3 ] Olymbec est un locateur d’espaces résidentiels et commerciaux. [ 4 ] 9131 est une entreprise de vente et d’achat de vêtements. [ 5 ] À l’automne 2016, Boghos Abrahamian, administrateur et actionnaire de 9131, visite un local commercial appartenant à Olymbec pour fins de location. [ 6 ] Selon M.

Abrahamian, lorsqu’il a visité les lieux avec une représentante d’Olymbec, il y avait une table et deux chaises et il a demandé qu’ils soient laissés dans le local s’il le louait. Il y avait aussi une moquette qui sentait mauvais et il a demandé qu’elle soit nettoyée avant qu’il occupe les lieux. La représentante d’Olymbec y aurait consenti. [ 7 ] Le 14 octobre 2016, 9131 signe une offre de louer qui précise que le local sera délivré « as is ». [ 8 ] Le 26 octobre 2016, Olymbec et 9131 concluent le Bail pour une durée de 13 mois. La date d’occupation est le 1 er novembre 2016.

Le loyer de base de 387 $ est payable à partir du 1 er décembre, aucun loyer de base n’étant exigible pour le mois de novembre. [ 9 ] Conformément à l’article 15 du Bail, le taux d’intérêt pour les sommes dues est de 24 % annuellement. [ 10 ] 9131 produit un formulaire d’Olymbec intitulé « Deficiencies/Défectuosités » daté du 2 novembre 2016. Ce document signé par Mr. Abrahamian mentionne deux éléments, soit la fourniture d’une table et deux chaises et une demande que la moquette soit nettoyée. [ 11 ] 9131 paie une

partie du loyer de décembre 2016, il n’en paie pas l’autre

partie ni les mois de janvier, février, mars, avril et mai 2017. 9131 déguerpit des lieux à la fin du mois de mai 2017. [ 12 ] Le 31 mai 2017, Olymbec envoie une mise en demeure à 9131 l’avisant que vu les défauts de paiement, elle résilie le Bail immédiatement. Elle lui réclame aussi les arrérages et diverses charges et pénalités prévues au bail en cas de défaut. Analyse

A. Le Bail contenait-il l’obligation d’Olymbec de fournir des meubles et de nettoyer la moquette du local loué? [ 13 ] Les seuls motifs invoqués par M. Abrahamian pour ne pas avoir payé le loyer et avoir quitté les lieux sont que la table et les chaises n’ont pas été fournies et que la moquette n’a pas été nettoyée. Il invoque plus particulièrement la moquette au soutien de sa décision de déguerpir car son état lui aurait causé des problèmes de santé. [ 14 ] L’article 1 du Bail décrit les lieux loués comme un espace d’une certaine superficie.

Il ne fait pas référence à l’inclusion de certains meubles. [ 15 ] L’article 22 indique quant à lui que 9131 se déclare satisfaite de l’espace et le loue tel quel, comme le prévoit d’ailleurs aussi l’offre de location. [ 16 ] Quant à l’entretien des lieux loués, l’article 7 prévoit qu’il est à la charge de 9131. Aucune exception n’est prévue pour l’entretien ou le nettoyage de la moquette. [ 17 ] Il est aussi nécessaire aussi de noter l’article 33 qu’il convient de reproduire : 33. LEASE ENTIRE AGREEMENT The Lease shall constitute a binding agreement between the Lessee and the Lessor.

The Lessee acknowledges that there are no representations made by the Lessor which are not set out in this Lease. The Lessee further acknowledges that this Lease constitutes the entire agreement between the Lessee and the Lessor and that the provisions contained in the Lease may not be modified, unless same is done in writing and duly signed by the Lessor and the Lessee. [ 18 ] Les tribunaux ont reconnu la validité de ce type disposition contractuelle.

Cela signifie que toute l’entente entre les parties est contenue dans le bail, et que toute représentation préalable qui n’y est pas spécifiquement incluse ne lie pas le locateur. Ainsi, même s’il y avait eu des représentations de la part d’un représentant d’Olymbec relativement aux meubles et au nettoyage de la moquette, ces représentations ne lient pas Olymbec dans la mesure où elles ne se retrouvent pas dans le Bail. [ 19 ] Au surplus, le témoignage de M.

Abrahamian quant aux obligations qu’aurait contractées Olymbec est inadmissible car il contredit le Bail, un acte juridique constaté par un écrit, contrairement à l’

article 2863 du Code civil du Québec . [ 20 ] M. Abrahamian invoque le formulaire de défectuosités du 2 novembre 2016 pour tenter de démontrer que la fourniture des meubles et le nettoyage de la moquette faisaient

partie des obligations d’Olymbec. Ce document ne lui est toutefois d’aucune aide puisqu’il a été préparé après la signature du Bail. Il ne pouvait ainsi démontrer l’intention des parties avant la signature du Bail. Ce document ne pouvait non plus constituer une modification du Bail après coup puisqu’il n’est signé que par M. Abrahamian.

Toute modification au Bail aurait requis un document écrit signé tant par Olymbec que 9131 conformément à l’article 33, ce qui ne fut pas le cas. [ 21 ] Au surplus, même si Olymbec s’était engagée à fournir des meubles et à nettoyer la moquette, le défaut de le faire n’aurait pas été suffisamment important eu égard à toutes les obligations du bail pour justifier le non-paiement du loyer. [ 22 ] Le Tribunal conclut que 9131 était en défaut aux termes de l’article 18 du Bail. B.

Quels sont les dommages auxquels Olymbec a droit en vertu du Bail? [ 23 ] Les dommages réclamés par Olymbec se détaillent comme suit : • Solde du loyer du mois de décembre 2016 57,31 $ • Électricité et chauffage 28,74 $ • Loyer pour le mois de janvier 2017 444,95 $ • Retour du chèque du mois de janvier 2017 25,00 $ • Loyer pour le mois de février 2017 444,95 $ • Électricité et chauffage 28,74 $ • Retour du chèque du mois de février 2017 25,00 $ • Loyer pour le mois de mars 2017 444,95 $ • Électricité et chauffage 28,74 $ • Retour du chèque du mois de mars 2017 25,00 $ • Loyer pour le mois d’avril 2017 444,95 $ • Électricité et chauffage 28,74 $ • Retour du chèque du mois d’avril 2017 25,00 $ • Loyer pour le mois de mai 2017 444,95 $

• Électricité et chauffage 28,74 $ • Retour du chèque du mois de mai 2017 25,00 $ • Pénalité de six mois de loyer (article 18) 2 842,18 $ • Frais administratifs de 15% (article 16) 808,94 $ TOTAL 6 201,88 $ [ 24 ] Olymbec a établi à la satisfaction du Tribunal le montant de sa réclamation, à l’exception des montants de 25 $ qui sont réclamés chaque mois pour les chèques retournés auxquels elle n’a pas droit. En effet, d’une part, le paiement du loyer se faisait électroniquement et non par chèque.

D'autre part, cette somme fait double emploi puisque que l’article 16 prévoit que les frais administratifs de 15 % qui sont réclamés visent à compenser les troubles occasionnés par les paiements qui ne sont pas honorés. Une somme de 125 $ est donc retranchée de la somme réclamée de 6 201,88 $, laissant un total de 6 076,88 $. [ 25 ] Pour ce qui est des intérêts, l’article 15 du Bail prévoit un taux annuel de 24 % payable au fur et à mesure que des sommes deviennent dues. Or, Olymbec réclame l’application de ce taux d’intérêt au total réclamé à partir du 1 er décembre 2016 alors que seulement une

partie du loyer du mois de décembre était due et que le loyer des mois suivants n’était pas encore exigible. L’intérêt ne peut être réclamé qu’à partir du moment où les sommes sont dues, ce qui correspond à la signification de la mise en demeure le 2 juin 2017. Les intérêts seront donc payables qu’à partir de cette date. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de la demanderesse; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse 6 076,88 $ avec intérêts au taux annuel de 24 % à compter du 2 juin 2017; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse les frais de justice de 200 $. __________________________________ CATHERINE PILON, J.C.Q. Date d’audience : 27 novembre 2018