2019 QCCQ 946, 2019 QCCQ 946

Perron c. 3005551 Canada inc. 2019 QCCQ 946 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-700722-181 DATE : 28 février 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉRIC PERRON Demandeur c. 3005551 CANADA INC. et L’EXPERT IMMOBILIER P.M. INC.

Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Éric Perron conclut un contrat de courtage exclusif – achat [1] – avec L’Expert Immobilier P.M. Inc (ci-après l’Expert Immobilier ). Le courtier mandaté pour ce faire et qui sera en lien, en tous moments pertinents, avec M. Perron, est M. Xavier Lecat. [ 2 ] M.

Perron s’intéresse, en juillet 2017, à un Immeuble étant la propriété de 3005551 Canada inc (ci-après Canada inc ). [ 3 ] L’Immeuble en question, un multiplex, est situé au 160 Boulevard Maloney est, à Gatineau. [ 4 ] Canada inc publicise ledit Immeuble, dans le cadre de sa publicité sur Logis Québec [2] , comme étant un Immeuble à revenus comportant 12 logements ainsi qu’un bureau commercial. [ 5 ] Une promesse d’achat est rapidement complétée [3] , en date du 5 juillet 2017, par M. Perron, à l’aide de l’Expert Immobilier.

Une courte ronde de négociation [4] a lieu dans les jours suivants, tant et si bien que les parties s’entendent sur les conditions applicables ainsi que sur un prix dûment négocié, soit 852 900$. [ 6 ] Ce prix représente, en fait, une somme de 835 000$ à être versée à Canada inc ainsi qu’une rétribution, assumée intégralement par M. Perron, devant être versée à l’Expert Immobilier. [ 7 ] La date originalement prévue pour la signature de l’acte notarié est fixée au 1 er septembre 2017 [5] .

Mais elle sera, et pour cause, reportée à quelques reprises. [ 8 ] Malheureusement pour tous, il s’avère que le Service de l’Urbanisme de la Ville de Gatineau ne considère pas, après des vérifications effectuées en octobre 2017, que le nombre de logements résidentiels conformes à la règlementation municipale soit de 12. Il est plutôt de 9 logements résidentiels. [ 9 ] Vu cette information nouvelle, reçue à la demande du prêteur hypothécaire de M. Perron (soit People’s Trust ), la vente potentielle dérape complètement. M.

Perron offre d’acheter pour un prix réduit, mais sans succès. [ 10 ] Invoquant une disposition particulière (10.5

(2) b) de la Promesse d’achat, M. Perron réclame de Canada inc la somme totale de 15 000$, en raison des divers déboursés qu’il a effectués en lien avec cette vente qui a avorté. [ 11 ] Au surplus, M. Perron réclame cette même somme de son courtier immobilier, soit l’Expert Immobilier, soumettant que cette firme ne l’a pas valablement représentée, considérant qu’il apprend, en toute fin de parcours, et alors que cela aurait pu être connu bien plus rapidement, que l’Immeuble ne comporte que 9 logements résidentiels conformes, et non pas 12. [ 12 ] Canada inc, et ses administrateurs (M.

François Prudhomme et Mme Hélène Duguay) contestent la Demande de M. Perron. Ils concèdent que « M. Perron est bel et bien une victime», mais soumettent que le véritable responsable de ses déboires est l’Expert Immobilier qui n’a pas su protéger valablement les intérêts de son client, lui qui a, de fait, engagé d’importants déboursés.

[ 13 ] Pour sa part, l’Expert Immobilier, et son courtier Xavier Lecat, soumettent que la véritable responsabilité en l’espèce devrait plutôt être celle de Canada inc, considérant que rien dans la trame factuelle ne pouvait laisser présumer qu’une problématique au niveau du zonage et/ou des droits acquis n’existait quant audit Immeuble. [ 14 ] Bref, les défenderesses, en cas de responsabilité, se renvoient la balle, soumettant que le comportement à la source des déboursés engagés par M. Perron est plutôt celui de leur codéfenderesse. [ 15 ] Qu’en est-il vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 16 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) Le demandeur démontre-t-il que Canada inc a engagé sa responsabilité eu égard à l’information transmise quant au nombre de logements résidentiels? ii) Le demandeur démontre-t-il que l’Expert Immobilier n’a pas agi de manière conforme à ses obligations contractuelles et/ou eu égard aux règles de l’art en la matière? iii)

En cas de réponse positive, tant à la question

i) qu’à la question ii), et pour valoir entre les défenderesses, quelle est la proportion de responsabilité devant être allouée à l’une et l’autre? iv)

En cas de responsabilité de l’une ou l’autre des défenderesses, quelle est la valeur du préjudice subi par le demandeur qui est valablement démontré? PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET ANALYSE DE LA PREUVE

A) Le fardeau de la preuve [ 17 ] La réclamation de M. Perron est de nature civile. Le fardeau de la preuve d’en démontrer le bienfondé reposait donc sur ses épaules. [ 18 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ) prévoient d’ailleurs ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 19 ] L’Honorable Juge Denis Le Reste, J.C.Q., s’exprime comme suit, quant à cette notion de preuve prépondérante, et ce, dans l’affaire Michaud c. Import-Export RV inc [6] : [66] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [68] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [69] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [70] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer.

B) Les obligations de l’Expert Immobilier et le premier contact avec M. Perron [ 20 ] L’Expert Immobilier, agissant par l’entremise de son courtier immobilier Xavier Lecat, est contacté, par M. Perron, quelque temps au début de l’année 2017 [7] . [ 21 ] M. Perron est, en effet, à ce moment, à la recherche d’un Immeuble de type multiplex [8] qu’il pourrait acquérir par l’entremise d’un prêt assuré par la SCHL. Ainsi donc, et personne ne le conteste, M. Perron informe, en amont du processus, l’Expert Immobilier, de l’importance de procéder par l’entremise de ladite SCHL, et ce, en raison de la mise de fonds que M.

Perron ne souhaite pas être supérieure à 15% de la valeur de l’achat. [ 22 ] Le contrat de courtage exclusif – achat – conclu entre les parties prévoit qu’il doit normalement expirer le 31 décembre 2017. [9] [ 23 ] Un tel contrat est qualifié de contrat de services. Les articles 2098 à 2100 CCQ, en particulier, énoncent à ce sujet ce qui suit : 2098.

Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer.

2099. L’entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d’exécution du contrat et il n’existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [nos soulignements] [ 24 ] Le Contrat de courtage exclusif, pour sa part, prévoit plus particulièrement certaines obligations de l’Expert Immobilier, et ce, à l’article 8 dudit Contrat.

On peut y lire notamment ceci : 8.1 L’AGENCE ou le COURTIER s’engage à, conformément aux usages et règles de son art : 1. réaliser l’objet du contrat en agissant avec loyauté, diligence et compétence; 3. effectuer les vérifications d’usage et démontrer l’exactitude des faits ou des données transmis à l’ACHETEUR ; [nos soulignements]

C) Les obligations contractuelles de Canada inc [ 25 ] Canada inc, à

titre de promettant-vendeur, était également visée par diverses obligations prévues, en particulier, à la promesse d’achat dûment contresignée par ses représentants ainsi que par M.

Perron. [ 26 ] Plus particulièrement, l’article 9.1 de ladite promesse d’achat [10] prévoit l’obligation, pour Canada inc, de remettre – ce qui sera d’ailleurs fait en temps opportun – une série de documents, soit les suivants : 9.1 Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’ACHETEUR examine et vérifie les documents suivants : Copies des Baux, annexes et reconductions, Règlement d’immeuble (si existant) Copies des factures des travaux d’importance (toiture, électricité, …) Copies des actes de vente et acte hypothécaire. Résolution de la compagnie 3005551 Canada in pour autorisation [de] la vente.

Copie du certificat de localisation. À cet effet, le VENDEUR devra remettre à l’ACHETEUR copie des documents mentionnés ci-dessus dans les 3 jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat. [ 27 ] L’Article 10 de la promesse d’achat, pour sa part, prévoit le détail des diverses Déclarations et obligations du vendeur (Canada inc). Tout particulièrement, le premier alinéa de l’article 10.3 stipule : 10.3 DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ - Le VENDEUR fournira à l’ACHETEUR un bon

titre de propriété. L’IMMEUBLE sera vendu libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique. Le VENDEUR se porte garant envers l’ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l’IMMEUBLE et qui échappent au droit commun de la propriété. [nos soulignements] [ 28 ] Par ailleurs, l’article 10.5 de la Promesse d’achat prévoit le mécanisme applicable en cas de découverte d’un « vice ou d’une irrégularité », et ce, suite à la contresignature, par les deux parties, de la promesse d’achat. [ 29 ] Cet

article 10.5, soit une disposition qui fut fréquemment interprétée par les Tribunaux, est ainsi rédigé : 10.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ – Advenant la dénonciation à l’ACHETEUR ou au VENDEUR, avant la signature de l’acte de vente, d’un quelconque vice ou d’une quelconque irrégularité affectant les déclarations et les obligations du VENDEUR contenues à cette promesse d’achat, ce dernier disposera d’un délai de vingt-et-un (21) jours, à compter de la réception d’un avis écrit à cet effet, pour aviser l’ACHETEUR, par écrit, qu’il a remédié, à ses frais, au vice ou à l’irrégularité soulevé ou qu’il n’y remédiera pas.

L’ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) suivant la réception d’un avis du VENDEUR à l’effet qu’il ne remédiera pas au vice ou à l’irrégularité, ou suivant l’expiration du délai de vingt-et-un (21) jours en l’absence de tout avis, aviser le VENDEUR par écrit :

a) Qu’il achète avec les vices ou irrégularités soulevés. En conséquence, les déclarations et les obligations du VENDEUR seront diminuées d’autant; OU

b) Qu’il rend cette promesse d’achat nulle et non avenue. En conséquence, les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l’ACHETEUR et le VENDEUR seront à la seule charge du VENDEUR. Dans le cas où l’ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe

a) ou

b) dans le délai stipulé, cette promesse d’achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par l’ACHETEUR et le VENDEUR seront à leur charge respective.

D) La trame factuelle pertinente

[ 30 ] Afin de bien évaluer la responsabilité, le cas échéant, de chacune des parties impliquées dans le litige, il s’avère important de bien résumer la trame factuelle soumise par celles-ci. [ 31 ] Il n’est pas contesté en l’espèce que la publicité consultée par M. Perron, quant à l’Immeuble, est celle produite en preuve (P-1) et apparaissant du site internet Logis Québec.

Il s’agit d’une publicité détaillée qui y fut inscrite par Canada inc. [ 32 ] La publicité réfère à un prix demandé de 895 000$, et ce, pour une propriété de 6 400 pieds carrés. [ 33 ] Ladite publicité préparée par Canada inc réfère à une propriété offrant des « Revenus bruts [de] 100 800$. » On y réfère également à une « étude de rentabilité fournie » ainsi qu’à un « Rendement sur investissement [de] 21% dès la 1 ière année ». La publicité réfère également, dans la

section « Éléments distinctifs » à une étude de rentabilité complète . [ 34 ] M. Perron prend connaissance de ladite publicité vers le début du mois de juillet 2017. Il la transmet rapidement à l’Expert Immobilier, et en particulier au courtier M. Lecat, qui agit pour lui depuis plusieurs mois. [11] [ 35 ] Considérant que Canada inc n’est pas représentée par un courtier, M. Lecat explique, lors du Procès, qu’il devenait nécessaire de préparer un contrat de courtage exclusif – achat – devant être signé par M.

Perron. [ 36 ] La rétribution prévue, au bénéfice de L’Expert Immobilier, est énoncée à l’Annexe R dudit Contrat de courtage. Celle-ci totalise 17 900$ à être déboursée exclusivement par l’acheteur, soit M. Perron. [ 37 ] Tel que déjà précisé, une promesse d’achat est rapidement préparée. L’offre est ainsi formulée et totalise la somme de 842 900$, dont 825 000$ devant être versée à Canada inc, le solde devant être versé à L’Expert immobilier. [ 38 ] Il apparait de l’article 6.1 de la Promesse d’achat que M.

Perron s’engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt de 697 921$, garanti par hypothèque. [ 39 ] C’est d’ailleurs ce qu’il fera. [ 40 ] L’article 6.2 de la Promesse d’achat, pour sa part, stipule que M.

Perron s’engage à fournir, dans les 45 jours suivant l’acceptation des présentes, copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire à lui consentir un emprunt au montant prévu à la clause 6.1 (…). [ 41 ] Les représentants de Canada inc, soit son Président François Prud’homme et sa Vice-Présidente et Secrétaire-Trésorière, Mme Hélène Duguay, expliquent qu’ils communiquent la même information aux différents acheteurs potentiellement intéressés à leur Immeuble. [ 42 ] En effet, au lieu de « commencer à répondre à toutes les questions au téléphone », ceux-ci envoient un Document de 5 pages [12] décrivant l’Immeuble et sa rentabilité.

Ce Document fut dûment transmis à M. Perron, et ce, avant la signature de quelconque promesse d’achat. [ 43 ] Le Document en question, daté du 12 juin 2017 est dûment produit en preuve par Canada inc.

On peut y voir que l’Immeuble est une construction de 1972, qu’il comporte 3 étages, qu’il a une vocation Résidentielle et commerciale et qu’il comporte 12 logis résidentiels et 1 bureau commercial. [ 44 ] Les 12 logis résidentiels se divisent eux-mêmes, conformément au Document informatif en question, en 4 logis de type garçonnière et 8 logis de type « 3 ½ ». [ 45 ] Le Document informatif traite, par ailleurs, du revenu brut de l’Immeuble, de son revenu moyen par logis, du revenu net avant paiement et amortissement, du taux de rendement ainsi que du revenu spécifique généré par chacun des logements.

L’on peut y lire, enfin, que l’Immeuble comporte 11 stationnements. [ 46 ] Une Déclaration des vendeurs [13] , datée du 7 juillet 2017, à 20 :15 – soit donc après la promesse d’achat formulée par le demandeur – est également transmise. On peut y lire notamment :

i) Que Canada inc est propriétaire de l’Immeuble depuis 1999; ii) Que Canada inc répond Non à la question de savoir si l’immeuble a fait l’objet de limitations de droit public échappant au droit commun (ex : règlements municipaux de zonage); iii) Que Canada inc répond Non à la question de savoir si l’immeuble a fait l’objet d’un avis de non-conformité d’une autorité compétente ; [ 47 ] Suite au dépôt de l’offre initiale de M. Perron, Canada inc formule rapidement une contre-offre pour une somme de 852 900$ (incluant la rétribution de 17 900$ devant être versée à L’Expert Immobilier).

Cette contre-offre est acceptée, en date du 8 juillet 2017. [ 48 ] Il n’est pas contesté par quiconque que les administrateurs de Canada inc informent L’Expert Immobilier, pendant cette période initiale, que l’un des logements, soit le numéro 9 , fut réaménagé, en neuf, dans les années précédentes, et ce, sans permis de la Ville de Gatineau. [ 49 ] Il n’est pas contesté, par ailleurs, que cette information, reçue par l’Expert Immobilier, est dûment recommuniquée à M.

Perron. [ 50 ] Personne ne s’inquiète outre-mesure de cette situation. [ 51 ] D’ailleurs, comme nous le verrons, la SCHL, la Ville de Gatineau et le prêteur hypothécaire de M. Perron, soit People’s Trust,

ne soulèveront aucune difficulté eu égard à ce logis #9. [ 52 ] À tout événement, le processus de levée des conditions d’acquisition est mis en branle. [ 53 ] De fait, M. Perron requiert l’exécution d’une inspection préachat, et ce, par l’entremise de l’inspecteur Jean Fillion. Le coût de la facture dûment payée : 1 379,70$. [14] Cette inspection est réalisée vers le 13 juillet 2017. Elle est concluante en ce que rien d’alarmant n’est soulevé à M. Perron quant à l’état de l’Immeuble qui doit être acheté « sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur ». [ 54 ] M.

Perron mandate également, dès le mois de juillet 2017, une courtière hypothécaire, soit Mme Sylvie Bergeron, afin de mettre en place le financement requis pour l’achat de l’Immeuble, et ce, en allant chercher l’équité de quelques immeubles qu’il possède déjà. [ 55 ] Le financement en question sera éventuellement confirmé. Mme Bergeron, pour la firme Vision hypothèque commercial facture d’ailleurs des frais de courtage hypothécaire de 7 490$. [15] [ 56 ] Des démarches sont également effectuées auprès de la SCHL afin de pouvoir obtenir, tel que souhaité, une assurance quant au prêt à être obtenu.

Un Application fee de 1 800$ est d’ailleurs déboursé. Un remboursement de 150$ sera d’ailleurs reçu par M. Perron en date du 25 septembre 2017, le tout tel qu’il appert d’une lettre, dûment produite en preuve par le demandeur, transmise par un représentant de la SCHL, Région du Québec, à Mme Sylvie Bergeron. [ 57 ] L’existence de ce déboursé, initial de 1 800$, n’est pas contesté par quiconque, tous concédant que la SCHL avait, en effet, confirmé qu’elle était disposée à assurer le prêt en question. [16] [ 58 ] Dans l’intervalle, M.

Lecat mentionne les démarches qu’il effectue afin de valider les informations transmises par Canada inc. [ 59 ] M. Lecat est un courtier immobilier depuis 2005. Il fait

partie de la « grande famille » de l’Expert immobilier qui comporte environ 450 courtiers immobiliers. [ 60 ] Le volume de dossiers de M. Lecat se concentre à environ 80% d’immeubles résidentiels et à 20% d’immeubles commerciaux. M. Lecat classifie l’Immeuble pertinent en l’espèce dans la catégorie des immeubles commerciaux. [ 61 ] Les démarches que M. Lecat effectuent et les commentaires qu’il formule quant au processus usité en l’espèce se résument essentiellement comme suit :

i) Il concède que c’est M. Perron qui requiert que soit intégrée une demande de communication de divers documents (baux et autres), tel que déjà relaté; ii) Il reçoit la documentation en question et la remet à M. Perron; iii) Il mentionne qu’il ne peut pas prendre pour acquis la véracité des informations transmises par Canada inc, considérant qu’il ne s’agit là que « d’une annonce – une publicité ». Ainsi donc, M. Lecat considère que ces chiffres ne sont « pas confirmés » à ce moment; iv) Il obtient, du site de la Ville de Gatineau, le numéro de cadastre du lot;

v) Il obtient, en conséquence, la valeur de l’évaluation municipale de l’Immeuble, et ce, afin de la comparer au prix demandé; vi) Il concède que les informations mentionnées sur le site de la Ville eu égard à l’évaluation municipale et à la taxation ne représentent nullement une preuve ou une confirmation du zonage des lieux – après tout, la main droite d’une municipalité ne sait pas toujours ce que la main gauche connait ; vii) Il concède qu’il y a environ 1 cas sur 10, à sa connaissance, où il y a une différence entre ce qui est énoncé à la taxation municipale et le zonage; viii) Il reconnait que ce qui est énoncé aux comptes de taxes ne peut nullement générer un quelconque droit acquis en matière de zonage, d’usage et/ou de nombre de logements; ix) Il reconnait ne pas avoir regardé la grille de zonage – en fait, il ne l’a pas obtenu et ne l’a pas recherché non plus;

x) Il se base, essentiellement, sur le libellé de deux certificats de localisation, qui sont d’ailleurs produits en preuve [17] et que le Tribunal analysera ci-après; xi) Il reconnait que le Certificat de localisation de 1985, énonce en son paragraphe g), que « La bâtisse existante n’est pas conforme aux règlements de zonage actuels de la municipalité mais possède des droits acquis quant à l’usage »; xii) Il concède, sans difficulté, que le rôle d’un arpenteur-géomètre n’est pas d’émettre une opinion juridique liant une municipalité quant à l’existence, ou non, de quelconque droit acquis; xiii) Il concède que le second certificat de localisation, celui-là daté du 5 janvier 2011 ne traite pas de l’usage de l’Immeuble, mais bien uniquement de la conformité – par droits acquis d’ailleurs [18] - du positionnement de l’Immeuble eu égard à la règlementation municipale applicable.

En effet, encore là, le certificat de localisation énonce que La position de l’édifice, par rapport aux limites du bien-fonds, n’est pas conforme au règlement municipal de zonage numéro 502-2005 de la ville de Gatineau. xiv) Il est admis qu’aucune autre démarche n’est effectuée, par L’Expert Immobilier, eu égard au nombre de logements conformes à la règlementation. M. Lecat précise, dans le cadre de son témoignage, qu’il se fie, à ce moment, aux deux certificats de localisation

auxquels le Tribunal a déjà référé, et au fait que « ça semblait aller de soi que tous les logements avaient été construits/aménagés avant le certificat de localisation datant de 1985 »; [ 62 ] En résumé donc, M.

Lecat précise qu’il était « confortable avec cette information-là ». [ 63 ] Bien qu’il connaisse la possibilité d’obtenir, dans un délai de quelques semaines, un certificat de conformité de la part de la Ville de Gatineau, aucune démarche n’est effectuée en ce sens, du moins pas de son côté. [ 64 ] Tel que déjà relaté, quelques demandes de prolongation du délai afin de se présenter chez le notaire sont présentées. Celles-ci ne génèrent pas de difficulté particulière en ce que toutes les parties impliquées ne formulent aucune objection.

Ces délais s’expliquent par une certaine complexité quant à la mise en place du financement hypothécaire. [ 65 ] Ainsi donc, la date de signature initiale, soit celle du 1 er septembre 2017, est prolongée au 6 octobre 2017. [ 66 ] La levée de l’ensemble des conditions restantes est effectuée le 2 octobre 2017 par M. Perron. [19] [ 67 ] La vente, comme nous le savons, ne se concrétisera pas.

En effet, en date du 13 octobre 2017, tant la SCHL que le prêteur hypothécaire People’s Trust formulent [20] une demande [21] , à la Division de l’urbanisme de la Ville de Gatineau, afin d’obtenir un certificat de conformité quant à l’Immeuble. [ 68 ] La réponse, de la Ville de Gatineau, est obtenue en date du 7 novembre suivant. Le résultat est, somme toute, catastrophique quant à la réalisation de la vente.

En effet, la réponse obtenue confirme l’existence de droits acquis quant à 9 logements résidentiels, et nullement pour 12. [ 69 ] Essentiellement, les trois logements au sous-sol ne sont nullement reconnus comme étant conformes par la Ville. [ 70 ] Il s’avère rapidement que la possibilité, pour M. Perron, d’acquérir l’Immeuble, s’envole rapidement en fumée. Certes, il tente, par l’entremise de l’Expert Immobilier, de formuler une contre-offre (réduisant le prix offert de 132 450$). [22] Le courriel en question, transmis par M.

Lecat, mentionne également qu’une « simple annulation de la vente » n’est pas suffisante pour M. Perron, et ce, vu les déboursés engagés inutilement. [ 71 ] Ces déboursés étaient estimés, à ce moment, à une somme de 25 000$. [ 72 ] Canada inc refuse cette contre-offre. L’avocat de cette dernière transmet, en date du 27 novembre 2017 [23] , une missive par laquelle il confirme à M. Perron que la vente de l’Immeuble, si elle s’effectue, devra se réaliser aux conditions et dans la situation où [l’Immeuble] se trouve relativement à la réglementation municipale.

Cette lettre réfère d’ailleurs spécifiquement à l’article 10.5 de la promesse d’achat. [ 73 ] Le 1 er décembre suivant, l’avocat de M. Perron répond, également par lettre [24] , à son confrère, en invoquant spécifiquement l’application de l’article 10.5

(2) b) de la Promesse d’achat, que le Tribunal a déjà eu l’occasion de citer. La lettre se termine en indiquant que M. Perron est à recenser tous ses honoraires, dépenses et frais engagés » en lien avec cette vente avortée. [ 74 ] Le 26 février 2018, M. Perron produit ainsi sa Demande devant la Cour du Québec, Division des petites créances. Il y réclame solidairement des défendeurs, la somme totale de 15 000$. [25] Cette somme se ventile ainsi :

i) Frais de l’inspecteur en bâtiment : 1 379,70$; ii) Honoraires de la courtière hypothécaire : 7 490$; iii) Frais [26] de la SCHL : 1 800$ [27] ; iv) Indemnité (pénalité) de prépaiement de l’hypothèque antérieure : 1 696,25$ [28] ;

v) Frais d’avocats : 1 572,85$; vi) Frais additionnels de People’s Trust : 1 094,67$ [29] ; [ 75 ] De l’ensemble de ces concepts et de cette trame factuelle, quelles sont les conclusions auxquelles le Tribunal doit en arriver? [ 76 ] C’est ce que nous verrons à l’instant. APPLICATION DES PRINCIPES JURIDIQUES AUX FAITS DE L’ESPÈCE [ 77 ] Ce qui frappe l’imaginaire, d’emblée, est la Vitesse Grand V qui est originalement utilisée par les parties afin d’amorcer leurs discussions quant à l’Immeuble. [ 78 ] En effet, M.

Perron, qui n’a pas une grande expérience dans le domaine (il est propriétaire de quelques immeubles) prend connaissance, pour la première fois, de l’existence de cet Immeuble, au début du mois de juillet 2017. Pourtant, tout se bouscule très rapidement. [ 79 ] Il signe un contrat de courtage exclusif – achat – avec le courtier qu’il a retenu, dans les faits, depuis plusieurs mois, une promesse d’achat est formulée le 4 juillet, et un prix est convenu dès le 8 juillet 2017. Évidemment, le tout est sujet à quelques conditions. [ 80 ] M. Perron est manifestement rassuré de l’information remise par Canada inc.

De toute façon, comme il le mentionne, il a

requis la présence et les conseils d’un courtier immobilier, et ce, dans le but de protéger ses intérêts dans le cadre d’un investissement important, soit d’environ 835 000$, sans compter les dépenses afférentes. [ 81 ] Alors comment expliquer que le tout dérape de manière aussi spectaculaire en octobre et en novembre 2017? [ 82 ] De deux façons, en fait. Deux raisons l’expliquent, deux raisons qui ne sont pas mutuellement exclusives. [ 83 ] Analysons donc la responsabilité, le cas échéant, de chacune des parties au litige, en y incluant le demandeur lui-même. - La responsabilité potentielle des différentes parties -

A) La responsabilité potentielle, contributive, du demandeur [ 84 ] En l’espèce, le Tribunal tient à préciser, d’entrée de jeu, qu’il ne retient pas une quelconque responsabilité contributive de la part de M. Perron [30] .

Certes, il y a un certain empressement dans le processus qu’il utilise mais il n’est pas déraisonnable, pour lui, d’être rassuré par l’ensemble de l’information reçue de la part de Canada inc, information qui concorde avec ce qu’il constate sur place, de visu. [ 85 ] Certes, il est informé, dès le départ, d’une problématique particulière quant au logement #9, soit le logement récent, aménagé sans permis de la Ville. Ceci étant, ce logement se révélera, au final, non problématique.

En effet, la Ville y reconnait un droit acquis, et donc tant la SCHL que People’s Trust n’y voient aucune difficulté. [ 86 ] Quant au reste, et comme nous le verrons, il n’est certes pas déraisonnable, pour un acheteur possédant relativement peu d’expérience dans le domaine immobilier, de se fier sur les conseils d’un courtier immobilier d’expérience qui lui a, de surcroit tel que la preuve le démontre, été recommandé par une autre courtière qui lui avait rendu des services de qualité dans le passé. [ 87 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Florence Lucas, J.C.S., dans une décision récente, soit Gravino et Mustillo c.

Garone [31] : [41] On ne peut mieux résumer l’état du droit à cet égard que ne le fait la Cour d’appel dans l’arrêt Vézina c. Lamoureux[31], dans l’extrait suivant : [37] Il est vrai que l’obligation de garantir un immeuble contre les vices cachés doit s’apprécier à l’aune de l’acheteur prudent et diligent censé ne pas ignorer les faits qui parlent d’eux-mêmes.

Cependant, il faut conserver à l’esprit que l’obligation de délivrance est quant à elle assortie d’une obligation accessoire de renseignement devant permettre à l’acheteur de se faire une idée raisonnable de la conformité du bien vendu au regard de ses attentes légitimes. (…) [39] De plus, la jurisprudence soutient l’idée que le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur. [40] En somme, le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente si la réglementation qui les crée fait échec au régime normal de la propriété et que l’état des lieux ne permet pas d’en déceler l’existence. [42] Plus particulièrement sur l’expertise de l’acheteur, l’auteur Pierre-Gabriel Jobin retient ceci de son analyse de la jurisprudence applicable [32]: 144 – Limitation cachée – La troisième condition singularise la garantie contre une limitation de droit public par rapport au régime général (supra no 129).

Pour qu'il y ait garantie, il faut que la violation soit occulte, ou cachée. Il n'y a pas de garantie, précise le Code civil , quand « un acheteur prudent et diligent aurait pu [la] découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ». La réglementation de droit public est devenue si complexe, changeante, voire parfois arbitraire, qu'il serait déraisonnable d'exiger de l'acheteur plus qu'un examen des lieux fait avec diligence et prudence. Sur ce point, le Code civil du Québec rejoint la jurisprudence antérieure à la réforme du Code civil .

Un juge avait écrit que l'acheteur a le «droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et tel qu'occupé au moment où il achète, est conforme à tous les règlements alors en vigueur ». [32] […] Ainsi, en matière de garantie du droit de propriété, quand l'acheteur est un profane, la violation de la limitation de droit public est occulte lorsqu'un profane comme lui ne l'aurait pas découverte s'il avait agi en personne prudente et diligente ; en principe point n'est besoin de faire appel à un expert. Il s'agit donc d'un test objectif, avec cependant une réserve.

En effet, le devoir d'agir en personne prudente et diligente tient compte de la formation professionnelle ou de l'expérience pertinente de l'acheteur concerné ; son standard de prudence est plus élevé que celui du profane. Par conséquent le professionnel de l'immobilier qui achète un immeuble, et qui est donc un expert agissant dans son propre domaine, a l'obligation de faire certaines démarches auprès des autorités administratives pour se renseigner sur les éventuelles limitations, ou alors de faire appel à un autre expert pour le faire à sa place (notaire, arpenteur-géomètre ou autre).

Sous cette réserve, le test du caractère caché de la limitation est objectif. L'acheteur doit faire preuve de vigilance pour détecter des indices assez clairs pour lui faire soupçonner la violation d'une limitation de droit public, par exemple le caractère résidentiel de tous les autres immeubles de la rue où est situé le commerce qu'il se propose d'acheter. [ 88 ] Ainsi donc, M. Perron pouvait présumer que l’Immeuble en question était conforme à la règlementation applicable. Aucune faute contributive ne peut lui être imputée. [ 89 ] Voyons, à présent, ce qu’il en est quant à Canada inc.

B) La responsabilité potentielle de Canada inc [ 90 ] Qu’en est-il donc de Canada inc? M. Prud’homme et Mme Duguay ont témoigné de manière candide devant le Tribunal. Soyons clair : le Tribunal ne doute pas de leur bonne foi. De toute façon, la bonne foi se présume [33] . [ 91 ] Ceci dit, les obligations d’un promettant-vendeur, voire d’un vendeur, ne se limitent pas à agir de bonne foi [34] .

D’ailleurs, le contrat de promesse d’achat, dûment contresigné par Canada inc, le prévoit d’ailleurs en toutes lettres. [ 92 ] Tel que le Tribunal l’a déjà relaté, ledit contrat de promesse d’achat mentionne, on ne peut plus clairement, que Le Vendeur se porte garant envers l’ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l’IMMEUBLE et qui échappent au droit commun de la propriété. [ 93 ] Cette disposition, limpide, prévue au Contrat de promesse d’achat, fait d’ailleurs écho à diverses dispositions du Code civil du Québec en matière de vente, plus particulièrement les articles 1716 et 1725 CCQ, qui sont ainsi libellés : 1716.

Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. 1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. [35] [ 94 ] L’article 1396 CCQ, pour sa part, énonce ceci : 1396.

L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. [ 95 ] Ceci étant, la responsabilité de Canada inc est ici clairement engagée, malgré la bonne foi de M. Prud’homme et de Mme Duguay [36] .

Voici pourquoi. [ 96 ] En effet, l’information transmise tant dans le cadre de la publicité initiale que dans le cadre de l’Annexe 1 à laquelle le Tribunal a déjà eu l’occasion de référer, référait à 12 logements résidentiels et à un bureau commercial. [ 97 ] Or, cette information s’est révélée particulièrement erronée. Or, elle est le fondement même de toutes les informations transmises, et de tous les calculs de rentabilité soumis à même cette « étude de rentabilité – maison » préparée et transmise à M.

Perron par Canada inc. [ 98 ] Il va de soi que la ponction de 25% des logements conformes entraine, nécessairement, une révision à la baisse de toutes les projections. [ 99 ] Certes, M. Prud’homme, en particulier, précise que les « revenus provenant de ces logements, même non conformes », étaient, pour leur part, bien réels.

Le Tribunal n’en doute pas mais là n’est pas la véritable question. [ 100 ] La réalité est que Canada inc était garante de l’absence de limitations de droit public grevant l’Immeuble. [37] Il est reconnu, depuis fort longtemps en jurisprudence, qu’une problématique eu égard au zonage [38] , particulièrement quant au nombre de logements conforme, constitue un exemple patent de ce que constitue cette notion de limitations de droit public. [39] [ 101 ] Par ailleurs, l’existence d’une tolérance, le cas échéant, d’une municipalité, eu égard à une situation infractaire, ne génère aucun droit acquis en matière de zonage. [40] [ 102 ] Il n’est pas nécessaire, pour M.

Perron, de démontrer que Canada inc avait connaissance de cette violation quant aux trois logements situés au sous-sol. En effet, la jurisprudence a établi qu’une obligation de divulgation d’une telle violation existe, et ce, même en l’absence de connaissance de celle-ci. [41] [ 103 ] Comme le résume de manière succincte l’Honorable Juge Catherine Mandeville, J.C.S., dans l’affaire Leblanc c. Chénier [42] : [34] La non-conformité d'un immeuble à un règlement de zonage, comme c'est le cas en l'instance, a maintes fois été reconnue par les tribunaux comme une violation aux limitations de droit public au sens de l'

article 1725 C.c.Q. précité [43] . [39] Par ailleurs, même si cette non-conformité était inconnue des Vendeurs, ce que le Tribunal ne croit pas, il ne peut s'agir d'un moyen de défense légitime pour écarter la garantie du droit de propriété du Vendeur, à moins, comme le spécifie l'

article 1725 C.c.Q. que les Acquéreurs aient connu l'existence de cette non-conformité ou qu'ils auraient pu la connaître, s'ils avaient été prudents et diligents. [ 104 ] Ainsi donc, Canada inc avait l’obligation de délivrer un Immeuble de 12 logements et un bureau commercial et cet engagement était assorti de la garantie que cet usage était autorisé par la règlementation applicable. [44] [ 105 ] En fait, le Tribunal conclut sans difficulté que Canada inc et ses administrateurs n’avaient pas connaissance de cette

problématique liée aux 3 logements situés au sous-sol. Après tout, la preuve non-contredite démontre que Canada inc n’a, en effet, reçu aucun avis de non-conformité quant auxdits logements, et ce, pour la période s’échelonnant entre 1999 et 2017. [ 106 ] Mais encore là, ce critère n’est pas celui qui doit guider le Tribunal afin d’établir, ou non, la responsabilité de Canada inc. L’ignorance, par Canada inc, même en la présumant, de la violation d’une limitation de droit public ne constitue pas, en soi, un moyen d’exonération à l’encontre de la Demande formulée par M.

Perron. [45] [ 107 ] En effet, comme le mentionne l’Honorable Juge Christian Brunelle, J.C.Q., dans l’affaire Garon c.

Dioni [46] , le tout rejoignant les propos de l’Honorable Juge Locas, précités : [26] Ainsi, tant la loi que la promesse d’achat imposent aux vendeurs de « garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente si la réglementation qui les crée fait échec au régime normal de la propriété et que l’état des lieux ne permet pas d’en déceler l’existence »[2]. [27] En d’autres termes, « le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur » [47] . [ 108 ] La promesse d’achat prévoit spécifiquement que M.

Perron avait l’opportunité, même une fois les conditions levées, de noter, à Canada inc, l’existence d’un vice ou d’une irrégularité. C’est exactement ce qui s’est produit en l’espèce. [ 109 ] La position de Canada inc est d’ailleurs exprimée très clairement à même la lettre de son avocat : le vice en question, quant aux trois logements non conformes au sous-sol, ne sera pas corrigé. [ 110 ] Soit.

Cette prise de position a beau être prévue au Contrat, il n’en demeure pas moins qu’elle est génératrice de conséquences, et ce, même si, comme en l’espèce, la preuve ne démontre pas l’existence d’un dol de la part de Canada inc. [48] [ 111 ] La conséquence principale est prévue à l’article 10.5

(2) b) de ladite Promesse d’achat. Canada inc est donc, par le fait même [49] , redevable des « honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés » par M. Perron. [ 112 ] Le fait, le cas échéant, que Canada inc ait tenté de dissuader l’Expert Immobilier de procéder plus amplement n’est pas exonératoire, en particulier vu que la promesse d’achat, à ce moment, avait été contresignée par toutes les parties concernées. [50] [ 113 ] Restera donc à déterminer quels sont ces « honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés » par M. Perron.

Nous y reviendrons. [ 114 ] Mais le Tribunal doit tout d’abord traiter, à cette étape, de la responsabilité et des reproches formulés par M. Perron à l’encontre de l’Expert Immobilier.

C) La responsabilité potentielle de l’Expert Immobilier [ 115 ] Comme nous l’avons vu précédemment, l’article 2100 CCQ [51] énonce que le prestataire de services, ici l’Expert Immobilier, doit agir « au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence ». Il s’agit certes d’une obligation de moyens. [52] [ 116 ] Le Contrat de courtage exclusif précise, encore plus spécifiquement, l’obligation du courtier, en outre, de « démontrer l’exactitude des faits ou des données transmis à l’acheteur. » [ 117 ] M. Lecat, pour l’Expert Immobilier, ne met pas en doute l’existence de ces obligations.

Il soumet, cependant, qu’il a agi avec diligence à la lumière de l’ensemble des circonstances. « Je pense avoir agi de manière diligente. Il y a certains risques à assumer dans le domaine de l’immobilier – c’est comme jouer au casino », ajoute-t-il. [ 118 ] Est-ce, avec égards, vraiment le cas ici? [ 119 ] La Cour d’appel, dans l’arrêt Banville c.

BlocDirect inc [53] , énonce le critère d’analyse de la façon suivante : Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier immobilier, il faut analyser son comportement par rapport à celui d’un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [ 120 ] En l’espèce, la responsabilité alléguée, spécifiquement, est celle de l’Expert Immobilier. [54] À cet égard, l’Honorable Juge Henri Richard, dans son traité en matière de Courtage immobilier [55] , expose le critère de la façon suivante : Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Cette obligation en est une de « moyens », c’est-à- dire que le courtier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par la

partie à laquelle il est lié par contrat de courtage. (…) Nous croyons, tant en matière de responsabilité contractuelle, qu’en matière de responsabilité déontologique, que la norme de comparaison demeure celle du comportement d’un professionnel compétent, prudent et diligent, laquelle s’apprécie selon toutes les circonstances et les particularités de chaque cas. (…) Cette réalité réfère à la notion de ce qu’il était convenu d’appeler « les soins d’un bon père de famille » qui fait maintenant place à la notion plus moderne de «la personne raisonnable, prudente et diligente, du bon citoyen », notion adaptée à la réalité professionnelle, donc du professionnel ayant des aptitudes particulières compte tenu de sa formation, somme toute du « bon professionnel ».

[nos soulignements] [ 121 ] Quant à la responsabilité potentielle d’un courtier immobilier, l’Honorable Juge Richard Landry, J.C.Q., dans l’affaire de Goulet c. Charron [56] dresse le portrait suivant : [39] Il est connu que le courtier immobilier, en sa qualité de « professionnel de la vente », a une obligation de vérification et de conseil tant en vertu de la nouvelle

Loi sur le courtage immobilier ainsi que du Règlement sur le courtage et du Code civil du Québec . [57] [40] Les nouvelles dispositions susceptibles de s'appliquer dans le présent litige sont les suivantes: La loi (…) 21. Un courtier, de même qu'une agence et ses administrateurs et dirigeants, doivent agir avec honnêteté, loyauté et compétence. Ils sont également tenus de divulguer tout conflit d'intérêts. Les règles relatives à l'obligation de divulguer un conflit d'intérêts sont prévues par règlement de l'Organisme. Le Règlement sur le courtage [58] 5.

Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. [41] Plus spécifiquement en matière de déontologie, les devoirs et obligations du courtier et de l’agence envers le public en général et les parties au contrat comprennent les suivants : 61. Le présent

chapitre s'applique au courtier et au dirigeant d'agence, qu'il soit ou non dans l'exercice de ses activités. 62. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit aussi maintenir de saines pratiques. 83. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l'objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S'il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. 84. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l'objet même de cette transaction. 85. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit informer la

partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. 86. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit, pour assurer la protection de toutes les parties à une transaction, veiller à ce que leurs droits et obligations soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté. Il doit informer de façon raisonnable toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu'il leur fait signer. 110.

Un service ou un bien fourni par un courtier ou une agence doit être conforme aux déclarations ou messages publicitaires relatifs à ce service ou à ce bien. [43] Dans son ouvrage sur le Courtage immobilier au Québec, Monsieur le juge Henri Richard fait état dans ces termes de l’importance de ces devoirs et obligations (à la page 119) « Il apparaît que le courtier immobilier doit posséder un niveau de compétence qui équivaut à un expert dans le domaine de l’immobilier.

Bien qu’il ne soit pas un notaire, ni un architecte et encore moins un évaluateur agréé, il se doit néanmoins de posséder des connaissances minimales afin de conseiller adéquatement ses clients. Il ne peut se permettre d’empocher des sommes importantes en commission sans être soumis à des normes de conduite qui reflètent son expertise. » [46] Ces obligations déontologiques font reposer sur les épaules du courtier et de l’agence des responsabilités très importantes dans l’accomplissement de leur mission. [nos soulignements] [ 122 ] Dans la même veine, l’Honorable Juge Renée Lemoine, dans l’affaire Jolicoeur c.

Royal Lepage Val-d’Or 2000 inc [59] , s’exprime comme suit : [28] Le Tribunal partage l'opinion de l'auteur Jacques Deslauriers, lorsqu'il s'exprime concernant l'étendue de l'obligation du courtier immobilier : "Un courtier immobilier qui reçoit des honoraires importants pour représenter un client dans la négociation d'une vente immobilière ne

peut se contenter de faire accomplir la plus grande

partie de son travail par son client, le vendeur ou par l'acheteur. Si ces gens font appel aux services d'un courtier, c'est qu'ils croient que son expertise pourra être utile. L'expertise d'un courtier ne se limite pas à installer une pancarte devant une propriété, à faire publier deux ou trois annonces dans un journal et à faire visiter quelques acheteurs potentiels.

Si c'était là l'unique responsabilité du courtier, il ne serait pas nécessaire pour les vendeurs [60] de recourir à leurs services et de payer une commission importante ." [nos soulignements] [ 123 ] Ainsi donc, le courtier immobilier doit agir avec proactivité. En l’espèce, une commission de 17 900$ devait être versée par M. Perron.

Celle-ci constituait la rétribution associée à cette nécessaire expertise ainsi qu’à cette nécessaire proactivité. [ 124 ] La doctrine, et les tribunaux également, ont établi que le courtier immobilier ne peut se fier aveuglément aux informations qui lui sont transmises par son propre client. Il a, en effet, l’obligation de les contrevérifier de manière raisonnable.

Comme le mentionne l’Honorable Juge Henri Richard, J.C.Q., dans son traité en matière de Courtage immobilier : La jurisprudence renchérit à plusieurs reprises sur cette obligation de vérification en décidant qu’un courtier doit faire plus qu’une courte visite de l’immeuble et qu’il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client « puisque ce dernier n’est pas un expert en la matière» et qu’il doit s’assurer que le contenu de la fiche descriptive reflète la situation de l’immeuble. (…) En d’autres termes, l’agence ou le courtier engage sa responsabilité s’il transmet aux parties à une transaction immobilière des renseignements qui se révèlent faux et qui n’ont fait l’objet d’aucune vérification ou d’une vérification superficielle . (…) [nos soulignements] [ 125 ] Et traitant encore plus spécifiquement de l’obligation de vérification, l’Honorable Juge Richard s’exprime ainsi : Il est indéniable que les obligations d’habileté, de diligence et de prudence incluent l’obligation de vérification.

Le législateur nous l’indique clairement en vertu de son pouvoir règlementaire. Il est utile de rappeler qu’à l’instar des dispositions de la Loi, celles de ses règlements sont aussi d’ordre public de protection. [ 126 ] Ainsi donc, à plus forte raison, le courtier immobilier ne peut se baser, aveuglément ou presque, sur l’information transmise par la

partie qu’il ne représente pas. Une obligation positive de vérification existe. [61] [ 127 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Pierre Boily, J.C.S., dans Lavoie c. Chénard [62] : 36 Le courtier ou l'agent immobilier a l'obligation de vérifier avec prudence et diligence toute information remise à son client en vue d'une transaction immobilière. 38 Elle n'a pas vérifié à la municipalité et c'était son devoir de le faire et plus encore, cette description induisait les tiers en erreur.

C'était en quelque sorte, et cela dit avec beaucoup de respect, le miel pour attirer l'appât et toute personne raisonnable qui lisait cette annonce ou cette fiche descriptive pouvait raisonnablement croire à la légalité de l'existence d'un logement au sous-sol. [ 128 ] Cette obligation de contre-vérification est à ce point implantée que la jurisprudence a établi qu’elle existe même lorsque l’information primaire est transmise par un collègue courtier immobilier. [ 129 ] En effet, comme le mentionne l’Honorable Juge Michel A. Pinsonnault, J.C.Q., dans l’affaire Funaro c.

Sciarraba et autre [63] : [45] Il faut remarquer immédiatement que le Courtier ne peut se fier aux déclarations du vendeur, lesquelles sont formulées au «meilleur de sa connaissance ». Il doit vérifier toute information que celui-ci lui transmet. Ce que le Courtier reçoit du vendeur sont des «renseignements» et ces renseignements, il a l'obligation d'en vérifier l'exactitude .

Il n'a pas le droit d'imposer aux tiers, qui prendront connaissance de ces renseignements, le fardeau de vérifier ce que lui, l'expert dans le domaine du courtage immobilier, leur soumet. [46] La façon de mener cette vérification obligatoire est précisément, en particulier, de ne pas se fier au seul fait qu'un agent inscripteur précédent, le cas échéant, a vraisemblablement exécuté cette obligation , ni se limiter à l'affirmation du client vendeur à l'effet qu'il ne retrouve pas ses comptes de taxes ou la documentation requise corroborant les renseignements fournis. [nos soulignements] [ 130 ] Encore une fois donc, à plus forte raison lorsque l’information, comme en l’espèce, provient d’un tiers, ici Canada inc. [ 131 ] Par voie de conséquence, l’obligation de l’Expert Immobilier est différente de celle de M.

Perron. L’Expert Immobilier ne peut, à

titre d’agence immobilière/courtier immobilier diligent présumer, de manière superficielle, de la véracité des informations transmises à même une publicité préparée par un promettant vendeur. [ 132 ] D’ailleurs, ces principes ne sont pas niés par M. Lecat. Bien au contraire en fait.

Il expose, d’entrée de jeu, comme nous l’avons vu, à quel point il ne souhaite pas se baser sur les informations « publicitaires » de Canada inc. [ 133 ] Le même raisonnement doit s’appliquer également aux informations transmises à même la Déclaration des vendeurs, qui, faut-il le rappeler, expose les connaissances alléguées des vendeurs eu égard à leur Immeuble, et ce, au meilleur de leur connaissance. [ 134 ] Sans plus ni moins. [ 135 ] Comme le mentionne, de manière très à propos, l’Honorable Juge Pierre Bachand, J.C.Q., dans l’affaire Milien c. Ouimette [64] :

[17] En l’occurrence, le courtier immobilier s’est fié aux baux, aux comptes de taxes municipales et scolaires indiquant qu’il y avait trois logements et au certificat de localisation. Il faut dire d’abord que ce certificat, s’il mentionne l’existence de trois logements, n’établit rien, aucune conformité, à cet égard. Quant aux baux, ils ne sont que le reflet de l’existence de trois logements et n’établissent certes pas quelque conformité que ce soit.

Les comptes de taxes ne sont pas plus probants. [18] Pour s’assurer de la conformité de l’usage de trois logements, il fallait s’adresser au Service d’urbanisme de la ville de Sherbrooke.

Un inspecteur en bâtiment de ce service aurait pu l’informer adéquatement comme ce fut immédiatement le cas lorsque le courtier collaborateur dans la vente avortée des demandeurs à un tiers a découvert facilement que cet immeuble ne pouvait avoir trois logements. [ 136 ] En l’espèce, quelles sont les démarches effectuées par l’Expert Immobilier? [ 137 ] Ces démarches, avec égards, se résument à peu de choses. [ 138 ] Tout d’abord, il n’est pas contesté par M. Lecat que la documentation requise par M. Perron, à même la promesse d’achat, l’a été à l’initiative de ce dernier. [ 139 ] Soit. M.

Lecat ne tente pas de s’octroyer la paternité de telles demandes. Ces demandes, en effet, étaient pertinentes afin de creuser davantage l’étude de rentabilité soumise par Canada inc. [ 140 ] Les démarches de l’Expert Immobilier, eu égard au zonage, sont très limitées. M. Lecat confirme ne pas avoir obtenu la grille de zonage. Il ne sait donc pas, en temps opportun, ce que le zonage pertinent prévoit spécifiquement eu égard à l’Immeuble. [ 141 ] Pourtant, il appartient au courtier de s’assurer de l’exactitude des renseignements qui lui sont fournis. [65] [ 142 ] En fait, les démarches de M.

Lecat se résument à réviser l’information obtenue à même le site de la Ville de Gatineau quant à l’évaluation municipale. [ 143 ] La vérification effectuée concerne également la révision des baux obtenus de la part de Canada inc.

Tous semblent présumer, à ce moment, que les logements sont conformes en ce que les baux (et les revenus en découlant) sont bien réels. [ 144 ] Or, dans les deux cas, le fait que des comptes de taxes soient transmis par la Ville de Gatineau (pour un nombre x de logements), et le fait que des baux soient conclus pour ce même nombre x de logements, ne constituent assurément pas une confirmation que les logements en question sont conformes [66] . [ 145 ] Cette absence de vérification quant à la conformité des 12 logements résidentiels est d’autant plus surprenante en ce que le premier certificat de localisation, datant de 1985, rappelle d’ailleurs, en toutes lettres, que l’Immeuble n’est pas conforme au niveau du zonage, se retrouvant plutôt en situation de droits acquis. [ 146 ] Or, à nul endroit n’est-il précisé, à même ce certificat de localisation, le nombre de logements qui se retrouveraient en situation de droits acquis.

Est-ce 3, 5, 8? Personne ne le sait avec certitude. [ 147 ] Ainsi donc, il existe, à n’en point douter, un nuage gris, potentiellement imposant, au-dessus de cette transaction. Ce nuage gris est connu dès le début du mois de juillet 2017. [ 148 ] Certes, M. Lecat précise que les logements de l’Immeuble semblent « tous être d’origine », soit en 1972, présumant donc que le certificat de localisation les a tous rattaché à « ce droit acquis ». [ 149 ] « Ça allait de soi », précise M. Lecat.

Ce dernier, cependant, confirme ne pas s’être enquis, spécifiquement, de la date d’aménagement de ces différents logements. [ 150 ] Le nuage gris en question est d’autant plus inquiétant que les représentants de Canada inc lui mentionnent, dès le départ, que le logement #9 a fait l’objet d’importants travaux d’aménagement, quelques années auparavant, et ce, sans permis. [ 151 ] Il n’est pas contesté, par ailleurs, que les représentants de Canada inc mentionnent à M.

Lecat qu’il est peu probable, selon eux, que la SCHL approuve l’assurance du prêt en question vu l’existence de cette même problématique liée au logement #9. [ 152 ] Au final, ce logement #9 ne sera pas problématique. Ce seront plutôt les 3 logements au sous-sol. [ 153 ] En fait, l’élément additionnel qui fait l’objet d’une vérification particulière de M. Lecat est le second certificat de localisation, soit celui daté du 5 janvier 2011 [67] . [ 154 ] D’ailleurs, il apparait, en début de témoignage, que M.

Lecat a accordé une grande importance au contenu de ce certificat de localisation, en ce que celui-ci en serait venu à confirmer, d’une manière plus contemporaine, le contenu du précédent certificat de localisation datant de 1985. [ 155 ] Or, cela n’est pas le cas. [ 156 ] En effet, le certificat de localisation du 5 janvier 2011, d’une part, ne réfère nullement à celui daté de l’an 1985. [ 157 ] D’autre part, et tel que concédé par M. Lecat, séance tenante, ce second certificat de localisation ne traite nullement de l’usage de l’Immeuble ou du nombre de logements. [ 158 ] En effet, la

section relative à la règlementation municipale (7.1) traite des marges de recul et du positionnement de l’édifice eu égard aux limites du bien-fonds.

[ 159 ] Ainsi donc, cet élément supposément rassurant ne l’est, objectivement, pas, d’autant plus que le second certificat de localisation confirme que la localisation même de l’Immeuble est, en soi, dérogatoire (bien que régularisée, soumet-on, par droits acquis). [ 160 ] Objectivement donc, l’Expert Immobilier se base – quant au zonage - sur un certificat de localisation vieux de 32 ans. Ni plus ni moins. [ 161 ] Pourtant, le paragraphe 25 de la Contestation de l’Expert Immobilier, produite au dossier, était particulièrement affirmatif dans le sens contraire : 25.

Suivant ces deux (2) certificats de localisation, la propriété bénéficie de droits acquis en lien avec le zonage applicable (…) [ 162 ] Certes, le dernier paragraphe dudit Certificat de localisation de 2011 énonce que furent vérifiés les éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 23 du premier alinéa de l’

article 9 du Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation [68] . Ceci dit, les items mentionnés auxdits paragraphes ne réfèrent pas à l’usage prévu au zonage, au nombre de logements le cas échéant ni à quelconque donnée pouvant, objectivement parlant, rassurer réellement le promettant acheteur, M.

Perron. [ 163 ] Alors, existe-t-il une raison valable, en l’espèce, pouvant expliquer le défaut d’Expert Immobilier d’effectuer une démarche positive de vérification auprès de la Ville de Gatineau, et en particulier de son Service de l’urbanisme? [ 164 ] En fait, la question fut posée directement à M. Lecat. La réponse fut à l’effet que le temps ne le permettait pas véritablement. [ 165 ] Le Tribunal doit en comprendre qu’une telle demande génèrerait, parfois, de longs délais. [ 166 ] Or, en l’espèce, trois commentaires à cet égard :

i) La promesse d’achat est signée au début du mois de juillet 2017, avec une signature chez le notaire, originalement fixée le 1 er septembre suivant – soit 8 semaines plus tard; ii) La demande formulée, en octobre 2017, par People’s Trust , a fait l’objet d’une réponse complète 25 jours plus tard, soit le 13 novembre suivant; iii) Rien dans la preuve ne démontre que l’Expert Immobilier a offert cette option à son client, soit M. Perron. [ 167 ] Ainsi donc, objectivement parlant, il était possible de requérir, en temps opportun, un tel certificat de conformité.

Le temps le permettait assurément. [ 168 ] En effet, la situation pourrait ici être différente dans l’optique où la preuve démontrait que M. Lecat a offert à M. Perron cette option visant à obtenir un tel certificat de conformité de la Ville, option qui aurait été, dans ce scénario, rejetée par ce dernier. [ 169 ] Mais telle n’est pas la teneur de la preuve produite dans le cas sous étude. [ 170 ] Rien ne démontre, en effet, que cette option de vérification fut offerte par M. Lecat à M. Perron. [ 171 ] Or, la chronologie des événements démontre clairement que cette option était disponible.

Et si tel avait été le cas, le Tribunal est persuadé que M. Perron aurait ajusté sa conduite, et ce, afin de ne pas engager, en pure perte, divers déboursés qu’il aurait pu retenir, voire repousser quelque peu, dans l’attente d’une confirmation, ô combien importante, quant à la conformité des logements de cet Immeuble construit en 1972. [ 172 ] En effet, rien ne démontre que M.

Perron se serait lancé, de la même façon, dans une série de dépenses, à si brève échéance, si on lui avait fait part de l’utilité, de l’opportunité, voire de la recommandation de son professionnel en courtage immobilier quant à l’obtention de ce certificat de conformité. [ 173 ] Il est apparu de la preuve que M. Lecat s’est dit « confortable » avec les éléments qu’il détenait dans le dossier. La chronologie au dossier a semblé lui donné, pour un temps, raison.

En effet, ce n’est qu’à minuit moins une que le créancier hypothécaire requiert cette confirmation liée au zonage. [ 174 ] Mais il était, en grande partie, déjà trop tard – M. Perron ayant déjà engagé d’importantes sommes dans le cadre de cette acquisition. [ 175 ] Avec égards, le Tribunal ne croit pas que M.

Perron – pour sa part - se serait « déclaré confortable » avec l’information reçue si son Courtier, professionnel de l’immobilier, lui avait fait part d’une recommandation dans le sens de l’obtention, dès que possible, d’un Certificat de conformité. [ 176 ] Cela est d’autant plus vrai que l’investissement en question est considérable. L’on parle ici d’une promesse d’achat de l’ordre de 825 000$ et du paiement d’une importante commission de 17 900$. [ 177 ] Il n’est pas suffisant pour M. Lecat, avec égards, en rétrospective, d’opiner à l’effet que le Certificat de conformité est probablement erroné.

Rien ne le démontre. [ 178 ] En fait, la situation budgétaire est à ce point « serrée » pour M. Perron que ce dernier mentionne à son courtier, dès le départ, ce qui n’est pas contesté, qu’il doit absolument procéder « par l’entremise de la SCHL » car il ne pourra pas se permettre une mise de fonds supérieure à 15%. [ 179 ] De plus, il n’est pas contesté que M. Lecat sait, depuis le départ, que M. Perron nécessitera quelques acrobaties hypothécaires afin d’aller « chercher l’équité » de ses autres immeubles afin de financer l’achat de l’Immeuble concerné par la présente instance.

[ 180 ] Ainsi donc, il devenait d’autant plus important, et pertinent, en l’espèce, pour l’Expert Immobilier, de s’assurer que la vente puisse avoir lieu. Or, elle ne pourrait, vraisemblablement, avoir lieu que si l’Immeuble offrait les caractéristiques publicisées. [ 181 ] Ainsi donc, le Tribunal considère que l’Expert Immobilier n’a pas, dans les circonstances de la présente espèce, agi à

titre d’agence immobilière raisonnablement prudente et diligente. [ 182 ] En effet, le comportement de M. Lecat, dans la présente espèce, semble dénoter un optimisme discutable eu égard aux chances réelles de succès de la transaction envisagée entre Canada inc et M. Perron. M. Lecat réfère les parties à deux solutions qui s’avéreront impraticables, soit une « Assurance-titre » [69] et une dérogation mineure [70] quant au zonage qui pourrait être obtenue de la part de la Ville de Gatineau. [ 183 ] Or, l’

article 145.1 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [71] énonce : 145.1. Le conseil d’une municipalité dotée d’un comité consultatif d’urbanisme peut adopter un règlement sur les dérogations mineures aux dispositions des règlements de zonage et de lotissement autres que celles qui sont relatives à l’usage et à la densité d’occupation du sol. [72] [nos soulignements] [ 184 ] Ainsi donc, une dérogation mineure n’était pas possible en l’espèce, la problématique en étant une relative à l’usage. [ 185 ] Le Tribunal ne met pas en doute que M. Lecat soit un courtier sérieux et compétent.

Ceci dit, même les courtiers sérieux et compétents peuvent, parfois, échapper le ballon. [ 186 ] Ce fut, avec égards, le cas en l’espèce. [ 187 ] Ainsi donc, la responsabilité de l’Expert Immobilier est également engagée en l’espèce. [ 188 ] La responsabilité étant établie, analysons à présent le préjudice subi qui est valablement démontré par M. Perron.

D) Le préjudice subi par M. Perron [ 189 ] Le cadre d’analyse du préjudice subi par M. Perron est différent selon la défenderesse impliquée. Quant à Canada inc [ 190 ] En effet, l’analyse du préjudice en lien avec le comportement de Canada inc doit s’effectuer, essentiellement, à même le libellé de l’article 10.5

(2) b) de la Promesse d’achat, qui, au risque de se répéter, se décline ainsi : (…) En conséquence, les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l’ACHETEUR et le VENDEUR seront à la seule charge du VENDEUR. [ 191 ] Quels sont donc ces « honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés » par M.

Perron? [ 192 ] La jurisprudence s’est penchée à de nombreuses reprises sur cette question. [ 193 ] Une chose est certaine, les déboursés en question ne réfèrent pas à l’attribution de « dommages et intérêts ». [73] La distinction peut être importante. [ 194 ] Analysant cette disposition, l’Honorable Juge Monique Dupuis, J.C.Q., dans Denis c. Provost et autre [74] , accorde plusieurs des éléments demandés, même les frais d’avocats, sur la base notamment du moment lors duquel ces frais ont été engagés.

La Juge Dupuis mentionne : [38] (…) Au moment où elle engage ces frais, toutes les conditions de la promesse d’achat ont été réalisées, elle pouvait raisonnablement croire que la vente irait de l’avant. [ 195 ] Qu’en est-il en l’espèce?

i) Les frais de l’inspecteur préachat [ 196 ] Tout d’abord, les frais de l’inspecteur préachat constituent assurément l’un de ses déboursés auquel réfère l’article 10.5 de la promesse d’achat. La jurisprudence l’a reconnu à diverses reprises. [75] [ 197 ] La preuve est prépondérante à cet égard. Ce déboursé de 1 379,79$ sera accordé au demandeur. ii) Les frais de la courtière hypothécaire [ 198 ] Quant aux honoraires de la courtière hypothécaire, il est établi que la somme de 7 490$ fut dûment déboursée, le 27 septembre 2017, par M.

Perron. [ 199 ] À ce moment, rien ne permet de croire que la vente n’ira pas de l’avant. Certes, il y a eu quelques délais, en raison des démarches justement effectuées afin de mettre en place ledit financement hypothécaire, mais le déboursé en question est clairement engagé, et ce, à une date où personne n’a encore requis l’obtention d’un Certificat de conformité de la part de la Ville de Gatineau. [ 200 ] M. Lecat soulève, dans le cadre de son témoignage, qu’il est d’opinion que ce déboursé ne devrait pas être accordé en ce que la

firme de courtage hypothécaire ne pouvait pas réclamer le paiement de la somme en question dans l’optique où la vente ne procédait pas. [ 201 ] M. Lecat soulève d’ailleurs, à cet égard, l’application générale de la

Loi sur le courtage immobilier. [ 202 ] Or, avec égards, le Tribunal considère que ce déboursé, valablement effectué par M. Perron, fut versé dans le cadre du montage financier pour lequel il a mandaté Mme Sylvie Bergeron, Courtière hypothécaire chez Vision Hypothèque Commercial. [ 203 ] La promesse d’achat référait d’ailleurs, en toutes lettres, comme nous l’avons vu, à cette volonté de M. Perron d’obtenir un financement hypothécaire, considérable, de près de 700 000$.

Il était dès lors manifeste que des frais seraient engagés. [ 204 ] Rien dans la preuve ne démontre que la somme payée, soit 7 490$, est déraisonnable ou qu’elle ne devait pas être payée. La Cour du Québec a d’ailleurs déjà conclu en ce sens dans l’affaire Khaldoun c.

Lamontagne . [76] [ 205 ] Dans notre cas d’espèce, la preuve démontre clairement que les tâches qui avaient été dévolues à la courtière hypothécaire ont été complétées. [ 206 ] Ainsi donc, cette somme se qualifie assurément en vertu de l’article 10.5 de la promesse d’achat et sera en conséquence accordée. iii) Le « Admission fee » à la SCHL [ 207 ] Quant au frais, « the admission fee », versé par M. Perron à la SCHL, personne ne conteste, tel que déjà explicité, qu’il a dûment été versé.

D’ailleurs, le processus à la SCHL aurait été stoppé bien avant si tel n’avait pas été le cas. [ 208 ] La nécessité de ce versement apparait d’ailleurs d’une correspondance, datée du 18 septembre 2017 [77] , qui y réfère spécifiquement. [ 209 ] Encore une fois, à cette date, rien ne laisse présager, du moins à M. Perron, que la vente n’ira pas de l’avant. [ 210 ] Ceci dit, l’on doit noter, tel qu’il appert d’ailleurs d’une lettre datée du 25 septembre 2017, produite en preuve par le demandeur et expédiée par M.

Carl Potvin, Souscripteur auprès de la SCHL, qu’un remboursement de 150$ fut retransmis, au bénéfice de M.

Perron, à l’attention de sa courtière hypothécaire Sylvie Bergeron. [ 211 ] Ainsi donc, la somme réclamée de 1 800$ sera réduite d’autant. [ 212 ] Conséquemment, c’est plutôt la somme de 1 650$ qui sera accordée sous ce chef de réclamation. iv) L’indemnité de prépaiement de l’hypothèque antérieure [ 213 ] Cette portion de la réclamation, qui se chiffre à la somme de 1 696,25$ ne sera pas accordée, et ce, pour diverses raisons. [ 214 ] Le Tribunal comprend de ce chef de réclamation qu’il concerne l’indemnité de prépaiement que M. Perron aura dû débourser en lien avec ses précédents prêts hypothécaires.

Il s’agirait, selon le témoignage de M. Perron, de la conséquence de sa décision et de celle de la Banque Royale, soumet-il, qui aurait payé Home Trust, soit le précédent créancier hypothécaire. [ 215 ] La preuve n’est pas avec égards, convaincante quant à ce chef de réclamation. La Demande, en son paragraphe 1, réfère à ce chef de réclamation en ces termes : « Pénalité pour refinancement d’une de ses propriétés : 1 696,25$. » [ 216 ] À tout événement, cette pénalité résulte d’une relation, hypothécaire, contractuelle, déjà existante entre M.

Perron et ses précédents créanciers hypothécaires. [ 217 ] Le détail précis (autre que son quantum) de la pénalité en question demeure inconnu, la lettre de Home Trust étant fort peu détaillée. [ 218 ] Somme toute, cette pénalité résulte de l’application, par Home Trust, de dispositions contractuelles que M. Perron était présumé connaitre. Bref, le tout résulte d’une décision qu’a prise M.

Perron de payer, d’avance, le précédent prêt hypothécaire en question. [ 219 ] Par ailleurs, la preuve soumise ne démontre pas à quelle date ce paiement a été effectué. [ 220 ] En effet, autant la preuve est, à plusieurs égards, très clairement présentée par le demandeur, autant elle ne l’est pas sur cet item en particulier. [ 221 ] Le Tribunal considère que la preuve soumise n’est pas prépondérante et ne permet certainement pas de qualifier ce déboursé, le cas échéant, de déboursé se qualifiant en vertu de l’article 10.5

(2) b) de la Promesse d’achat. [ 222 ] Il s’agit, selon le Tribunal, d’un déboursé indirect, qui constitue beaucoup plus un dommage matériel « par ricochet » qui n’a pas le lien direct et immédiat habituellement requis, même en usant de l’article 10.5

(2) b) de la Promesse d’achat.

v) Les frais d’avocat [ 223 ] Il est de commune renommée que le principe est à l’effet que chaque

partie demeure, normalement, responsable des frais d’avocats qu’elle engage [78] . [ 224 ] La situation est, quelque peu différente en l’espèce, en ce que l’article 10.5

(2) b) de la Promesse d’achat réfère, en particulier, aux honoraires alors raisonnablement engagés.

[ 225 ] Était-il donc raisonnable, pour M. Perron, d’engager des honoraires d’avocats en réponse à la lettre datée du 27 octobre 2017, et provenant de l’avocat de Canada inc? [ 226 ] Analysant et appliquant une clause identique d’une promesse d’achat, l’Honorable Juge Dupuis, dans l’affaire Denis c. Provost , précitée, répond par l’affirmative à une telle question, et ce, en ces termes : [41] Le Tribunal lui accorde les honoraires payés à son avocat (719,78$), puisque la situation à laquelle elle faisait face, le vice de

titre affectant sérieusement la propriété, requérait qu’elle s’informe de la situation juridique à laquelle elle faisait face, et qu’elle obtienne un avis juridique sur le bien-fondé de sa position quant à l’annulation de la promesse d’achat. [ 227 ] Ceci étant, une distinction s’impose. [ 228 ] Le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que les honoraires versés par M. Perron – jusqu’au 1 er décembre 2017 – se qualifient à

titre de déboursés sous 10.5

(2) b) de la Promesse d’achat. En effet, à ce moment, la lettre de l’avocat du demandeur, datée du 1 er décembre 2017, vise à répondre spécifiquement à la lettre de l’avocat de Canada inc, et vise à enclencher valablement l’application de cet

article 10.5 (2) b). [ 229 ] Le Tribunal ne doute pas que les frais postérieurs ont également été déboursés. Le Tribunal n’a point de doute, non plus, que ces frais pouvaient se justifier. Par contre, ceux-ci sont résolument postérieurs à l’annulation de la promesse d’achat. [ 230 ] L’on ne peut donc pas considérer que ceux-ci furent « alors raisonnablement engagés » avant une telle rupture du lien contractuel. [ 231 ] Ainsi donc, le Tribunal accordera, à

titre de déboursé visé par la Promesse d’achat, les honoraires liés aux travaux effectués jusqu’au 1 er décembre 2017, inclusivement. [ 232 ] Ceci dit, les notes d’honoraires décrivent le détail des travaux réalisés, mais non pas le temps requis pour chacune desdites entrées de temps. [ 233 ] La première facture, celle-là datée du 13 décembre 2017, totalise la somme de 1 160,09$, en y incluant le frais d’ouverture de dossiers, les taxes et 16 entrées de temps, dont 9 qui se produisent le ou avant le 1 er décembre 2017. [ 234 ] À la lumière des circonstances, le Tribunal accordera la somme de 600$ sous ce chef de réclamation. vi) Frais additionnel de People’s Trust [ 235 ] M.

Perron témoigne très brièvement à cet égard. Le Tribunal en comprend qu’il s’agit là d’une somme réclamée par les représentants de People’s Trust , pour les frais de leur propre notaire ainsi que les divers représentants y étant associés. [ 236 ] M. Perron réfère le Tribunal à un chèque, daté du 8 février 2018, transmis à People’s Trust, pour ledit montant de 1 094,67$. [ 237 ] La preuve, avec égards, est insatisfaisante quant à l’utilité réelle de ce déboursé.

Non seulement il est, et de loin, postérieur au reste du processus, mais rien ne démontre que celui-ci avait été valablement engagé en temps opportun. [ 238 ] À tout événement, même si tel était le cas, le Tribunal considère qu’il s’agit là d’un déboursé qui n’a qu’un lien indirect avec la promesse d’achat.

Au surplus, il est utile de remarquer que les représentants de People’s Trust ont autorisé le prêt, pour ensuite changer d’idée. [ 239 ] Rien ne démontre, en l’espèce, que People’s Trust ne pouvait agir ainsi, mais force est d’admettre que la plus-value de cette firme fut très relative en l’espèce. [ 240 ] À tout événement, rien ne démontre que Canada inc doive être redevable de ce déboursé qui semble résulter beaucoup plus d’un lien contractuel avorté entre M. Perron et People’s Trust et rien d’autre.

La preuve est donc insuffisante à cet égard. [ 241 ] Ce chef de réclamation sera donc rejeté. [ 242 ] Conséquemment, le préjudice valablement établi, en vertu de l’article 10.5

(2) b) de la Promesse d’achat se chiffre, en l’espèce, à la somme de 11 119,70$. Quant à L’Expert Immobilier [ 243 ] Certes, le Tribunal retient la responsabilité de l’Expert Immobilier en l’espèce, bien que l’analyse du préjudice devant être indemnisé ne s’effectue pas par l’entremise de l’article 10.5

(2) b) de la Promesse d’achat, en ce qu’il s’agit là d’une disposition liant contractuellement, seulement, M. Perron et Canada inc. [ 244 ] Ainsi donc, le préjudice pouvant être indemnisé doit ici s’analyser à la lumière, en particulier, des articles 1607, 1611 et 1613 CCQ, qui se lisent ainsi : 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite

[…]