2011 QCCA 429, 2011 QCCA 429

Transport HGH inc. c. Nutrinor, coopérative agroalimentaire du Saguenay—Lac-St-Jean 2011 QCCA 429 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-006929-100 (155-17-000041-075) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 9 mars 2011 CORAM : LES HONORABLES J. J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT TRANSPORT H.G.H. INC. Me DONALD DUPERRÉ

PARTIE INTIMÉE AVOCAT NUTRINOR COOPÉRATIVE AGROALIMENTAIRE DU SAGUENAY LAC- ST-JEAN Me JACQUES J. VILLENEUVE (Cain, Lamarre)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LAC-ST-JEAN-OUEST

En appel d'un jugement rendu le 8 décembre 2009 par l'honorable Carl Lachance de la Cour supérieure, district de Roberval. NATURE DE L'APPEL : Vente Greffière : Michèle Blanchette (TB3352) Salle : 4.33 AUDITION 11 h 35 Observations de Me Duperré; Observations de la Cour; 11 h 52 Observations de Me Villeneuve; Observations de la Cour; 12 h 00 Suspension; 12 h 17 Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'offre d'achat de l'intime du 14 mars 2007 stipulait expressément qu'en cas d'acceptation, elle devrait être soumise au conseil d'administration pour approbation finale. Ce qui fut fait. Le 4 avril 2007, l'intimée confirmait qu'elle procéderait à la transaction à condition d'obtenir d'un expert l'assurance que le site n'était pas contaminé aux hydrocarbures pétroliers.

Le 28 mai 2007, l'intimée avisait l'appelante que l'expertise environnementale obtenue révélait la présence de contaminants et que, en conséquence, il ne pouvait être donné suite à l'offre d'achat tant que le site n'aurait pas été décontaminé. [ 2 ] Le juge de première instance estime que le conseil d'administration de l'intimée avait le droit de poser une condition relative à l'environnement au moment d'approuver la transaction; il s'agissait d'une condition raisonnable dans les circonstances.

De plus, le projet d'acte de vente présenté par l'appelante comportait une clause d'exclusion de la garantie légale, ce qui constituait un ajout sur lequel les parties ne s'étaient pas entendues. Finalement, il considère que la prise de possession des lieux par l'intimée le 27 mars 2007 n'est pas déterminante, puisque celle-ci s'est effectuée en vertu des ententes de location liant les parties et non en relation avec l'exécution de l'offre d'achat. Il rejette donc l'action en passation de titre.

[ 3 ] Le pourvoi soulève essentiellement trois questions : 1) le conseil d'administration de l'intimée avait-il le droit d'imposer une condition relative au bilan de santé environnementale de l'immeuble? 2) la prise de possession des lieux par l'intimée a-t-elle eu pour effet de compléter la vente? 3) la clause d'exclusion de garantie légale insérée au contrat de vente préparé par l'appelante constitue-t-elle un ajout sur lequel les parties ne s'étaient pas entendues, vouant ainsi à l'échec l'action en passation de titre?

L'ÉVALUATION ENVIRONNEMENTALE [ 4 ] Le juge de première instance a eu raison de conclure que Me Pomerleau, au moment de transmettre la proposition de l'intimée, avait dûment informé l'appelante, dans ses lettres des 14 et 21 mars 2007, que son offre était sujette à l'approbation finale du conseil d'administration de l'entreprise. [ 5 ] Cette approbation était une étape essentielle du processus de vente. L'exigence par le conseil d'administration d'un avis concernant l'absence de contamination des sols est, en l'espèce, une condition raisonnable.

Il s'agit d'une condition usuelle et, au surplus, elle fait écho à une vérification environnementale de même nature effectuée cinq ans plus tôt au moment de la vente du même immeuble par l'intimée à l'appelante. La bonne foi de l'intimée n'a pas été mise en doute par le juge de première instance et elle ne saurait l'être en appel. L'obligation de passer

titre ne pouvait donc naître avant la réception par l'intimée d'un avis favorable concernant la question environnementale. LA PRISE DE POSSESSION [ 6 ] L'intimée a pris possession des lieux le 27 mars 2007.

Le juge de première instance conclut que ce geste n'est pas déterminant puisque posé en vertu des ententes de location liant les parties, dans un contexte où les dirigeants de l'appelante ne voulaient d'ailleurs plus exploiter le commerce. [ 7 ] Cette prise de possession ne peut pas, dans les circonstances, équivaloir à une renonciation de la part de l'intimée à la possibilité pour son conseil d'administration de refuser de ratifier l'offre ou de soumettre son approbation à certaines conditions (comme l'exigence d'une évaluation environnementale).

L'EXCLUSION DE LA GARANTIE LÉGALE [ 8 ] Il ne saurait y avoir passation de

titre s'il n'y a pas identité entre la promesse bilatérale et le projet d'acte de vente. Le juge de première instance conclut que l'ajout par l'appelante d'une clause d'exclusion de la garantie légale fait en sorte que l'acte de vente proposé n'était pas conforme à la prétendue entente des parties. Il a raison. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 9 ] REJETTE l'appel, avec dépens . J. J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.