2017 QCCQ 9212, 2017 QCCQ 9212

Vaillancourt c. Gaillardetz 2017 QCCQ 9212 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE COWANSVILLE « Chambre civile » N° : 455-32-005592-166 DATE : 11 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC VAILLANCOURT , domicilié et résidant au […] , Bromont (Québec) […] et DIANE DURETTE , domiciliée et résidant au […] , Bromont (Québec) […] Demandeurs c.

JOCELYN GAILLARDETZ , domicilié et résidant au […] , Carignan (Québec) […] et ANNE-MARIE PERREAULT , domiciliée et résidant au […] , Carignan (Québec) […] et LUCE DESLAURIERS INC. , ayant un établissement au 597, rue Shefford, Bromont (Québec) J2L 1C2 et ALEXANDRE FORTIN INC. , ayant un établissement au 229, rue de Dorion, Bromont (Québec) J2L 0K3 et 9167-6379 QUÉBEC INC. , ayant un établissement au 529, rue du Sud, Cowansville (Québec) J2K 2X9 Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET EN LITIGE [ 1 ] Invoquant la clause à la promesse d’achat intervenue entre les parties qui prévoit une pénalité et des dommages en cas d’inexécution de la vente [1] , les demandeurs (ci-après « les Vendeurs ») réclament 15 000 $ aux défendeurs Gaillardetz et Perreault (ci- après « les Acheteurs »). [ 2 ] Ils réclament également la condamnation solidaire des défenderesses Luce Deslauriers inc. et Alexandre Fortin inc. (ci-après « les Courtiers »), leur reprochant une faute dans l’exercice de leur fonction de courtier immobilier. [ 3 ] À l’audience, les Vendeurs se désistent de leur demande contre la compagnie défenderesse 9167-6379 Québec inc. [2] qui a fait cession de ses biens le 30 juin 2017. [ 4 ] Les Acheteurs contestent la réclamation.

Ils invoquent que la promesse d’achat [3] était conditionnelle à ce que l’immeuble soit « à la satisfaction du promettant acheteur » et à ce que l’eau potable fournie par le système d’alimentation provenant du puits artésien soit conforme en quantité et en qualité. Ils soutiennent qu’ils étaient bien fondés à refuser de procéder à l’acquisition du terrain. De façon subsidiaire, si le montant de 15 000 $ pour des dommages est dû, ils demandent de déclarer cette somme abusive. [ 5 ] Les Courtiers contestent également la réclamation.

Ils invoquent qu’ils ne sont pas responsables du défaut des Acheteurs d’avoir procédé au dépôt. Ils allèguent avoir respecté l’ensemble de leurs obligations professionnelles et avoir agi avec prudence et diligence dans l’exécution de leur mandat.

Ils soutiennent également que les Vendeurs n’ont pas subi de dommages, puisque l’immeuble a été vendu le 9 septembre 2015 au même prix [4] . [ 6 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation en répondant aux questions suivantes : 1) Les Acheteurs étaient-ils justifiés de ne pas payer le dépôt de garantie, pénalité et dommages-intérêts stipulé au contrat et de ne pas donner suite à leur promesse d’achat? 2) Les Courtiers ont-ils commis une faute ayant causé les dommages réclamés? LE CONTEXTE

[ 7 ] Les Vendeurs retiennent les services des Courtiers pour la vente d’un terrain à Bromont. [ 8 ] En mai 2015, les Acheteurs communiquent avec les Courtiers et se rendent visiter les lieux. Ils projettent d’y construire une maison.

En plus des deux adultes, ils y vivront avec quatre enfants. [ 9 ] Le 31 mai 2015, ils font une première promesse d’achat (PA20137) [5] que les Vendeurs refusent. [ 10 ] Le 3 juin 2015, les Vendeurs font une contre-proposition (CP93804) en y ajoutant le texte apparaissant à la clause 4.3 du formulaire de promesse d’achat et réclament un acompte de 15 000 $ devant être déposé dans le compte en fidéicommis des Courtiers [6] .

Le 4 juin 2015, les Acheteurs refusent cette contre-proposition et font une nouvelle contre-proposition (CP94122) en gardant le paragraphe relatif à l’acompte [7] . [ 11 ] Le 11 juin 2015, les Vendeurs refusent cette contre-proposition et font une autre contre-proposition (CP96936). La clause de l’acompte est alors modifiée et est maintenant intitulée « 2. Dépôt de garantie/pénalité/dommages-intérêts de 15 000 $ ». Les acheteurs refusent cette contre-proposition, le 16 juin 2015 [8] . [ 12 ] Après un certain temps de réflexion, les Acheteurs communiquent avec les Courtiers qui discutent avec les Vendeurs.

Le 23 juillet 2015, les Acheteurs font une nouvelle promesse d’achat (PA37070) bonifiant leur offre à 295 000 $. Est inclus dans la vente notamment le « puits artésien (facture forage D. Blais, puisatier daté du 11 juillet 2011) […] » (clause 11.5). Le contrat de vente est prévu pour le 28 août 2015. Cette nouvelle offre reprend la clause de « Dépôt de garantie/pénalité/dommages-intérêts de 15 000 $ ».

Les Vendeurs acceptent cette offre le 24 juillet 2015 [9] . [ 13 ] Le 7 août 2015, les Acheteurs signifient aux Vendeurs une correspondance les avisant qu’ils annulent la promesse d’achat (PA37070), en ces termes [10] : Vous avez accepté le 24 juillet 2015 la promesse d'achat portant le numéro PA37070 de nos clients en vue de l'achat de l'immeuble situé au 10, rue des Lauriers à Bromont vous appartenant.

La promesse était notamment conditionnelle à ce l'eau potable fournie par le système d'alimentation provenant du puit artésien se trouvant sur la propriété soit conforme tant en quantité qu'en qualité, et ce, suivant la clause 13.1 de la promesse d'achat référant aux clauses V2.1 et V2.2 de l'annexe EAU57858. Or, notre client lorsqu'il s'est promené dans le voisinage s'est fait rapporter par un résidant que l'alimentation en eau était souvent insuffisante pendant les mois d'été.

Cette préoccupation s'est vue confirmée par les résultats du test d'eau effectué le 4 août 2015 qui confirme que le débit du puit serait de 165 galons à l'heure alors que les documents de forage D. Blais puisatier datée du 11 juillet 2011 exhibé à nos clients faisaient plutôt mention d'un rendement de l'ordre de 300 galons à l'heure ce qui constitue un facteur déterminant dans la décision de nos clients. Copie du test est déjà en possession de vos courtiers immobiliers Alexandre Fortin et Lucie Deslauriers de l'agence Via Capitale Missisquoi.

Vu ce qui précède, vous comprendrez que nos clients n'ont d'autre choix que de vous aviser formellement qu'ils annulent la promesse d'achat PA37070 laquelle devient nulle et non avenue. [Transcription conforme] [ 14 ] Le 9 septembre 2015, le terrain est vendu 295 000 $ à des tiers, par l’entremise des Courtiers [11] . [ 15 ] Le 27 juin 2016, les Vendeurs mettent en demeure les Acheteurs de leur verser 15 000 $ en application de la clause 12.1.2 contenue à la promesse d’achat [12] . [ 16 ] Le 14 juillet 2016, les Vendeurs signifient une mise en demeure aux Courtiers les enjoignant de leur verser 15 000 $, leur reprochant d’avoir fait défaut de percevoir et de leur remettre ce montant à

titre de dommages-intérêts liquidés [13] . 1) La clause de dépôt contenue à la promesse d’achat [ 17 ] Selon l’

article 1711 du Code civil du Québec , toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement. [ 18 ] Selon la preuve, les Courtiers ont inscrit la clause de dépôt dans la promesse d’achat. En plus de reprendre le texte prévu à l'article 4.3 du formulaire, ils ont ajouté des mentions. La clause se lit ainsi [14] :

12. AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS 1. […] 2. Dépôt de garantie/pénalité/dommages-intérêts de 15,000$ À l’acceptation de la présente promesse d’achat, l’ACHETEUR remettra au courtier mentionné à la clause 2.1, une somme de 15,000 $ au moyen d’un chèque fait à l’ordre de "Via Capitale Missisquoi en fidéicommis" (ci-après appelé « le FIDUCIAIRE »). Après l’acceptation de la présente promesse d’achat, le chèque pourra être visé et devra être remis au FIDUCIAIRE.

Celui-ci devra déposer cette somme sans délai dans son compte en fidéicommis et l’acheteur donne mandat irrévocable au fiduciaire d’en disposer selon les dispositions ci-après. Le FIDUCIAIRE devra remettre un reçu au déposant. Si l’acte de vente projeté est signé le ou avant le 28 août 2015, la somme de 15,000 $ sera appliquée en réduction du prix de vente. Advenant le cas où la signature de l’acte de vente n’ait pas lieu au plus tard le 28 août 2015, la somme de 15,000 $ devra être remise par le fiduciaire au vendeur et appartiendra à ce dernier, à

titre de dommages-intérêts liquidés. 3. […] [Transcription conforme] [ 19 ] Une clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n’exécuterait pas son obligation. Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre l’exécution en nature de l’obligation [15] . [ 20 ] Selon l’

article 1623 du Code civil du Québec , le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il a subi.

Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l’exécution partielle de l’obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive. [ 21 ] Toutes les parties reconnaissent que cette clause n’est pas un simple dépôt, mais une clause prévoyant le montant des dommages-intérêts en cas d’inexécution de la vente. [ 22 ] En revanche, les Acheteurs soutiennent que les autres conditions prévues au contrat doivent être réalisées avant que le montant puisse être exigible. [ 23 ] Selon la jurisprudence [16] , la clause pénale ne prend vie qu’à la condition que le créancier de l’obligation puisse prouver l’inexécution fautive du débiteur. [ 24 ] L’application de la clause pénale dépend donc de qui est à l’origine de l’inexécution de l’obligation. [ 25 ] Il convient donc de déterminer si le refus des Acheteurs de donner suite à leur promesse de vente est fautif et s’ils sont responsables que la vente n’ait pu se concrétiser.

Les motifs du retrait des Acheteurs [ 26 ] Selon l'article 11.5 de la promesse d’achat, la vente du terrain inclut le puits artésien [17] . La clause 13.1 du contrat réfère aux clauses V2.1 et V.2.2 de l’annexe EAU-57858 qui se lisent comme suit [18] :

V2.1 – TEST DE QUANTITÉ D'EAU POTABLE L'ACHETEUR pourra faire effectuer, à ses frais, par un expert, un test pour établir la quantité d'eau potable fournie par le système d'alimentation en eau de l'immeuble et en obtenir le résultat dans les 15 jours suivant l'acceptation de la promesse d'achat. Si le résultat du test révélait une quantité insuffisante , pour ce type d'immeuble et l'usage auquel il est destiné, l'ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR, par écrit, et lui remettre copie de ce résultat dans les quatre (4) jours suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus .

La promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter de la réception de l'avis accompagné de ce résultat. Dans le cas où l'ACHETEUR n'aviserait pas le VENDEUR, dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. V2.2 – TEST DE QUALITÉ DE L'EAU POTABLE L'ACHETEUR devra faire effectuer, à ses frais, un test de qualité de l'eau potable, par un laboratoire accrédité par le ministère responsable de l'environnement au Québec et en obtenir le résultat dans les 15 jours suivant l'acceptation de la promesse d'achat.

Si le résultat du test révélait que l'eau est impropre à la consommation, l'ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR, par écrit, et lui remettre copie de ce résultat dans les quatre (4) jours suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus. La promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter de la réception de l'avis accompagné de ce résultat.

Dans le cas où l'ACHETEUR n'aviserait pas le VENDEUR, dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. [Nos soulignés] La quantité d'eau [ 27 ] Lors d’une visite du terrain, les Acheteurs croisent une voisine qui les informe que, durant l’été, ils rencontrent des difficultés d’approvisionnement en eau depuis 11 ans, « étant que l’été nous sommes toujours au fond du puit ( sic ) et nous ne pouvons boire l’eau qu’à l’automne ».

Cette voisine attribue ces difficultés aux besoins d’eau requis durant les compétitions équestres [19] . [ 28 ] Vers le 2 août 2015, les Acheteurs, inquiets, communiquent avec les Courtiers qui leur disent que les propos de la voisine ne peuvent justifier un désistement de leur promesse d’achat. [ 29 ] Le 4 août 2015, les Acheteurs font exécuter un test d’eau sur le puits. Le rapport, daté du 5 août 2015, indique que le débit d’eau du puits est de 165 gallons à l’heure [20] .

Selon le document du puisatier remis par les Courtiers, lors du creusage du puits le 11 juillet 2011, le débit indiqué est de 300 gallons à l’heure [21] . [ 30 ] Pour annuler la vente, le 6 août 2015, les Acheteurs ont estimé que le débit d'eau était insuffisant [22] , en raison de la diminution, en août 2015, de 45 % [23] du débit d'eau par rapport à 2011. [ 31 ] Les Vendeurs, pour démontrer que les Acheteurs ont refusé de donner suite à leur promesse d'achat de façon fautive, présentent une preuve quant au débit d'eau. [ 32 ] Leur recherche sur le site du Gouvernement du Canada montre que la consommation quotidienne moyenne d’eau en 1991 est de 251 litres par personne [24] .

Les Acheteurs témoignent que six personnes devaient habiter la maison projetée sur le terrain. Selon les données de 1991, leurs besoins estimés seraient de 1 506 litres par jour [25] .

Selon la conversion du gallon impérial en litre, 165 gallons à l'heure égalent environ 750 litres à l'heure [26] . [ 33 ] Bien que les Vendeurs ciblent la mention d’une réserve d’eau de 540 gallons indiquée au document [27] , la preuve ne démontre pas quelle utilisation peut être faite quotidiennement de cette réserve. [ 34 ] Lors de son témoignage, l’hydrologue, qui a fait des tests en avril 2015 sur deux puits résidentiels situés sur des terrains voisins, démontre, selon son rapport de juin 2015, l’absence d’impact du pompage du centre équestre sur les puits privés [28] .

Cette étude contredit le lien que fait la voisine avec le centre équestre qui a alerté les Vendeurs sur la pénurie d'eau en été.

Quoi qu'il en soit, ce n’est pas parce que la diminution de l’eau dans le puits ne provient pas du centre équestre qu’elle n’est pas reliée à d’autres causes. [ 35 ] L'un de ceux qui ont acquis le terrain en septembre 2015 [29] et qui y ont fait construire un immeuble bigénérationnel, qu’ils habitent depuis le 12 novembre 2016, atteste qu’ils ne manquent pas d’eau, bien que plusieurs personnes y résident. [ 36 ] L'analyse de cette preuve des Vendeurs ne démontre pas une insuffisance du débit d'eau. [ 37 ]

L'article V2.1 de l'annexe EAU-57858 indique [30] : V2.1 – TEST DE QUANTITÉ D'EAU POTABLE […] Si le résultat du test révélait une quantité insuffisante, pour ce type d'immeuble et l'usage auquel il est destiné , l'ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR, par écrit […]. [Nos soulignés] [ 38 ] Or, les Acheteurs n'ont pas cherché à savoir si la quantité d'eau de 165 gallons à l'heure, indiquée au rapport du 5 août 2015 [31] ,

était suffisante ou non. [ 39 ] Le Tribunal conclut qu'ils ont agi de manière fautive en ne s'informant pas de la suffisance du débit d'eau révélé par le test effectué le 4 août 2015 [32] , avant d'annuler leur promesse d'achat. La qualité de l'eau [ 40 ] Le 5 août 2015, un prélèvement d’eau est fait pour analyse de sa qualité. Le certificat d’analyse démontre que l’eau n’est pas potable. Toutefois, la microbiologiste indique que, lors d’un premier test avec un tel résultat, ils recommandent une désinfection du puits et l'exécution d'un second test [33] .

Ce deuxième test n’a pas été fait par les Acheteurs puisqu’ils se sont désistés de leur promesse d’achat le 6 août 2015 [34] , avant de connaître les résultats sur la qualité de l’eau. Le montant de la pénalité [ 41 ] Les Acheteurs demandent au Tribunal de réduire le montant de la pénalité, la jugeant abusive. [ 42 ] Selon la jurisprudence, la disproportion entre le dommage réellement subi et la pénalité autorise le Tribunal à réduire celle- ci [35] .

Le caractère abusif d'une clause pénale s'apprécie en fonction de ce qui apparaît raisonnable ou acceptable dans les circonstances [36] . [ 43 ] En l'espèce, les Acheteurs s'étaient engagés à signer le contrat de vente le 28 août 2015 [37] .

Or, le terrain a été vendu au même prix le 9 septembre 2015 [38] . [ 44 ] Le Tribunal conclut qu'il y a disproportion entre le dommage réellement subi et la pénalité prévue au contrat et intervient pour réduire la pénalité à 5 000 $. 2) La responsabilité des Courtiers [ 45 ] Les Vendeurs reprochent aux Courtiers d’avoir fait défaut de respecter les « termes et conditions » prévus à la clause 12.1.2 de la promesse d’achat [39] . Ils invoquent qu’ils avaient la responsabilité, à

titre de fiduciaire, de percevoir et de leur verser le 15 000 $ que devaient déposer les Acheteurs en dépôt. [ 46 ] Les Vendeurs ont retenu les services des Courtiers pour mettre en vente leur terrain. [ 47 ] De façon générale, le prestataire de services est tenu envers son client à un haut standard d'obligation. Outre les dispositions de la responsabilité contractuelle prévues à l'

article 1458 du Code civil du Québec , l'

article 2100 du Code civil du Québec stipule ceci : 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [ 48 ] En revanche, les Courtiers ne sont pas tenus aux obligations auxquelles s’engagent des Acheteurs. [ 49 ] Leur responsabilité ne peut être retenue que s’ils ont commis une faute dans l’exercice de leur mandat professionnel qui a causé aux Vendeurs les dommages réclamés. [ 50 ] Ils ont à plusieurs reprises requis le dépôt auquel s’étaient engagés les Acheteurs, sans succès [40] .

Ils n’avaient pas le pouvoir de contraindre les Acheteurs à leur remettre le chèque de 15 000 $. [ 51 ] La preuve prépondérante ne démontre aucune faute commise par les Courtiers dans l’exécution de leur mandat. [ 52 ] Même si une faute était prouvée, les Vendeurs n’ont pas prouvé les dommages que leur aurait causés cette faute puisque le terrain a été vendu le 9 septembre 2015, au même prix [41] , alors que la prise de possession prévue pour les Acheteurs était le 28 août 2015 [42] . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 54 ] CONDAMNE les défendeurs Jocelyn Gaillardetz et Anne-Marie Perreault à payer aux demandeurs la somme de 5 000 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 27 juin 2016, soit la date de transmission de la mise en demeure, ainsi que les frais judiciaires de 200 $; [ 55 ] CONDAMNE les demandeurs à payer aux défenderesses Luce Deslauriers inc. et Alexandre Fortin inc. la somme de 300 $ pour le dépôt de leur contestation conjointe; [ 56 ] PREND ACTE du désistement des demandeurs contre la défenderesse 9167-6379 Québec inc., sans frais.

__________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 27 juillet 2017