2020 QCCQ 946, 2020 QCCQ 946

Fontes c.

Cliche 2020 QCCQ 946 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-259318-197 DATE : Le 3 mars 2020 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ YVES FONTES et ÉRIC FONTES Demandeurs c. martin cliche Défendeur _____________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE DE RÉSILIATION DE CONVENTION _____________________________________________________________________ [ 1 ] Les parties ont signé le 9 mai 2019 une Convention d’option d’achat avec droit d’usage concernant un immeuble situé rue Murray à Saint-Hubert et dont les demandeurs sont devenus propriétaires deux semaines plus tard.

Aux termes de cette Convention , le défendeur Martin Cliche obtenait jusqu’au 31 mai 2024 un droit de préférence quant à l’usage et l’acquisition de cet immeuble en contrepartie, notamment, du paiement mensuel d’un certain montant. [ 2 ] Il appert que M. Cliche n’a effectué aucun des versements prévus à la Convention , malgré une lettre du 12 juillet 2019 le mettant en demeure de remédier à son retard et de payer les montants qui étaient alors dus.

Se prévalant de l’article 7.2 de la Convention , les demandeurs lui font signifier le 16 septembre 2019 une lettre par laquelle ils l’informent que le terme de la Convention prendra fin soixante jours après la réception de cette lettre, de sorte qu’il devra quitter l’immeuble ou en faire l’acquisition dans ce délai. Cette disposition prévoit ce qui suit : 7.2. Survenance d’un défaut,

Avis de défaut, Expiration du Terme. Dans le cas où le Bénéficiaire [i.e. le défendeur] ne remédie pas à une cause de défaut dans le délai imparti aux termes de l'article 7.1. de la présente Convention, l’Offrant [i.e. les demandeurs] pourra déclarer le défaut par la remise d’un

Avis de défaut au Bénéficiaire. L’Avis de défaut, signifié par huissier, a pour effet de faire expirer le Terme 60 jours après la date de signification dudit

Avis de défaut. Pendant le délai de 60 jours , le Bénéficiaire pourra exercer son Option d’achat et il pourra continuer l’exercice de son Droit d’usage de l’Immeuble, sans possibilité toutefois de faire échec à l’expiration du Terme . Lorsque le Terme est expiré, l’Option d'achat et le Droit d’usage seront alors automatiquement éteints , sans nécessité d'autre avis à cet effet. Le Bénéficiaire doit donc quitter et libérer l’Immeuble avant l’expiration du Terme . Les parties reconnaissent qu’en cas de défaut, l’Immeuble pourra être mis en vente par l'Offrant à sa seule discrétion. Les parties conviennent que les conséquences de la signification de l’Avis de défaut décrits dans le présent

article surviendront sans action judiciaire, le tout conformément à l'

article 1605 du Code civil du Québec . (soulignements ajoutés) [ 3 ] Le 21 novembre 2019, soit après l’expiration du délai de soixante jours stipulé dans cette disposition, les demandeurs font signifier au défendeur une demande introductive d’instance dans laquelle ils requièrent, entre autres, que le tribunal constate la résiliation de la Convention et condamne M. Cliche à payer les sommes qui leur sont dues. [ 4 ] Une demande d’ordonnances de sauvegarde est présentable le 10 décembre 2019. La veille de la présentation de cette demande, un avocat dépose une réponse au nom de M.

Cliche en indiquant son intention de contester la demande introductive d’instance. Étant donné que cette réponse aurait été déposée hors délai, le tribunal reporte au 19 décembre suivant l’audition de la demande d’ordonnances de sauvegarde afin de permettre au défendeur de présenter une demande pour être relevé de son défaut d’avoir répondu en

temps opportun. [ 5 ] Le 17 décembre 2019, l’avocat qui représentait le défendeur notifie un avis de son intention de cesser d’occuper. Lors de l’audition du 19 décembre 2019, le tribunal prononce les ordonnances suivantes à l’encontre du défendeur : ORDONNE de payer le loyer du mois de décembre de 1 950 $ le ou avant le 27 décembre 2019 à l’avocat, Me Christian Dubé- Rousseau, et ensuite payer le loyer de 1 950 $ le 1 er de chaque mois à compter du 1 er janvier 2020 et par la suite.

À défaut pour le défendeur de respecter cet engagement, il pourra être déclaré forclos de contester la demande et les demandeurs pourront ainsi procéder à la résiliation de la convention avec les conséquences qui s’ensuivent. Le défendeur a jusqu’au 10 janvier 2020 pour répondre à la demande, soit par l’entremise d’un avocat ou par sa propre représentation. Par la suite, le dossier suivra son cours. [ 6 ] Étant donné le défaut du défendeur de se conformer à cette ordonnance, les demandeurs lui notifient une demande de forclusion, qu’ils présentent au tribunal le 17 janvier 2020.

Lors de cette audition, le tribunal prononce les ordonnances suivantes : ORDONNE à Martin Cliche de transmettre à Me Christian Dubé-Rousseau, au sein de l’étude Yulex, avocats et stratèges, la somme de 5 850 $ par virement bancaire, chèque visé ou traite bancaire, le ou avant le 7 février 2020; À défaut, Martin Cliche sera automatiquement et irrévocablement en défaut.

Dans ce cas, les demandeurs pourront présenter une inscription pour obtenir un jugement par défaut qui ne pourra être présentée qu’après le 28 février 2020; PREND ACTE de l’intention de Martin Cliché de communiquer avec Me Christian Dubé- Rousseau afin de tenter de régler en totalité ce dossier, le ou avant le 28 février 2020. [ 7 ] Éprouvant des difficultés à obtenir la collaboration du défendeur pour avoir accès à l’immeuble, les demandeurs lui notifient le 29 janvier 2019 une nouvelle demande d’ordonnances de sauvegarde, qui est présentée au tribunal le lendemain.

Lors de cette audition, le tribunal prononce les ordonnances suivantes : ORDONNE au défendeur Martin Cliche de permettre la visite d’inspection de l’immeuble situé au [...], à Saint-Hubert, prévue le 30 janvier 2020, à 13h00; ORDONNE au défendeur de remettre au demandeur un double des clés de l’immeuble, par remise au procureur de la

partie demanderesse et ce, dans un délai de cinq (5) jours du présent jugement; ORDONNE au défendeur Martin Cliche de permettre l’accès à l’immeuble aux fins de visite d’inspection et d’évaluation, tel que requis par l’institution financière ou l’assureur des demandeurs et ce, pendant les heures d’affaires, en tout temps sur préavis minimal de 48 heures; ORDONNE qu’en cas d’absence du défendeur, Monsieur Éric Fontes est autorisé à pénétrer dans l’immeuble pour le faire visiter ; [ 8 ] Étant donné le défaut du défendeur de se conformer au jugement du 17 janvier 2020 lui ordonnant de payer un montant de 5 850 $ au plus tard le 7 février 2020, les demandeurs lui notifient le 18 février 2020 une demande d’inscription pour jugement par défaut, qu’ils présentent au tribunal le 2 mars 2020. [ 9 ] À cette date, les demandeurs demandent que le tribunal se prononce immédiatement sur les conclusions de la demande introductive d’instance relatives à la résiliation de la Convention et à l’expulsion des occupants de l’immeuble.

M. Cliche est présent et demande un nouveau délai. Il invoque qu’il continue ses démarches visant à trouver les montants nécessaires pour satisfaire à ses obligations, mais qu’il a besoin de plus de temps. [ 10 ] Il n’y a pas lieu d’accorder un délai supplémentaire au défendeur. Dans le jugement du 17 janvier 2020, le tribunal a déjà déterminé la conséquence de l’absence de paiement du montant de 5 850 $ dans le délai fixé : M. Cliche « sera automatiquement et irrévocablement en défaut » et « les demandeurs pourront présenter une inscription pour obtenir un jugement par défaut ».

Cette conséquence semble d’autant plus justifiée que la demande introductive d’instance remonte à novembre 2019 et que le défendeur ne respecte pas certaines ordonnances de sauvegarde prononcées par la suite par le tribunal.

[ 11 ] Dans ce contexte, le tribunal est d’avis qu’il est approprié de se prononcer immédiatement sur les conclusions relatives à la résiliation de la Convention et l’expulsion des occupants de l’immeuble et de référer au greffe pour la preuve les autres conclusions de la demande introductive d’instance. [ 12 ] La demande introductive d’instance requiert l’expulsion des occupants de l’immeuble dans les cinq jours de la signification du jugement. Étant donné que M.

Cliche habite l’immeuble depuis de nombreuses années, que cet immeuble a servi de résidence familiale avant sa séparation avec sa conjointe et qu’il y héberge actuellement ses enfants plusieurs jours par semaine, le tribunal lui accordera plutôt jusqu’au 31 mars 2020 pour libérer l’immeuble. [ 13 ] M. Cliche souhaitait que le tribunal fixe ce délai au 31 mai 2020.

Compte tenu qu’il ne paie pas le montant mensuel stipulé par la Convention pour son occupation de l’immeuble, qu’il sait depuis l’avis de défaut qui lui a été signifié le 16 septembre 2019 que la Convention prendra fin soixante jours plus tard, et compte tenu aussi de son défaut de respecter les ordonnances du tribunal, il n’y a pas lieu de perpétuer plus longtemps son occupation de l’immeuble.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 14 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 15 ] CONSTATE la résiliation, en date du 16 novembre 2019, de la Convention d’option d’achat avec droit d’usage signée par les parties le 9 mai 2019; [ 16 ] ORDONNE au défendeur Martin Cliche, ainsi qu’à tous les occupants de quitter et de libérer, au plus tard le 31 mars 2020, l’immeuble connu et désigné comme étant le lot 1 896 054 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Chambly, avec bâtisse portant l’adresse civique [...] à Saint-Hubert; [ 17 ] RÉFÈRE le dossier au greffe pour la preuve en ce qui concerne les autres conclusions de la demande introductive d’instance; [ 18 ] LE TOUT , frais de justice à suivre le sort de l’instance. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q.

Me Christian Dubé-Rousseau Yulex, avocats et stratèges, s.e.n.c.r.l. Avocats des demandeurs M. Martin Cliche (non représenté) Défendeur Date d’audience : 2 mars 2020