2019 QCCQ 8325, 2019 QCCQ 8325

Haché c. Gauvreau 2019 QCCQ 8325 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BAIE-COMEAU LOCALITÉ DE BAIE-COMEAU « Chambre civile » N° : 655-32-700209-194 DATE : 13 décembre 2019 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. DANIEL HACHÉ et LISON LAVOIE Demandeurs c.

MICHELINE GAUVREAU Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Les demandeurs prétendent que l’immeuble acheté de la défenderesse est affecté de vices cachés et que s’ils les avaient connus, ils n’auraient pas donné un si haut prix pour cet immeuble. [ 2 ] La défenderesse, représentée par sa fille Annie Larocque, soumet que la vente de la maison a été faite sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur. De plus, elle n’a pas fait de fausses représentations et, dans les circonstances, le recours des demandeurs est irrecevable.

LES FAITS [ 3 ] Le 16 janvier 2017, les demandeurs ont acquis de la défenderesse un immeuble résidentiel sis au [...] à Baie-Comeau pour la somme de 149 900 $. [ 4 ] Sous la rubrique garantie de l’acte de vente, il est inscrit : Cette vente est faite avec la garantie légale quant à la garantie du droit de propriété, mais SANS aucune garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acquéreur. [ 5 ] Préalablement à la vente, la défenderesse a complété un formulaire intitulé : «Déclaration du vendeur sur l’immeuble» (D-1) dans laquelle elle mentionne qu’il y a eu infiltrations d’eau au sous-sol du bâtiment en précisant qu’il y a eu un refoulement d’égout suite à des pluies diluviennes et que plusieurs propriétés ont été dans la même situation et que le tout a été réparé par les assurances.

Elle ajoute qu’il y a eu également infiltrations d’eau par le seuil de la porte avant et que le tout a été réparé. [ 6 ] Avant d’acquérir l’immeuble, les demandeurs ont retenu les services de Détection thermique JD afin d’inspecter la maison. [ 7 ] Dans son rapport du 21 novembre 2016, l’expert mentionne avoir constaté des fissures sur les coins de certaines fenêtres du sous-sol, mais sans détecter de traces d’infiltration d’eau. Il recommande ce qui suit : Nous recommandons, si nécessaire, de sceller toute fissure hors sol avec du scellant à base de polyuréthane.

Pour les fissures du solage dans le sol nous recommandons des faires scellés par un spécialiste. Les fissures doivent à priori être scellées par l’extérieur. Le spécialiste excavera, injectera du polyuréthane sous pression et appliquera une membrane élastomère antocollante avant de refermer. Sinon l’injection de polyuréthane peut aussi se faire par l’intérieur. (Reproduit intégralement) [ 8 ] Au printemps 2018, les demandeurs constatent de l’infiltration d’eau au sous-sol de la résidence.

[ 9 ] Ils communiquent avec leurs assureurs et un entrepreneur procède à l’enlèvement des murs qui recouvrent les fondations.

Les demandeurs constatent des fissures, entre autres, une fissure dans la fondation qui semble avoir fait l’objet d’une réparation dans le passé, puisqu’il y a un enduit noir appliqué sur cette fissure. [ 10 ] Puisque la fissure est importante et que la défenderesse ne l’a pas indiqué dans la déclaration du vendeur (D-1), ils décident, le 31 juillet 2018, de dénoncer le vice à la défenderesse. [ 11 ] La représentante de cette dernière a fait parvenir cette dénonciation à leurs assureurs qui ont, le 18 octobre 2018, nié toute responsabilité concernant les infiltrations d’eau. [ 12 ] Les assureurs des demandeurs les ont indemnisés pour les dommages causés par les infiltrations d’eau, mais pas pour réparer la cause de ces infiltrations. [ 13 ] Les fissures ont dû être scellées par un entrepreneur spécialisé, le solage excavé pour la pose d’une membrane et le changement du drain agricole. [ 14 ] Pour les dommages qui n’ont pas été indemnisés par leurs assureurs, les demandeurs ont mis en demeure la défenderesse le 26 novembre 2018 de leur transmettre une somme de 5 204,30 $. [ 15 ] Selon la représentante de la défenderesse, cette dernière demeurait dans l’immeuble avec son époux depuis 32 ans.

L’époux est décédé en 2014 et, à ce moment, la défenderesse a hérité de la maison. [ 16 ] Elle était présente lorsque la défenderesse a complété la déclaration du vendeur et elle a déclaré tout ce qu’elle savait concernant les problèmes vécus avec la maison. [ 17 ] Par ailleurs, c’est son père qui gérait tout concernant l’entretien et les réparations de la maison et sa mère n’avait aucun intérêt à cacher les réparations à une fissure, puisqu’elle a, d’emblée, déclaré qu’il y avait eu infiltrations d’eau au sous-sol et que le tout avait été réparé dans le passé. [ 18 ] Les demandeurs ont déposé une déclaration pour valoir témoignage d’Harold Tremblay, propriétaire d’Excavations HD.

Ce dernier déclare que les anciens propriétaires du [...] à Baie-Comeau l’ont contacté pour une soumission pour des travaux qui consistaient à démolir la dalle de patio arrière et ensuite excaver cette

partie pour réparer une fissure à la fondation sous le patio. Cependant, les propriétaires ne l’ont jamais rappelé. ANALYSE [ 19 ] Selon l’

article 2803 du Code civil du Québec , il appartient aux demandeurs de faire la preuve prépondérante des faits qui soutiennent leur réclamation. [ 20 ] Selon l’

article 1726 du Code civil du Québec , le bien vendu doit être exempt lors de la vente de vices cachés qui le rende impropre à l’usage auquel on le destine. [ 21 ] Cependant, les parties peuvent dans leur entente exclure entièrement cette garantie légale ( Art. 1732 C.c.Q. ). [ 22 ] La défenderesse, âgée de 75 ans, exigeait que les acheteurs renoncent à la garantie légale de qualité et achètent à leurs risques et périls. [ 23 ] Dans l’offre d’achat acceptée par la défenderesse le 11 novembre 2017 ainsi que dans l’acte de vente intervenu devant notaire le 16 janvier 2018, il est spécifiquement indiqué que la vente est faite sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acquéreur. [ 24 ] D’ailleurs, un vendeur non professionnel peut exclure et limiter sa responsabilité même s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait, ou ne pouvait ignorer que la résidence était affectée de vices, si les acheteurs ont acquis l’immeuble à leurs risques et périls. [ 25 ] Dans les circonstances, pour réussir dans leur réclamation, les demandeurs devaient prouver par prépondérance de preuve que la défenderesse a commis un dol à leur égard, c’est-à-dire qu’elle les a fraudés, fait de fausses déclarations ou fait preuve de réticence dans les déclarations qu’elle a données, et ce, dans le but de les convaincre d’acheter l’immeuble à leurs risques et périls et de renoncer à la garantie légale de qualité. [ 26 ] À la lumière de la preuve, le Tribunal ne peut conclure que la défenderesse a fait de fausses déclarations ou même fait preuve de réticence envers les demandeurs. [ 27 ] Il y a absence complète de preuve que la défenderesse savait qu’il y avait une fissure qui avait été réparée dans le passé ou pouvait ignorer qu’il y avait une telle fissure par laquelle pouvait s’infiltrer de l’eau. [ 28 ] Elle n’avait aucun avantage à cacher cette information, puisque les demandeurs achetaient à leurs risques et périls et, de plus, elle a déclaré que la maison avait fait l’objet d’infiltrations d’eau dans le passé. [ 29 ] Par ailleurs, la fissure découverte par les demandeurs a visiblement fait l’objet d’une réparation dans le passé.

Cependant, le Tribunal ne peut dater cette réparation. Même si la déclaration pour valoir témoignage d’un entrepreneur indique qu’il a été contacté par les propriétaires de cette résidence pour réparer une fissure, il ne donne aucun détail quant à l’identité des propriétaires qui l’ont contacté ni quant à la période où il a été contacté. [ 30 ] Il est possible que l’époux de la défenderesse, de son vivant, ait contacté un entrepreneur pour faire les réparations, mais qu’il ait décidé d’agir autrement.

Cependant, il y a absence de preuve que la défenderesse était au fait de cette situation et que, par réticence frauduleuse, elle a omis de déclarer le tout aux demandeurs.

[ 31 ] Dans les circonstances, la clause d’exclusion de la garantie légale de qualité et le fait que les acquéreurs ont acheté l’immeuble à leurs risques et périls font obstacle à leur réclamation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE la demande; [ 33 ] LE TOUT avec les frais de justice de 190 $. FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q.