2018 QCCA 1102, 2018 QCCA 1102

Syndicat des copropriétaires Les Résidences Mont-Royal c. Soltron Realty GP inc. 2018 QCCA 1102 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026633-172 (500-17-088773-158) DATE : 28 juin 2018 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RÉSIDENCES MONT-ROYAL (TOUR SUD) SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RÉSIDENCES MONT-ROYAL (TOUR NORD) APPELANTS – INTIMÉS INCIDENTS – demandeurs c. SOLTRON REALTY GP INC.

INTIMÉE – APPELANTE INCIDENTE – défenderesse en reprise d’instance ARRÊT [ 1 ] Les parties se pourvoient contre le jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Brian Riordan), qui, en date du 19 décembre 2016, accueille pour

partie l’action en jugement déclaratoire, doublée d’une demande d’injonction permanente, que les appelants ont intentée à l’intimée [1] . * * [ 2 ] Les appels, soulignons-le d’entrée de jeu, portent sur un arrangement immobilier insolite, véritable cas d’espèce dont le traitement sera lui aussi d’espèce. [ 3 ] Les parties sont propriétaires de diverses portions de ce qui fut autrefois l’hôtel Mount-Royal et qui est aujourd’hui le complexe « Les Cours Mont-Royal » (« Cours »), à Montréal.

Leurs relations sont mauvaises – c’est un euphémisme – et elles n’en sont pas à leurs premiers démêlés judiciaires. [ 4 ] Afin de bien saisir la nature du présent litige et le contexte dans lequel il s’inscrit, il est utile de renvoyer au jugement que la Cour supérieure a prononcé en 2004 dans une affaire opposant les mêmes parties [2] .

Ce jugement, sous la plume de la juge Duval Hesler, telle qu’elle était alors, décrit la métamorphose de l’hôtel Mount-Royal tout en brossant le portrait général des composantes de l’immeuble ainsi transformé et des rapports juridiques unissant celles-ci et leurs propriétaires respectifs : [1] For several decades, the Mount-Royal Hotel, originally constructed in 1922, graced Montreal as one of its more prestigious landmarks. [2] From 1985 to 1989, the hotel underwent a conversion to a major mixed-use project, comprising three principal components: a retail complex occupying the first floors, as well as two residential condominium towers and two office towers rising above the retail portion.

As an adjunct to the whole, a pool and health club were built on the top floor of one of the office towers and an underground garage was excavated under part of the building. [3] As described in a sales brochure, the project constituted a “virtually new one million square foot building inside the carefully preserved original facade of the former Sheraton Mount-Royal Hotel.” [4] From the onset of the project, the developer, Les Cours Mont-Royal Inc., anticipated that the various components might eventually be sold separately.

Even before construction was completed, it unilaterally created a fairly complex network of servitudes with the lower floors, or retail portion, generally – though not always – acting as servient land to the upper floors. [5] The present cases hinge on the

interpretation of the documents creating those servitudes, which, in essence, regulate rights of

passage and of view and provide a number of services together with a mechanism for the various occupants of the building to share in the cost of such services, i.e., to apportion common expenses among themselves. Such common expenses include, for example, energy costs, repairs to heating and air conditioning systems, security systems, etc. [6] The main document is a Deed of Servitude, dated June 29, 1988. It expressly acknowledges that the various components of the building may belong to different owners from time to time.

It refers specifically to Declarations of Co-ownership soon to be registered in respect of the condominium towers, in which residential units were in the process of being built and sold. As to the rest of the complex, it would seem that Les Cours Mont-Royal Inc. intended to retain ownership of the office towers, retail mall and health club, and to operate them for profit. […] [33] The reason for the existence of the Deed of Servitude is easy to grasp.

Despite its conversion to a mixed-use project, the former hotel remained in essence one large building, occupying a whole city block, each tower having its own entrance on a different city street, with central heating and air conditioning, common energy and communication installations and a centralized emergency power system and security system, to mention but those.

Most such common systems are installed in the lower, now Retail, part of the building. [34] It would not have been economically viable to saddle the Retail proprietor with the cost of maintaining those systems for the entire building without devising some formula enabling that proprietor to recover an appropriate share of such cost from the two office towers and the two residential towers, as well as from the health center.

In addition, the cost recovery formula needed to provide the Retail proprietor with an incentive – via management fees - to entice it to manage the building well, not only for its own good but for that of all occupants. [35] The resulting Deed of Servitude by destination of proprietor is a fairly complex document of 104 pages. The Declarant is Cours Mont-Royal Inc., the then registered owner of the original lots on which stood the original Mount-Royal Hotel. The complex is described as being composed of four towers, a health club and a commercial portion, together known as Les Cours Mont-Royal.

The stated intention is to “create by destination of proprietor various reciprocal real servitudes of rights of passage, view, support, services and other matters affecting and in favour of the components of the Complex.” […] [Renvois omis] [ 5 ] C’est l’interprétation du « Deed of Servitude » auquel renvoie le passage ci-dessus qui est au cœur du débat opposant aujourd’hui les parties.

Cet acte notarié, daté du 29 juin 1988 [3] et dont le constituant est l’entité propriétaire, à l’époque, de la totalité des lieux, définit l’architecture juridique de ce qui, d’hôtel, devient un ensemble divisé en six composantes immobilières distinctes ayant chacune leur propre dénomination cadastrale, soit : le Centre commercial (ou « Retail », propriété de l’intimée), les tours de bureaux (les « East Tower and West Tower » ou Tours Est et Ouest), les tours d’habitation (les « North Condo and South Condo » ou Tours Nord et Sud, qui appartiennent aux copropriétaires dans l’intérêt commun desquels agissent les appelants) et le Centre sportif (« Health Club »).

L’Acte notarié établit ainsi, pour ce qui, physiquement parlant, demeure un seul bâtiment sur un même fonds de terre, un régime singulier qui rappelle à certains égards la copropriété divise et répartit le droit de propriété en six grandes parties privatives juxtaposées, mais sans parties communes toutefois, sans propriété concurrente et sans collectivité des propriétaires.

En lieu et place, l’Acte notarié crée entre les différents « fonds » ainsi constitués une multitude de servitudes réciproques, assorties d’obligations et de renonciations [4] variées et diverses, qui grèvent et avantagent tour à tour chaque composante, parfois au bénéfice commun, parfois au bénéfice de certaines.

C’est par ce moyen, comme l’explique la juge Duval Hesler dans son jugement de 2004, que certains équipements, appareils, installations ou lieux sont mis à la disposition des uns ou des autres (ou de tous), de même que les services qui s’y rattachent d’inhérente façon. [ 6 ] Prenons l’exemple du système électrique [5] . Le transformateur principal auquel est rattaché le réseau desservant les différentes parties du complexe se trouve dans une pièce située elle-même dans le Centre commercial. L’Acte notarié stipule que le propriétaire de ce dernier (en l’espèce, l’intimé

e) est aussi le propriétaire du transformateur en question et, pareillement, celui de tous les conduits, câbles et fils qui permettent d’alimenter le Centre commercial en électricité ou qui mènent aux tours et au Centre sportif. Grâce à une servitude dont le Centre commercial est le fonds servant (de même que la Tour Est, au sommet de laquelle est bâti le Centre sportif), les systèmes électriques propres à chacune des composantes sont raccordés à ce qu’on pourrait appeler le « noyau central » appartenant au propriétaire du Centre commercial.

Le même modèle est établi pour les systèmes d’alarme et de sécurité, les services mécaniques (incluant la climatisation), etc. [ 7 ] Des droits réels d’accès et de passage sont par ailleurs prévus afin que les usagers, occupants ou résidants des lieux puissent circuler à l’intérieur du complexe immobilier, y stationner leurs véhicules, utiliser les ascenseurs et les monte-charge, etc. Par ce même moyen, les résidants des Tours Nord et Sud ont l’usage exclusif d’une salle commune et d’une terrasse situées dans le Centre sportif.

Et ainsi de suite : tout le reste, de la piscine aux fenêtres extérieures, de l’évacuation des hottes de cuisine aux égouts, de l’approvisionnement en eau aux puits de lumière, fait l’objet de ce vaste entrelacs de servitudes auxquelles sont associées diverses obligations de conservation, d’entretien, de réparation ou de service. [ 8 ] L’Acte notarié, on l’aura compris, est donc particulièrement complexe, et il l’est d’autant que la langue dans laquelle il est rédigé pourrait être qualifiée, par moments (et regrettablement), d’amphigourique.

Toujours est-il que c’est de cette façon que le constituant a établi les rapports entre les différentes parties du complexe et, en conséquence, entre leurs propriétaires. [ 9 ] Pour assurer le fonctionnement du tout, l’Acte notarié prescrit également un partage des coûts entre les propriétaires, qui doivent ainsi assumer une portion prédéterminée des frais relatifs à certaines des servitudes ou services dont bénéficient leurs propriétés (et, par conséquent, les résidants, occupants ou usagers de celles-ci) et des frais d’administration prévus par la clause 13.4 de l’Acte notarié.

C’est l’intimée qui est chargée de la tenue de la comptabilité et de la perception des frais en question [6] . Or, il appert que le paiement de la quote-part des appelants fait l’objet d’incessantes disputes [7] . Apparemment exaspérée par la situation, l’intimée, à la fin de l’année 2013, décide de recourir aux grands moyens : elle annonce aux appelants son intention de cesser d’approvisionner les Tours Nord et Sud en eau (« chilled water », « condenser water », « domestic cold water » et « heating water »), ainsi que l’y obligent en

principe les clauses 9.6.1, 9.7.1 et 9.8.1 de l’Acte notarié, et, de même, de cesser de s’occuper de l’enlèvement des ordures, de l’aménagement extérieur et du déneigement (clauses 9.10.1 et 9.15). [ 10 ] Les appelants s’y opposent, bien sûr, et intentent action. Ils font essentiellement valoir que l’intimée ne peut mettre fin unilatéralement à des services qui résultent ou font l’objet, à

titre principal ou accessoire, de servitudes établies par l’Acte au bénéfice des Tours Nord et Sud. L’intimée conteste cette prétention : à son avis, la fourniture des services litigieux découle d’une obligation purement personnelle que l’Acte notarié ne limite pas dans le temps. Cela en fait une obligation à durée indéterminée, à laquelle il peut être mis fin moyennant un préavis raisonnable. Elle invoque notamment l’ art. 2126 C.c.Q. au soutien de cette proposition. [ 11 ] Le juge de première instance donne raison aux appelants au

chapitre de l’approvisionnement en eau, assuré à son avis par une servitude (réelle) grevant le Centre commercial à l’avantage des Tours Nord et Sud. Il rejette par contre leur action au

chapitre de l’enlèvement des ordures, de l’aménagement extérieur et du déneigement.

Il considère en effet que ces services font l’objet d’une obligation personnelle à laquelle l’intimée peut mettre fin moyennant un préavis de trois ou six mois selon le cas. [ 12 ] Voici le dispositif de ce jugement : BASED ON THESE REASONS, THE COURT: [79] DECLARES that the following services under the Deed of Servitude of June 29, 1988 are imposed by real servitudes upon Defendant in favour of Plaintiffs: • the supply of chilled water, • the supply of condenser water, • the supply of domestic cold water, and • the supply of heating water; [80] ORDERS Defendant not to interrupt the supply of the items listed in the preceding conclusion; [81] DECLARES that the following services under the Deed of Servitude of June 29, 1988 are not the subject of real servitudes but are, rather, obligations of successive performance that may be cancelled upon reasonable notice, as indicated below: • snow removal: with cancellation six months from the date of service of a notice of cancellation; • exterior landscaping: with cancellation three months from the date of service of a notice of cancellation, but not before April 1, 2017 and • garbage removal: with cancellation three months from the date of service of a notice of cancellation, but not before April 1, 2017; DEFERS the decision as to the route over which the Residents may exercise their right of way with respect to garbage removal until a later date; WITHOUT JUDICIAL COSTS. [ 13 ] En temps utile, les appelants déposent une déclaration d’appel [8] , tout en sollicitant parallèlement la permission d’appeler du jugement en ce qui concerne les ordures, l’aménagement extérieur et le déneigement, demande conforme à la jurisprudence de la Cour en matière de scission d’instance [9] .

Le 7 mars 2017, un juge de la Cour accorde la permission ainsi recherchée [10] . Dans l’intervalle, le 2 mars 2017, l’intimée dépose une déclaration d’appel incident, qui vise les paragraphes 79 et 80 du jugement de première instance, relatifs à l’approvisionnement en eau. * * [ 14 ] Les parties reprennent en appel les arguments présentés au juge de première instance, invoquant qui le droit réel, qui le droit personnel.

Lors de l’audience, la Cour a cependant soulevé la question de savoir si les obligations en cause ne seraient pas de la nature d’« obligations réelles » (dites « propter rem »), sujet qui a donné lieu à une discussion à la suite de laquelle les parties ont été autorisées à compléter leurs observations par écrit, ce qu’elles ont fait le 8 décembre 2017. [ 15 ] Selon les notes additionnelles des appelants, les services dont l’intimée cherche à se libérer sont visés par l’ art. 1178 C.c.Q. et sont des « services fonciers de la nature des servitudes réelles constituées par destination du père de famille » [11] .

Si elles ne le sont pas, il s’agirait alors, à tout le moins, d’obligations réelles [12] . Selon les notes additionnelles de l’intimée, l’Acte notarié ne met aucune obligation réelle à sa charge, obligation qui, de toute façon, ne peut être que passive. Or, ce n’est pas le cas ici, alors que les appelants tentent de la contraindre à maintenir des services relevant d’un droit strictement personnel (conventionnel en l’occurrence).

Ainsi qu’elle l’écrit au paragr. 22 de ses notes : […] The physical situation of the properties in question does not create any responsibilities propter rem incumbent upon Soltron for the supply of any of the services in question; The Deed of Servitude’s “service” provisions do not create any servitudes nor any responsibilities propter rem , incumbent upon Soltron for the supply of any of the services in question, but rather crate personal obligations. * *

[ 16 ] Réglons en premier lieu l’appel incident, qui, d’ailleurs, n’a peut-être pas été régulièrement formé. Une permission d’appeler aurait-elle été nécessaire, vu la scission d’instance ordonnée par le juge de première instance [13] ?

En raison de la manière dont la Cour entend disposer, sur le fond, des moyens de l’intimée, il n’est pas nécessaire de répondre à cette question préliminaire. [ 17 ] En effet, la Cour partage le point de vue du juge de première instance au sujet de l’approvisionnement en eau visé par les paragraphes 79 et 80 du dispositif du jugement dont appel et de l’interprétation qu’il convient de donner aux dispositions pertinentes de l’Acte notarié : la prestation incombant à l’intimée à cet égard fait l’objet d’une servitude (et l’on parle ici d’un droit réel au sens de l’ art. 1177 C.c.Q. ), servitude par destination du propriétaire au sens des art. 1181 et 1183 C.c.Q. (antérieurement art. 549 et 551 C.c.B.C. ). [ 18 ] Plus exactement, quoique les clauses 9.6 (« Chilled Water and Condenser Water Supply and Return and Tenant Condenser Water Supply and Return »), 9.7 (« Domestic Cold Water, Domestic Hot Water and Recirculated Hot Water ») et 9.8 (« Heating Water Supply and Return ») de l’Acte notarié soient particulièrement abstruses (comme le document tout entier), leur lecture combinée et raisonnée, en contexte, ne permet aucune autre conclusion.

Elles créent en faveur des parties (et de chacun des propriétaires des différentes portions du complexe) un faisceau de servitudes réciproques destinées à assurer l’approvisionnement en eau de toutes les composantes des Cours et, de même, le fonctionnement et l’entretien d’un système dont les parties sont physiquement interconnectées, formant ensemble un seul et même réseau. [ 19 ] Que signifie, dans cet ensemble, la clause 9.10.1, en ce qui touche l’approvisionnement en eau?

Il faut y voir, au sens de l’ art. 1178 C.c.Q. , une obligation de faire rattachée accessoirement, et indissociablement, à ces servitudes, obligation imposée à l’intimée à

titre de propriétaire du fonds servant et stipulée pour le service et l’exploitation du complexe tout entier et de chacune de ses parties, incluant les Tours Nord et Sud. Une telle obligation, qui existe en faveur du fonds dominant [14] , lie le propriétaire du fonds servant (l’intimée), de même que ses ayants droit, et ne peut s’éteindre qu’avec la servitude dont elle est l’accessoire ou dans les circonstances prévues par l’

article 1185 C.c.Q. [15] . [ 20 ] La chose se confirme à la lecture de la clause 9.11 quant aux responsabilités de l’intimée « to operate , maintain and repair » toutes les composantes des différentes sections du réseau (« chilled water », « domestic cold water », etc.) qui, sans être de propriété commune (car elles appartiennent à l’intimée en sa qualité de propriétaire du Centre commercial) sont toutefois d’usage commun.

La clause 9.13 renforce la conclusion en précisant que, si les propriétaires sont libres de modifier les infrastructures, installations et équipements que vise la clause 9 et qui leur appartiennent sans avoir de fonction commune, ils ne peuvent le faire qu’à condition de respecter et de préserver l’intégrité globale des systèmes.

Cette disposition s’applique à l’approvisionnement en eau, il va sans dire. [ 21 ] Bref, l’ensemble de ces dispositions et, de façon plus large, l’économie générale de l’Acte notarié montrent qu’on entend mettre ici en place et pourvoir au maintien d’un système unique, comportant diverses ramifications, et ce, en créant à l’avantage des divers immeubles constituant les Cours des servitudes grevant le fonds de l’intimée (et réciproquement), à charge par celle-ci de faire le nécessaire pour que l’approvisionnement en eau, sous toutes ses déclinaisons, soit assuré aux autres portions du complexe. [ 22 ] Cette conclusion est entièrement compatible avec les caractéristiques physiques du complexe et, à vrai dire, c’est la seule qui le soit.

En effet, les infrastructures d’approvisionnement en eau dont traitent les clauses 9.6, 9.7, 9.8 et 9.10.1 de l’Acte notarié [16] comportent des éléments qui, tout en étant localisés chez l’intimée et appartenant à celle-ci, desservent l’ensemble des immeubles et sont reliés aux installations et équipements (incluant la tuyauterie) situés dans chacun de ceux-ci. Ce raccordement fonctionnel est assuré, là encore, par le moyen de servitudes réciproques engendrant, en ce qui concerne l’intimée à

titre de propriétaire d’un fonds servant, une obligation de faire (à savoir : approvisionner les autres immeubles en eau en s’occupant de voir au fonctionnement des équipements à usage commun (« common components ») et en ne faisant pas obstacle à leur raccordement aux installations privées), ce qui lui procure paradoxalement la mainmise sur le système. Et, comme l’écrit le juge de première instance : [31] Based on that, the intention of the original owner with respect to these items is obvious. The Deed stipulates that these components are for the common use of the Residents.

Without that use, the Residents could not realistically occupy their units. Moreover, there is no reasonable alternative means of supplying the waters. [32] Cours Mont-Royal would never have even considered the possibility of these uses being cancelled at some later date, or of sharing that infrastructure at differing moments of the day. In fact, it would have wanted to take every precaution against that. [33] True, it could have used more stringent language in the Deed, but it likely would have assumed that the terms of the

Preamble, combined with the “being-for-the-common-use” language of sections 9.6.1, 9.7.1 and 9.8.1, would suffice in such obvious cases. [34] Given that the Deed does not use the word servitude in these sections, what other meanings can be given to the term "for the common use" in this context? The only one that seems possible, in light of the Residents’ rights as stipulated, would be for the parties to share the Building's infrastructure so as to allow the Residents to supply their own waters. [35] How could that possibly work?

Would each party be allowed a certain number of hours each day to use the common components, and be entirely deprived of the waters the rest of the day? No rational person would have intended that. [ 23 ] L’intimée fait cependant valoir qu’on pourrait également démanteler les infrastructures et faire en sorte de modifier le système d’approvisionnement en eau des immeubles – à tout le moins des Tours Nord et Sud – de manière à les raccorder directement aux installations publiques.

Il suffira de dire que, ne serait-ce qu’au regard de l’Acte notarié, cette proposition est indéfendable. [ 24 ] Bref, règles d’interprétation contractuelle et bon sens convergent ici et, pour les motifs exposés ci-dessus, l’appel incident doit donc être rejeté. * * [ 25 ] Qu’en est-il maintenant de la collecte des ordures, de l’aménagement extérieur ainsi que du déneigement, sujets de l’appel principal?

[ 26 ] Examinons d’abord le problème des ordures. [ 27 ] Sur ce point, la Cour ne peut souscrire à la conclusion du jugement de première instance. Il est vrai que, à cet égard, l’Acte notarié n’établit pas au bénéfice des Tours Nord et Sud une servitude comme celle que crée la clause 4.2.1 en faveur du Centre sportif et des Tours Est et Ouest du complexe : 4.2.1.

Freigth Elevators (Retail) and Loading Docks Cours Mont-Royal hereby creates in favour of the Health Club, the East Tower and the West Tower, as dominant lands, and subjects the Retail, as the servient land, to a real servitude of passage for pedestrians, such servitude to permit the passage and the use of the freight elevators situated in the Retail and the exclusive passage and use of a small room adjacent to the southern most freight and elevator situated in the Retail and to a real servitude of passage for motor vehicles and pedestrians providing access or egress to and from the loading docks and permitting the use of such loading docks and the garbage collector and garbage facilities situated in the Retail. [ 28 ] On ignore les raisons pour lesquelles les Tours Nord et Sud n’ont pas été mentionnées dans cette disposition ou n’ont pas fait l’objet d’une disposition analogue, ce qui aurait été conséquent avec l’organisation des lieux, seul le Centre commercial disposant des équipements utiles (« loading docks », « garbage collector » et « garbage facilities » [17] ).

On n’imagine par ailleurs pas les occupants de ces deux tours mettre simplement leurs ordures au trottoir (c.-à-d. au niveau du Centre commercial), pour qu’elles y soient enlevées par les services municipaux [18] . Tout cela pour dire qu’il n’est pas impossible que l’absence d’une clause établissant une servitude en bonne et due forme en faveur de ces deux tours relève ici de l’inadvertance, dans cet Acte notarié dont la gaucherie rédactionnelle peut avoir engendré quelques erreurs. Le fait demeure néanmoins qu’on n’y trouve pas l’équivalent de la clause 4.2.1.

Au vu de l’ art. 1181 C.c.Q. , il n’est pas possible de conclure, par souci d’équité ou de commodité [19] , à l’existence d’une telle servitude ni d’ajouter les mots « South Condo » et « North Condo » dans la clause 4.2.1 [20] . [ 29 ] Cependant, l’établissement des servitudes ne requérant pas l’utilisation de termes consacrés, comme le note à bon droit le juge de première instance [21] , pourrait-on inférer une telle servitude du texte des autres clauses de l’Acte ou la découvrir dans celles-ci?

L’exercice serait, en l’espèce, bien hasardeux. [ 30 ] En effet, l’Acte notarié ne contient pas d’autres clauses à ce sujet, sinon la clause 9.10.1 qui, seule, aborde la question des ordures des Tours Nord et Sud [22] , ce qu’elle fait en ces termes : 9.10.1 Health Club, East Tower, West Tower, North Condo and South Condo The owner , from time to time, of the Retail or its officers, agents, representatives or contractors shall use its reasonable efforts to supply or cause to be supplied to the Health Club, the East Tower, the West Tower, the South Condo and the North Condo, the chilled water and condenser water, the domestic cold water, the heating water, the sprinkler service and the removal of the garbage from the compacter room s situated in the North Condo and the South Condo to the loading docks situated in the Retail and the use of such loading decks and garbage disposal facilities by the East Tower, the West Tower and the Health Club, the whole as a prudent and reasonable owner, without any liability for not furnishi ng s uch services i n case of force majeure, cas fortuit and any other cause beyond the reasonable control of the owner of the Retail and not resul ting from the gross ne gligence or wilful refusal of the owner of the Retail .

In consideration for the furnishing of such services, the owners, from to time, of the Health Club, the East Tower, the West Tower, the South Condo and the North Condo shall pay to Cours Mont-Royal or its successors, as owner of the Retail, their contributions to all costs related thereto to be equal to the following percentages of the total cost thereof: […] [ 31 ] La clause 9.10.1.5 complète cette disposition en prescrivant la répartition des coûts liés à ces « services » entre les propriétaires des différents immeubles : 9.10.1.5 Garbage Removal East Tower seventeen percent (17%); West Tower seven percent (7%); North Condo twelve and five tenths percent (12.5%); South Condo twelve and five tenths percent (12.5%); Health Club one percent (1%); Retail fifty percent (50%);

[ 32 ] En définitive, on ne peut guère voir dans la clause 9.10.1 l’expression d’une servitude grevant le Centre commercial en faveur des Tours Nord et Sud en matière d’accès aux « garbage disposal facilities » du premier. On ne peut l’inférer davantage de la clause 9.10.1.5, même si celle-ci ne fait pas de distinction entre les Tours Nord et Sud et les autres composantes des Cours au

chapitre de la répartition des coûts, ce qui pourrait laisser croire à un même traitement sur le plan juridique, fondé sur l’existence d’une servitude semblable à celle de la clause 4.2.1 de l’Acte notarié.

On pourrait peut-être parler là d’un indice, mais qui n’est guère concluant, même en tenant compte de la disposition des lieux. [ 33 ] Comment, dès lors, qualifier l’obligation que la clause 9.10.1 impose à l’intimée de « use its reasonable efforts to supply or cause to be supplied (…) the removal of the garbage from the compacter room s situated in the North Condo and the South Condo to the loading docks situated in the Retail »?

L’on a vu plus haut que les clauses 9.10.1 et 9.10.11 assortissent les servitudes consacrées à l’approvisionnement en eau d’une obligation de faire imposée à l’intimée en sa qualité de propriétaire du « Retail », obligation réelle conforme à l’ art. 1178 C.c.Q. en ce qu’elle est l’accessoire des servitudes établies ailleurs. Pourrait-on conclure de même ici?

La réponse est négative. [ 34 ] En ce qui touche les ordures, la clause 9.10.1 renvoie en effet à deux réalités distinctes : d’un côté, celle des Tours Est et Ouest ainsi que du Centre sportif, qui bénéficient de la servitude établie par la clause 4.2.1, de l’autre, celle des Tours Nord et Sud, qui n’en bénéficient pas.

On pourrait vouloir, une nouvelle fois, appliquer l’ art. 1178 C.c.Q. à l’obligation de l’intimée d’assurer aux trois premières « the use of such loading decks and garbage disposal facilities », usage que garantit déjà la servitude créée par la clause 4.2.1 (sous ce rapport, on peut même se demander si la clause 9.10.1 n’est pas redondante). Mais il ne serait possible de recourir à l’art. 1178 C.c.Q. dans le cas des Tours Nord et Sud que s’il existait une servitude en faveur de celles-ci.

Or, il n’en existe pas, du moins pas expressément, et, comme on vient de le voir, on peut difficilement lire dans la clause 9.10.1 (avec le secours de 9.10.1.5) à la fois la servitude et l’obligation accessoire qui y serait rattachée au sens de l’article 1178 C.c.Q. [ 35 ] En somme, le texte de ces clauses ne permet pas de conclure à une servitude, au sens de l’

article 1177 C.c.Q. , en faveur des Tours Nord et Sud. [ 36 ] Il demeure pourtant que la clause 9.10.1 fait obligation à l’intimée de se charger de l’enlèvement des ordures des Tours Nord et Sud jusqu’aux quais du Centre commercial, là où sont situés les « garbage disposal facilities ».

Quelle est donc la nature de cette obligation, s’il ne s’agit ni d’une servitude ni d’une obligation visée par l’ art. 1178 C.c.Q. ? [ 37 ] Il faut pour répondre à cette question examiner le texte de l’Acte notarié comme on le ferait d’un contrat synallagmatique et, avec les adaptations nécessaires, tenter de découvrir l’intention du constituant à la fois par le sens des termes utilisés, sans toutefois s’y restreindre ( art. 1425 C.c.Q. , qui privilégie l’approche téléologique).

Pour ce faire, il faut recourir aussi à l’ensemble des dispositions de l’acte, tenir compte de son objet et des circonstances dans lesquelles il a été conclu ( art. 1426 C.c.Q. ), accorder l’interprétation à ce qui convient le plus à sa matière ( art. 1429 C.c.Q. ), etc.

Une fois déterminés les tenants et aboutissants de l’obligation voulue par le constituant, il ne restera qu’à la qualifier. [ 38 ] En l’espèce, compte tenu de l’agencement et de la destination multifonctionnelle du complexe (incluant celle des Tours Nord et Sud) ainsi que de l’inéluctabilité de la production de déchets dont il doit être disposé, ce qui ne peut être fait n’importe comment dans un complexe immobilier comme celui-ci, la lecture de la clause 9.10.1 ainsi que celle de l’ensemble des dispositions de l’Acte notarié (dont son préambule), qui en forment l’indissociable contexte, mènent à la conclusion que l’intimée est, à l’égard, de l’enlèvement des ordures des Tours Nord et Sud, débitrice d’une obligation réelle ( propter rem ) à laquelle, tant qu’elle a qualité de propriétaire du Centre commercial (« Retail »), elle ne saurait déroger ni unilatéralement mettre fin.

Cette conclusion est la seule qui soit compatible avec l’intention générale du constituant d’assurer l’exploitation ordonnée des Cours et de ses composantes, intention qui ressort clairement de l’Acte notarié et qui en est le fil conducteur. [ 39 ] Même si l’obligation réelle – concept élusif auquel notre droit recourt avec une certaine parcimonie – est souvent tenue pour découler de la loi, elle peut en effet résulter d’un acte volitif [23] . Elle est l’accessoire d’un droit réel [24] (celui du créancier sur sa chose) et rattachée à la qualité de titulaire d’un droit réel (celui du débiteur). C’est à ce

titre celle « dont une personne est tenue uniquement en raison de sa qualité de titulaire d’un droit réel » [25] . [ 40 ] Si on l’associe parfois à des obligations de caractère passif, l’obligation réelle peut comporter une prestation positive, ce dont l’ art. 1178 C.c.Q. (qui présente une dimension contractuelle) offre d’ailleurs un exemple , tout comme l’obligation d’entretien incombant à l’usufruitier en vertu de l’ art. 1151 C.c.Q. [26] ou l’obligation de réparer de l’emphytéote, selon l’ art. 1203 C.c.Q. [27] .

Elle peut également consister en une obligation de payer, telle l’obligation de paiement des charges communes incombant à l’indivisaire en vertu de l’ art. 1019 C.c.Q. [28] ou de l’obligation imposée au copropriétaire en vertu de l’ art. 1069 C.c.Q. [29] . À ces exemples d’obligations réelles positives prévues par la loi, on peut ajouter celui, purement contractuel, de la fourniture d’eau dont il est question dans l’arrêt Aqueduc du Lac St. Jean v. Fortin/Aqueduc du Lac St. Jean v.

Martin [30] . [ 41 ] Il s’agit enfin d’une obligation dont le débiteur peut unilatéralement « [s’]affranchir en aliénant la chose (l’obligation passe à l’acquéreur même à

titre particulier) ou en délaissant sa propriété (abandon, déguerpissement) » [31] . [ 42 ] C’est à ce genre d’obligation que l’on a affaire ici, c’est-à-dire une obligation réelle positive découlant d’un acte volitif : le constituant impose une obligation de faire au propriétaire du Centre commercial, qui qu’il soit (en l’occurrence, il s’agit de l’intimée), et ce, en raison de la disposition physique du complexe, de la destination du Centre commercial et des deux tours d’habitation (dont l’occupation génère inévitablement des ordures qui ne peuvent être commodément évacuées que par ce moyen) et de l’aménagement juridique général de cet ensemble immobilier que sont les Cours.

En ce sens, l’obligation voulue par le constituant est intimement liée au droit de propriété de l’intimée et des copropriétaires des Tours Nord et Sud, tel que réglé par ledit Acte notarié.

On retrouve dans cette obligation les caractéristiques de l’obligation réelle : il s’agit d’une obligation dévolue à l’intimée en sa qualité de propriétaire du Centre commercial et en raison de cette qualité, obligation qui satisfait un intérêt réel [32] des Tours Nord et Sud, c’est-à-dire un intérêt allant au delà des considérations personnelles des propriétaires ou occupants de celles-ci et se rattachant plutôt à la nature même des lieux et aux nécessités de son exploitation [33] .

Sur ce point, le texte même de la clause 9.10.1 est assez explicite : le propriétaire y est tenu d’offrir un service aux deux immeubles en question – et non pas aux deux appelants ou aux copropriétaires ou aux occupants personnellement.

[ 43 ] Cette obligation s’inscrit également dans la pérennité qui caractérise l’ensemble de l’Acte notarié et qui reflète exactement la permanence des immeubles en cause [34] . Cette conclusion est congruente au texte même de l’art. 9.10.1, qui a pour objet de lier « the owner, from time to time, of the Retail », lequel ne peut refuser de s’exécuter, précise la clause 9.10.1 en excluant le « wilful refusal » des causes d’exonération d’une éventuelle responsabilité civile.

Elle est de surcroît entièrement compatible avec la clause 13.9, qui prévoit le régime de transfert des droits et obligations établis par ledit acte à toute personne devenant propriétaire de l’un ou l’autre des immeubles constitutifs du complexe. Vu la configuration des lieux et les fins multiples auxquelles le complexe est utilisé, il est impossible que le constituant ait voulu autre chose qu’un service perpétuel [35] auquel il ne pourrait être mis fin unilatéralement par le propriétaire du Centre commercial.

Il est exclu qu’il puisse s’agir ici d’un droit auquel il pourrait être mis fin au seul gré de l’intimée (sauf si cette dernière cesse d’être propriétaire du Centre commercial ou abandonne son immeuble). [ 44 ] Bref, en raison de cette obligation réelle, l’intimée, tant qu’elle demeure propriétaire de la portion « Retail » du complexe, est tenue de procéder à l’enlèvement des ordures qui se trouvent dans les salles de compactage des Tours Nord et Sud [36] , pour les transporter à ses installations de traitement et en disposer. [ 45 ] On notera que l’Acte notarié prévoit également un remède à l’inexécution de cette obligation réelle.

La clause 9.11 in fine de l’Acte notarié prescrit en effet ce qui suit : In the event that the owner , from time to time, of the Retail , fails to fulfill any of its obligation set forth in Sections 9.10 , 9.11 and 9.15 after due notice and reasonable delay, save in case of emergency, where no such notice or delay is required, each of the owners of the Health Club, West Tower, East Tower, North Condo, South Condo shall have the right , without prejudice to its other rights and recourses to enter the Retail , the Health Club, the East Tower, the West Tower, the North Condo or the South Condo, as the case may be, and itself fulfill the obligations of the owner of the Retail not so fulfilled at the risk of the owner of the Retail and in accordance with the proportions of the cost hereinbefore mentioned to be paid to such owner or owner who has performed such obligations in the place of the owner of the Retail . [Soulignements ajoutés] [ 46 ] Autrement dit, si l’intimée ne s’occupe pas de l’enlèvement des ordures, tel que prévu par la clause 9.10.1, les appelants peuvent s’en charger, en allant eux-mêmes porter aux installations du Centre commercial les déchets qui s’accumulent dans les salles de compactage des Tours Nord et Sud.

C’est d’ailleurs ce qu’elles font depuis plusieurs années maintenant, l’intimée (ou ses ayants cause) leur ayant, comme elle en a l’obligation, librement laissé accès aux « garbage facilities » du Centre commercial. À ce propos, il convient de rejeter l’argument de l’intimée, qui prétend n’avoir jamais été mise en demeure : vu l’ art. 1597 , 2 e al.

C.c.Q. , il y avait ici mise en demeure de plein droit. [ 47 ] Les appelants peuvent donc exécuter cette obligation en lieu et place de l’intimée, ce qui signifie qu’ils ont le droit de transporter leurs ordures « from the compactor rooms situated in the North Condo and the South Condo to the loading docks situated in the Retail » (clause 9.10.1), pour qu’il en soit disposé de la même manière que les ordures en provenance des autres immeubles du complexe, qui, eux, bénéficient de la servitude créée par la clause 4.2.1.

L’intimée (qui le précise dans son exposé) a par ailleurs fourni « the remaining portion of the service, to wit, the compaction of the garbage in its large container on the loading dock and the removal of the contents of that container by the garbage removal service » [37] et doit continuer à fournir ce service inhérent à l’obligation que lui impose la clause 9.10.1. [ 48 ] Finalement, quant à la manière d’assurer l’acheminement de ces ordures aux installations en question, il n’y a pas lieu, contrairement à ce qu’a décidé le juge de première instance, de reconvoquer les parties pour établir « the route over which the Residents may exercise their right of way with respect to garbage removal ».

Les usages en cette matière sont déjà établis, un trajet est utilisé depuis des années à partir de chacune des tours et il suffit de les confirmer, sous réserve de ce dont les parties pourraient ultérieurement convenir.

Quant aux coûts, ils seront partagés conformément aux clauses 9.10.5.1 et 9.11 in fine . [ 49 ] Intéressons-nous maintenant à la question du déneigement et de l’aménagement extérieur, activités qui relèvent de la clause 9.15.1 de l’Acte notarié. [ 50 ] Dans leur déclaration d’appel modifiée du 21 février 2017 et dans leur déclaration d’appel remodifiée du 7 décembre 2017, les appelants, sous la rubrique « moyens de droit et de fait à l’encontre du jugement rendu par courriel le 19 décembre 2016 », ne font qu’effleurer le sujet. Voici ce qu’ils écrivent :

Les paragraphes 33 à 48 du jugement précité [jugement de la juge Duval Hesler] n’a pas été porté en appel par les parties respectives et ils ont donc force de choses jugées, notamment, à l’égard des divers services que l’intimée entend unilatéralement discontinuer , sur préavis de quinze jours (15) jours; 41.

Les services de cueillette d’ordures ménagères et les services d’aménagement extérieur et d’enlèvement de la neige sont des accessoires des servitudes réelles et perpétuelles par destination du propriétaire; [ 51 ] Il n’en est pas autrement question, sauf dans les conclusions de la déclaration d’appel remodifiée, où (à l’instar des versions précédentes) l’on réclame de « DÉCLARER que les services […] d’aménagement extérieur et l’enlèvement de la neige énoncés à l’acte de servitude du 29 juin 1988, sont des accessoires à des servitudes réelles et perpétuelles » ou, subsidiairement, « des obligations réelles propter rem ». [ 52 ] L’exposé des appelants est plus disert : 31.

Le jugement dont appel traite de l’aménagement extérieur et de l’enlèvement de la neige aux paragraphes 37 à 44 et conclut que les services ainsi rendus par l’intimée ne sont pas des « frais de servitude » parce qu’il n’existe pas de fonds servant. 32. Avec respect, le fonds servant est toute la

partie du Complexe « Cours Mont-Royal », appartenant à l’intimée, alors que, comme le reconnaît, d’ailleurs, le Tribunal au paragraphe 38 du jugement, dont appel, les fonds dominants sont les entrées de chacune des deux

Tours; 33. Madame la juge Duval Hesler nous paraît avoir correctement décrit la nécessité de l’acte de servitude et l’intention de l’auteur original, aux paragraphes 33 et 48 de son jugement du 9 septembre 2004, alors qu’elle conclut au paragraphe 48 : [48] This overview of the unilateral Deed of Servitude makes it apparent that its purpose is to regulate the sharing of common expenses by the owners of the four towers, retail mall and health club as a result of their joint occupation of the building. 34.

Pour assurer une gestion harmonieuse de l’extérieur de l’immeuble, l’auteur de l’acte de servitude de 1988 a voulu se garder la responsabilité de l’aménagement extérieur et de l’enlèvement de la neige, ce qui a été assez bien énoncé à l’art. 9.15.1 de l’acte de servitude. [ 53 ] L’exposé de l’intimée ne contient rien à ce sujet, mais l’on comprend de ses observations orales qu’elle considère le déneigement et l’aménagement extérieur comme de simples services (auxquels elle entend mettre fin). [ 54 ] Disons d’abord que le jugement de 2004 [38] ne contient rien qui puisse avoir l’effet de la chose jugée sur la question de savoir qui doit assurer le déneigement et l’aménagement extérieur ou sur la détermination de la nature de l’obligation créée sur ces deux points par la clause 9.15.1 de l’Acte notarié. [ 55 ] Pour le reste, les appelants, au paragraphe 34 de leur exposé ( supra ), mettent précisément le doigt sur ce qu’était l’intention de l’auteur de l’Acte notarié de 1988 : celui-ci a voulu que le propriétaire de la

partie « Retail » du complexe soit chargé de l’aménagement extérieur et du déneigement en vue d’assurer une gestion harmonieuse des façades de l’immeuble. On ne peut voir là, cependant, de quoi justifier la reconnaissance d’une servitude ni même d’une obligation réelle et la Cour partage donc là-dessus l’avis du juge de première instance. Si le propriétaire de la

partie « Retail », c.-à-d. l’intimée, ne veut plus assumer cette responsabilité et se satisfait de laisser aux appelants le soin du déneigement et de l’aménagement extérieur de leurs tours, elle peut cesser d’offrir les services en question, moyennant un préavis raisonnable.

On présume qu’elle ne se plaindra pas de la manière dont les appelants s’acquitteront – ou pas – de ces tâches. [ 56 ] Cela dit, dans la mesure où la cessation de ces services pourrait être préjudiciable aux appelants, qui n’ont pu faire le nécessaire pour prendre le relais dans l’immédiat, les conclusions du juge de première instance à ce propos seront reprises par la Cour et ajustées en conséquence. * * [ 57 ] Dans un autre ordre d’idées, la Cour fait sien, sans réserve, le commentaire suivant, que l’on trouve au paragr. 71 du jugement de première instance et qui vaut pour l’ensemble des disputes opposant les parties : [71] It is about time that [the parties] realize that they are, in a very real way, joined at the hip.

Unless they find a modus operandi for, if not harmonious, at least peaceful coexistence, they will continue to spend disproportionate amounts of time and money before the courts. [ 58 ] L’on ne saurait mieux dire. [ 59 ] La Cour tient aussi à souligner que l’Acte notarié contient une clause d’arbitrage, clause de prime abord obligatoire [39] , à laquelle les parties auraient tout intérêt à recourir pour la résolution rapide de leurs nombreux et incessants différends, ce à quoi les invitent d’ailleurs la disposition préliminaire et l’art. 1 du Code de procédure civile du Québec. [ 60 ] Finalement, compte tenu de la source du litige actuel et de l’incapacité apparente des parties de régler leur contentieux autrement que par un recours récurrent aux tribunaux, la Cour n’accordera pas de frais de justice. * * POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 61 ] ACCUEILLE l’appel, pour partie; [ 62 ] INFIRME partiellement le jugement de première instance; [ 63 ] REMPLACE le paragraphe [81] du dispositif du jugement de première instance par le paragraphe suivant : [81] DECLARES that the following services under the Deed of Servitude of June 29, 1988 are not the subject of real servitudes but are, rather, obligations of successive performance that may be cancelled upon reasonable notice, as indicated below: • snow removal: with cancellation six months from the date of service of a notice of cancellation; • exterior landscaping: with cancellation six months from the date of service of a notice of cancellation; [ 64 ] BIFFE la conclusion suivante du jugement de première instance : DEFERS the decision as to the route over which the Residents may exercise their right of way with respect to garbage removal until a later date; [ 65 ] AJOUTE les paragraphes suivants au dispositif du jugement de première instance : [82] DECLARES that, with respect to the removal and treatment of the garbage located in Plaintiffs’ compactor rooms,

section 9.10.1

of the Deed of Servitude of June 29, 1988, creates a real obligation (obligation propter rem ) upon Defendant; [83] DECLARES that, in the event that Defendant fails to remove garbage itself and the parties do not agree otherwise at a later date, Plaintiffs may continue to dispose of their garbage “from the compactor rooms situated in the North Condo and the South Condo to the loading docks situated in the Retail” (section 9.10.1 of the Deed of Servitude dated June 29, 1988) using the passage they currently use, and that it is further understood that Defendant is bound to continue to consolidate such garbage in the container or containers that are located on its loading dock and to remove the contents of said container or containers; [84] DECLARES that Defendant shall in no way hinder Plaintiffs from depositing their garbage from their respective compactor rooms in the garbage bin or bins located on the loading docks; [85] DECLARES that the costs associated with garbage removal and garbage treatment shall be those provided for in

section 9.10.5.1 of the Deed of Servitude of June 29, 1988, subject to adjustments occasioned by the application of

section 9.11 in fine of that same Deed; [ 66 ] REJETTE l’appel incident; [ 67 ] LE TOUT , sans frais de justice. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. Me David Kellerman KELLERMAN AVOCATS Me Alfred Andrew Bélisle Me Marie-Hélène Toussaint GODARD BÉLISLE ST-JEAN & ASSOCIÉS Pour les appelants - intimés incidents Me Robert Lord Pour l’intimée - appelante incidente Date d’audience : 1 er décembre 2017 Mis en délibéré le : 8 décembre 2017