2016 QCCA 918, 2016 QCCA 918

Yuan c. Banque Laurentienne du Canada 2016 QCCA 918 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-008742-147 (200-17-017258-120) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 30 mai 2016 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. (JM2952) JULIE DUTIL, J.C.A. (JD1952) GUY GAGNON, J.C.A. (JG1348)

PARTIE APPELANTE AVOCAT ZHOU YUAN Me JAY TURNER (Oiknine & Associé

s) PARTIE INTIMÉE AVOCATES BANQUE LAURENTIENNE DU CANADA Me MICHÈLE THIVIERGE Me ANDRÉANNE BROSSEAU (Dussault, Gervais) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCAT 9154-1912 QUÉBEC INC. L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE QUÉBEC

En appel d'un jugement rendu le 8 août 2014 par l'honorable Bernard Godbout de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Sûretés Greffière : Marie-Ann Baron (TB3964) Salle : 4.33 AUDITION 09 h 29 La Cour s'adresse au parties; 09 h 30 Observations de Me Turner; Observations de la Cour; Me Turner poursuit; 10 h 33 Suspension; 10 h 47 Reprise; Observations de Me Thivierge; Observations de la Cour; Me Thivierge poursuit; 11 h 32 Réplique de Me Turner; Observations de la Cour; Me Turner poursuit; 11 h 49 Suspension; 12 h 02 Reprise; La Cour mentionne que les motifs seront déposés au procès-verbal; 12 h 03 Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Québec (l'honorable Bernard Godbout), qui accueillait, le 8 août 2014 [1] , la requête en délaissement forcé et prise en paiement de l'intimée.

[ 2 ] Le litige portait sur un immeuble antérieurement acquis par l'appelant aux termes d'un jugement du 4 juin 2012 [2] qui avait fait droit à sa propre requête en délaissement forcé et prise en paiement. Le nœud du dossier consiste en ceci que l'appelant et l'intimée étaient tous deux créanciers hypothécaires de la mise en cause 9154-1912 Québec inc., propriétaire initiale de l'immeuble en question.

Le 19 octobre 2007 était publié au bureau de la publicité des droits une hypothèque de premier rang consentie par la mise en cause sur l'immeuble en question pour garantir une créance de l'intimée évaluée dans l'acte d'hypothèque à 850 000 $. [ 3 ] Puis, le 16 juin 2011, la mise en cause contractait avec l'appelant un autre prêt et lui accordait sur le même immeuble une hypothèque de deuxième rang pour garantir une créance de 150 000 $. [ 4 ] La mise en cause ayant fait défaut de rembourser ses emprunts, les parties ont chacune voulu se prévaloir des droits découlant de leur sûreté respective. [ 5 ] L'appelant soutient en premier lieu que le juge de première instance a erré en omettant de conclure qu'il y avait eu novation de la dette contractée le 9 octobre 2007.

Les arrêts Banque Laurentienne du Canada c. Mackay [3] , Roy c. Caisse Populaire de Chibougamau [4] et Clermont-Drolet c. Caisse populaire Desjardins de Sillery [5] démontrent que l'appelant a raison sur ce point. En effet, si l'on se fonde sur les faits de l'affaire tels que les relate le juge de première instance dans le jugement entrepris, on doit conclure qu'il commet une erreur de droit lorsqu'il écrit ce qui suit au paragraphe 45 de ses motifs : « Ce n'est donc pas le deuxième prêt à terme de 675 000 $ (crédit

E) qui a provoqué l'extinction du premier prêt à terme de 600 000 $ (crédit A); l'extinction de cette obligation résulte de son remboursement et non de la création d'une nouvelle obligation ».

Dans les faits, un prêt à terme négocié par l'intimée avec la mise en cause le 5 mars 2009, et qui devait servir à consolider les dettes de cette dernière afin de rembourser l'emprunt contracté en octobre 2007, constituait bel et bien un nouveau contrat, emportant novation de l'obligation née en octobre 2007 [6] . [ 6 ] Cela dit, l'acte d'hypothèque publié le 19 octobre 2007 contenait la clause suivante : L’emprunteur [la mise en cause] s’engage à maintenir la présente hypothèque pour la durée du prêt, et dans tous les cas où l’emprunteur s’oblige à nouveau envers le prêteur pour toutes autres obligations ou engagements envers le prêteur jusqu’à la radiation de la présente hypothèque . [7] [Nous soulignons.] [ 7 ] Cette réserve d'hypothèque est conforme à l'

article 1662 C.c.Q. puisqu'elle est expresse. En outre, l'

article 2797 C.c.Q. confirme la possibilité de détenir une « garantie continue » et qui subsiste en dépit même de l'absence temporaire d'endettement [8] . Cette réserve stipule que le créancier a voulu garantir toutes les obligations que contracterait son débiteur. Or, un élément décisif dans ce litige tient au fait que l'hypothèque publiée le 19 octobre 2007 contenait la stipulation suivante : 1.

OUVERTURE DE CRÉDIT Le prêteur a consenti à l'emprunteur une ouverture de crédit pour la somme de huit cent cinquante mille dollars (850 000,00 $). [ 8 ] Ainsi constituée, la situation respective des parties ne laissait aucune place à l'ambiguïté. [ 9 ] De toute façon, l’argument de l'appelant dans les circonstances de l’espèce est strictement théorique. Ce dernier reconnaît que la garantie hypothécaire détenue par l'intimée couvre à tout le moins une créance de 573 750 $.

Or, à ce jour, l’appelant n’a jamais remédié au défaut de la mise en cause en acceptant de payer à l’intimée un montant équivalant à son admission ( art. 2761 C.c.Q. ). [ 10 ] Ajoutons que l'appelant a renoncé à faire des offres réelles ( art. 1576 C.c.Q. ) et à consigner les montants suffisants comme le prescrit la loi [9] . [ 11 ] L'offre de l'appelant de consigner dans les 30 jours de l'arrêt à intervenir le montant que pourrait déterminer cette Cour ne correspond pas aux exigences de la loi et de la jurisprudence : [14] L’

article 2761 C.c.Q. n’est d'aucun secours à la mise en cause : elle ne remplit pas l’une de ses conditions. En effet, même si elle devait répondre à la définition de « tout autre intéressé » , elle ne paie pas, comme l’exige la disposition, ce qui est dû à la demanderesse; elle s’engage à le faire sous la condition d’un délai . […] [10] [Référence omise.] [Nous soulignons.] [ 12 ] Quant au moyen que l'appelant prétend faire valoir au sujet de la conduite d'un représentant de l'intimée en juin 2011, il doit être rejeté. [ 13 ] Le courriel de l'intimée daté du 15 juin 2011 [11] avisait ses lecteurs des éléments suivants :

i) de l'existence d'un prêt à terme en faveur de la mise en cause au montant de 675 000 $; ii) que le solde de ce prêt au 15 juin 2011 s'élevait à 573 750 $; iii) que ce prêt était garanti par une hypothèque immobilière de 850 000 $; et iv) que l'intimée avait également mis à la disposition de la mise en cause d'autres facilités de crédit. [ 14 ] Pour tout prêteur d'expérience, prudent et diligent, habitué à des prêts garantis par hypothèque comme l'était l'appelant, le courriel du 15 juin annonçait clairement que la mise en cause profitait de facilités de crédit autres que le prêt à terme au montant de 675 000 $.

Ce même prêteur diligent aurait aussi consulté l'acte d'hypothèque du 19 octobre 2007 pour découvrir que cette garantie s'appliquait à « toutes autres obligations ou engagements envers le prêteur jusqu'à la radiation de la présente hypothèque ».

[ 15 ] Par ailleurs, il importe de rappeler que ni le mandataire de l'appelant ni son notaire n'ont communiqué avec l'intimée afin d'obtenir plus de renseignements sur les éventuelles « facilités de crédit » consenties par elle à la mise en cause et qui étaient celles visées par l'hypothèque. Cela étant, on ne peut sérieusement prétendre que par le comportement de son représentant, l'intimée a « empêché un tiers de se renseigner adéquatement sur les affaires de son débiteur » [12] . [ 16 ] Ajoutons qu'en ce domaine, tout est question de fait et d'évaluation du comportement des cocontractants concernés.

Or, le juge de première instance a refusé de conclure à la mauvaise foi de l'intimée. De plus, la preuve sur cette question donne prise à plusieurs interprétations et ne permet pas en appel de valablement statuer sur l'argument de fin de non-recevoir « partielle » invoqué par l'appelant. [ 17 ] Il nous faut aussi préciser que l'appelant a été informé du montant total des créances de l'intimée au moment où cette dernière a déposé le 26 mars 2012 un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire.

Au lieu de remédier au défaut de la mise en cause, l'appelant a plutôt choisi, en toute connaissance de cause, de devenir propriétaire de l'immeuble en s'engageant de façon accélérée dans des procédures de prise en paiement. [ 18 ] Dans le but évident de prendre l'intimée de vitesse, l'appelant a déposé le 8 mai 2012 un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire concernant l'immeuble litigieux, suivi le 24 mai 2012 d'une demande introductive d'instance à laquelle la mise en cause acquiesçait le 28 mai 2012, de sorte que la prise en paiement de l'immeuble a été confirmée par jugement de la Cour supérieure dès le 4 juin suivant. [ 19 ] Cet empressement démontrait chez l'appelant une détermination certaine à devenir propriétaire de l'immeuble en dépit de la garantie hypothécaire de l'intimée et du montant de sa créance dénoncé dans le préavis d'exercice du 26 mars 2012.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 20 ] REJETTE l'appel, avec frais de justice. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A.