2016 QCCQ 9365, 2016 QCCQ 9365

Lê c. Forest 2016 QCCQ 9365 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BAIE-COMEAU LOCALITÉ DE FORESTVILLE « Chambre civile » N° : 665-32-000728-157 DATE : 25 août 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. GABRIEL LÊ et MARIE-CHRISTINE MORIN Demandeurs c. DOMINIC FOREST Défendeur JUGEMENT [ 1 ] Les demandeurs réclament du défendeur la somme totale de 13 581,53 $.

Ils prétendent que les travaux effectués par le défendeur conformément à une condition dans la promesse d’achat n’ont pas été effectués selon les règles de l’art et ont dû être repris. [ 2 ] Le défendeur prétend que les travaux qu’il a effectués l’ont été selon les règles de l’art et acceptés par les demandeurs préalablement à la signature de l’acte de vente. Il considère avoir rempli toutes ses obligations tant en vertu de l’avant-contrat que de l’acte de vente notarié et il nie responsabilité.

LES FAITS [ 3 ] Des témoignages et des pièces déposées à l’audience, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 4 ] Le défendeur était propriétaire d’un immeuble sis au […] à Longue-Rive, et ce, depuis l’année 2007. [ 5 ] Cet immeuble a été construit au début des années 1900 et a été habité de 1960 à 2007 par madame Jocelyne Tremblay. Le défendeur connaît bien cet immeuble, puisqu’avant de l’acquérir il résidait dans une maison voisine depuis plusieurs années. [ 6 ] Au début de février 2013, les demandeurs visitent cet immeuble durant environ 60 minutes.

Une seconde visite a lieu un peu plus tard en présence d’un inspecteur puisque le défendeur a requis une inspection avant de vendre son immeuble. [ 7 ] L’inspection est effectuée par Inspection DM Saguenay Lac St-Jean le 22 février 2013 et soulève plusieurs problèmes spécifiques, entre autres : − La fondation en blocs de béton doit être recouverte à l’extérieur par une membrane élastomère et isolée avec de la styrofoam collé à 100%. Par la même occasion, faire la pose d’un drain français. − La fondation n’est pas visible, n’y de l’extérieur, n’y de l’intérieur.

Vu l’âge de la maison il serait bien de faire expertisé plus approfondie la fondation vu sont âge pour avoir une meilleure idée de son état général (sic). − Présence de glace entre le vinyle et par vapeur, à corriger et enlever tout les matériaux endommagés et avoir un estimé des travaux. − Refaire le mur extérieur de vinyle à 100%. − Nous avons vu des traces d’efflorescence à la base des murs, ce qui indique habituellement que les drains français ne sont pas fonctionnels ou inexistants.

(Reproduit intégralement) [ 8 ] Le 10 mars 2013, les demandeurs signent une promesse d’achat préparée par la courtière du défendeur pour la somme de 82 500 $ (P-5). Le demandeur explique que compte tenu de l’inspection préachat, cette promesse d’achat est conditionnelle à la réalisation par le défendeur de plusieurs travaux. [ 9 ] À la clause 12.1 de cette promesse d’achat, il est indiqué ce qui suit sous la mention autre déclaration et conditions : Le vendeur s’engage à exécuter lui-même les travaux suivants : Aération dans l’entretoit. Membrane autocollante au solage ainsi qu’un drain agricole.

Patio : Installer des pares gel dans le sol. Le tout devra être approuvé par les acheteurs au plus tard le 25 mai 2013 aux frais du vendeur. Si les travaux n’étaient pas entièrement exécutés à la date prévue. Les parties chargent le notaire instrumentant à retenir à même le produit de la vente une somme de douze mille dollars (12 000 $) et sera remis au vendeur au moment des travaux terminés, au plus tard le 31 août 2013. Sinon terminé, la somme sera remis aux acheteurs. (Reproduit intégralement) [ 10 ] Des contre-offres d’achat sont échangées par les parties et des travaux sont ajoutés à la clause 12.1.

Les parties en viennent finalement à un accord et le prix de vente final est de 89 000 $. [ 11 ] Le demandeur explique, que selon les informations obtenues, il en coûterait environ 12 000 $ pour la pose d’une membrane élastomère ainsi que d’un drain agricole. Il a négocié le prix de vente sur cette base. [ 12 ] De plus, il avait présumé, lorsqu’il a signé la promesse d’achat, que le défendeur engagerait quelqu’un pour effectuer les travaux demandés. [ 13 ] Le défendeur témoigne avoir dit au demandeur qu’il n’avait jamais installé de membrane ou un drain agricole.

Pour lui, la pose de cette membrane et du drain agricole n’était pas nécessaire puisqu’il n’a pas été témoin, depuis qu’il est propriétaire de cette maison, d’infiltrations d’eau. [ 14 ] Selon le défendeur, il était clair, lors des échanges avec les demandeurs, que c’est lui qui poserait la membrane et le drain agricole et qu’il ne ferait pas appel à un expert en la matière. [ 15 ] Les demandeurs auraient accepté cette façon de faire proposée par le défendeur. [ 16 ] Il témoigne cependant qu’après avoir obtenu les informations nécessaires il avait la capacité d’effectuer les travaux selon les règles de l’art. [ 17 ] Les travaux sont effectués par le défendeur au printemps 2013.

Le demandeur n’est pas présent lors des travaux, puisqu’il doit assister à un mariage. Cependant, il exige au moment de la signature de l’acte de vente des photographies des travaux qui ont d’ailleurs été fournies par le défendeur. [ 18 ] Cet acte de vente est signé devant notaire le 27 juin 2013. La vente est faite avec garantie légale pour la somme de 89 000 $.

À la clause déclaration relative à l’avant-contrat on peut, entre autres, y lire ce qui suit : Le vendeur fournira à l’acheteur des photographies de l’installation de la membrane protectrice et du drain agricole établissant qu’ils ont été installés conformément aux règles de l’art . (Nos soulignés) [ 19 ] Le défendeur témoigne que le notaire a retenu une somme de 12 000 $ afin que les demandeurs approuvent les travaux.

Cependant, l’acte de vente notarié démontre que la somme de 89 000 $ a été remise au complet au défendeur lors de la signature de cet acte de vente. [ 20 ] La prise de possession est le 1 er juillet 2013. Dès la prise de possession, les demandeurs remarquent deux infiltrations d’eau.

L’une à l’arrière du poêle à bois où il y a une flaque d’eau et l’autre à la porte d’entrée du sous-sol où il y a des traces d’infiltration d’eau. [ 21 ] Le 3 septembre 2013 (D-5), les demandeurs dénoncent au défendeur par écrit les problèmes qu’ils ont constatés. [ 22 ] Le défendeur vient constater la situation et il ignore d’où proviennent ces infiltrations d’eau. [ 23 ] Cependant, il fait certains travaux. Il creuse à la pelle et constate qu’il y a un bloc de béton qui soutient l’ancienne cheminée qu’il avait omis d’enlever lors de l’excavation. Il tente d’enlever le bloc de béton, mais sans succès.

Il l’a donc recouvert d’une membrane élastomère. Au niveau de la porte, il y avait un madrier qui pouvait faire en sorte que de l’eau s’infiltrait. Il a enlevé le madrier et a installé un scellant. [ 24 ] Selon le témoignage du demandeur, la réparation concernant le bloc de béton a été faite en septembre 2013 et la porte au printemps 2014. [ 25 ] Les demandeurs n’ont pas constaté d’infiltration pendant l’hiver le sol étant gelé. [ 26 ] Au printemps 2014, les demandeurs veulent compléter la finition du sous-sol.

Le demandeur pose l’uréthane en arrière du poêle et l’uréthane se désagrège au lieu où il y a une infiltration d’eau. Il constate qu’il y a encore des infiltrations d’eau à l’arrière du poêle et

à la porte d’entrée au sous-sol. [ 27 ] Il transmet au défendeur une nouvelle dénonciation (D-6) le 26 mai 2014. Cette dénonciation est en tous points semblables à celle que les demandeurs ont transmise au défendeur en septembre 2013. [ 28 ] Suite à la réception de cette dénonciation, le défendeur se manifeste et il constate les infiltrations. Les demandeurs proposent d’engager un expert pour évaluer la situation et proposer les travaux correctifs.

Cependant, cette solution est refusée par le défendeur sous le prétexte qu’il n’a pas d’argent. [ 29 ] En septembre 2014, les demandeurs font appel à Rino Therrien de Structural pour évaluer les travaux correctifs. Monsieur Therrien visite l’immeuble le 24 septembre 2014 et il constate que la membrane aux fondations n’est pas protégée du soleil ce qui en diminue l’adhésion. [ 30 ] De plus, le demandeur lui a fourni les photographies des travaux effectués par le défendeur et l’expert arrive à la conclusion qu’il y a deux anomalies.

Selon l’expert, le gravier drainant aurait dû être enrobé d’une membrane géotextile afin d’éviter toute contamination de la pierre par le sable et la terre et, ainsi, ne pas affecter le drainage.

Par ailleurs, la membrane n’a pas chevauché le joint entre le mur en béton et la semelle filante afin de rendre plus étanche le joint. [ 31 ] Il est d’avis que ces deux anomalies ont pu contribuer aux risques d’infiltrations d’eau et détériorer les composantes intérieures. [ 32 ] Le demandeur a lui-même effectué certains travaux, soit de découper la membrane décollée et recouvrir toutes les fissures du côté du poêle à bois. [ 33 ] Cependant, pour les autres travaux, il voulait obtenir une autre expertise.

Il obtient une offre de service des Excavations du Lac inc. le 1 er mai 2015 qui propose, pour empêcher la continuation des infiltrations, d’excaver, d’ajouter un joint de bitume, installer une membrane autocollante et installer un drain rigide, le tout pour la somme de 10 000 $ plus les taxes. [ 34 ] Selon l’évaluation des travaux d’Excavations du Lac inc. (P-10), son représentant a constaté le 27 avril 2015 des entrées d’eau à plusieurs endroits dans la résidence des demandeurs.

Par ailleurs, il conclut, selon les photographies des travaux effectués par le défendeur, que ces travaux n’ont clairement pas été réalisés de façon adéquate. [ 35 ] Le 17 juin 2015, la procureure du défendeur a transmis au procureur des demandeurs une réponse à la mise en demeure indiquant que le défendeur n’a pas l’intention d’y donner suite, puisqu’il considère que l’immeuble n’est pas atteint d’un vice caché. [ 36 ] Les travaux ont été effectivement effectués par les Excavations du Lac inc. en septembre 2015 et, depuis, il n’y a pas eu d’autres infiltrations d’eau.

ANALYSE [ 37 ] En vertu de l’avant-contrat intervenu entre les parties, le défendeur s’est engagé à réaliser certains travaux, entre autres, installer une membrane autocollante au solage ainsi qu’un drain agricole. [ 38 ] Bien qu’en vertu de cet avant-contrat, le vendeur s’est engagé à effectuer lui-même les travaux, il devait les effectuer selon les règles de l’art. [ 39 ] En effet, il a garanti aux demandeurs que les travaux qu’il a effectués ont été faits selon les règles de l’art.

La clause relativement à l’avant-contrat contenue à l’acte de vente notarié (P-1) prévoit ce qui suit : Le vendeur fournira à l’acheteur des photographies de l’installation de la membrane protectrice et du drain agricole établissant qu’ils ont été installés conformément aux règles de l’art. [ 40 ] La promesse d’achat des demandeurs était conditionnelle à la réalisation de ces travaux selon les règles de l’art. Le prix payé par les acheteurs était également en fonction qu’une membrane autocollante protectrice ainsi qu’un drain agricole soient installés sur l’immeuble et que le tout soit fonctionnel.

Il faut rappeler que ces travaux ont été exigés par les demandeurs suite à l’inspection préachat effectuée à la demande du défendeur. [ 41 ] Les demandeurs ont donc payé le montant convenu à l’avant-contrat sous les représentations du défendeur que les travaux qu’il a effectués ont été réalisés de façon adéquate. [ 42 ] Rapidement, ils ont constaté des infiltrations d’eau au sous-sol de la résidence et les travaux supplémentaires effectués par le défendeur n’ont pas réglé le problème. [ 43 ] La preuve prépondérante, entre autres, l’expertise réalisée par Rino Therrien, Structural, le 30 septembre 2014 et celle des Excavations du Lac inc. le 1 er mai 2015 démontrent que les infiltrations d’eau au sous-sol sont causées par une installation déficiente du drain agricole et de la membrane élastomère. [ 44 ] Rino Therrien, technologue professionnel, s’exprime ainsi dans son expertise du 30 septembre 2014 après avoir pris connaissance des photos prises lors de l’installation du drain et la pose de la membrane : J’ai tout de suite remarqué deux anomalies, la première au drain de fondation.

Le gravier drainant (pierre nette) aurait dû être enrobé d’une membrane géotextile afin d’éviter toute contamination de la pierre par le sable ou la terre et ainsi ne pas affecter le drainage.

Deuxième problème est que la membrane aqua-barrière FB n’a pas chevauché le joint entre le mur en béton et la semelle filante afin de rendre plus étanché le joint.

Les deux anomalies peuvent contribuer au risque d’infiltrations d’eau et détériorer les composantes intérieures. (Reproduit intégralement) [ 45 ] Par ailleurs, le représentant d’Excavations du Lac inc. mentionne ce qui suit dans son évaluation du 1 er mai 2015 quant aux constatations qu’il a faites lors de la visite de l’immeuble des demandeurs le 27 avril 2015 : Lors de la visite du sous-sol du client, il a été possible de constater des entrées d’eau à plusieurs endroits. [ 46 ] Il poursuit concernant les causes : Il est possible de voir, sur les photos prises que la membrane arrête à la jonction mur / semelle en plus de la pierre nette qui n’est pas recouverte de membrane.

Tel qu’observé sur les photos fournies par le propriétaire, les travaux antérieurs n’ont clairement pas été réalisés de façon adéquate. [ 47 ] De plus, selon l’évaluation effectuée par Conciergerie Vapro (1990) inc., il y a présence d’humidité sur les murs du sous-sol et des travaux d’assèchement devraient être effectués sur le bas de tous les murs au sous-sol.

Conciergerie Vapro a fait ces constatations le 12 mai 2015. [ 48 ] Les demandeurs ont dû engager les Excavations du Lac inc. pour refaire les travaux et ont déboursé une somme de 12 417,30 $ taxes incluses. [ 49 ] Les demandeurs ont également droit au remboursement de la somme de 517, 39 $ pour le rapport d’expertise de Structural. [ 50 ] Les frais d’avocat déboursés par les demandeurs ne sont pas octoyés de même que les frais d’expertise de Conciergerie Vapro inc.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 51 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 52 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 12 417,30 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation; [ 53 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs les frais judiciaires incluant les frais d’expertise de 517,39 $ de Structural. FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q.