2012 QCCQ 9258, 2012 QCCQ 9258

Poulin c. Desrosiers 2012 QCCQ 9258 JP2098 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-027803-106 DATE : 26 juillet 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE PARADIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCE POULIN Demanderesse c.

MANON DESROSIERS ET ROGER DUCHESNE Défendeurs et DEAN CIDROF ET SHEILA CHISHOLM Appelés en garantie et LE GROUPE BEAUMONT Appelée en arrière garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 28 octobre 2008, France Poulin achète un condominium de Manon Desrosiers et Roger Duchesne. [ 2 ] Mme Poulin réclame 6 175,81 $ pour des dommages qu'elle subit à la suite de la découverte de vices cachés affectant le foyer de sa propriété qui fait l'objet d'interdiction d'utilisation par le service de sécurité incendie de la Ville de Longueuil.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] L’immeuble de Mme Poulin est-il affecté de vices cachés? [ 4 ] Dans l’affirmative, à quelle diminution du prix de vente a-t-elle droit? [ 5 ] Au moment de la vente, Mme Desrosiers et M. Duchesne connaissent-ils les problèmes relatifs au foyer de l’immeuble vendu? [ 6 ] L'avis de dénonciation de la part de Mme Poulin à Mme Desrosiers et M. Duchesne est-il suffisant? [ 7 ] L’appel en garantie de Mme Desrosiers et M. Duchesne contre Dean Cidrof et Sheila Chisholm est-il bien fondé?

LES FAITS [ 8 ] Dean Cidrof et Sheila Chisholm se désistent de leur demande en arrière garantie contre Le Groupe Beaumont. [ 9 ] La propriété de Mme Poulin est située dans un complexe immobilier de 22 édifices comprenant chacun 10 condominiums. [ 10 ] À la fin de l'année 2008, un des édifices de 10 condominiums est incendié. [ 11 ] Le 23 janvier 2009, le service de sécurité incendie de la Ville de Longueuil avise Mme Poulin de cesser l'utilisation de son appareil de chauffage d'appoint puisqu'il représente un risque potentiel d'incendie. [ 12 ] Chaque édifice du complexe immobilier est représenté par un syndicat de copropriétaires qui se réunit pour régler la situation du chauffage d'appoint et le coût de ces modifications. [ 13 ] Le 6 juin 2009, Mme Poulin avise Mme Desrosiers et M.

Duchesne de l'avis qu'elle reçoit du service incendie de la Ville de

Longueuil. [ 14 ] Le 20 juin 2009, M. Duchesne communique avec Mme Poulin.

Il lui permet d'effectuer les travaux nécessaires et lui demande tout simplement de lui faire parvenir les factures, car selon son évaluation le coût des travaux est d'environ 2 500 $. [ 15 ] Le 30 juin 2009, Mme Poulin confirme cette conversation téléphonique par écrit (P-2) et s'engage à faire parvenir à M Duchesne les évaluations concernant les travaux dès qu'elle en a possession. [ 16 ] Les présidents des différents syndicats de copropriétaires acceptent le rapport de la firme Centre IEB Québec du 10 juillet 2009 écrit par son représentant René Vincent concernant les problèmes affectant les foyers et les recommandations relatives aux travaux à être effectués. [ 17 ] Mme Poulin connaît la décision du syndicat de faire effectuer les travaux concernant les problèmes affectant les foyers et les recommandations suggérées par la firme Centre IEB bien qu'elle n'a pas le rapport de M.

Vincent en main et elle attend la date du début des travaux. [ 18 ] L'agent de prévention du service incendie explique au Tribunal que le cloisonnement des cheminées du condominium de Mme Poulin n'est pas conforme aux règles de l'art en ce qu'il n'offre aucune résistance au feu; ce qui constitue le vice caché. Conséquemment, les travaux de réfection consistent à cloisonner convenablement le contour des cheminées de la propriété. [ 19 ] Il n'existe aucune obligation de changer le foyer. [ 20 ] Mme Poulin profite de l'occasion et change son foyer au bois en un foyer au gaz et en réclame le coût.

Elle reconnaît devant le Tribunal que cette réclamation de remplacement de foyer de 2 406,04 $ n'est pas bien fondée. [ 21 ] Le 30 mars 2010, elle reçoit une lettre adressée aux copropriétaires envoyée par les représentants des syndicats dans laquelle on mentionne le coût des travaux que Mme Poulin doit payer pour la correction de son chauffage d'appoint, soit 2 530,44 $.

On y mentionne également les règles à suivre pour les propriétaires désireux de procéder à l'installation d'un foyer au gaz. [ 22 ] En effet, les présidents de syndicats confirment que les cheminées doivent être retirées complètement ou partiellement pour l'installation de foyer au gaz, et ce, selon les recommandations des ingénieurs en bâtiment.

De plus, lors de l'installation, Gaz Prestige doit fermer complètement les murs entourant le nouveau foyer et que « seules les ouvertures effectuées pour les travaux de conformité seront fermées par l'entrepreneur Solidex ». [ 23 ] Finalement, le syndicat demande à Mme Poulin le paiement de 242,68 $ pour l'obtention d'un certificat de conformité du service incendie de la Ville de Longueuil. [ 24 ] Le 3 juin 2010, l'ingénieur responsable des réparations de la propriété de Mme Poulin confirme que la compartimentation des vides techniques est maintenant sécuritaire. [ 25 ] Le 22 novembre 2010, Mme Poulin fait parvenir à Mme Desrosiers et à M.

Duchesne une réclamation de 6 175,81 $ pour les réparations, accompagnée des pièces justificatives. [ 26 ] Le 9 décembre 2010, Mme Poulin fait parvenir une mise en demeure à Mme Desrosiers et à M. Duchesne réclamant 6 175,81$ [ 27 ] Le 20 décembre 2010, Mme Desrosiers et M. Duchesne envoient une mise en demeure à Mme Chisholm et à M.

Cidrof réclamant à leur tour 6 175,81$, ANALYSE ET DÉCISION [ 28 ] Les conditions d'application de la garantie légale contre les vices cachés prévues aux articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec sont les suivantes : 1) Le vice doit être grave, c'est-à-dire, doit diminuer significativement l'utilité du bien vendu. 2) Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. 3) Le vice doit être caché, c'est-à-dire, non apparent au moment de la vente. 4) Le vice doit être antérieur à la vente. 5) Il doit s'agir également d'un vice et non d'une usure ou détérioration résultant de l'usage normal d'un bien. 6) L'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il avait connu le vice. 7) Il doit y avoir dénonciation écrite par l'acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice. [ 29 ] La situation des lieux ainsi que la déclaration de l'agent de prévention du service incendie sont claires concernant l'existence d'un vice caché, soit un manque de cloisonnement autour des cheminées des condominiums. [ 30 ] La preuve démontre que Mme Poulin dénonce le vice caché convenablement à Mme Desrosiers et M.

Duchesne, pour les motifs suivants :

a) Elle les avise immédiatement le 6 juin 2009 et le 30 juin 2009.

b) Mme Desrosiers et M. Duchesne ne demandent pas de faire une visite des lieux, n'envoient pas d'entrepreneur pour vérifier le coût des réparations, ne font aucune démarche si ce n'est qu'ils attendent copie des pièces justificatives attestant du coût des travaux.

c) Mme Poulin n'a pas le choix que de se soumettre à l'assemblée générale de son syndicat de copropriétaires et n'a aucun pouvoir concernant le choix des soumissionnaires autrement que son droit de voter à une assemblée. [ 31 ] Le Tribunal considère qu'elle ne peut faire autrement que d'accepter de payer le coût des travaux déterminé par le syndicat des copropriétaires. [ 32 ] Au sujet de la responsabilité en dommages-intérêts en vertu de la garantie légale contre les vices cachés, l'auteur Jeffrey Edwards écrit : « La responsabilité en dommages-intérêts en vertu de la garantie n'est toutefois pas illimitée.

En matière extracontractuelle et contractuelle, même pour le contractant frauduleux, seul le dommage constituant une suite « immédiate et directe » du manquement reproché peut être réparé. Ainsi, il faut établir un lien causal convaincant entre le geste condamné et le dommage subi. Même si un vice caché est la source certaine d'un dommage celui-ci n'est pas nécessairement ouvert à indemnisation. Le préjudice constaté doit aussi être la conséquence immédiate et inévitable du vice caché. Le lien de causalité entre le préjudice et le vice doit être montré.

De même, le préjudice imputable à la voie particulière choisie par l'acheteur n'est pas admis à réparation. » [1] [ 33 ] Mme Poulin ne peut bénéficier de la présomption inscrite à l'

article 1728 du Code civil du Québec qui prévoit : Art. 1728 « Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur. » [ 34 ] Il ne fait aucun doute que Mme Desrosiers, M. Duchesne, Mme Chisholm et M. Cidrof sont de bonne foi et qu'ils ne connaissent nullement l'existence du vice caché au moment de la vente. [ 35 ] Les dommages directs subis par Mme Poulin sont les suivants :

a) Frais de réparation des cheminées de 2 530,44 $, ce qui inclut tous les coûts de réparation, dont ceux du gypse selon la lettre du président du syndicat (P-8) qui se lit ainsi : « Lors de l'installation du nouveau foyer, Gaz Prestige devra fermer complètement les murs entourant le nouveau foyer. Seules les ouvertures effectuées pour les travaux de conformité seront fermées par l'entrepreneur . »

b) Certificat de conformité selon les exigences du service de prévention incendie de la Ville de Longueuil de 242,68 $. [ 36 ] Les vendeurs étant tous de bonne foi, les dommages indirects suivants réclamés par Mme Poulin sont rejetés :

a) La location de la nacelle et l'étanchéité de la cheminée de 346,65 $. Ces frais sont nécessaires pour l'installation du foyer au gaz. La lettre du président du syndicat datée du 30 mars 2010 confirme que les propriétaires qui installent un foyer au gaz doivent retirer les anciennes cheminées en

partie ou partiellement. Mme Poulin choisit de changer son foyer au bois en foyer au gaz par l'entremise de Gaz Prestige. Les vendeurs ne sont pas tenus d'assumer les coûts reliés à ce changement. Le Tribunal conclut que cette dépense est reliée au coût de l'installation du foyer au gaz. D'ailleurs, toutes les factures relatives à cette dépense sont adressées, incluant la nacelle, à Gaz Prestige.

b) Les frais connexes de 650 $. Ces frais sont reliés à l'installation du foyer au gaz. La lettre du président du syndicat le démontre lorsqu'il spécifie que : « Lors de l'installation du nouveau foyer, Gaz Prestige devra fermer complètement les murs entourant le nouveau foyer. Seules les ouvertures effectuées pour les travaux de conformité seront fermées par l'entrepreneur . » Donc, tous les travaux de conformité incluent la réparation des murs. Les autres travaux sont donc reliés à l'installation d'un foyer au gaz.

La facture, pour les frais connexes, date du 18 novembre 2010 et comprend : - faire base de foyer; - finition; - gypse et plâtre; - peinture. Selon la lettre du président du syndicat, tous les travaux de conformité sont exécutés au cours de la dernière semaine du mois de janvier ou la première semaine de février 2010. Par ailleurs, le coût des travaux réclamé par Mme Poulin date du mois de novembre 2010.

c) La réclamation de 332,98 $ pour les pierres réfractaires situées dans le foyer au bois. Il ne s'agit pas de vices cachés, car elles sont visibles après examen.

d) La réclamation de 200 $ à

titre de dommages-intérêts puisque les vendeurs sont tous de bonne foi.

[ 37 ] Mme Desrosiers et M. Duchesne appellent en garantie Mme Chisholm et M. Cidrof en invoquant, à leur tour, la garantie légale contre les vices cachés. Après analyse, le Tribunal conclut que cet appel en garantie est bien fondé en partie. [ 38 ] Mme Desrosiers et M. Duchesne dénoncent tardivement l'existence des vices cachés à Mme Chisholm et à M. Cidrof; ils les avisent le 9 décembre 2010 alors que tous les travaux sont exécutés. [ 39 ] L'exigence de la dénonciation de la garantie (1739 C.c.Q. ) vise à prévenir l'insécurité contractuelle due à la protection conférée par la garantie.

La mise en demeure sert à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d'y remédier. [2] [ 40 ] Mme Chisholm et M. Cidrof ne contestent pas l'existence du vice caché. Ils soutiennent qu'ils auraient exécuté les travaux correctifs pour un montant inférieur à celui réclamé puisque M. Cidrof travaille dans le domaine de la construction. [ 41 ] M. Cidrof ne présente aucune preuve établissant le coût des travaux qu'il aurait facturés s'il les avait effectués. [ 42 ] La dénonciation tardive de Mme Desrosiers et M. Duchesne prive Mme Chisholm et M.

Cidrof de la possibilité de réparer eux- mêmes le vice à meilleur prix. [ 43 ] En conséquence, il y a lieu de condamner Mme Chisholm et M. Cidrof à payer à Mme Desrosiers et à M. Duchesne des dommages que le Tribunal fixe à la somme de 924,37 $, soit 30 % de 2 773,12 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de France Poulin; CONDAMNE solidairement Manon Desrosiers et Roger Duchesne à payer à France Poulin, 2 773,12 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2010 ainsi que les frais judiciaires de 159 $; ACCUEILLE en

partie l'appel en garantie de Manon Desrosiers et de Roger Duchesne; CONDAMNE solidairement Sheila Chisholm et Dean Cidrof à payer à Manon Desrosiers et à Roger Duchesne, 924,37 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2010 ainsi que les frais judiciaires de 148 $. __________________________________ SUZANNE PARADIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 29 juin 2012