2012 QCCQ 76, 2012 QCCQ 76

JD 2273 Béland c. 9188-9071 Québec inc. (Al Inspection CL inc.) 2012 QCCQ 76 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-117119-091 DATE : 16 janvier 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ MÉLANIE BÉLAND Demanderesse c. 9188-9071 QUÉBEC INC., f.a.s.n. de AL INSPECTION CL INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse poursuit la défenderesse pour la somme de 4 101,13 $ dans le cadre d'un contrat d'inspection préachat d'un immeuble, une unité de condo dans un triplex situé dans le secteur du Plateau à Montréal. [ 2 ] Elle reproche à la défenderesse de ne pas avoir effectué l'inspection selon les règles de l'art, pour avoir omis d'identifier l'état de pourriture de la poutre centrale qui était visible, dans la

section des vides sanitaires. [ 3 ] Le montant réclamé porte sur la quote-part des coûts assumés par la demanderesse sur le montant de 12 303,38 $ que les trois copropriétaires ont payé pour l'exécution des travaux pour corriger la situation occasionnée par le mauvais état de la poutre centrale qui affectait la structure de l'immeuble. [ 4 ] La défenderesse conteste la réclamation.

Elle prétend que l'accès aux vides sanitaires était difficile et qu'il était dangereux d'aller à cet endroit. [ 5 ] La défenderesse soulève qu'elle a agi de manière diligente selon la norme de pratique de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (l'AIBQ). Elle prétend que c'est la demanderesse qui aurait agi de façon négligente en ne suivant pas en temps opportun ses recommandations. 1. LES FAITS [ 6 ] Le 26 janvier 2008, la demanderesse confie à la défenderesse le mandat de procéder à l'inspection préachat d'un immeuble situé sur la rue Laurier à Montréal.

La demanderesse s'apprêtait à acquérir une unité de condo situé au 2 ième étage d'un triplex qui contient deux autres unités de copropriété. La construction de l'immeuble remonte à 1917. [ 7 ] L'inspection est effectuée le 26 janvier 2008 par M.

Christian Lemelin, président et propriétaire de la défenderesse. [ 8 ] Suite au rapport d'inspection produit par la défenderesse, la demanderesse procède à l'achat de l'unité de copropriété qu'elle a payé 250 000 $. [ 9 ] Lorsqu'elle aménage en juin 2008, elle est informée qu'un rapport d'inspection préachat effectué le 14 mars 2008 pour le compte de la copropriétaire de l'unité située au rez-de-chaussée fait état de l'existence de pourriture au niveau de la poutre centrale qui supporte la structure du triplex. [ 10 ] Dans le rapport préparé par l'architecte Jean Bluteau, il est indiqué : COLONNES & SUPPORTS : Le plancher du rez-de-chaussée est soutenu par une poutre maîtresse non centrée sous le bâtiment, à approximativement 8'-0" à 10'-0" de la façade 2, composée de 3 – 3" X 10".

La poutre est encastrée dans les fondations à l'avant et à l'arrière du bâtiment. Des pilastres en béton ont été installés afin de soutenir la poutre plus adéquatement. Des lambourdes en 2". X 4" ont été installées de chaque côté de la

poutre. Il serait fortement recommandable de solidifier la poutre maîtresse et les olives de plancher où les bouts sont affectés par la pourriture, longeant les façades 1 et 2. Il serait recommandable d'installer un nouveau support sous la poutre maîtresse à l'avant du bâtiment où elle est encastrée dans les fondations à l'avant du bâtiment. En effet, nous avons détecté de la pourriture autour nous indiquant que la poutre est affectée par la pourriture.

Lors de l'inspection, nous avons remarqué des petites fissures relativement mineures au coin du bâtiment aux coins des façades 1 & 2 et 1 & 4 (salon et chambre à coucher).

Considérant que le bâtiment a été rénové en 2004, nous vous recommandons d'être vigilants et de bien surveiller ces fissures pour des signes de mouvement structural anormal. [ 11 ] Les trois copropriétaires ont retenu des services d'experts et ont obtenu 3 soumissions pour les travaux correctifs. [ 12 ] Le 7 janvier 2009, la demanderesse transmet une mise en demeure à la défenderesse dans laquelle elle indique : Monsieur, La présente vise à vous informer que je vous réclame le paiement du tiers des coûts associés à l'exécution des travaux mentionnés ci- dessous.

Le 26 janvier 2009, vous avez procédé à l'inspection pré-achat de l'immeuble situé au 1884 Laurier Est (2 e étage d'un triplex). Peu de temps après avoir emménagé, j'ai appris de la co-propriétaire du rez-de-chaussée (aussi nouvellement arrivé

e) que son inspecteur avait identifié un problème au niveau de la poutre centrale affectant la structure de l'immeuble. Cette inspection a révélé que la poutre est pourrie par endroit (notamment au point d'appui avec la fondation) et qu'elle manque de support. Dans le rapport que vous avez produit, vous ne faite aucune mention de problèmes visibles dans le vide sanitaire. Pourtant, les mêmes observations ont aussi été relevées par la firme Bisson Expert.

De plus, l'inspection de Bisson Expert indique que l'excavation du vide sanitaire est nécessaire puisque celui-ci contient une quantité anormalement élevée de terre qui va jusqu'à enrober la poutre et les solives. L'estimation (voir pièce jointe) révèle qu'il en coûtera 10 900$ (plus taxes) pour la fabrication de 4 empattements de béton, l'excavation du vide sanitaire ainsi que pour doubler 4 solives. À ce montant s'ajoutent les frais reliés à l'ouverture et la fermeture des planchers du rez-de-chaussée et le permis de stationnement.

Vous comprendrez que je n'aurais jamais accepté les conditions de vente de cette propriété si votre rapport avait fait mention de ces sérieux défauts de structure, pourtant mis en évidence lors de 2 inspections indépendantes. Par conséquent, je vous mets en demeure de payer le tiers (quote-part du 1884 Laurie

E) des coûts associés à l'exécution des travaux mentionnés ci-dessus. Je vous prie donc de me contacter dans les 10 jours suivant la réception de cet avis afin de convenir d'un rendez- vous par lequel vous pourrez constater par vous-même la nature des travaux à effectuer. Dans le cas contraire, des procédures judiciaires pourront être intentées contre vous sans aucun autre avis ni délai.

Veuillez agir en conséquence. { sic } [ 13 ] Le 12 janvier 2009, la défenderesse, par l'intermédiaire de ses avocats, avise la demanderesse qu'elle nie toute responsabilité. [ 14 ] Le 19 janvier 2009, la demanderesse confie le mandat à Bisson Expert d'exécuter les travaux qui sont réalisés au coût de 12 427,54 $ qui est assumé à part égale par chacun des trois copropriétaires. [ 15 ] La demanderesse a intenté ce recours en mai 2009 et recherche comme conclusion la condamnation de la défenderesse pour la somme de 4 101,13 $ qu'elle a payée. [ 16 ] M. Lemelin affirme qu'il a procédé minutieusement à l'inspection.

Il reconnaît qu'il n'est pas allé au sous-sol qui est une sorte de vides sanitaires. Il invoque deux motifs pour justifier cette omission, soit la difficulté d'accéder à cet endroit et l'état dangereux de ces lieux en raison de la présence de fils électriques. Il a pris des photos à partir de l'ouverture qui donne accès aux vides sanitaires. [ 17 ] Il invoque la clause 4

c) de la norme de pratique de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec qui exonère l'inspecteur de pénétrer dans le vide sanitaire s'il y a présence de conditions dangereuses ou difficiles. [ 18 ] M. Lemelin soulève subsidiairement que la correction de la situation a apporté une plus-value à l'immeuble, ce qui est nié par la demanderesse qui admet avoir revendu le condo en 2010 pour la somme de 297 000 $. 2. ANALYSE ET MOTIFS [ 19 ] Les obligations de l'inspecteur dans le cadre d'un contrat d'inspection qui est un contrat de services [1] , sont définies à l’

article 2100 C.c.Q. [2] , qui prévoit que le prestataire de services est tenu d’agir au mieux des intérêts de son client avec prudence et diligence.

Il est également tenu d’agir conformément aux usages et aux règles de l’art. [ 20 ] Selon les principes bien établis par la jurisprudence, la conduite de l’inspecteur préachat doit être évaluée en la comparant à la conduite d’un inspecteur raisonnable, prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [ 21 ] En application de ces principes, afin de réussir dans son recours, il appartient à la demanderesse de démontrer que l'état de pourriture de la poutre centrale existait au moment de l’inspection et qu’un inspecteur raisonnablement prudent et diligent aurait

découvert ce vice qui affecte la structure de l'immeuble. [ 22 ] Le Tribunal reconnaît que les normes de pratique de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ) contiennent des balises établissant les usages et les règles applicables à l’inspection préachat.

Elles sont en effet utiles pour déterminer, si l’inspecteur a agi conformément aux usages et aux règles de l’art. [ 23 ] Il ressort de la preuve qu'il fallait pénétrer dans le vide sanitaire pour constater l'ampleur de la pourriture affectant la poutre centrale qui était bien visible. [ 24 ] Bien que l'accès aux vides sanitaires soit étroit, il était possible pour l'inspecteur Lemelin d'y accéder, c'est ce que le Tribunal retient des photos, des témoignages de la demanderesse et de son conjoint présents lors de l'inspection. [ 25 ] En mars 2008, soit trois mois après l'inspection au cœur de ce litige, l'architecte qui procède à l'inspection préachat pour la copropriétaire de l'unité située au rez-de-chaussée a pu accéder aux vides sanitaires et a pu constater l'état de la poutre centrale et des fondations. [ 26 ] Dans ce contexte, le Tribunal estime non-fondée la prétention de l'inspecteur Lemelin qui invoque pour justifier son omission d'accéder aux vides sanitaires, la clause 4

c) de la norme de pratique de l'Association des inspecteurs en bâtiments car un autre inspecteur placé dans la même situation n'a pas constaté l'existence de conditions dangereuses ou difficiles pouvant l'empêcher de pénétrer dans les vides sanitaires. [ 27 ] Par ailleurs, le fait que les trois soumissionnaires retenus par la suite par les copropriétaires aient pu accéder aux vides sanitaires, renforce la position de la deman-deresse et affaiblit le moyen de défense de la défenderesse. [ 28 ] Il est vrai que l'inspection préachat se veut une inspection visuelle

sommaire, l'inspecteur a l'obligation de pénétrer dans les vides sanitaires afin de vérifier l'état des composantes structurales, telle la poutre centrale, ce qu'il a omis de faire. [ 29 ] Le Tribunal applique le raisonnement de la Cour supérieure, dans l'affaire Rivest c .

Vachon [3] , qui a écarté le moyen de défense présenté par l’inspecteur en ayant retenu que la norme de pratique ne justifie pas qu’un inspecteur n’examine pas les endroits qui lui permettraient peut-être de déceler des anomalies, surtout lorsque la preuve démontre que de telles anomalies étaient évidentes. [ 30 ] Nous sommes devant une situation où l'inspecteur a omis sans motif valable de pénétrer dans les vides sanitaires pour constater l'existence d'un vice évident qui affecte la structure de l’immeuble. [ 31 ] Les vagues recommandations générales contenues dans le rapport concernant les structures et fondations de l'immeuble ne suffisent pas pour exonérer l'inspecteur de ses obligations d'agir avec prudence et diligence, conformément aux usages et aux règles de l’art. [ 32 ] Ce manquement a privé la demanderesse de la possibilité de négocier une réduction du prix de l’immeuble pour tenir compte des réparations à effectuer ou de se retirer de la transaction. [ 33 ] Ayant analysé la conduite de l'inspecteur Lemelin sous l'angle de la conduite d'un autre inspecteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances, en comparant la conduite de l'inspecteur Lemelin à celle de l'inspecteur Bluteau, le Tribunal retient que la demanderesse a réussi à établir que l'inspecteur Lemelin a manqué à ses obligations pour avoir omis de descendre dans les vides sanitaires pour constater l'état de la poutre centrale qui présentait des signes apparents de pourriture.

En conséquence, la responsabilité de la défenderesse est engagée envers la deman-deresse.

Quantum des dommages [ 34 ] Afin de déterminer le quantum des dommages découlant des manquements de la défenderesse, il y a lieu de se replacer au moment de la livraison du rapport d'inspection qui s’inscrit dans le contexte d’une transaction immobilière et de tenir compte des circonstances entourant cette transaction afin de pouvoir évaluer les dommages réels subis par la demanderesse qui a été privée d'une information importante portant sur l’existence d’un vice apparent que l’inspecteur a omis par sa négligence de constater. [ 35 ] Le Tribunal estime non-dénuée de fondement la prétention de la demanderesse voulant que si l'état de la poutre centrale avait été décelé lors de l'inspection préachat, elle aurait pu négocier et obtenir la réduction du prix d’achat de l'unité de copropriété. [ 36 ] Le Tribunal estime aussi non-dénuée de fondement la prétention de la défen-deresse voulant que la correction du problème identifié par l'inspecteur Bluteau aurait apporté une plus-value à l'immeuble, cependant ce facteur n'est pas déterminant pour établir le montant auquel la demanderesse a droit, qui doit être établi lorsqu'elle accepte de finaliser l'achat de la propriété en s'appuyant sur la fiabilité du rapport d'inspection préachat. [ 37 ] La preuve n'est pas concluante que la demanderesse aurait automatiquement obtenu une diminution de prix de l'ordre du montant réclamé ici, bien que ce montant corresponde au montant qu'elle a défrayé pour corriger la situation. [ 38 ] En regard de la preuve présentée, en ayant à l'esprit, que le montant à être accordé doit servir à compenser la demanderesse pour le préjudice réel subi et non pas pour l'enrichir au détriment de la défenderesse, le Tribunal estime raisonnable d'arbitrer à 2 000 $ le montant à accorder à la demanderesse. [ 39 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 40 ] ACCUEILLE EN

PARTIE la demande; [ 41 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 2 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 7 janvier 2009 ainsi que les frais judiciaires de 129 $. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 4 janvier 2012