2020 QCCQ 835, 2020 QCCQ 835

Alcide c. Lecavalier 2020 QCCQ 835 JC00G0 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-702647-175 DATE : 10 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VLADIMIR ALCIDE Demandeur c. PIERRE LECAVALIER -et- VIVIANE DESCHÊNES Défendeurs -et- DESJARDINS ASSURANCES GÉNÉRALES INC.

Intervenante volontaire conservatrice ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Vladimir Alcide, qui a acheté, en septembre 2009, un triplex situé au 10535, 10537 et 10539, rue Sackville à Montréal, poursuit ses vendeurs, les défendeurs Pierre Lecavalier et Viviane Deschênes, alléguant des infiltrations d’eau par la toiture à deux endroits, en raison de défectuosités qu’il a constatées vers le 16 octobre 2014. [ 2 ] Il soutient que ces infiltrations sont causées par des défectuosités qui existaient lors de la vente, qui n’étaient pas visibles et qu’il ne pouvait pas détecter par une inspection de prévente normale. [ 3 ] Invoquant alors la garantie de qualité, il poursuit les défendeurs pour des travaux de réparations pour solutionner les problèmes de fuites, la somme de 2 759,40 $ et le coût des réparations de l’intérieur du logement affecté par les fuites d’eau, la somme de 12 240,60 $.

L’assureur des défendeurs, Desjardins Assurances Générales inc. (« Desjardins »), s’implique dans le dossier à

titre d’intervenante pour faire valoir ses intérêts en tant qu’assureur, pour prendre fait et cause pour les défendeurs et assumer leur défense dans toute action dirigée contre eux, dans les limites de ce qui est recevable en vertu de leur contrat d’assurance [1] . [ 4 ] Plus spécifiquement, Desjardins précise qu’elle ne serait pas tenue d’indemniser ses assurés pour le vice propre, c’est-à-dire désordre qui a causé les fuites d’eau, mais que sa couverture s’appliquera uniquement aux dommages causés par la conséquence de ces fuites. [ 5 ] Les défendeurs et Desjardins, ayant été avisés en novembre 2014 de l’incident du 6 octobre 2014 où il y avait infiltration d’eau,

soit dans l’appartement 10539, ont répondu faisant savoir leur intention d’effectuer une visite afin de constater eux-mêmes la situation. [ 6 ] Après une deuxième lettre, cette fois-ci une mise en demeure du 8 mai 2015 [2] , expédiée par monsieur Alcide, Desjardins et Pierre Lecavalier, pour lui-même et pour Viviane Deschênes, ont nié toute responsabilité. [ 7 ] La lettre de monsieur Lecavalier du 21 mai 2015 [3] énonce : […] Nous sommes d’avis que nous ne sommes nullement responsables des dommages dont vous faites mention et qui découlent de situations connues par vous au moment de l’achat. […] [ 8 ] La lettre de Desjardins constitue une négation plus générale. [ 9 ] La lettre de mise en demeure du 8 mai 2015 mentionnait que l’expert engagé par monsieur Alcide devait faire un rapport officiel découlant de son inspection du 15 mai 2015.

Il était alors question d’une réclamation d’environ 9 000 $, sauf à parfaire. Il y avait, jointe à la lettre, une soumission au montant de 1 700 $ d’une entreprise au nom de Polygone Construction inc.

Cette estimation concernait une seule source d’infiltration qui était localisée à la base du drain situé vers l’arrière de la maison. [ 10 ] Les défendeurs et Desjardins prétendent que, lors de l’inspection pré-achat, la nature inadéquate du drainage à cet endroit était remarquée par l’inspecteur qui a fourni son rapport à monsieur Alcide. [ 11 ] Ils prétendent ne pas avoir été informés d’une deuxième source d’infiltration qui se trouve dans des pièces qui n’étaient pas fournies en mai 2015, c’est-à-dire une deuxième source d’infiltration constituée d’un trou dans le relevé du parapet, découvert dans le cadre des travaux de réparation. [ 12 ] En ce qui concerne cette deuxième source d’infiltration, ils évoquent l’insuffisance de la dénonciation de l’avis concernant la découverte de vices cachés. [ 13 ] N’ayant pas eu cette information, ils prétendent n’avoir pas poussé leur enquête plus loin, et qu’ainsi, ils n’ont pas été capables de faire une défense pleine et entière. [ 14 ] L’avis technique [4] a été émis le 14 juin 2017.

Cet avis technique fait le résumé d’une visite initiale le 6 mai 2015 et de l’étude de l’ensemble de la documentation depuis, notamment, le « Rapport d’inspection et entretien requis de LK Industries » [5] (« LK »), un document qui explique l’ensemble des défauts détectés lors des travaux de mai 2015. [ 15 ] Les défendeurs invoquent de façon générale une renonciation de la part des acheteurs, dont le demandeur, dans le cadre des négociations menant à la vente [6] . Il s’agit d’une réduction du prix de vente de 370 000 $ à 360 000 $. Sous une rubrique « Réduction de prix suite à l’inspection ».

De l’avis des défendeurs, cette réduction s’applique à tous les problèmes concernant le mauvais drainage du toit, condition qui était mentionnée dans le rapport avec une recommandation d’installer un deuxième drain. [ 16 ] Le demandeur soutient que cette réduction de prix avait rapport surtout avec la nécessité de faire un pieutage de trois murs de l’édifice, et qu’il n’avait rien à voir avec les désordres affectant le toit. QUESTIONS EN LITIGE

[ 17 ] Le Tribunal doit répondre aux questions suivantes afin de résoudre ce conflit : 1. Les désordres affectant la toiture qui ont causé des infiltrations après la vente sont-ils des vices qui existaient lors de la vente et qui n’étaient pas susceptibles d’être détectés par une visite normale? 2. Ces vices étaient-ils connus de l’acheteur avant la vente? 3. Ces vices étaient-ils connus des vendeurs avant la vente? 4. Y avait-il réduction du prix de vente en fonction de ces vices en tout ou en partie? 5. Les dénonciations des vices étaient-elles suffisantes? 6.

Quelle est la quantification de la réduction du prix ou des dommages-intérêts recevables? 7. L’assureur Desjardins est-il responsable en tout ou en

partie pour des indemnités associées à cette réduction de prix ou de dommages- intérêts? FAITS ET ANALYSE [ 18 ] Le rapport d’inspection pré-achat [7] fait état d’un triplex semi-détaché jumelé de 1957 avec garage, affecté d’un problème majeur concernant des travaux requis pour le pieutage de l’immeuble, afin de stabiliser celui-ci et d’autres déficiences résultant de l’âge de la propriété.

Le problème d’infiltration passé était connu en raison de la déclaration du vendeur [8] et en raison de la senteur et moisissure des odeurs de moisissure dans le sous-sol. [ 19 ] Le vendeur avait déclaré que l’eau en provenance du toit s’était propagée à des endroits spécifiques de la chambre du 10539, ainsi qu’au mur de la salle de bain du 10537 et du sous-sol du 10535, côté droit. Mais, selon l’inspecteur, les murs des étages ont été partiellement reconstruits et aucune autre infiltration d’eau n’est apparue après l’installation d’une nouvelle membrane d’asphalte et gravier au toit en 2007.

Il n’y avait aucune moisissure visible lors de l’inspection. [ 20 ] Cependant, l’expert a préconisé la démolition du mur du sous-sol dans la

partie droite « car des odeurs de moisissure sont notées par le locataire en place et plus des parties de calfeutrage sont inexistantes à l’extérieur de cette fenêtre ». Cependant, aucune moisissure n’est visible lors de l’inspection des murs et aucune anomalie au niveau du plancher de cette section. [ 21 ] Il y avait aussi une recommandation d’ouvrir, à certains endroits, pour vérifier s’il n’y avait pas de dommage, bien qu’il n’y ait pas de moisissure apparente. [ 22 ]

Malgré la réfection de la toiture, datant de 2007, l’inspecteur fait un commentaire sous la rubrique « Accumulation d’eau au toit,

partie arrière » [9] : 3.2. Système d’évacuation des eaux pluviales Dû au tassement de l’immeuble l’eau s’accumule dans la

partie arrière. Afin de prévenir des infiltrations d’eau sous le solin dû aux vents dominants d’ouest, nous vous recommandons d’installer un 2 e drain dans la

partie au point le plus bas. [sic] [ 23 ] Le demandeur n’a pas effectué des travaux au toit, jugeant que la membrane devrait être étanche, malgré l’accumulation d’eau et ce n’est que lors d’une infiltration chez son locataire qu’il a approfondi ses recherches. [ 24 ] Le rapport de LK [10] mentionne la même chose que le rapport de pré-achat, mais d’une façon différente.

[ 25 ] Une photo [11] démontre une grande accumulation d’eau dans la région en question, autour d’un drain; la note se lit : Vue générale de la toiture : Accumulation d’eau importante, le drain est trop élevé. Une mauvaise installation peux être en cause. [sic] [ 26 ] LK a enlevé le drain, a abaissé le niveau d’un nouveau drain et a corrigé les pentes, afin que l’eau coule bien vers ce drain.

Tous ces travaux s’apparentent en termes de leur étendue et de leur coût, à ce qui était recommandé par l’inspecteur pré-achat bien que c’est le remplacement du drain et non l’installation d’un deuxième drain. [ 27 ] En faisant ces travaux, LK a enlevé la couverture du parapet arrière et a découvert « […] un trou dans le relevé, ce qui expliquerait les infiltrations des derniers temps.» [12] .

Il était dans l’ordre des choses, d’effectuer le colmatage de ce trou, il y a également des réparations mineures, mais utiles, pour l’ensemble des travaux effectués le 29 mai 2015, au coût de 2 759,40 $. [ 28 ] Le reste des travaux entrepris par monsieur Alcide lui-même, pour effectuer des réparations de l’intérieur, concernent à la fois les fuites ponctuelles découvertes lors de l’incident d’octobre 2014, mais aussi des dommages qui, selon l’expert Martin Huot [13] , ont été causés graduellement par des infiltrations sporadiques, sur une période d’environ 10 ans.

Donc, il s’agirait à la fois de dommages causés par les infiltrations qui ont mené à la décision de réparer le toit en 2007 et des infiltrations qui sont survenues depuis. Il relate ces observations ainsi : 5.2. Cuisines et salles de bain du 10535 et 10539 Avant notre visite des lieux, deux (2) ouvertures ont été pratiquées au plafond de la cuisine et une (1) ouverture a été pratiquée au plafond de la salle de bain (effondrement) du 10539. À ces endroits, de nombreuses traces d’eau antérieures sont observables à proximité du vent de plomberie et à proximité du mur extérieur.

Les matériaux de structure (plafond, mur) de la salle de bain sont sévèrement abîmés par l’eau et l’humidité. L’état de décrépitude des matériaux démontre que ceux-ci ont été exposés à l’eau et l’humidité sur une longue période. Le plancher près de la porte d’entrée du 10539 est mou et le revêtement est endommagé par l’eau. Des fourmis ailées ont été observées au sol à cet endroit. L’ouverture pratiquée au-dessus de la porte d’entrée du 10535 a permis d’observer que l’eau et/ou l’humidité ont fait des dommages sur les éléments de bois composant la structure du plancher du 10539.

À cet endroit, les dommages ailleurs qu’au plancher de l’étage étaient, sommes toute, moins important qu’à l’étage. Conclusion En considérant que les infiltrations d’eau surviennent de façon sporadique, nous estimons que les matériaux subissent les effets de l’humidité depuis un minimum de dix (10) années [sic] [ 29 ] Il s’avère donc que ce dommage à l’intérieur des murs et plafonds était un vice qui affectait l’immeuble, du moins en partie, déjà au moment de la vente.

La découverte de nouvelles infiltrations après la vente a été l’occasion de les découvrir et les observer, mais le vice existait déjà. [ 30 ] La question devient celle de savoir si les défendeurs et Desjardins étaient en mesure de prendre connaissance de ce vice et de faire leurs propres constatations et analyses avant que le demandeur n’ait procédé à la réfection.

C’est de l’essence que l’obligation de l’acheteur de dénoncer le vice afin que le vendeur puisse constater lui-même et choisir de participer dans le programme de correction ou non. [ 31 ] L’expert en sinistre de Desjardins, agissant en décembre 2014 après la première dénonciation faite par monsieur Alcide, avait en mains un rapport d’inspection pré-achat de Jean-Marie Dion, architecte [14] et il était également en mesure d’observer les dommages à l’édifice associés aux infiltrations d’eau. Il est intéressant de lire son texte [15] :

CONSTAT : Lors de mon inspection, en présence de l’expert en sinistre et d’un tiers Monsieur Alcide et sa conjointe, j’ai vu du dommage par eau provenant possiblement de la toiture sur la

partie arrière du bâtiment. J’ai survolé le rapport d’inspection pré-achat préparé par Jean-Marie Dion, architecte et il était mentionné à l’item de la toiture qu’il y avait accumulation d’eau sur la portion arrière et il suggérait une correction. OPINION : Le dommage dans la salle de bain et la cuisine au 2 e étage et dans la cuisine au rez-de-chaussée pourrait être graduelle et répétée fait sur une longue période de temps, car il y avait du bois pourri (vu surtout sous le plancher de cuisine du 2 e étage).

Étant donné le rapport pré achat et sachant qu’il y avait des problèmes de structure et de toiture avant l’achat de la propriété et à voir l’état des lieux dans la cuisine et la salle de bain au 2e étage, l’âge de la propriété (bâtie en 1957, soit 57 ans), selon moi, il pouvait y avoir des infiltrations d’eau par le toit et l’acheteur avait été informé que des corrections devaient être apportées. [sic] [ 32 ] L’estimateur fait alors une étude quantitative où il obtient un total de 7 028,07 $ pour des travaux correctifs.

Il suggère une dépréciation générale de 25 %, puisqu’il remplace du vieux par du neuf. [ 33 ] De l’avis du Tribunal, ce rapport fournit la réponse à la question de l’insuffisance de l’avis, par rapport aux vices existants à l’intérieur des murs et plafonds. Il devient impossible pour les défendeurs et l’assureur de prétendre que l’avis est insuffisant en fonction de cette

partie des dommages, car même s’il ne connaissait pas l’existence de la deuxième source d’infiltration, ils étaient bien courant des problèmes causés par la première et causés par les infiltrations précédentes, qui précèdent même les travaux de réparation faits en 2007. [ 34 ] La question demeure que si les observations faites lors de l’inspection pré-vente permettaient à monsieur Alcide de prédire qu’il y aurait de tels dommages et qu’il ne s’agissait donc pas d’un vice caché, mais d’une condition connue. [ 35 ] Le Tribunal est d’avis que les déclarations des vendeurs et les inspections pré-achat ne pouvaient pas permettre à monsieur Alcide d’anticiper des dommages de cette envergure à l’endroit précis où ils ont été observés après la vente.

Les vendeurs avaient parlé d’une réfection du toit et d’un certain niveau de réparations et l’inspection ne donnait aucun signe qu’il y avait un problème qui persistait et qui était important.

Les dommages manifestes étaient localisés et l’objet d’une renonciation de la part de l’acheteur et cette renonciation ne porte pas sur des choses qui n’ont pas été décelées et qui n’étaient pas observables par une inspection sans tests des structures, tel que des ouvertures. [ 36 ] Cette partie-là du problème constitue un vice-caché pour lequel le demandeur a droit à une réduction de prix, quantifiable par le coût des interventions effectuées par monsieur Alcide. Le Tribunal estime cependant que l’évaluateur avait raison d’appliquer un facteur de dépréciation.

Le pourcentage de 25 % suggéré est raisonnable. [ 37 ] Monsieur Alcide a fait les travaux lui-même en achetant les matériaux et en attribuant un taux horaire pour son travail. Monsieur Alcide n’est pas un ouvrier qualifié, mais il ne charge que 20 $ l’heure, une petite fraction des coûts de main-d’œuvre que l’on devra quantifier. Le Tribunal accepte donc de quantum de 14 220,64 $, auquel il applique une réduction en fonction d’une dépréciation de 25%, pour un montant, donc, de 10 657,98 $. [ 38 ] Pour les travaux de réfection du toit, la

partie majeure de ces coûts doit être exclue, étant l’équivalent de ce que monsieur Alcide aurait dépensé s’il avait décidé de suivre les recommandations de son inspecteur prévente et d’installer un nouveau drain. [ 39 ] Du montant de 2 759,40 $, associé à l’ensemble des travaux de LK, le Tribunal arbitre un montant de 500 $ pour les réparations autres que ce qui était déjà envisageable. Il ajoute le montant de 349,06 $ pour le travail d’investigation de Polygone Construction et d’autres frais concernant les travaux de réparations intérieures de 2 460,47 $ pour le remplacement des portes et fenêtres, la somme de

568,50 $ pour isolation et 345 $ pour la ventilation, totalisant 4 223,03 $. Appliquant la même formule de 25% de dépréciation, le Tribunal ajoute aux travaux effectués par monsieur Alcide, un montant de 3 167,27 $ pour un grand total de 13 825,25 $. [ 40 ] Finalement, sur la question de l’assurance, Desjardins soulève l’exclusion générale se trouvant à la clause 3.9 de la police d’assurance habitation [16] : 3.

Les exclusions générales Outre les exclusions indiquées ailleurs dans le présent contrat, nous ne couvrons pas : […] 9) Les dommages subis par les biens à l’origine du sinistre, notamment lorsque celui-ci résulte du bris, du vice propre ou de la nature du bien. [ 41 ] Desjardins fait donc la distinction entre le bien à l’origine du sinistre, c’est-à-dire le toit affecté de certaines défectuosités, étant donné que ce sont des défectuosités qui sont des vices propres.

Elle fait donc la distinction entre ces vices et les dommages qui ont été causés par la conséquence de ce vice, c’est-à-dire les dommages à l’intérieur des murs et plafonds. [ 42 ] La police d’assurance incorpore, par référence, cette exclusion générale dans la

partie de la police concernant l’assurance- responsabilité. [ 43 ] La question se complique par le fait qu’une

partie du dommage causé à l’intérieur existait déjà avant l’événement dénoncé par monsieur Alcide. Il a dû y avoir des événements depuis la vente en 2009, mais il est impossible de faire un partage des dommages à travers différents incidents. L’événement déclencheur du recours est survenu en octobre 2014 et cet événement aurait nécessité une

partie substantielle des travaux qui ont dû être entrepris. [ 44 ] Puisque l’assureur ne suggère pas une autre façon de traiter ces dommages, il y a lieu de considérer que l’ensemble des coûts de réfection de l’intérieur sont attribuables à l’assureur, en fonction de sa couverture. La police couvre aussi les frais de justice, dont les frais pour le rapport de Martin Huot et pour son témoignage à la Cour. Ces frais totalisent 3 428,21 $. Ce montant de nos frais de justice ne comprennent pas les honoraires d’avocat.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE Pierre Lecavalier et Viviane Deschênes à payer à Vladimir Alcide la somme de 13 825,25 $ avec intérêt au taux légal, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 14 août 2017 ; AVEC frais de justice, incluant les frais d’expert de Martin Huot au montant de 3 428,21 $; CONDAMNE l’intervenante volontaire conservatrice, Desjardins Assurances générales inc. à indemniser Pierre Lecavalier et Viviane Deschênes du montant de la condamnation en capital intérêts et indemnité additionnelle et les frais de justice, en payant ces montants à Vladimir Alcide à l’acquit de Pierre Lecavalier et Viviane Deschênes.

__________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Date d’audience : 7 octobre 2019.