2016 QCCQ 7247, 2016 QCCQ 7247

Bellegarde c. Lebel 2016 QCCQ 7247 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-017747-155 DATE : 13 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOM Á NDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Maryse BELLEGARDE Demanderesse / défenderesse par reconvention c. Marc-André LEBEL Défendeur / demandeur par reconvention c.

Maryse BREAULT, Steve CÔTÉ, Kathy DUMARESQ, Luc GAGNON, Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse cherche à recouvrer le coût des réparations à la maison que le défendeur lui a vendue et qu’elle estime avoir été affectée de vices et défauts cachés. [ 2 ] Le défendeur conteste la réclamation et allègue que l’immeuble n’était affecté d’aucun vice caché.

Il soumet que les drains étaient fonctionnels et que s’il y avait des problèmes, ce n’était pas des vices cachés, car ils ont été ou auraient dû être décelés par l’inspection préachat. [ 3 ]

Malgré tout, il appelle en garantie les propriétaires antérieurs de la maison et se porte demandeur par reconvention pour la somme de 746,13 $, représentant le coût d’inspection des drains, ses frais d’expert et les frais de préparation du dossier. [ 4 ] Parmi les personnes qui ont été appelées en garantie, Kathy Dumaresq n’a pas comparu et n’était pas présente à l’audience.

LES FAITS [ 5 ] À la recherche d’une résidence, la demanderesse a visité les 12 et 13 août 2013 celle mise en vente depuis presque six mois par le défendeur. [ 6 ] Le 13 août, il eut une offre d’achat (P-6) conditionnelle à une inspection effectuée le 20 août 2013 (P-4) suivie de quelques échanges qui se sont conclus par un contrat de vente notarié le 30 août 2013 (P-13). [ 7 ] Quelques semaines après la prise de possession, la demanderesse constate une odeur nauséabonde. À la recherche d’une solution pour y mettre fin, elle scelle le couvercle du renvoi d’eau dans le plancher.

Voyant que l’odeur persiste plus particulièrement de la salle d’eau du sous-sol, on découvre que la douche repose sur des madriers complètement pourris par la présence constante d’eau.

[ 8 ] En cours de travaux, pour remédier à la situation, la demanderesse découvre des excréments et dépôts d’urine de souris ainsi qu’une infestation de fourmis charpentières autant à l’extérieur qu’à l’intérieur de la maison. [ 9 ] Au début d’avril 2014, de nouvelles fissures apparaissent dans le solage laissant infiltrer l’eau dans l’espace connu comme étant la chambre froide ainsi que dans la salle familiale. [ 10 ] Ces dégâts ont nécessité d’enlever une

partie du plancher flottant de la salle familiale et faire déneiger le tour de la chambre froide pour réduire la quantité d’eau à la fonte des neiges susceptible de s’infiltrer. [ 11 ] À la mi-juin, la demanderesse communique avec le vendeur pour l’informer de la situation et obtenir des informations additionnelles, car les voisins ont dit que les drains ont été refaits sur les quatre côtés de la maison. [ 12 ] Marc-André Lebel a confirmé ce fait et aussi que depuis, il n’a pas eu d’autres problèmes d’infiltration. [ 13 ] Les 13 et 26 juin 2014, le Groupe Expert Drains procède à la vérification des drains pour découvrir que sur un côté ils étaient bouchés à 20 % tandis que de l’autre côté à 50 % de leur capacité. [ 14 ] Stéphane Daigneault, des Entreprises Stéphane Daigneault inc., consulté par la demanderesse, suggère de creuser deux puits d’observation à proximité des fondations pour vérifier la nature et la composition du remblai utilisé. [ 15 ] Sébastien Bernier Mini-Excavation excave le 22 juin 2014 deux puits témoin pour 68,99 $. [ 16 ] L’inspection de Stéphane Daigneault (P-9) met en évidence que c’est le balcon de béton avant soulevé par le gel qui a fissuré le solage. [ 17 ] Aux deux endroits excavés pour vérifier le drain de fondation, le remblai est composé de glaise, terre végétale et de quelques grosses pierres.

Plusieurs fissures verticales et horizontales apparaissent sur les murs du balcon arrière. [ 18 ] Il estime le coût de l’ensemble des réparations à 30 215 $ tandis qu’Excavation Étienne Bergeron, à l’exclusion de la réfection du terrassement, du remplacement du balcon de ciment et démantèlement et reconstitution de l’aménagement paysager, le ferait pour 20 120,63 $. [ 19 ] Devant la tournure des événements et la gravité de la situation, la demanderesse contacte une avocate qui le 7 août 2014 transmet une première mise en demeure au défendeur (P-1) lui offrant de visiter les lieux et de faire part de ses intentions (P-1). [ 20 ] Le 10 septembre, une première rencontre a lieu entre la demanderesse et le défendeur, leurs courtiers en immeuble respectifs suivie d’une deuxième rencontre le 16 septembre 2014.

À cette occasion, le défendeur était accompagné de Daniel Couture, expert en estimation et de Danick Croteau, représentant de Berthol Croteau Excavation et Transport. [ 21 ] Ce dernier procède à l’inspection des drains de fondation à l’aide de caméra. À la surprise générale, les drains sont propres et fonctionnels avec de l’eau qui coule librement. [ 22 ] Daniel Couture inspecte les lieux et prend des mesures quant au taux d’humidité à l’intérieur. Ce 16 septembre, bien que ce soit une journée pluvieuse, les taux mesurés sont acceptables partout.

Il constate qu’autour du bâtiment, les pentes sont nulles ou quasi nulles.

Il voit des fissures verticales à l’extérieur, mais la seule fissure horizontale qu’il remarque est dans la chambre froide. [ 23 ] Le défendeur omet de transmettre à l’avocate de la demanderesse les rapports de ses experts, tel que convenu. [ 24 ] Les parties se rencontrent de nouveau le 28 octobre 2014 chez l’avocate, et cette fois, le défendeur déclare sans équivoque qu’il estime que sa responsabilité n’est aucunement engagée et qu’il n’a pas l’intention de payer quoi que ce soit. [ 25 ] Avant de procéder aux travaux, la demanderesse consulte Pascal Martin, technologue, en génie civil, pour la firme Inspectech, avec 14 années d’expérience. [ 26 ] Le 3 novembre, celui-ci procède à une inspection à laquelle le défendeur est invité, mais n’est pas présent. [ 27 ] L’expert conclut que c’est le matériel de remblai du périmètre de fondation de béton qui cause problème. [ 28 ] Le remblai observé au niveau des puits d’observation indique clairement la présence de mouvements de la fondation au niveau du mur de la chambre froide et du mur de fondation de la maison provoquant des fissures horizontales et ayant même causé le tassement du mur de la fondation vers l’intérieur. [ 29 ] Le 7 novembre 2014, avant que les gels n’envahissent le sol, la demanderesse retient les services de Colma-tech fissure inc . pour réparer par injection d’époxy liquide les fissures dans le mur de béton au coût de 7 070,96 $.

Ces travaux impliquent aussi l’excavation de la chambre froide, drainage avec un drain français enfoui sous un remblai conforme aux normes, l’installation d’une membrane soudée, l’isolation à l’intérieur du sol, le changement du vieux remblai pour du sable drainant. [ 30 ] Le rapport d’ Inspectech a coûté 382,30 $ (P-5) , tandis que le technologue a chargé 344,93 $ pour faire l’expertise. [ 31 ] L’inspection par les Entreprises Stéphane Daigneault inc. a coûté 172,46 $, tandis que celle par caméra du Groupe Expert Drains s’est chiffrée à 327,68 $. [ 32 ] La consultation de l’avocate et l’envoi de la mise en demeure ont coûté à la demanderesse 521,88 $ (P-23) .

La présence à la Cour du représentant de Colma-tech fissures a coûté 287,44 $.

[ 33 ] Au mois de mai 2015, Colma-tech fissure s a dégagé les fondations et remplacé le remblai par des matériaux adéquats au coût de 3 449,25 $. [ 34 ] Pascal Martin, technologue, a chargé 454,16 $ à la demanderesse pour sa présence à l’audience. [ 35 ] Une fois les travaux complétés, les problèmes d’infiltration et de la multiplication des fissures ont été réglés. Cependant, on n’a pas pu compléter les travaux sur le devant de la maison, puisque pour remplacer le remblai, il aurait fallu enlever tout l’aménagement paysager.

L’estimation pour effectuer ce travail se chiffre à 2 242,01 $ en plus de l’excavation et l’ajout d’un voyage de sable et un voyage de gravier, estimé à 814,02 $. [ 36 ] Dans la salle familiale, pour recouvrir les murs d’isolant, de gypse et de joint par-dessus les nouvelles fissures qui ont été réparées, il faudra prévoir 804,83 $ et le remplacement des carrés de céramique qui ont dû être levés vu l’infiltration d’eau coûtera 275,94 $. [ 37 ] La demanderesse a dû payer les matériaux de remblai au coût de 454,39 $ et 344,92 $ et la location d’une pelle mécanique pour les 6, 7 et 8 juillet 2015 à 1 103,76 $. [ 38 ] Étant donné le refus du défendeur de contribuer de quelque façon aux réparations, la demanderesse s’est donc pourvue contre lui et demande maintenant qu’il soit condamné à rembourser. [ 39 ] Le défendeur conteste la réclamation et a établi qu’en septembre 2014, lors de l’inspection du drain, il était propre et fonctionnel. [ 40 ] Bien que la demanderesse n’ait pas réclamé pour être indemnisée de ces faits, il souligne que le rapport d’inspection préachat fait état de la possibilité de la présence de souris dans la résidence et aussi qu’en ce qui a trait à la douche, il l’utilisait couramment et n’a rien remarqué qui aurait pu permettre de déceler l’eau stagnante qui a contribué à faire pourrir la structure de bois qui la supportait. [ 41 ] Il a acheté la maison en 2006 et peu de temps après a constaté que les drains n’étaient pas fonctionnels.

Il a donc informé son vendeur ainsi que les anciens propriétaires et finalement, ils ont convenu d’une participation conjointe à la réfection des drains. Steve Côté, qui avait construit la maison, l’a aidé à excaver, à enlever les vieux drains autour de la maison et ensuite remblayer avec du concassé, une membrane et de la terre qui se trouvait sur place. Par la suite, il n’a jamais eu de problèmes. [ 42 ] Dans la chambre froide, il a isolé l’intérieur et maintenait un chauffage minimal et faisait fonctionner aussi un déshumidificateur.

Il déclare avoir coupé le bas des murs pour s’assurer qu’il n’y ait pas de moisissure s’il y avait de l’humidité ou de l’infiltration d’eau. [ 43 ] Il a habité la maison jusqu’en février 2013 et par la suite y allait à tous les jours jusqu’à la vente. Il n’a jamais eu connaissance d’infiltration ou de la présence d’eau avant le premier avis qu’il en a eu de la demanderesse le 12 juin 2014. [ 44 ] Daniel Couture est un estimateur dont la principale fonction professionnelle est l’estimation des coûts de la réfection dans les immeubles endommagés par un sinistre. Il a examiné la situation le 16 septembre.

Il a pris des mesures à l’hygromètre et le taux d’humidité au sous-sol était adéquat et dans la normale. [ 45 ] Il est d’avis que lors de la vérification de la source de l’infiltration, au lieu de dégarnir les murs comme on l’a fait, on aurait pu utiliser des appareils similaires au sien et éviter le coût inutile de les refaire. [ 46 ] Il a constaté que la jonction du dessus de la galerie arrière et du mur de résidence n’était pas étanche et que l’eau était susceptible de s’y infiltrer à proximité de la chambre froide. À l’intérieur de celle-ci, il a décelé des signes d’infiltration d’eau visibles.

Il a chargé 546,13 $ au défendeur pour l’expertise et la confection d’un rapport (D-1). [ 47 ] Hydro-Jection inc. a fait une estimation pour le changement du drainage au complet ainsi que la réfection de la fosse intérieure pour un coût total de 13 400,52 $. [ 48 ] Daniel Couture a souligné que la pente du terrassement autour du bâtiment est quasi nulle et est susceptible de diriger l’eau de surface vers la fondation ou à tout le moins permettre qu’elle ne stagne à proximité et ainsi favoriser les infiltrations. [ 49 ] Il a vu la fissure extérieure verticale, que le défendeur avait dit avoir réparée et a vu aussi une fissure horizontale dans la chambre froide.

Il n’a cependant pas remarqué la fissure en triangle avec le tassement de la fondation. [ 50 ] Danick Croteau qui a opéré la caméra pour la vérification des drains de fondation confirme qu’il y avait de l’eau qui coulait dans les drains, mais ils n’étaient pas colmatés et étaient très propres et fonctionnels.

Généralement, autour des fondations et au-dessus des drains, on met 8 à 10 pouces de matériel imperméable avec une pente de 10 % pour éloigner l’eau de la fondation. [ 51 ] Le défendeur a appelé en garantie son ex-conjointe, Maryse Breault, qui a témoigné qu’effectivement le 24 octobre 2006, alors qu’elle habitait avec le défendeur, il y a eu une infiltration d’eau au sous-sol. Par la suite, on a procédé aux réparations après entente avec les anciens propriétaires et tout le monde y a participé dans une certaine mesure.

Par la suite, ils n’ont plus eu d’autres problèmes. [ 52 ] À la cessation de leur vie commune, le défendeur s’était engagé à la dégager de toute responsabilité et à lui donner quittance concernant la propriété en cause. En août 2012, elle a été informée par le défendeur du problème à la maison et qu’il n’avait pas l’intention de donner suite à la réclamation. [ 53 ] Il devait la tenir au courant de l’évolution de la situation, mais ne l’a pas fait.

Elle estime qu’elle ne devrait plus être en cause dans cette affaire. [ 54 ] Luc Gagnon a acheté la propriété en 2002 de Steve Côté et l’a revendue au défendeur, Marc-André Lebel. Il n’a pas eu de

problèmes. [ 55 ] Steve Côté a témoigné que c’est lui qui a construit cette propriété selon les règles de l’art. Toutes les étapes de la construction ont été vérifiées par un inspecteur. [ 56 ] Au moment de la vente, le terrain était boisé et il n’y avait pas de terrassement.

En 2006, lorsqu’il a été contacté par Luc Gagnon concernant les drains, il a volontairement accepté de participer à leur réfection avec l’aide d’un expert, c’est-à-dire Pierre Préfontaine qui leur a dit comment procéder. [ 57 ] Steve Ostiguy confirme qu’il a participé à la réfection des travaux, bien que les drains n’étaient pas complètement en mauvais état. Il a constaté que le remblai avait été fait avec du matériel argileux et peu perméable.

Cependant, à son avis, cela ne cause pas de problème s’il y a une bonne pente d’aménagée éloignant l’eau de surface de la fondation. [ 58 ] À son avis, les matériaux granulaires ne contribuent qu’à assécher la fondation et non pas faciliter l’évacuation de l’eau.

Il est d’avis que les fissures ont été causées par le soulèvement des semelles du côté de la chambre froide non chauffée dont la fondation aurait été soulevée par le gel. [ 59 ] Il souligne que le mur de façade est encore remblayé avec un sol gélif et pourtant il ne semble pas y avoir de problème. [ 60 ] Denis Brière, ingénieur civil et entrepreneur, témoignant pour la défense, déclare avoir vu la maison à distance. Il souligne que certes il est important de suivre le Code du bâtiment pour le remblai, mais le nivellement de la surface du sol est tout aussi important.

Dans la grande majorité des cas, c’est la pente inversée qui cause des infiltrations d’où l’importance de pratiquer une pente éloignant l’eau des fondations. D’ailleurs, il souligne que le rapport d’expertise préachat en parle. [ 61 ] À son avis, il est probable que les fissures aient été causées par le gel sous les semelles, surtout du côté de la chambre froide non chauffée notamment à cause de l’hiver très rude qu’on a connu. [ 62 ] Le technologue Martin ne partage pas cet avis puisque le soulèvement de semelle va généralement soulever la dalle de béton et la fissurer. Or, ici on n’a rien décelé de cela.

Selon ses constatations, ce n’est que le mur de béton qui s’est déformé.

Or, les fissures couvraient trois murs confirmant la thèse de la pression des sols gélifs sur les fondations. [ 63 ] Marc Grenier a aidé la demanderesse à faire les travaux aux endroits qui n’ont pas été faits par les entrepreneurs pour que maintenant les trois côtés de la maison bénéficient de drains neufs avec un remblai refait. [ 64 ] C’est en résumé la preuve que nous avons et que nous devons maintenant examiner pour vérifier à la lumière des principes de droit et la jurisprudence si nous sommes en présence de vice caché et si tel est le cas, quelle est la mesure de la réparation.

LE DROIT [ 65 ] Le litige présenté au Tribunal est régi et doit être résolu à la lumière des articles suivants du Code civil du Québec : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 66 ] Ces articles imposent au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 67 ] L'acheteur d'une maison qui veut bénéficier de cette garantie doit établir que le bien était affecté au moment de la vente d'un défaut d'une certaine gravité et qu'il l'ignorait au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'il en a fait. [ 68 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [ 69 ] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [ 70 ] L'acheteur qui invoque l'obligation de garantie du vendeur contre les vices cachés doit établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente. [ 71 ] Le vice, pour donner lieu à la garantie, doit donc être caché.

Il ne doit pas, lors de la vente, se révéler à l'examen de la chose vendue. Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelque grave qu'il soit, il ne donnera ouverture à aucun recours contre le vendeur. [ 72 ] Le défaut sera considéré apparent si l'acheteur connaissait son existence ou si un acheteur prudent et diligent ayant pris toutes les précautions raisonnables, sans avoir besoin de recourir à un expert, l'aurait constaté [1] . [ 73 ] L'acheteur a l'obligation d'être vigilant et faire preuve d'un certain sérieux dans l'examen du bien qu'il convoite.

[ 74 ] Un défaut ne sera pas considéré caché par cela seul que l'acheteur ne l'a pas aperçu alors qu'il était visible ou qu'il n'en a pas apprécié la véritable gravité. [ 75 ] L'obligation de garantie du vendeur n'est pas destinée à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance d'un acheteur [2] . [ 76 ] Le comportement de l'acquéreur sera évalué par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent [3] . [ 77 ] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat [4] . [ 78 ] Il est requis que l'acheteur procède à un examen raisonnable du bien.

Seuls les vices qui échappent à un tel examen seront jugés cachés. La jurisprudence n'est pas très précise sur ce qu'elle entend par un examen raisonnable, mais il doit, en principe, être attentif et sérieux, quoiqu'on accepte qu'il puisse être rapide et non approfondi [5] . [ 79 ] Cet examen n'impliquera pas le recours à des mesures inhabituelles telles qu'ouvrir un mur, démolir partiellement un édifice ou creuser autour de la fondation, sauf si un indice visible soulève des soupçons.

Un vice est caché s'il ne peut être découvert qu'au moyen d'un travail qu'il n'est pas d'usage de faire [6] . [ 80 ] La vérification élémentaire, l'examen rapide, le simple examen ou l'inspection raisonnable [7] sont considérés comme suffisants. [ 81 ] L'examen requis n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire [8] . [ 82 ] Le comportement du vendeur pourra, à l'occasion, jouer un rôle dans l'appréciation du caractère du vice.

Le camouflage, les représentations trompeuses, voire la réticence qui heurtent la bonne foi peuvent réduire l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien et amener les tribunaux à considérer caché un vice qui autrement serait apparent [9] . [ 83 ] De tels comportements de la part du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles des vices apparents dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage [10] . [ 84 ] Le dol ou le mensonge du vendeur peuvent rendre un vice, même apparent, juridiquement caché. [ 85 ] L'acheteur n'a pas à faire de recherches ou de vérifications additionnelles si on lui représente qu’il n’y a pas de problème ou que le problème n'est pas grave. [ 86 ] Lorsque le vendeur place l'acheteur par de telles représentations dans une situation de fausse sécurité, le vice, même apparent, peut devenir caché au sens de la loi [11] . [ 87 ] La garantie de qualité du vendeur s'appliquera avec rigueur lorsque celui-ci tient des propos mensongers, se lance dans des manœuvres frauduleuses ou fait preuve de réticence sur un vice particulier. [ 88 ] Les vendeurs demeurent soumis à une obligation d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel, et s’ils connaissent un problème sérieux, ils se doivent à tout le moins de ne pas induire en erreur l’autre

partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité [12] . [ 89 ] Si le vendeur a fait certaines déclarations ou présenté certaines informations qui ont incité l’acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d’acheter, le tribunal en tiendra compte. [ 90 ] Les propos rassurants, même faits de bonne foi, peuvent rendre un vice potentiellement apparent, un vice caché [13] . [ 91 ] Une exclusion de garantie quant à des vices cachés, alors qu'on connaît ces vices et qu'ils n'ont pas été révélés à l'acheteur, ne peut mettre un vendeur à l'abri d'un recours. [ 92 ] L'acheteur qui découvre après la vente que le bien lors de son acquisition était affecté de vices cachés peut demander la réduction du prix de vente, mais auparavant, il doit dénoncer la situation au vendeur ( art.1739 C.c.Q. ). [ 93 ] Si le vendeur, mis en demeure de procéder aux travaux de réparation, n'y procède pas, l'acheteur peut les faire exécuter et réclamer du vendeur le remboursement des coûts ( art. 1602 C.c.Q. ). [ 94 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 C.c.Q. , c'est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 95 ] Le vendeur qui n'a pas dénoncé le vice qu'il connaissait a généralement le fardeau de prouver que l'acheteur aussi l'a connu ou aurait dû le connaître avant la vente [14] . [ 96 ] Il y a lieu de rappeler que les règles fondamentales de l'action estimatoire ou en réduction du prix de vente exigent que la réduction demeure raisonnable et ne procure jamais un avantage indu à l'acheteur [15] . [ 97 ] Il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale ou démesurée du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu [16] . [ 98 ] Dans le cas d'une action en diminution de prix, le Tribunal intervient dans le rapport contractuel des parties pour modifier à la baisse le prix d'achat qu'elles ont convenu. [ 99 ] Afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés ( art. 1726 C.c.Q. ) , le législateur prévoit

qu'il faut tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (art. 1604.3 C.c.Q. ). [ 100 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge, mais la discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres que les extraits suivants des décisions des tribunaux permettent de bien cerner. [ 101 ] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

En règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé et pondèrent la réduction de façon à empêcher un enrichissement [17] . [ 102 ] Les tribunaux évaluent souvent la réduction du prix en prenant comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Ce coût sera réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (c'est-à-dire sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations [18] . [ 103 ] La diminution de prix à laquelle l'acheteur a le droit ne correspond donc pas nécessairement au montant intégral des travaux qu'il a fait réaliser pour corriger la situation [19] . [ 104 ] On ne doit considérer que le coût des seuls travaux nécessaires à la correction du problème et à la réparation du vice auquel on veut remédier. [ 105 ] Le coût des travaux qui apportent une amélioration ne doit donc pas être retenu dans l'estimation du montant de diminution devant être accordé à l'acheteur, pas plus que le coût des travaux exagérément dispendieux ou encore inutiles [20] . [ 106 ] Voici, en résumé, les principes et les règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien. [ 107 ] Nous allons maintenant examiner les prétentions et la conduite des parties à la lumière de ces principes, en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

ANALYSE ET DÉCISION [ 108 ] Le Tribunal est d’avis que la preuve prépondérante est à l’effet que c’est le remblai inadéquat avec des matériaux gélifs qui a causé les problèmes de fissures et le déplacement de la fondation et permis, voire faciliter, l’infiltration d’eau. [ 109 ] L’examen par les puits d’observation permet de constater que contrairement à ce que dit le défendeur et Steve Côté, le remblai n’a pas été fait conformément aux règles de l’art. [ 110 ] Par ailleurs, la preuve ne permet pas de conclure que les drains n’étaient pas fonctionnels sauf que la pression exercée par le sol de remblai gélif sur les fondations les a fait fissurer. [ 111 ] Bien que la demanderesse ne réclame rien pour le remplacement des drains, il reste que la substitution du remblai par les matériaux adéquats a nécessairement endommagé les drains et ces dommages collatéraux devront être indemnisés. [ 112 ] Étant donné que les dommages sont causés par le remblai qui a été effectué en 2006 par le défendeur et Steve Côté, il n’y a aucun fondement à quelque recours que ce soit contre Luc Gagnon, Maryse Breault et Kathy Dumaresq. [ 113 ] C’est donc Marc-André Lebel et Steve Côté seuls qui devront indemniser la demanderesse des conséquences des travaux effectués en 2006 qui sont à l’origine du vice caché au sens de la loi. [ 114 ] Les dépenses encourues par la demanderesse dépassent le montant maximal de réclamation possible devant la Division des petites créances. [ 115 ] Il est établi qu’il reste pour plus de 4 000 $ de travaux à effectuer pour compléter ce qui a été entrepris, voire a dû être démoli. [ 116 ] Le Tribunal est donc d’avis d’accueillir la demande pour la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal augmenté de l’indemnité additionnelle depuis la mise en demeure du 7 août 2014. [ 117 ] Outre le montant en capital, les défendeurs Lebel et Côté devront rembourser aussi à la demanderesse la somme de 1000 $ à laquelle le Tribunal arrondit les frais et déboursés d’experts. [ 118 ] Le défendeur, Marc-André Lebel, et le codéfendeur en garantie, Steve Côté, seront solidairement responsables envers la demanderesse du paiement de la condamnation, mais entre eux, le Tribunal établit dès à présent la part de responsabilité de chacun à 50 %. [ 119 ] Compte tenu de nos conclusions précédentes, la demande reconventionnelle ne nous apparaît pas fondée et il y a lieu de la rejeter sans frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE solidairement Marc-André Lebel et Steve Côté. à payer à Maryse Bellegarde la somme de QUINZE MILLE DOLLARS (15 000 $) avec les intérêts au taux légal augmenté de l’indemnité additionnelle calculée suivant l'

article 1619 du Code civil

du Québec depuis le 7 août 2014; LE TOUT , avec les frais de 200 $ et 1 000 $ de frais d’experts; REJETTE les appels en garantie contre Luc Gagnon, Maryse Breault et Kathy Dumaresq, sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 27 avril 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.