2012 QCCQ 7582, 2012 QCCQ 7582

Lar Camil inc. c. Roy 2012 QCCQ 7582 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-022515-108 DATE : 18 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LAR CAMIL INC. Demanderesse c. CHRISTINE ROY Défenderesse et 9012-4157 QUÉBEC INC.

Appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Lar Camil inc. (" Lar Camil ") [1] réclame 16 000,00$ à Christine Roy (" Roy ") à

titre de loyers impayés relativement à un bail commercial, pour la période de janvier 2006 à avril 2009. Elle consent à réduire sa réclamation à 7 000,00$ pour bénéficier du recours

devant la Division des petites créances. [ 2 ] Elle réclame une condamnation solidaire pour ce montant à l'égard de 9012-4157 Québec inc. (" Québec inc. "), qui a cédé ce bail à Roy en 2006 mais qui a continué à assumer les obligations du locataire relatives au bail. Question en litige [ 3 ] Il s'agit de déterminer le bien-fondé de l'action principale à l'égard des deux défenderesses de même que celui de la demande reconventionnelle, en regard des prétentions de chacune des parties. Les faits [ 4 ] Par contrat de bail daté du 3 avril 1994, Québec inc. loue un local situé au 2795 boul.

Des Oiseaux à Laval (pièce P-2) où elle exploite une entreprise de location de vidéos connue sous le nom de " Magnum Vidéo ". Ce bail est d'une durée de cinq ans et comporte une première période de renouvellement du 1 er mai 1994 au 30 avril 2004 puis une deuxième, du 1 er mai 2004 au 30 avril 2009. [ 5 ] Le loyer de base est alors de 1 000,00$ par mois plus taxes.

Il est convenu que le locataire paie un loyer additionnel " couvrant la participation aux Frais : le locataire s'engage à payer, en proportion des pieds carrés loués dans le susdit immeuble, les frais d'exploitation, les taxes municipales et scolaires, sur-taxes sur les immeubles non-résidentiels, les taxes d'affaires, générales et spéciales… ". [ 6 ] Par contrat de vente daté du 15 février 2005, Lar Camil achète cet immeuble du propriétaire/locateur Nellina Bologna (pièce P- 1). [ 7 ] Le 7 décembre 2005, Québec inc. vend à Roy le commerce vidéo et la raison sociale " Magnum Vidéo ".

Roy assume alors les obligations relatives au bail de 1994, à compter de cette date (pièce P-3). [ 8 ] Lar Camil autorise alors la cession du bail (pièce P-4) mais exige que Québec inc. demeure responsable en cas de défaut de la part de la nouvelle locataire [ 9 ] Le 30 avril 2009, Lar Camil et Roy mettent fin à ce bail, et Roy quitte les lieux. [ 10 ] Le 4 mai 2009, Lar Camil émet un état de compte indiquant un solde dû par Roy au montant de 16 041,76$ (pièce P-5).

Roy ne donne pas suite aux mises en demeure que lui adresse Lar Camil réclamant ce montant, et celle-ci intente la présente action. [ 11 ] En contestation à la demande, Roy allègue que Lar Camil n'a jamais cherché une entente ni répondu à ses demandes d'explications.

Selon elle, l'état de compte est erroné et tous les montants ne sont pas dus. [ 12 ] Par demande reconventionnelle, elle réclame la somme de 4 330,96$ en raison de divers dommages subis et dépenses encourues en raison de l'irresponsabilité et la négligence de Lar Camil de respecter ses obligations de propriétaire. [ 13 ] Quant à Québec inc., elle reproche à Lar Camil de ne pas l'avoir informée du défaut par Roy de respecter les obligations du bail, et ce dès 2006.

Ce défaut de l'avoir informée en temps utile a eu pour effet qu'elle ne peut plus être subrogée aux droits de Lar Camil à l'égard de Roy et constitue une fin de non-recevoir de la présente action à son égard. Analyse et décision Demande principale [ 14 ] Il appartient à la demanderesse de démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions, quant au montant réclamé à Roy et à Québec inc. En effet, les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec prescrivent ce qui suit : " Art. 2803 Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. Art. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. " [ 15 ] Jacques Turgeon (" Turgeon ") est administrateur de Lar Camil depuis 2001, et à ce titre, il s'occupe notamment de la perception des loyers impayés et des relations avec les locataires.

Il produit plusieurs documents, dont notamment l'état de compte faisant état de la créance à l'égard de Roy, pour le local de " Magnun Vidéo ", entre le 1 er mars 2005 jusqu'au 30 avril 2009 (pièce P-5). [ 16 ] Il ressort de la preuve que les chèques de loyer remis mensuellement par Roy à Lar Camil représentent non seulement le loyer de base, mais également une avance sur le loyer additionnel de 487,00$ par mois, tel que prévu au bail de 1994. [ 17 ] La preuve révèle que Lar Camil faisait parvenir à tous les ans, sur réception du compte de taxes de la Ville, une facture aux

locataires pour la taxe d'affaires et la taxe d'eau de l'année courante et pour les dépenses d'exploitation pour l'année précédente. Lar Camil crédite alors les montants versés à tous les mois comme avances pour ces dépenses (487,00$ par mois).

De cette opération, il résulte alors un solde créditeur ou débiteur du locataire, selon les montants payés à l'avance et le total des dépenses. [ 18 ] Selon Lar Camil, des montants impayés s'accumulent à tel point que lorsque Roy quitte le local en avril 2009, elle lui doit plus de 16 000,00$ (pièce P-5). [ 19 ] Le Tribunal traite d'abord de la réclamation quant aux loyers de base impayés, pour la période entre le 1 er janvier 2006 et le 30 avril 2009. [ 20 ] Selon l'état de compte produit par la demanderesse (pièce P-5), Roy devrait quatre mois de loyer, à savoir : - 1 er décembre 2006 : 1 775,59$; - 1 er décembre 2007 : 1 775,59$; - 1 er octobre 2008 : 1 758,85$; - 1 er novembre 2008 : 1 758,85$; Total : 7 068,88$. [ 21 ] En contestation de cette

partie de la réclamation, Roy a transmis copie des chèques, recto-verso, remis à Lar Camil en paiement des loyers pour toute cette période. De cette preuve, il ressort qu'un seul mois n'a pas été payé, soit celui de novembre 2008 au montant de 1 758,85$. [ 22 ] À la demande du Tribunal, après le procès tenu les 5 décembre 2011 et 2 avril 2012, Roy a produit copie de tous les chèques (recto-verso) remis à Lar Camil entre 2006 et 2009 en paiement du loyer. Ces documents démontrent que seul le mois de novembre 2008 est impayé.

Compte tenu qu'il incombait à la défenderesse de démontrer le bien-fondé de ses prétentions et vu la preuve produite par Roy, le Tribunal conclut que Lar Camil n'a droit qu'à ce seul montant à

titre de loyer impayé. [ 23 ] Quant aux loyers additionnels, les montants qui seraient dus selon l'état de compte (pièce P-5) seraient de 8 955,65$ : Dépenses 2005 plus taxe d'affaires et eau 2006 9 767,55$ 2 755,65$ 2 220,57$ 1 000,00$ Dépenses 2006 plus taxe d'affaires et eau 2007 5 619,39$ 3 770,49$ Dépenses 2007 plus taxe d'affaires et eau 2008 6 412,20$ 2 515,10$ 2 000,00$ Dépenses 2008 plus taxe d'affaires et eau 2009 6 486,12$ 1 615,51$ 3 452,29$ Total 28 285,26$ 19 329,61$ [ 24 ] À l'encontre de cette

partie de la réclamation, Roy plaide que les montants réclamés ne sont pas justifiés.

Malgré ses nombreuses demandes, elle n'a pas reçu d'explications ni de pièces justificatives notamment quant au paiement des taxes et elle conteste certains montants représentant des " frais d'exploitation ". [ 25 ] Par exemple, elle conteste les frais de concierge inclus dans les frais d'exploitation, notamment parce qu'à sa connaissance peu d'entretien, sinon aucun, n'était effectué. Lar Camil produit des factures pour les frais de concierge mais reconnaît que c'est elle-même qui les a générées.

Le concierge n'a pas été entendu. [ 26 ] De la même manière, Lar Camil n'a pu justifier la part des frais d'assurance qu'elle réclame à Roy. À la demande du Tribunal, Turgeon a transmis copie des polices d'assurance pour la période concernée. Or, ces documents réfèrent, comme lieu couvert par l'assurance, aux 2725 et 2825 boul. Des Oiseaux et non au 2795 du même boulevard, soit le centre commercial dans lequel se trouve le local de Roy. [ 27 ] À ce chapitre, la demanderesse avait également le fardeau d'établir le bien-fondé de sa réclamation.

Vu les importantes lacunes de la preuve soumise au Tribunal, en raison vraisemblablement du passage du temps et d'un certain laxisme dans la tenue de la comptabilité de la demanderesse, le Tribunal conclut que la demanderesse ne s'est pas déchargée de son fardeau de preuve. [ 28 ] Par ailleurs, dans sa contestation, Roy reconnaît le bien-fondé de certains montants réclamés, soit plus particulièrement : - 1 418,32$ (taxe d'affaires et eau 2009, dépenses 2008 et 2009) - 336,39$ (ajustement des dépenses 2007)

- 308,76$ (ajustement des taxes 2007) Total 2 063,47$ [ 29 ] Le Tribunal prend donc acte de cette reconnaissance de la part de Roy, et accorde à Lar Camil, au

chapitre du loyer additionnel, le montant de 2 063,47$. [ 30 ] Par conséquent, l'action de Lar Camil est accueillie en partie, pour un montant total de 3 822,32$, dû par Roy. [ 31 ] Le Tribunal rejette cependant l'action à l'égard de Québec inc. [ 32 ] Lar Camil a autorisé la cession de bail entre cette dernière et Roy, mais a néanmoins exigé qu'elle demeure responsable, la constituant en quelque sorte comme une caution de Roy. [ 33 ] Or, il n'est pas contesté que Québec inc. n'a pas été informée, au fil des années, du défaut de Roy de respecter ses obligations aux termes du bail, tel qu'allégué par Lar Camil. [ 34 ] La jurisprudence [2] reconnaît que le cautionnement peut prendre fin si le créancier se place dans une des situations qui l'empêchent de poursuivre la caution parce que :

a) il a omis d’informer les cautions de la détérioration de la situation, les empêchant d’agir en temps utile pour diminuer le préjudice qui leur en découlerait ;

b) il n’a rien fait pour la conservation ni la réalisation des actifs nantis en sa faveur par la débitrice, omettant ainsi de diminuer l’obligation des cautions, et les empêchant d’être subrogés à la créancière pour être remboursés par la vente d’au moins une

partie de ces biens. [ 35 ] Ainsi, dans l'affaire Banque Nationale du Canada c. Reid , le juge De Pokomandy rappelle ainsi les principes applicables : " C’est dans l’arrêt Banque Canadienne Nationale c. Soucisse que la Cour suprême a consacré le principe que l’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats impose à une banque une obligation d’information auprès de ses cocontractants, et en particulier les cautions. Le Code civil du Québec , à l’

article 1375 , a prévu que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. L’obligation d’informer a été spécifiquement prévue à l’

article 2345 C.c.Q. en ces termes : Le créancier est tenu de fournir à la caution, sur sa demande, tout renseignement utile sur le contenu et les modalités de l'obligation principale et sur l'état de son exécution. Comme pour souligner l’importance de cette obligation, on a même enlevé à la caution le pouvoir de renoncer à l’avance à son droit à cette information (2355 C.c.Q. ). Une abondante jurisprudence a appliqué ces dispositions en libérant les emprunteurs ou les cautions à cause de manquements des prêteurs à cette obligation d’informer.

Il ressort de l’étude de ces décisions que le tribunal saisi de la question devra scruter les faits particuliers de la cause pour soupeser la conduite des parties afin d’évaluer notamment la situation dans laquelle le défaut d’informer du prêteur a pu placer son débiteur. Tout dépendra de la gravité du manquement à cette obligation d’information et de ses conséquences, car la caution ne sera libérée que si l’absence d’information lui aura causé un préjudice réel.

" [ 36 ] Rien dans la preuve n'indique que les représentants de Lar Camil aient fait quelques efforts que ce soit pour aviser Québec inc. des manquements de Roy à l'égard des obligations qui lui incombent en vertu du bail. [ 37 ] Le Tribunal retient le témoignage de madame Di Vito représentante de Québec inc., à l'effet que la première nouvelle qu'elle en a est au 1 er mai 2009, alors que Roy a cessé les opérations au local loué. [ 38 ] Il n'est pas contesté que si elle avait été avisée plus tôt de la situation, elle aurait pu y remédier et le cas échéant, être subrogée aux droits du locateur alors que Roy opérait toujours le commerce. [ 39 ] Le Tribunal conclut de la preuve présentée et surtout de l'absence totale de communication entre Lar Camil et Québec inc., qu'elle ne la considérait plus comme responsable des engagements de Roy. [ 40 ] Par conséquent, les agissements de Lar Camil constituent une fin de non-recevoir de son action à l'égard de Québec inc.

Demande reconventionnelle [ 41 ] Par sa demande reconventionnelle, Roy réclame la somme totale de 4 330,96$, relativement à six incidents différents. A. Attroupement devant le centre commercial (100,00$)

[ 42 ] Roy allègue qu'au printemps 2007, des jeunes se sont regroupés dans le stationnement, causant des dommages aux locataires en général et à son commerce en particulier, notamment en raison de leur attitude harcelante envers les clients.

Selon Roy, elle a encouru des pertes de 500,00$ à 1 000,00$ par mois parce que les clients lui disaient avoir peur de se rendre au commerce. [ 43 ] Turgeon déclare que le locateur était conscient des problèmes et a participé à certaines rencontres avec les policiers et les locataires afin de tenter de régler le problème. [ 44 ] Rien dans la preuve ne permet de conclure à une faute de la part de Lar Camil, dans le traitement de ce dossier. [ 45 ] Par ailleurs, Roy n'a pas fait entendre de clients ni produit de déclaration écrite de l'un d'eux pouvant tenir lieu de son témoignage, attestant de la raison pour laquelle ils ne se rendaient pas au commerce de Roy. [ 46 ] Par conséquent, le Tribunal ne peut accueillir la demande reconventionnelle à ce chapitre.

B. Dégâts causés par des écureuils (500,00$) [ 47 ] Selon Roy, son commerce a subi des dommages causés par des écureuils qui seraient entrés par des conduits d'aération auxquels il manquait des grilles extérieures. [ 48 ] Rien dans la preuve ne permet au Tribunal de conclure à la faute de Lar Camil, dans les circonstances. [ 49 ] Par conséquent, le Tribunal ne peut accueillir cette demande. C.

Présence d'oiseaux dans le local (20,00$) [ 50 ] Roy témoigne qu'en été 2008, deux oiseaux sont entrés et ont causé des dommages au commerce. [ 51 ] Elle reconnaît qu'elle ne sait pas par où ces oiseaux sont entrés. [ 52 ] Vu l'absence de preuve de faute de Lar Camil, il n'a pas lieu de retenir ce

chapitre de réclamation. D. Dommages causés par des cambrioleurs (585,00$) [ 53 ] Dans la nuit du 5 décembre 2008, des cambrioleurs ont pénétré dans un local vacant situé à côté de celui de Roy. Ils auraient ensuite fait des trous dans le mur entre les deux locaux pour entrer dans son commerce. Elle a été indemnisée par ses assureurs pour une

partie des pertes et dommages encourus, mais réclame le montant de la franchise de 500,00$ de même que la réparation au local (85,00$). [ 54 ] Rien dans la preuve ne démontre que Lar Camil a commis une faute à cette occasion. Même si le vol ne constitue pas toujours, en lui-même, un cas fortuit, le Tribunal conclut des circonstances propres à la présente affaire qu'il n'était pas prévisible que des voleurs pénétrant dans le local vacant fassent un trou entre les deux locaux pour pénétrer dans un deuxième local. [ 55 ] Vu l'absence de preuve de faute de Lar Camil, cette

partie de la réclamation est rejetée. E. Reflux du drain principal (40,00$) [ 56 ] Roy déclare qu'à l'hiver 2009, un reflux du drain principal situé au centre du magasin a causé des dommages aux étagères de films situées près de là et au tapis. Les photos produites confirment son témoignage. [ 57 ] Vu le témoignage non contredit de Roy à l'effet que l'eau provenait du drain principal, sous la garde et contrôle du locateur Lar Camil, et vu la preuve quant aux dommages subis, le Tribunal lui accorde la somme de 40,00$ pour le nettoyage et les dégâts causés. F.

Électricité payé en trop en raison du branchement d'un autre local commercial dans la boîte électrique de Roy (3085,96$) [ 58 ] Au procès, Roy déclare que lors de la fermeture de son commerce en avril 2009, elle a mis hors d'usage les fusibles des deux boites électriques de son commerce. Le propriétaire du restaurant voisin, locataire de Lar Camil, l'avise immédiatement qu'il n'a plus d'électricité pour une

partie du local. [ 59 ] Après vérification auprès d'Hydro-Québec, il s'avère qu'une

partie de l'électricité consommée par le local voisin a été facturée à Roy sur une période de plusieurs années. [ 60 ] Roy produit les relevés d'Hydro-Québec pour les années 2006 à avril 2009, établissant sa consommation sur le boulevard Des Oiseaux, ceux du locataire voisin pour la même période et ceux de la première année d'exploitation à son nouveau local à compter d'avril 2009.

[ 61 ] Selon ces relevés, sa consommation réelle d'électricité au local du boulevard Des Oiseaux pourrait être presque le double de celle de son nouveau local, cependant que tous les facteurs permettant d'établir des similitudes ou des différences entre les opérations dans ces deux locaux ne sont pas connus. [ 62 ] De son côté, Turgeon reconnaît qu'après le départ de Roy, un électricien lui confirme qu'une prise du restaurant voisin était branchée sur le compteur du local de Roy. La comparaison entre la consommation d'électricité du restaurant voisin et celle du commerce de location de vidéos sur boulevard Des Oiseaux permet de conclure que Roy pourrait avoir payé pour une

partie de l'électricité consommée par le restaurant. [ 63 ] Cependant, Roy n'a pas offert de preuve pouvant permettre au Tribunal de conclure à la faute du propriétaire Lar Camil. Les propos d'un préposé d'Hydro-Québec, rapportés par Roy, ne peuvent valoir comme témoignage en l'instance et constituer une preuve à cet égard. De plus, la réclamation quant à la différence de coût et au montant auquel Roy pourrait avoir droit n'est basée que sur des hypothèses et non sur une preuve documentaire précise. [ 64 ] Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir ce

chapitre de réclamation. Conclusion [ 65 ] Le Tribunal accueille donc en

partie la demande reconventionnelle au montant de 40,00$. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 66 ] ACCUEILLE en

partie l'action de la demanderesse; [ 67 ] CONDAMNE la défenderesse Christine Roy à payer à la demanderesse la somme de 3 822,32$; [ 68 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; [ 69 ] CONDAMNE la demanderesse/défenderesse reconventionnelle Lar Camil inc. à payer à la défenderesse/demanderesse reconventionnelle Christine Roy la somme de 40,00$; [ 70 ] OPÈRE compensation entre les deux dettes et par conséquent, CONDAMNE la défenderesse Christine Roy à payer à la demanderesse la somme de 3 782,32$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 1 er mai 2009, date de la mise en demeure; [ 71 ] CONDAMNE la défenderesse Christine Roy à payer à la demanderesse les frais judiciaires de 204,00$; [ 72 ] REJETTE l'action de la demanderesse à l'égard de la défenderesse 9012-4157 Québec inc.; [ 73 ] CONDAMNE la demanderesse à payer à la défenderesse 9012-4157 Québec inc. les frais judiciaires de 191,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.