2018 QCCQ 8850, 2018 QCCQ 8850

Barin c. Gestion Azoulay inc. 2018 QCCQ 8850 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-237106-177 DATE : 9 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BARIN S.E.N.C.R.L. Demanderesse c. GESTION AZOULAY INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Barin S.E.N.C.R.L. ( Barin ) réclame à Gestion Azoulay Inc. ( Gestion ) 30 411,90 $ représentant le solde dû sur ses honoraires pour les services d’architecte qu’elle lui rend. [ 2 ] En défense, Gestion refuse de payer les honoraires réclamés qu’elle trouve excessifs ayant déjà trop payé pour un projet refusé par la Ville de Montréal ( Ville ). [ 3 ] Gestion ajoute que Barin lui facture des services qui ne devaient être rendus qu’une fois le projet accepté par les autorités municipales.

Question en litige [ 4 ] Quelle est l’entente entre les parties pour les services rendus ? Analyse et discussion [ 5 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l’

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui établit que : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. » [ 6 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l’

article 2804 C.c.Q. et qui veut que : « La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 7 ] Le Tribunal retient les faits pertinents suivants pour décider du présent litige. [ 8 ] Barin est une firme d’architectes fondée par M. Barin, lui-même architecte depuis 24 ans. [ 9 ] Gestion est une entreprise qui œuvre dans le développement de projets immobiliers dont certains sont dans le domaine des ressources intermédiaires. [ 10 ] M.

Azoulay, son représentant, n’en est pas à son premier projet de développement, ayant été impliqué entre autres, dans celui de ressources intermédiaires du Pavillon LaSalle en 2010. [ 11 ] Gestion fait appel aux services de M. Barin en raison de l’expertise qu’il possède dans des dossiers impliquant des projets particuliers de construction, modification et occupation d’immeuble (PPCMOI) dans le cadre de projet de développement d’unités de ressources intermédiaires et d’hébergement de personnes âgées.

Il connaît également le mode de fonctionnement de l’arrondissement de Côte-des-Neiges ( CDN ) ayant été impliqué dans un projet similaire en 2011. [ 12 ] Le 4 octobre 2013, les parties se rencontrent et discutent du projet de Gestion de rénover deux immeubles afin de les transformer en ressources intermédiaires dans CDN. [ 13 ] Le terrain du projet comporte alors deux immeubles existants (aile A et aile

B) d’une superficie de 80 000 pieds carrés sur 4 étages que Gestion souhaite rénover et convertir en un projet de 150 à 200 unités de ressources intermédiaires ( Projet initial ).

[ 14 ] Le 14 octobre 2013, Barin lui transmet une offre de service qui donne lieu au contrat à forfait [1] comportant les éléments suivants pour des services de base dont le coût s’élève à 185 000 $ pour le Projet initial : - Le coût de chacune des étapes ; - L’acompte de 20 000 $ prévu au contrat payé par Gestion à la signature du contrat, lequel sera crédité au moment de la présentation de la dernière note d’honoraires ; - Barin facturera à la fin de chaque mois les services rendus qui seront payés par Gestion dans les 15 jours de la date de la facture ; - Les services supplémentaires ne font pas

partie des services de base [2] . [ 15 ] La clause 7.0 du contrat pour le Projet initial intitulée « Services supplémentaires » spécifie au paragraphe 13 que les services devenus nécessaires en raison de modifications importantes apportées au projet par le client, notamment à ses dimensions, à sa qualité, à sa complexité, au calendrier, à la procédure d’attribution de contrat de construction adoptée (appel d’offres ou négociation) ou au type de contrat choisi ne sont pas inclus dans les services de base. [ 16 ] De plus, le paragraphe 14 de la clause 7.0 du contrat pour le Projet initial prévoit « la préparation de dessins, cahiers des charges et documents complémentaires se rapportant à des modifications apportées au projet, évaluation de proposition de l’entrepreneur et fourniture d’autres services se rapportant à ces modifications » ne font pas

partie non plus des services de base. [ 17 ] Gestion désire donc réaliser son Projet initial en respectant le nombre d’unités initialement prévu, mais les parties prennent rapidement conscience que cela ne sera pas possible. [ 18 ] Les parties discutent donc de plusieurs approches visant un développement plus judicieux du site de sorte que le Projet initial se transforme substantiellement. [ 19 ] Le terrain est assujetti à des règlements de zonage et le PPCMOI permet d’autoriser des dérogations à ces règles dans la mesure du respect de certains cadres fixés par la Ville. [ 20 ] Alors qu’un projet plus simple est présenté directement au comité de consultation d’urbanisme ( CCU ), le PPCMOI est plus lourd et prévoit un échange entre l’architecte, le promoteur et le conseiller de CDN sur les orientations générales du projet.

Ce n’est que par la suite qu’il y a présentation du projet au CCU. [ 21 ] Après la recommandation favorable par le CCU du projet, le processus prévoit l’accomplissement de plusieurs autres formalités et en l’absence d’opposition, la présentation, la volumétrie et l’implantation deviennent un zonage précis au projet. [ 22 ] Le travail de Barin débute donc en novembre 2013 et à la fin du mois de décembre 2013, le relevé des bâtiments existant est effectué [3] , la phase « concept » est complétée à 65 % selon Barin [4] . Certains autres travaux sont en

partie effectués. [ 23 ] Les factures de novembre et décembre 2013 sont payées [5] et ne sont pas remises en question par Gestion ni l’état d’avancement des étapes estimées par Barin. [ 24 ] À l’audience, Gestion soutient qu’en payant les factures, ceci ne signifie pas que Gestion accepte les pourcentages d’avancement des services rendus. Selon Gestion, elle ne vérifie pas ces pourcentages, car le projet avance et il existe une relation de confiance entre les parties. Gestion paie donc, comme le prévoit le contrat, les factures qu’elle reçoit. [ 25 ] Le Tribunal ne retient pas ces explications.

La preuve prépondérante démontre plutôt que Gestion est satisfaite des services rendus et qu’elle accepte les taux d’avancement en les payant. [ 26 ] Maintenant que l’espace est mesuré, les parties se rendent compte qu’il est difficile d’aménager le nombre d’unités initialement prévu dans l’espace existant.

Elles envisagent donc de modifier le projet et d’agrandir l’aile A par l’avant et à l’arrière et l’aile B vers la rue Côte-des-Neiges ( Scénario 1 ), mais ce Scénario 1 cause des problèmes structuraux en raison des normes applicables qui ne permettent pas l’agrandissement de l’aile A. [ 27 ] Le 27 décembre 2013, les parties se rencontrent sur le site, discutent des changements à apporter au projet et modifient verbalement les délais prévus au contrat. [ 28 ] Dès lors, à la fin décembre 2013, le projet se modifie substantiellement ; Gestion décide de démolir l’aile A et de la remplacer par un nouveau bâtiment qui prendrait sa place et de ne pas rénover l’aile B ( Scénario 2 ). [ 29 ] Le 3 janvier 2014, Barin confirme par courriel à Gestion les changements discutés [6] : - L’aile B ne sera pas démolie alors que l’aile A le sera. - La Ville leur demande des informations sur la construction de l’aile B.

Barin préparera donc des plans les plus simples possibles de façon à permettre à la Ville de voir la volumétrie de l’immeuble, l’architecture extérieure et le design de l’aménagement de son entrée. - Gestion demande que des plans préliminaires soient préparés pour le CCU du 30 janvier 2014. [ 30 ] Gestion demande donc à Barin de modifier le contrat [7] pour tenir compte de ce changement et de lui envoyer un projet de contrat modifié afin qu’il n’y ait pas de délai dans le paiement des factures de janvier et février 2014 [8] . [ 31 ] Jusqu’à cette date, Gestion ne remet pas en question les factures de novembre et décembre 2013, ni les pourcentages d’avancement des travaux.

[ 32 ] Plutôt que de préparer les modifications demandées au contrat, Barin s’attelle à la tâche pour livrer à temps les documents requis quant au Scénario 2. [ 33 ] Barin émet sa facture de janvier 2014 [9] qui indique l’état d’avancement des travaux.

La facture se fonde sur les taux stipulés au contrat [10] . [ 34 ] Barin indique que l’état d’avancement des travaux liés au concept est de 75 % et attribue 20 % à la réalisation des plans et devis préliminaires. [ 35 ] Le 13 février 2014, Barin avise par courriel Gestion que CDN s’attend à voir des solutions de design complètes en prévision de la réunion du 3 mars 2014 et que cela représente une énorme quantité de travail [11] . [ 36 ] Le 23 février 2014, Gestion fait part par courriel à Barin de ses préoccupations quant à l’exécution du contrat [12] : - Craintes quant à l’incapacité de Barin de respecter les délais du CCU ; - Nécessité d’impliquer Gestion dans toutes les discussions avec la Ville ; - Demande de recevoir le contrat modifié qui devra être signé avant le paiement de la facture de janvier 2014 ; - Nécessité de recevoir les nouveaux plans de blocage ; - Établissement de dates de rencontre et de listes de choses à faire. [ 37 ] Le 25 février 2014, Barin envoie par courriel un projet du nouveau contrat [13] qui prévoit, en outre : - La modification de la description du projet et prévoit la conception et la préparation des plans et devis nécessaires pour la construction d’un immeuble pour créer environ 260 unités de ressources intermédiaires (phase 1) et la préparation d’une proposition de conception

sommaire pour la phase 2 [14] ; - Un nouvel échéancier provisoire [15] ; - Une augmentation du prix forfaitaire de 30 000 $ (soit de 185 000 $ à 215 000 $) ainsi que la révision à la hausse des honoraires pour les diverses étapes. - L’augmentation de 30 000 $ se détaille : o 10 000 $ pour les honoraires relatifs au « concept » qui augmentent à 34 000 $ au lieu de 24 000 $ ; o 10 000 $ pour les honoraires relatifs aux « plans préliminaires » qui passent de 22 000 $ à 32 000 $ ; o 5 000 $ pour les honoraires relatifs aux « rencontres avec la Ville » qui augmentent à 14 000 $ au lieu de 9 000 $ ; o 5 000 $ pour les honoraires relatifs aux illustrations 3D qui augmentent à 9 000 $ plutôt que 4 000 $. [ 38 ] Le 28 février 2014, les parties se rencontrent au sujet du projet et discutent de plusieurs détails relatifs aux plans préparés par Barin.

Gestion s’engage d’ailleurs à lui faire parvenir des commentaires plus détaillés quant à des changements à apporter aux plans [16] . [ 39 ] La preuve révèle que dans la facture du 28 février 2014 [17] , Barin facture Gestion en suivant les modifications qu’elle lui transmet : Barin indique 100 % comme taux de réalisation pour la prise de relevés, 90 % pour le concept sur le montant révisé de 34 000 $ et 20 % pour les plans préliminaires, 50 % pour les rencontres avec CDN et 30 % pour les illustrations 3D. [ 40 ] Gestion ne réagit pas lorsqu’elle reçoit la facture et n’en parle pas à Barin alors que les parties reconnaissent qu’elles se parlent régulièrement, se rencontrent une fois par semaine et s’échangent des courriels et messages textes. [ 41 ] Barin poursuit ses travaux et le projet change à nouveau. [ 42 ] Gestion accepte la proposition de Barin de démolir les ailes A et B, de façon à optimiser le nombre de chambres en soins intermédiaires (dans l’aile

B) et créer un centre d’hébergement (dans l’aile A) ( Scénario 3 ). [ 43 ] Le 3 mars 2014, les parties rencontrent les représentants de CDN et leur présentent le Scénario 3 qui ne semble pas problématique du point de vue de CDN, si ce n’est que certaines dérogations seront requises. [ 44 ] Gestion transmet également une liste de suivis à faire qui comprend la préparation de plans pour le 10 mars 2014 en vue d’une rencontre le 13 mars 2014 [18] . [ 45 ] Ce n’est que le 8 mars 2014 que Gestion lui transmet les modifications à apporter au projet de contrat dont les principales sont pertinentes au présent litige : - L’objet de la phase 1 devient : procéder à la conception et à la réalisation des plans et devis nécessaires pour la construction d’une ressource intermédiaire (phase 1) de 10 étages, sous-sol, rez-de-jardin, mezzanine rez-de-jardin, 6 étages type, mezzanine au toit et d’une implantation approximative de 2 600 mc. - L’objet de la phase 2 devient : procéder à la conception

sommaire et à la préparation des documents requis par la municipalité dans le cadre de la demande du projet particulier (esquisse extérieure seulement) et par le client (blocage d’un étage type).

- Les montants des services de base sont modifiés : Gestion accepte l’augmentation de 30 000 $, mais elle change la répartition suggérée par Barin. [ 46 ] Les changements apportés par Gestion ne sont pas acceptés par Barin, ni ceux initialement proposés par Barin à Gestion. [ 47 ] Le 13 mars 2014, les parties se rencontrent avec les représentants de CDN pour leur soumettre le projet.

La preuve est contradictoire quant à la position que prend CDN lors de la rencontre, mais le Tribunal en conclut que CDN n’est pas aussi favorable au Scénario 3 que lors de la précédente rencontre. [ 48 ] En attendant de connaître plus en détail la position de CDN et des intentions de Gestion, le 19 mars 2014, Barin demande à ses employés d’arrêter de travailler sur le dossier [19] . [ 49 ] Le 17 mars 2014, Barin contacte CDN pour avoir des nouvelles et un suivi dans le dossier [20] . [ 50 ] Barin émet à Gestion sa facture datée du 31 mars 2014 et envoie un courriel le 16 avril 2014 lui suggérant une rencontre.

Barin lui demande aussi de confirmer les prochaines étapes et les dates de paiements de ses factures de janvier à mars 2014 [21] . [ 51 ] La preuve est contradictoire quant à la date à laquelle Gestion met fin au contrat, mais le Tribunal estime que le fait que le contrat soit résilié le 5 juin 2014 ou en novembre 2014 ne change rien à ce que le Tribunal doit décider. [ 52 ] Gestion participe en juin 2014 sans la présence de Barin à une rencontre avec CDN et apprend qu’il faut recommencer le projet, car CDN n’aime pas l’implantation, la volumétrie et l’architecture du projet [22] . [ 53 ] Gestion est déçue de devoir recommencer le travail et du fait que CDN refuse le concept de Barin. [ 54 ] Il appartient à Barin de prouver que les travaux additionnels pour lesquels elle réclame des honoraires ne sont pas ceux prévus au contrat initial et qu’ils résultent de nouvelles demandes de Gestion à la suite de changements survenus dans le projet. [ 55 ] Tout d’abord, le Tribunal note que les modifications que propose Gestion au contrat modifié quant à la répartition de l’augmentation du prix de 30 000 $ ne tiennent pas compte de la réalité quant aux taux de réalisation des diverses tâches. [ 56 ] En réalité, Gestion propose plutôt des modifications ayant pour effet de repousser à une date ultérieure le paiement de l’augmentation du prix. [ 57 ] La proposition faite par Gestion quant à la répartition de l’augmentation de 30 000 $ est déraisonnable.

Les augmentations de 1 000 $ pour le « concept », de 3 000 $ pour les « plans préliminaires », 3 000 $ pour les « illustrations 3D » sont nettement insuffisantes et non représentatives du travail effectué. [ 58 ] De plus, le fait que Gestion n’accorde aucune augmentation pour le temps lors des rencontres avec la Ville est non réaliste, puisqu’il est clair que les divers changements de projet augmentent les contacts avec la Ville ; Gestion augmente de 5 000 $ la rubrique de « plan définitif » et de 15 000 $ les « services durant la construction ». [ 59 ] La preuve présentée par Barin est plus convaincante que celle de Gestion quant à l’état d’avancement des travaux effectués.

M. Barin décrit en détail le travail fait alors que M. Azoulay, sans expert et à

titre de simple témoin, se contente de dire que la répartition facturée n’est pas justifiée et qu’il paie trop cher. [ 60 ] Le Tribunal ne partage pas son point de vue et conclut que la preuve prépondérante est à l’effet que les honoraires facturés sont raisonnables à la lumière de l’avancement des travaux exécutés qui ne sont pas prévisibles au moment de la signature du contrat initial et doivent être facturés. [ 61 ] Ces taux de réalisation tiennent compte des nombreux changements survenus au projet qui ont un impact important sur les rubriques du contrat relatives au concept, aux plans, à l’illustration 3D et aux rencontres avec CDN. [ 62 ] Par conséquent, le Tribunal condamne Gestion à payer à Barin le montant réclamé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande introductive d’instance modifiée ; CONDAMNE Gestion Azoulay Inc. à payer à Barin S.E.N.C.R.L., 30 411,90 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 31 mars 2014 ; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Me Ariane Vanasse GERVAIS & ASSOCIÉS AVOCATS Avocats de la demanderesse Me François Parizeau LALONDE GERAGHTY RIENDEAU INC.

Avocats de la défenderesse Date d’audience : 19 octobre 2018