2013 QCCA 516, 2013 QCCA 516

Bertrand c. Garadex inc. 2013 QCCA 516 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022124-119 (500-17-047384-089) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 21 mars 2013 CORAM: LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. CLAUDE C.GAGNON, J.C.A. (ad hoc) APPELANTS AVOCAT RICHARD BERTRAND & NICOLE GAGNON Me Irving Gaul IRVING GAUL, AVOCAT INTIMÉE AVOCAT GARADEX INC. Me Kenneth S. Adessky KENNETH S. ADESSKY, AVOCAT En appel d'un jugement rendu le 28 septembre 2011 par l'honorable Catherine Mandeville de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Louage de choses Greffière de l'audience : Asma Berrak Salle: LOUIS-H.-LAFONTAINE AUDITION 9 h 34 : Argumentation de Me Irving Gaul. 9 h 50 : Suspension de la séance. 9 h 52 : Reprise de la séance. PAR LA COUR : L'appel est rejeté avec dépens. Pour les motifs, voir page 3.

Asma Berrak Greffière de l'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants étaient les actionnaires uniques de 2829541 Canada inc., qui était elle-même propriétaire de Centre mécanique Henri Bourassa inc., une entreprise de réparation de véhicules lourds qui opérait dans un immeuble loué de l'intimée. [ 2 ] Pour pouvoir céder le bail à l'acheteur de leurs actions, ils ont accepté de décontaminer le sol avoisinant un appareil de levage hydraulique utilisé par le locataire qui les avait précédés dans l'immeuble, mais dont ils ne s'étaient jamais eux-mêmes servis. [ 3 ] Il leur en a coûté 71 640 $ pour réaliser la décontamination, qu'ils ont réclamés à l'intimée, en même temps qu'environ 80 000 $ pour des pertes subies pendant la période d'exécution de ces travaux. [ 4 ] Ils se pourvoient contre la décision de la Cour Supérieure qui a rejeté leur recours, estimant que la preuve administrée était insuffisante pour repousser la présomption du bon état des lieux au début de leur occupation qu’énonce l’

article 1890 C.c.Q . En conséquence, ils devaient remettre à leurs frais les lieux exempts de contamination au moment de quitter l’immeuble.

Il s’agissait là, pour la juge, d’une justification valable aux déboursés faits par les appelants. [ 5 ] L’argument voulant que l’intimée se soit enrichie à leurs dépens ne peut être retenu pour trois raisons. [ 6 ] D’abord, les appelants se sont engagés, conformément aux articles 15 et 16 du bail intervenu avec l’intimée, à garder et à maintenir les lieux loués dans le même état que le ferait un propriétaire prudent et à prendre à leur charge toutes les réparations qui seraient normalement de la responsabilité du bailleur, soustrayant ainsi l’entente à l’application de l’

article 1854 C.c.Q .

[ 7 ] Ces engagements faisaient suite à un examen satisfaisant des lieux qu’ils ont d’ailleurs acceptés dans l’état où ils se trouvaient sans aucune garantie quant à leur nature ou à leur condition. [ 8 ] Lors des renouvellements de l’entente en 2002 et en 2007, les appelants ont réitéré ces mêmes engagements. [ 9 ] Le bail intervenu entre les parties, oblige donc les appelants à assumer les travaux de décontamination même si à la signature de ce contrat en 1997 la législation ne permettait pas au ministre d’en ordonner l’exécution.

Il s’agit là d’une justification valable au paiement du coût des travaux. [ 10 ] De plus, l’entente subséquente conclue avec Transforce Income Fund, pour l’achat des actions des appelants, était conditionnelle au transfert du bail conclu avec l’intimée. [ 11 ] Le bailleur a, comme l’y autorisait le bail, exigé avant de consentir à ce changement que la décontamination soit effectuée et que cette obligation contractuelle des appelants soit désormais assumée par son acheteur. [ 12 ] Les appelants se sont pliés à cette exigence de l’intimée et ont convenu avec l’acheteur d’ajuster le prix de vente de leurs actions à la baisse pour tenir compte du coût des travaux de décontamination. [ 13 ] L’acceptation de cette condition essentielle au transfert du bail constitue également une justification aux sommes déboursées par les appelants pour décontaminer. [ 14 ] Finalement, la conclusion de la juge relative à l’insuffisance de la preuve susceptible de contrer l’effet de la présomption prévue à l‘

article 1890 C.c.Q ., relève d’une appréciation des faits qui a droit à beaucoup de déférence. [ 15 ] Le Tribunal d’appel ne doit intervenir à cet égard que lorsqu’il est en présence d’une erreur manifeste et déterminante ou encore si la conclusion est déraisonnable. Or ce n’est pas le cas en l’espèce. [ 16 ] Les appelants étant conséquemment présumés avoir pris possession des lieux exempts de contamination, ils sont tenus de les rendre au bailleur dans le même état à la fin de l’occupation. Cette obligation justifie aussi les frais consacrés aux travaux de décontamination.

Pour ces motifs, la cour : [ 17 ] Rejette le pourvoi, avec dépens. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. CLAUDE C.GAGNON, J.C.A. (ad hoc)