2022 QCCA 298, 2022 QCCA 298

Complexe 2020 Investments Ltd. c. Cinéma 6 Boucherville inc. 2022 QCCA 298 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-029918-224 ( 500-17-116546-212 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 22 février 2022 L’HONORABLE STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

PARTIE REQUÉRANTE AVOCATS Complexe 2020 investments ltd. Me Ronald h. Levy M e Serena Trifiro ( De Granpré Chait ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCAT cinema 6 boucherville inc. Me Miguel Bourbonnais ( McCarthy Tétrault ) Par visioconférence DESCRIPTION : Requête pour permission d’appeler d’un jugement rendu en cours d’instance le 22 décembre 2021 par l’honorable Marie-Christine Hivon de la Cour supérieure , district de Montréal (Art. 31 C.p.c. ) . Greffière-audiencière : Mélanie Camiré Salle : RC-18 AUDITION 10 h 20 Identification du dossier et des avocats. Remarques préliminaires. 10 h 21 Argumentation de Me Levy. 10 h 58 Argumentation de Me Bourbonnais. 11 h 43 Réplique de Me Levy. 11 h 46 PAR LE JUGE : Jugement sera rendu sur procès-verbal et sera transmis aux parties dès qu'il sera disponible. Fin de l'audience.

Mélanie Camiré, Greffière-audiencière JUGEMENT [ 1 ] La requérante demande la permission d’appeler d’un jugement rendu le 22 décembre 2021 en cours d’instance par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marie-Christine Hivon), rejetant sa demande de rejet et sa demande subsidiaire pour une ordonnance de sauvegarde [1] . [ 2 ] Depuis 1993, l’intimée est locataire des locaux appartenant désormais à la requérante, aux fins de l’exploitation de salles de cinéma à Boucherville. En raison de la pandémie de la COVID-19, l’intimée demande à la requérante la résiliation du bail.

Elle allègue que suivant des négociations avec la requérante, une transaction intervient entre les parties le 4 décembre 2020 pour résilier le bail. L’intimée allègue avoir quitté définitivement les lieux et remis les clés à la requérante le 29 janvier 2021. [ 3 ] La requérante soutient qu’aucune entente n’est intervenue entre les parties.

Elle ajoute que s’il y avait entente, ce serait un amendement au bail et non une transaction, et que le bail prévoit qu’il ne peut être amendé que si les parties y consentent par écrit, ce qu’elles n’ont pas fait. [ 4 ] Le 10 février 2021, l’intimée introduit une demande en justice visant à faire homologuer la transaction qu’elle allègue avoir conclue avec la requérante. [ 5 ] La requérante demande le rejet de cette demande en justice.

De façon subsidiaire, elle demande une ordonnance de sauvegarde pour paiement du loyer durant l’instance. [ 6 ] La juge rejette la demande en rejet, considérant qu’il est prématuré de conclure que la demande de l’intimée est vouée à l’échec [2] . Elle rejette également la demande d’ordonnance de sauvegarde au motif que les critères du préjudice irréparable, de la balance des inconvénients et de l’urgence ne sont pas démontrés.

Elle énonce que, l’intimée ayant quitté les lieux, le locateur ne se trouve pas à financer les activités de son locataire et peut trouver un nouveau locataire [3] . [ 7 ] La requérante sollicite maintenant la permission d’appeler du jugement de la Cour supérieure, conformément à l’art. 31, al. 2 C.p.c.

Elle fait valoir que la permission doit lui être accordée car, d’une part, l’appel sert le meilleur intérêt de la justice puisqu’il touche aux principes fondamentaux du droit contractuel [4] et, d’autre part, le jugement de première instance lui cause un préjudice irrémédiable en accueillant une objection à la preuve [5] [ 8 ] La jurisprudence constante et abondante de la Cour établit qu’un jugement rejetant une demande de rejet n’est pas généralement sujet à appel [6] .

La conclusion de la juge « qu’il n’est pas établi, à ce stade-ci, que la demande est vouée à l’échec » ne lie aucunement le juge qui entendra le fond et ne décide pas en

partie du litige [7] . De plus, le fait de devoir défendre un litige parce que la demande de rejet a été rejetée ne constitue pas un préjudice irrémédiable [8] . Il existe des exceptions bien connues, si le débat porte sur la compétence du tribunal de première instance, la litispendance ou la chose jugée, ou encore si le débat porte sur une question de droit nouvelle et d’intérêt public qu’il est nécessaire de trancher immédiatement [9] . Le cas présent ne tombe pas dans une de ces exceptions. Le débat sur l’existence de l’entente est une pure question de fait qui ne peut être tranchée à ce stade.

L’effet de la cause contractuelle doit être déterminé une fois que l’entente est prouvée. Même chose sur la question de savoir si l’entente constitue une transaction. Toutes ces questions pourront être soulevées au fond. En rejetant la requête en rejet, la juge fait preuve d’une prudence appropriée dans les circonstances. Il n’y a pas lieu d’autoriser un appel. [ 9 ] Quant à l’ordonnance de sauvegarde refusée, la permission d’appel est accordée seulement dans des cas exceptionnels, lorsque par exemple la faiblesse du jugement se combine à l’urgence d’éviter un préjudice important [10] .

Ici, la requérante ne démontre aucune faiblesse dans le jugement. Alors que la jurisprudence reconnaît que, de manière exceptionnelle, un locataire peut être ordonné de payer le loyer ou une

partie du loyer pendant l’instance, cette jurisprudence ne s’applique pas lorsque le locataire a quitté les lieux loués. Dans ce cas, le locataire n’occupe pas les lieux loués sans payer et le locateur peut louer à un nouveau locataire. [ 10 ] De toute façon, le seul motif d’appel soulevé à l’encontre du refus de l’ordonnance de sauvegarde est que la juge commet une erreur de droit en accueillant l’objection à la preuve de l’état financier de l’intimée. À mon avis, cette preuve est sans pertinence au refus de l’ordonnance de sauvegarde et ne peut justifier la permission d’appel.

POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 11 ] REJETTE la requête pour permission d’appel, avec les frais de justice. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.