2020 QCCA 94, 2020 QCCA 94

Thibert c. Leroux 2020 QCCA 94 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026873-174 (700-17-010678-141) DATE : Le 23 janvier 2020 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GEORGES THIBERT CHRISTIAN BONNAUD, agissant en sa qualité de légataire à la succession de feu Micheline Monfette Bonnaud APPELANTS – Défendeurs c.

MARIE LEROUX INTIMÉE – Demanderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 25 mai 2017 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Pierre Journet), qui accueille l’action en diminution du prix de vente de l’intimée et les condamne à verser à celle-ci un total de 80 162,16 $ [1] . Le contexte [ 2 ] En février 2010, les appelants décident de vendre leur résidence riveraine dont ils sont propriétaires depuis 1987.

Sa construction remonte au début des années soixante-dix. [ 3 ] L’intimée aperçoit la fiche descriptive de la propriété sur le site de Proprio Direct en janvier ou février 2011. [ 4 ] Elle communique avec les appelants, prend rendez-vous et visite la propriété en mars 2011. Elle effectue une deuxième visite un peu plus tard au cours du même mois. Elle est accompagnée par un de ses frères, un ingénieur civil spécialisé dans la mécanique des sols. À cette occasion, les appelants avisent l’intimée de la présence récente d’une petite flaque d’eau dans la chambre froide.

Ils se font toutefois rassurants en précisant que cette situation, déjà survenue antérieurement, est facilement corrigible. Dans l’espoir de faire minorer le prix de la maison qu’elle trouve trop élevé, l’intimée visite à nouveau la propriété, cette fois-ci avec un autre de ses frères, un évaluateur municipal.

L’effort s’avère vain, le prix demandé par les appelants demeurant inchangé. [ 5 ] Comme suite à ces trois visites, l’intimée présente le 14 mars 2011 une offre d’achat, au prix de 340 000 $, conditionnelle à l’inspection préachat de la propriété. [ 6 ] L’inspection préachat est menée le 22 mars 2011 par le technologue professionnel Jeffrey Bibaud. Les appelants et l’intimée sont présents. [ 7 ] Dans son rapport d’inspection préachat du 26 mars 2011, le technologue constate « la présence d’eau sur la base du mur de fondation et le plancher derrière l’emplacement de la salle de bain ».

Il note également « des cernes d’humidité sur la base du mur autour de l’emplacement de la cheminée ». Il relate enfin que les « vendeurs ont mentionné avoir eu récemment une infiltration d’eau dans la chambre froide ».

Dans son témoignage, l’intimée pose les mêmes constats. [ 8 ] Quant aux causes de ces infiltrations d’eau, il pointe que « [c]ela pourrait être causé par une étanchéité déficiente des murs de fondation sous le niveau du sol fini combiné à d’autres facteurs tel que l’absence ou une mauvaise installation d’un drain de fondation, un dégagement insuffisant et des pentes de terrain mal nivelées favorisant l’accumulation d’eau près de la fondation à l’avant, de la condensation sur le tuyau d’alimentation d’eau et(ou) des fuites d’eau de la salle de bain, etc. ». [ 9 ] En ce qui a trait aux conséquences découlant de ces infiltrations, il soulève un risque de moisissures sur des matériaux, susceptibles d’affecter la qualité de l’air.

Il recommande donc de « procéder à une investigation plus approfondie afin de déterminer si

l’étanchéité des fondations est en cause au cas où ». [ 10 ] Rassurée, dit-elle, par les propos de l’appelant Thibert au sujet des travaux correctifs à apporter dans la salle de bains et dans la chambre froide, l’intimée persiste dans son dessein d’acquérir la propriété. [ 11 ] Le jour même de la réception du rapport d’inspection préachat, soit le 26 mars 2011, elle rédige une modification à son offre d’achat pour, témoigne-t-elle, « être sûre que c’est clair qu’on s’est bien entendu qu’ils vont trouver la source du problème d’eau ».

Accepté par les appelants, l’engagement contractuel est ainsi rédigé : Tel qu'entendu, suite à I'inspection du bâtiment du 22 mars 2011, il n'y a aucune modification effectuée à I'offre d'achat signée Ie 14 mars 2011 et convenu entre Marie Leroux, acheteur, et Micheline Monfette et Georges Thibert, vendeurs, de trois cent quarante mille dollars (340 000,00$), hormis Ie fait que les vendeurs se sont engagés à identifier la source d'eau ayant mouillé Ie mur situé entre le chauffe-eau et la douche du sous-sol, afin d'effectuer eux-mêmes les travaux, les réparations nécessaires, et ce, avant que la transaction ne soit notariée entre la mi-mai et le 1 er juin 2011. [ 12 ] Afin d’identifier la source d’eau et d’accomplir les travaux visés dans l’engagement contractuel, les appelants retiennent les services de Plomberie Bissonnette.

Cette dernière excave le mur de la fondation visé par l’engagement, remplace le drain français, installe un poteau de soutien pour supporter le balcon à la façade droite de l’immeuble et répare l’entrée d’eau. Le coût des travaux effectués en mai 2011 s’élève à 4 015,86 $, une somme acquittée par les appelants. [ 13 ] Toujours en mai 2011, l’intimée demande à l’appelante Monfette Bonnaud la permission de réaliser une analyse de la qualité de l’air de la propriété. La permission est accordée.

Elle mandate la firme Benjel Chimistes conseil inc. (« Benjel ») qui procède aux prélèvements le 20 mai 2011. [ 14 ] L’intimée reçoit le rapport de Benjel le 27 mai 2011, soit le jour même du rendez-vous fixé pour instrumenter l’acte de vente devant le notaire Laurent-Guy Cyr (« le notaire »). Ce rapport fait état d’une importante contamination de l’air du sous-sol et d’une contamination fongique en quantité importante au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage découlant d’infiltrations d’eau. L’intimée est informée que la propriété doit absolument être décontaminée.

La signature de l’acte de vente est alors reportée. [ 15 ] Les appelants s’engagent à décontaminer la propriété et à en assumer les coûts. [ 16 ] Les parties se présentent chez le notaire le 6 juin 2011 pour conclure la transaction. [ 17 ] Les appelants ont en main une soumission de la firme Refexio Environnement, spécialiste de la décontamination, qu’ils présentent à l’intimée. [ 18 ] Avant d’instrumenter l’acte de vente, le notaire recommande à l’intimée de renoncer à l’acquisition de la propriété.

Il s’en explique de la façon suivante à l’instruction devant la Cour supérieure : R Je vais vous le dire comme je lui ai… comme je me souviens lui avoir dit à l’époque : « S’il y a de la contamination, sors de là. » Sors de là , étant sous- entendu sors de la transaction, ton offre d’achat te permet de sortir de cette transaction-là. Q Et à ce moment-là, quelle a été la réponse de madame Leroux?

R Comme elle connaissait la problématique, ce qui était pas le cas dans l’autre dossier, ç’a été connu après l’achat notarié de la propriété, comme elle connaissait, elle se disait : « On connaît les problèmes, on va les régler les problèmes un en arrière de l’autre. Puis la propriété va être conforme. » Ç’a été sa position. [ 19 ] Le notaire poursuit son témoignage en indiquant : Q Okay. Mais vous, votre recommandation, c’est qu’elle sorte de là? R Ah, mais moi, c’est sûr qu’avec ce que j’avais connu dans le dossier antérieur, j’aurais pas touché à ça.

Mais il y a des gens qui remontent des Ford modèle A qui sont… [ 20 ]

Malgré la recommandation du notaire Cyr, l’intimée décide de signer l’acte de vente. Celui-ci contient une disposition spécifique rédigée par le notaire qui porte sur un engagement visant la qualité de l’air de la propriété. Elle est ainsi libellée : 18.- Qu’il s’engage à rendre la propriété conforme eu égard à la qualité de l’air et aux recommandations de la firme "Benjel Chimistes Conseil inc.". À cet effet, une somme de quinze milles dollars (15 000,00 $) sera retenue par le notaire instrumentant pour paiement des factures. Advenant que les travaux ne sont pas effectués d’ici un (1) an, la somme de quinze milles dollars (15 000,00 $) sera remise à Marie Leroux à

titre de dommages et intérêts liquidés. [ 21 ] Les appelants donnent suite à cet engagement en retenant les services de Refexio Environnement qui procédera au dégarnissage et à la décontamination fongique du sous-sol de la propriété, entre les 10 et 23 juin 2011. Les appelants acquittent la facture de 14 577,56 $ pour les services rendus. [ 22 ] L’intimée demande subséquemment à Benjel de vérifier la qualité de l’air ambiant de la propriété. Les prélèvements sont effectués le 29 juin 2011 et Benjel produit un rapport complémentaire le 11 juillet 2011.

Le rapport confirme que les résultats des prélèvements « ne mettent plus de contamination de l’air en évidence » et que « les matériaux ont visiblement été traité [sic] de façon satisfaisante. » La décontamination, écrit le représentant de Benjel, « a été efficace ».

[ 23 ] Dans son rapport complémentaire, Benjel note également que le béton est humide derrière la toilette. Sans plus tarder, les appelants requièrent à nouveau les services de Plomberie Bissonnette qui effectue des travaux pour colmater les infiltrations à cet endroit précis. Le coût des travaux s’élève à 4 508,04 $; les appelants acquittent la facture. [ 24 ] Après avoir pris possession de la maison, le 24 juin 2011, l’intimée fait état de nouvelles infiltrations d’eau.

Elle en avise les appelants, les met en demeure et décide, en l’absence de réponse satisfaisante, d’introduire un recours en diminution de prix et en réclamation de dommages et intérêts. Le jugement entrepris [ 25 ] Dans un jugement prononcé séance tenante, le juge rappelle que la vente de la propriété est assujettie à la garantie légale contenue dans le Code civil du Québec [2] . [ 26 ] Il souligne que l’intimée, après avoir mandaté une firme spécialisée, découvre des moisissures dans la maison.

Cela indique la présence d’infiltrations d’eau dans le passé [3] . [ 27 ] Il relate que le notaire suggère fortement à l’intimée de ne pas acquérir la maison « vu les problèmes antérieurs qui avaient été décelés par l’inspection préachat ainsi que par l’expert de la compagnie Benjel » [4] .

L’intimée décide néanmoins d’acquérir la propriété, rassurée par la garantie formelle des appelants de corriger toutes les situations antérieures, une garantie qui, selon le juge, « va au-delà des prescriptions prévues par la loi » [5] . [ 28 ] Il repousse l’argument des appelants suivant lequel la garantie accordée est limitée à la modification apportée à l’offre d’achat le 26 mars 2011.

Le juge est plutôt d’avis que la garantie offerte par les appelants équivaut « à une garantie totale sur la réfection et la réparation de l’immeuble quelle qu’elle soit et provenant d’infiltrations d’eau » [6] . [ 29 ] Ainsi, les appelants doivent respecter les termes du contrat de garantie verbale et écrite donné à l’intimée et l’indemniser pour toutes les dépenses assumées [7] . Cela étant, il établit les dommages à 85 202,83 $, de laquelle il soustrait un montant attribuable à la dépréciation de la propriété.

Les appelants sont condamnés à rembourser à l’intimée 68 162,26 $ en sus des frais d’experts (3 963,26 $), des frais de notaire nécessaires en raison des ajustements à l’acte de vente (536,64 $) et des dommages-intérêts (7 500 $) pour un total de 80 162,16 $ [8] . L’analyse [ 30 ] Les appelants avancent deux moyens. [ 31 ] Ils plaident d’abord que la connaissance par l’intimée des vices affectant l’immeuble au moment de son acquisition le 6 juin 2011 fait échec à l’application de la garantie de qualité contre les vices cachés prévue à l’

article 1726 C.c.Q . [ 32 ] Puis, ils s’en prennent à la conclusion du juge de première instance qui a vu dans les engagements offerts par les appelants une garantie totale portant sur la réfection et la réparation de l’immeuble acquis le 6 juin 2011. [ 33 ] Les appelants ont raison. Voici pourquoi. La garantie de qualité contre les vices cachés [ 34 ] L’

article 1726 C.c.Q . prévoit que : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1726.

The seller is bound to warrant the buyer that the property and its accessories are, at the time of the sale, free of latent defects which render it unfit for the use for which it was intended or which so diminish its usefulness that the buyer would not have bought it or paid so high a price if he had been aware of them. The seller is not bound, however, to warrant against any latent defect known to the buyer or any apparent defect; an apparent defect is a defect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without the need to resort to an expert. [ 35 ] Dans ABB inc. c.

Domtar inc. [9] , la Cour suprême écrit que le vice doit présenter quatre caractères cumulatifs pour donner lieu à l’application de la garantie. Il doit exister antérieurement à la vente, être suffisamment grave, être caché et inconnu de l’acheteur [10] . [ 36 ] La preuve administrée est sans équivoque : l’intimée connaissait l’existence des vices affectant l’immeuble lors de son acquisition le 6 juin 2011.

[ 37 ] Elle sait que la déclaration des vendeurs comporte une mention selon laquelle la propriété a déjà présenté des infiltrations d’eau. À la deuxième visite de la propriété, les appelants l’avisent de la présence récente d’une flaque d’eau dans la chambre froide. [ 38 ] Le rapport d’inspection préachat du 26 mars 2011 renferme des constats évidents concernant la présence d’eau et de cernes d’humidité dans certaines pièces que le technologue attribue à une étanchéité lacunaire des murs de la fondation et à un dégagement insuffisant des pentes du terrain.

Des risques de moisissures guettent les matériaux et sont de nature à affecter la qualité de l’air. L’étude de la qualité de l’air réalisée par Benjel en mai 2011 confirme les propos du technologue Bibaud. Elle montre une importante contamination de l’air au sous-sol et une contamination fongique à la fois au sous-sol, au rez-de-chaussée et à l’étage de la propriété.

Malgré la recommandation du notaire de ne pas acquérir une propriété dont l’air est vicié, l’intimée persiste et signe l’acte de vente le 6 juin 2011. [ 39 ] C’est dire qu’au moment de signer l’acte de vente, les vices détectés par l’intimée étaient apparents et connus d’elle, de sorte que la garantie de qualité contre les vices cachés ne peut s’appliquer. [ 40 ] L’intimée peut-elle invoquer le fait que les propos rassurants des appelants ont eu pour effet de rendre juridiquement caché un vice qui aurait pu être autrement apparent? [ 41 ] Dans Placements Jacpar inc. c.

Benzakour [11] , la Cour écrit à propos du vice juridiquement caché : 47 Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste. [ 42 ] Les gestes posés par les appelants ne traduisent aucune situation dolosive ou mensongère, bien au contraire. [ 43 ] Ils se sont engagés, dès après la réception du rapport d’inspection préachat du 26 mars 2011, à identifier la source d’eau ayant mouillé le mur entre le chauffe-eau et la douche du sous-sol.

Ils ont souscrit à cet engagement limité en mandatant Plomberie Bissonnette pour identifier la source d’eau et procéder aux réparations en découlant. On peut en dire tout autant au sujet de l’engagement pris par les appelants de rendre la propriété conforme à la qualité de l’air, un engagement qu’ils ont tenu en retenant les services de Refexio Environnement pour la décontamination. [ 44 ] On ne peut voir dans les engagements respectés des appelants une manœuvre dolosive ou mensongère qui convertirait les vices autrement apparents en des vices juridiquement cachés.

La garantie totale sur la réfection et la réparation de l’immeuble découlant des infiltrations d’eau [ 45 ] Le juge pouvait-il considérer les engagements pris par les appelants les 26 mars et 6 juin 2011 comme équivalant à une garantie totale sur la réfection et la réparation de l’immeuble? [ 46 ] Avec égards, le juge commet une erreur révisable en conférant une telle portée à ces engagements. [ 47 ] L’engagement contractuel du 26 mars 2011 est limité.

Il consiste à identifier la source d’eau ayant mouillé le mur situé entre le chauffe-eau et la douche du sous-sol et à effectuer les travaux ou réparations nécessaires. [ 48 ] Force est de constater que les appelants ont souscrit à cet engagement. Ils ont recouru aux services de Plomberie Bissonnette pour identifier la source des infiltrations, cette dernière se livrant à des travaux d’excavation sur le mur de la fondation visé par l’engagement contractuel.

Elle a par la suite effectué les travaux de réparation en remplaçant le drain français et en installant une membrane imperméabilisante. [ 49 ] La preuve administrée ne permettait aucunement d’établir que les infiltrations d’eau constatées ultérieurement par l’intimée provenaient de travaux déficients réalisés par Plomberie Bissonnette.

Cela est d’autant plus vrai que ces infiltrations se sont manifestées ailleurs qu’à la zone visée par l’engagement contractuel du 26 mars 2011. [ 50 ] Si l’intimée avait voulu que la totalité des infiltrations d’eau soit couverte, elle aurait dû le préciser dans l’engagement rédigé par elle le 26 mars 2011, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle aurait pu, connaissant l’état des lieux révélé par le rapport d’inspection préachat, exiger une garantie conventionnelle couvrant l’ensemble des vices, ce qu’elle n’a pas davantage fait. [ 51 ] Dans ces circonstances, le juge commet une erreur révisable en niant le caractère limité de l’engagement et en lui conférant une portée que les parties n’ont jamais exprimée ni voulue. Il ne pouvait encore moins conclure que cette « garantie » offerte par l’intimée « constituait une obligation de garantie totale sur la réfection et la réparation de l’immeuble quelle qu’elle soit et provenant d’infiltration d’eau ».

Ce faisant, le juge se trouvait à transférer aux appelants la totalité des risques découlant des vices connus par l’intimée au moment de l’acquisition, ce que les parties n’ont du reste jamais convenu. [ 52 ] Quant à l’engagement souscrit devant le notaire le 6 juin 2011, que le juge n’aborde pas dans son jugement, il vise spécifiquement la qualité de l’air ambiant de la propriété. Il suffit de dire à ce sujet que la preuve démontre que les appelants l’ont respecté. Ils ont mandaté Refexio Environnement qui a décontaminé la propriété à leurs frais.

Les travaux ont porté leur fruit puisque Benjel, dans son rapport complémentaire du 11 juillet 2011, conclut à l’efficacité de la décontamination et rien dans la preuve ne permet de conclure le contraire. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 53 ] ACCUEILLE l’appel;

[ 54 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure rendu le 25 mai 2017 et statuant de nouveau : [ 55 ] REJETTE l’action; [ 56 ] ORDONNE au notaire Laurent-Guy Cyr de libérer la somme de 10 748,35 $ détenue en fidéicommis et de la remettre aux appelants; [ 57 ] LE TOUT , avec les frais de justice, tant en première instance qu’en appel. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. Me Jacques Renaud Legault, Joly, Thiffault Pour les appelants Me Kim Destrempes De Grandpré Joli-Coeur Pour l’intimée Date d’audience : 30 mai 2019