2023 QCCQ 5413, 2023 QCCQ 5413

9146-4503 Québec inc. c. Grant 2023 QCCQ 5413 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32- 712831-207 DATE : 16 août 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE HENRI RICHARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9146-4503 QUÉBEC INC. Demanderesse / Plaintiff c.

KATRINA GRANT Défenderesse / Defendant ______________________________________________________________________ JUGEMENT [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] À compter du 1 er juillet 2016, 9146-4503 Québec inc. (la propriétaire ) loue un espace commercial à Mme Katrina Grant aux fins de l’exercice de sa profession de psychothérapeute. [ 2 ] La propriétaire soutient que Mme Grant résilie illégalement le bail et quitte les lieux loués sans droit le 30 septembre 2018. [ 3 ] Cela étant, la propriétaire réclame à Mme Grant 15 000 $ pour les loyers impayés du 1 er octobre 2018 au 30 juin 2019, en plus des taxes municipales et scolaires et la taxe d’eau pour les années 2017, 2018 et 2019. [ 4 ] Les motifs de contestation de Mme Grant sont les suivants : Defendant vacated the premises on September 30, 2018 given that the plaintiff never signed the lease, and gave 30 notice as required by law Defendant did not hear from plaintiff for over a year afterward Plaintiff has failed to mitigate its damages . (reproduit intégralement) QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ]

a) Les parties concluent-elles un bail écrit?

b) Si aucun bail écrit n’est conclu, quels sont les termes du bail verbal?

c) La propriétaire exécute-t-elle son obligation de minimiser ses dommages? CONTEXTE ET ANALYSE [ 6 ] Au procès, la seule actionnaire et administratrice de la propriétaire, Mme Anna Chrostowska, dépose la copie d’un bail signé par les parties le 1 er juillet 2016. [ 7 ] Mme Grant et l’autre

partie à ce bail, à

titre de locataire, Mme Helen Pentney, témoignent qu’elles signent ce bail à

titre de projet, puisque les parties ne se sont pas encore entendues sur sa durée et le montant du loyer. [ 8 ] Les témoignages de Mme Grant et de Mme Pentney confirment cet état de fait, puisque la copie du bail auquel réfère la propriétaire ne prévoit aucune durée ni aucun montant de loyer. [ 9 ] Conséquemment, le Tribunal ne peut tenir compte de ce bail, puisque les parties ne se sont pas entendues sur des éléments essentiels à sa formation, à savoir la détermination du montant du loyer et sa durée. [ 10 ] Au surplus, Mme Grant produit une lettre du 30 septembre 2016 (D-2) adressée à à la propriétaire qui fait mention des difficultés de communication afin de conclure un bail : We are writing in follow up to our messages and letter dated Ju l y 25, 2016 requesting a meeting to finalize our lease as per our discussion on J une 9, 2016.

A t that time i t was confirmed that H elen and I would be leasing suite [...] at [...], Beaconsfield at a rate of $42.00 per day or $504.00 per month for 3 days per week wi t h the option to use the office on Saturdays as needed. We also agreed that t he office carpet would be replaced and the office signs would be amended to indicate our names/professions (in lobby and at the office

entrance). We scheduled a follow up meeting on June 28 at 10:30 to review and sign the lease to be effective July 1, 2016. You failed to attend this arranged meeting and you did not respond to our numerous requests to reschedule a t ime to sign the lease and commence ren tal payments. As we h a ve still not heard fro m you we are enclosing a copy of the lease with the discussed changes m ade signed by ourselves. We are also enclosing our r e nt for July-October , 2016. We look forward to hearing from you. You can contact either Helen Pentney @ […] or myself @ […] in order to

schedule a meeting. We will make every attempt to accom mo date your schedule. Sincerely , [ 11 ] La propriétaire ne conteste pas le contenu de cette lettre et Mme Chrostowska confirme avoir accepté que Mmes Grant et Pentney déterminent elles-mêmes le montant du loyer, sans égard au paiement de quelque taxe municipale ou scolaire que ce soit. [ 12 ] À cet égard, Mme Grant produit des chèques en paiement du loyer pendant toute la durée de son occupation, du 1 er juin 2016 au 30 septembre 2018.

Tous ces chèques sont encaissés par la propriétaire sans protêt ni contestation. [ 13 ] Vu l’absence d’un bail écrit, le Tribunal conclut que les parties étaient liées par un bail à durée indéterminée, donnant ainsi le droit à Mme Grant de le résilier en transmettant un avis d’un mois, comme le prévoit l’

article 1882 du Code civil du Québec : 1882. La

partie qui entend résilier un bail à durée indéterminée doit donner à l’autre

partie un avis à cet effet. L’avis est donné dans le même délai que le terme fixé pour le paiement du loyer ou, si le terme excède trois mois, dans un délai de trois mois. Toutefois, lorsque le bien loué est un bien meuble, ce délai est de 10 jours, quel que soit le terme fixé pour le paiement du loyer. [ 14 ] Ainsi, par avis du 30 août 2018, Mme Grant informe la propriétaire de son intention de résilier le bail et de quitter les lieux loués le 30 septembre 2018. Cet avis est accompagné d’une lettre (D-1) qui explique les raisons de son départ : We h a ve been pursuing a lease with you since July 2016.

Despite having scheduled numerous appointments with you, you h a ve failed to attend the majority of planned meetings. In addition, the attempts to clarify a lease and d e termine monthly rental costs, h a ve resulted in failed promises. As professionals, with a clear responsibility to safeguard and guarantee for our clients a reliable environment in which to provide therapeutic input, you h a ve put us in a position where we cannot provide the same. Consequently, we can no longer, in good faith, continue to remain in this situation. We h a ve decided to vacate the above premises by September 30th, 2018.

Pursuant to this date, you will h a ve no further obligations to us nor we to your company. Please accept this notice as our final communication.

Sincerely, [ 15 ] La preuve démontre que la propriétaire ne réagit pas à cette lettre D-1 et à l’avis de résiliation de bail à compter du 30 septembre 2018. [ 16 ] Ce n’est que le 11 décembre 2019 que Mme Grant reçoit une lettre de mise en demeure de la propriétaire lui réclamant les loyers d’octobre 2018 à juin 2019, en plus des taxes municipales et scolaires et la taxe d’eau pour les années 2017, 2018 et 2019. [ 17 ] Pour les motifs déjà énoncés, le Tribunal conclut que la réclamation de la propriétaire à l’égard de Mme Grant est mal fondée en fait et en droit, puisque cette dernière avait le droit de résilier le bail à compter du 30 septembre 2018, considérant l’absence d’un bail écrit qui prévoit un terme précis. [ 18 ] Par ailleurs, en plus de son droit de résilier le bail, Mme Grant plaide que la propriétaire n’exécute pas son obligation de minimiser ses dommages. [ 19 ] Après le départ de Mme Grant, la propriétaire appose une pancarte devant l’immeuble avec la mention « À louer » et n’entreprend aucune autre démarche. [ 20 ] Les auteurs Jean-Louis Baudouin, Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina expliquent la règle de la minimisation du préjudice ou la réduction de la perte en ces termes [2] : On peut exprimer simplement cette règle en disant que le créancier a le devoir, lorsqu’il constate l’inexécution de l’obligation de son débiteur, de tenter d’atténuer autant que possible le préjudice qu’il subit.

Agir autrement constitue, en droit civil, un comportement fautif, parce que contraire à la conduite d’une personne normalement prudente et diligente. Le défaut du créancier de minimiser son préjudice mène à une réduction de l’indemnisation qui lui serait autrement allouée. Lorsque le créancier ne réduit pas ses pertes, il est difficile de prétendre que le dommage a été entièrement causé par le fait du débiteur, même si celui-ci en est à l’origine. Les tribunaux n’admettent donc pas que le créancier réclame la

partie des dommages qu’il a subie et qu’il aurait pu raisonnablement éviter en se comportant avec prudence, diligence et bonne foi. L’obligation de réduire sa perte est donc une obligation de moyens. Dans certaines circonstances, le tribunal peut conclure que la victime n’était pas en état de prendre toutes les décisions susceptibles de minimiser le préjudice subi, s’il appert qu’une personne prudente et diligente aurait pu réagir de la même façon. [ 21 ] À

titre d’exemple, un propriétaire qui constate que son locataire a déguerpi doit entreprendre des démarches en vue de trouver un nouveau locataire pour occuper les lieux laissés vacants et doit déployer des efforts suffisants pour relouer les lieux face à l’abandon injustifié de son locataire [3] .

[ 22 ] Au présent dossier, même si le Tribunal concluait à la faute de Mme Grant, il rejetterait la réclamation de la propriétaire puisque la preuve démontre qu’elle n’a pas exécuté son obligation de minimiser ses dommages. Une seule pancarte « À louer » apposée devant l’immeuble n’est pas suffisante. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de 9146-4503 Québec inc. contre Katrina Grant; CONDAMNE 9146-4503 Québec inc. à payer à Katrina Grant 209 $ à

titre de frais de justice. Henri Richard, J.C.Q. Date d’audience : 14 août 2023 _____________________________________________________________________ JUDGMENT [4] _____________________________________________________________________ [1] Effective July 1 st , 2016, 9146-4503 Québec inc. (the lessor ) leases commercial space to Ms. Katrina Grant for the purpose of practicing her profession as a psychotherapist. [2] The lessor argues that Ms. Grant illegally terminates the lease and leaves the leased premises without right on September 30, 2018. [3] This being the case, the lessor is claiming $15,000 from Ms.

Grant for unpaid rent from October 1 st , 2018, to June 30, 2019, in addition to municipal and school taxes and water tax for the years 2017, 2018 and 2019. [4] The grounds for Ms. Grant's contestation are as follows: Defendant vacated the premises on September 30, 2018 given that the plaintiff never signed the lease, and gave 30 notice as required by law Defendant did not hear from plaintiff for over a year afterward Plaintiff has failed to mitigate its damages. (reproduced as is) ISSUES [5]

a) Did the parties conclude a written lease?

b) If there is no written lease, what are the terms of the verbal lease?

c) Is the lessor fulfilling its obligation to minimize damages? CONTEXT AND ANALYSIS [6] At trial, the lessor's sole shareholder and director, Ms. Anna Chrostowska, files a copy of a lease signed by the parties on July 1 st , 2016. [7] Ms. Grant and the other party to this lease, as tenant, Ms. Helen Pentney, testify that they are signing this lease as a draft, since the parties have not yet agreed on its term and the amount of rent. [8] Ms. Grant and Ms.

Pentney’s testimonies confirm this, since the copy of the lease referred to by the lessor does not provide for any term or amount of rent. [9] Consequently, the Court cannot consider this lease, since the parties did not agree on the elements essential to its formation, namely the determination of the amount of rent and its term. [10] In addition, Ms.

Grant submits a letter dated September 30, 2016 (D-2) addressed to the lessor, which refers to communication difficulties in concluding a lease: We are writing in follow up to our messages and letter dated Ju l y 25, 2016 requesting a meeting to finalize our lease as per our discussion on J une 9, 2016. A t that time i t was confirmed that H elen and I would be leasing suite [...] at [...], Beaconsfield at a rate of $42.00 per day or $504.00 per month for 3 days per week wi t h the option to use the office on Saturdays as needed. We also agreed that t he office

carpet would be replaced and the office signs would be amended to indicate our names/professions (in lobby and at the office entrance). We scheduled a follow up meeting on June 28 at 10:30 to review and sign the lease to be effective July 1, 2016. You failed to attend this arranged meeting and you did not respond to our numerous requests to reschedule a t ime to sign the lease and commence ren tal payments. As we h a ve still not heard fro m you we are enclosing a copy of the lease with the discussed changes m ade signed by ourselves. We are also enclosing our r e nt for July-October , 2016.

We look forward to hearing from you. You can contact either Helen Pentney @ […] or myself @ […] in order to

schedule a meeting. We will make every attempt to accom mo date your schedule. Sincerely, [11] The lessor does not dispute the content of this letter, and Ms. Chrostowska confirms that she agreed to allow Ms. Grant and Ms. Pentney to determine the rent themselves, without regard to the payment of any municipal or school taxes. [12] In this regard, Ms. Grant produces cheques in payment of rent for the entire duration of her occupancy, from June 1 st , 2016, to September 30, 2018.

All these cheques were cashed by the lessor without protest or contestation. [13] In the absence of any written lease, the Court concludes that the parties were bound by a lease with an indeterminate term, giving Ms. Grant the right to terminate it by transmitting one month's notice, as provided for in

article 1882 of the Civil Code of Québec : 1882. A party who intends to resiliate a lease with an indeterminate term shall give the other party notice to that effect. The time for giving the notice is the same as the rent payment period, or three months if the rent payment period exceeds three months. However, if the leased property is a movable, the time for giving the notice is 10 days, regardless of the rent payment period . [14] Thus, by notice dated August 30, 2018, Ms. Grant informed the lessor of her intention to resiliate the lease and leave the leased premises on September 30, 2018.

This notice was accompanied by a letter (D-1) explaining the reasons for her departure: We have been pursuing a lease with you since July 2016. Despite having scheduled numerous appointments with you, you have failed to attend the majority of planned meetings. In addition, the attempts to clarify a lease and determine monthly rental costs, have resulted in failed promises. As professionals, with a clear responsibility to safeguard and guarantee for our clients a reliable environment in which to provide therapeutic input, you have put us in a position where we cannot provide the same.

Consequently, we can no longer, in good faith, continue to remain in this situation. We have decided to vacate the above premises by September 30th, 2018. Pursuant to this date, you will have no further obligations to us nor we to your company. Please accept this notice as our final communication. Sincerely, [15] The evidence shows that the lessor did not respond to this D-1 letter and the notice of lease resiliation as of September 30, 2018. [16] It was only on December 11, 2019, that Ms.

Grant received a demand letter from the lessor claiming rent from October 2018 to June 2019, in addition to municipal and school taxes and water tax for the years 2017, 2018 and 2019. [17] For the reasons already stated, the Court concludes that the lessor's application against Ms. Grant is ill-founded in fact and in law, since she has the right to resiliate the lease as of September 30, 2018, considering the absence of a written lease that provides for a specific term. [18] Moreover, in addition to her right to resiliate the lease, Ms.

Grant pleads that the lessor is not fulfilling its obligation to minimize its damages. [19] After Ms. Grant left, the lessor put up a "For rent" sign in front of the building and took no further action. [20] Authors Jean-Louis Baudouin, Pierre-Gabriel Jobin and Nathalie Vézina explain the rule of minimization of prejudice or reduction of loss as follows [5] : On peut exprimer simplement cette règle en disant que le créancier a le devoir, lorsqu’il constate l’inexécution de l’obligation de son débiteur, de tenter d’atténuer autant que possible le préjudice qu’il subit.

Agir autrement constitue, en droit civil, un comportement fautif, parce que contraire à la conduite d’une personne normalement prudente et diligente. Le défaut du créancier de minimiser son préjudice mène à une réduction de l’indemnisation qui lui serait autrement allouée. Lorsque le créancier ne réduit pas ses pertes, il est difficile de prétendre que le dommage a été entièrement causé par le fait du débiteur, même si celui-ci en est à l’origine. Les tribunaux n’admettent donc pas que le créancier réclame la

partie des dommages qu’il a subie et qu’il aurait pu raisonnablement éviter en se comportant avec prudence, diligence et bonne foi. L’obligation de réduire sa perte est donc une obligation de moyens.

Dans certaines circonstances, le tribunal peut conclure que la victime n’était pas en état de prendre toutes les décisions susceptibles de minimiser le préjudice subi, s’il appert qu’une personne prudente et diligente aurait pu réagir de la même façon . [21] For example, a lessor who notices that his tenant has vacated must take action to find a new tenant to occupy the premises left vacant and must deploy sufficient efforts to re-let the premises in the face of his tenant's unjustified abandonment [6] . [22] In the present case, even if the Court were to conclude that Ms.

Grant was at fault, it would dismiss the lessor's application,

since the evidence shows that it did not fulfill its obligation to minimize its damages. A single "For Rent" sign placed in front of the building is not sufficient. FOR THESE REASONS, THE COURT: DISMISSES 9146-4503 Québec inc.'s application against Katrina Grant; CONDEMNS 9146-4503 Québec inc. to pay Katrina Grant $209 as legal costs. Date of hearing : August 14, 2023