2014 QCCQ 7799, 2014 QCCQ 7799

Harrison c. Pellerin 2014 QCCQ 7799 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA Chambre civile Nº : 600-32-003355-146 DATE : 7 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE RENÉE LEMOINE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIELLE HARRISON

Partie demanderesse c. STÉPHANIE PELLERIN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I - INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse Danielle Harrison (Harrison), courtière immobilière, réclame la somme de 2 736,40 $ en dommages-intérêts à la défenderesse Stéphanie Pellerin (Pellerin), promettante-acheteuse d'un immeuble à revenus sur lequel Harrison était agent inscripteur. [ 2 ] La demanderesse allègue que les conditions de la promesse d'achat ont été réalisées et que la défenderesse n'était pas justifiée de répudier celles-ci.

Selon elle, cette dernière devait respecter la promesse d'achat de telle sorte que la commission sur la vente prévue au contrat de courtage aurait pu être perçue. [ 3 ] La défenderesse plaide que le prêteur hypothécaire a modifié sa décision d'accepter le financement, et qu'en conséquence, elle n'est pas responsable de l'avortement de la transaction. II – LES FAITS [ 4 ] Le 4 septembre 2013, la demanderesse s'engage à vendre un immeuble à revenus, propriété de Monsieur Roger Villemure, dans le cadre d'un contrat de courtage.

L'entente prévoit le versement d'une commission de 2 % sur la vente, représentant une somme de 2 736,40 $. [ 5 ] La défenderesse consent à une promesse d'achat sur l'immeuble le 16 août 2013, laquelle est acceptée le même jour par le promettant-vendeur. [ 6 ] La promesse d'achat est conditionnelle à un rapport d'inspection en bâtiment et à l'acceptation d'une demande de financement hypothécaire. [ 7 ] La défenderesse requiert les services du courtier Multi-Prêts Hypothèques pour l'obtention de son prêt hypothécaire. [ 8 ] Le 4 septembre 2013, Madame Annie Laframboise, courtière auprès de Multi-Prêts, confirme l'acceptation du prêt hypothécaire par la Banque Laurentienne. [ 9 ]

Malgré cette acceptation confirmée par écrit, Madame Laframboise informe la défenderesse que la Banque Laurentienne n'accepte pas que la mise de fonds provienne de l'argent d'une marge de crédit. [ 10 ] Le 11 septembre 2013, Madame Laframboise confirme à la défenderesse qu'elle doit établir la provenance d'une somme de 3 500 $ par donation. [ 11 ] La défenderesse ne peut emprunter cette somme et refuse de prendre cet argent dans sa marge de crédit et de la faire transiter dans le compte d'un proche pour établir qu'il s'agit d'une donation. [ 12 ] Madame Laframboise poursuit ses démarches pour obtenir le financement hypothécaire et obtient de l'institution Manuvie l'acceptation d'un prêt hypothécaire dont la mise de fonds peut provenir entièrement de la marge de crédit.

[ 13 ] La demanderesse refuse cette offre de financement parce qu'elle ne bénéficie pas d'une remise en argent au montant de 6 196 $ qui devait lui être octroyée dans l'offre de prêt hypothécaire de la Banque Laurentienne. III – QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] La défenderesse a-t-elle commis une faute par désinvolture, insouciance ou erreur de jugement en refusant de donner suite à sa promesse d'achat? [ 15 ] Dans l'affirmative, quels sont les dommages-intérêts auxquels la demanderesse a droit? IV – LE DROIT APPLICABLE [ 16 ] Il n'existe aucun lien contractuel entre les parties au dossier.

Le contrat de courtage immobilier est intervenu entre la demanderesse et le vendeur de l'immeuble. [ 17 ] Par conséquent, la réclamation de la demanderesse doit être examinée sous l'angle de la responsabilité extracontractuelle. L'

article 1457 du Code civil du Québec se lit ainsi : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 18 ] Dans la décision Capitale Centre Coop (La) c. Tessier [1] du 15 avril 2005, le juge Richard Landry de la Cour du Québec fait l'analyse de la responsabilité de l'acheteur à l'égard de l'agent immobilier.

Il écrit : [20] Traditionnellement, la jurisprudence ne reconnaissait aucun recours à l'agent immobilier contre le tiers-acheteur qui empêchait la conclusion de la vente en raison de l'absence de lien juridique entre les deux [1] . [21] Par contre, depuis l'arrêt de la Cour suprême dans Banque de Montréal c .

Bail Ltée [2] , il est reconnu qu'un manquement à une obligation contractuelle peut donner ouverture à une action en responsabilité extracontractuelle contre un tiers fautif. [22] Dans la lignée de cet arrêt de la Cour suprême, des jugements ont reconnu que, même en l'absence d'un lien contractuel entre l'agent immobilier du vendeur et le promettant-acquéreur, ce dernier pouvait, dans certaines circonstances, être obligé sur une base extracontractuelle de le dédommager. (Références omises) (Soulignement reproduit) [ 19 ] Un peu plus loin dans cette décision, le juge Landry rapporte plusieurs décisions qui ont examiné le recours en dommages d'un courtier à la suite d'un refus d'acheter du promettant-acquéreur.

Il écrit aux paragraphes 29 et suivants de sa décision : [29] Les tribunaux ont eu l'occasion à plusieurs reprises d'examiner des recours en dommages de la part de courtiers en immeubles contre des promettant-acquéreurs qui ont refusé d'acheter. [30] Ainsi, dans Services Immobiliers Royal Lepage inc. c. Akkawi [5] , Monsieur le juge Buffoni accorde au courtier la plein montant de sa commission même si celui-ci a réussi à revendre la propriété par la suite et qu'il a perçu sa commission sur la revente.

Il conclut qu'en raison du désistement injustifié de l'acheteur, tout le travail de l'agent lors de la vente initiale avait été exécuté en pure perte et devait être intégralement compensé par le paiement de la commission prévue. [31] À l'inverse, dans Re/Max Vision (1990) inc. c. Hamon [6] , Monsieur le juge Gosselin considère que le promettant-acheteur fautif d'avoir répudié son offre d'achat sans motif valable n'a cependant pas causé de dommages au courtier qui a perçu une commission plus élevée de 4 725 $ lors de la revente que celle prévue lors de la vente initiale.

Il refuse également d'accorder une compensation pour perte de temps et efforts déployés par l'agent en tenant compte de l'enrichissement de 4 725 $ réalisé lors de la revente. [32] Dans Re/Max T.M.S. inc. c. Hockhauser [7] , Madame la juge Girard fixe à 5 000 $ la compensation versée en fonction d'une commission réclamée de 9 662 $. [33] Dans Hélène Lauzier inc. c. Nadeau [8] , Madame la juge Bond accorde l'écart entre la commission perçue et celle qui aurait dû être reçue, soit 1 709 $. [34] Dans Immeubles Léger inc. c.

Lafleur [9] , Monsieur le juge Beaulac accorde le plein montant de la commission de 12 600 $ qui avait été perdue. (Références omises) [ 20 ] Dans l'affaire Re/Max Vision c. Pierre Hamon [2] , Monsieur le juge Gosselin décrit dans quelles circonstances la responsabilité extracontractuelle du promettant-acheteur peut être retenue. Il écrit :

[25] Ce qui se dégage de ces jugements, en fait, c 'est que lorsqu'un promettant-acheteur omet de donner suite à une promesse d'achat dûment acceptée par lui, il engage sa responsabilité extracontractuelle envers le courtier-inscripteur si l'examen des circonstances entourant son refus permet d'identifier un comportement teinté de "mauvaise foi", d' "insouciance", d' "incurie", de "désinvolture" et, dans certaines circonstances, d' "erreur de jugement" ou de "manque de perspicacité".

A cependant déjà été considéré comme étant une erreur de jugement ne pavant pas la voie à un recours en responsabilité le fait d'avoir relevé prématurément une condition de la promesse d'achat relative au financement, alors que ce financement n'était pas encore acquis: Re/Max Royal Jordan Inc. c . 9025-1547 Québec Inc. , déjà citée, et plus particulièrement au paragraphe 14. (Référence omise) (Reproduction intégrale) [ 21 ] Le Tribunal devra donc examiner les faits de la présente affaire à la lumière des principes juridiques applicables.

V – ANALYSE [ 22 ] La défenderesse ne peut être responsable du changement de décision de l'institution financière qui, après avoir accepté la demande de financement, requiert que la somme de 3 500 $ ne provienne pas d'une marge de crédit. [ 23 ] On ne peut certes pas reprocher à la défenderesse d'avoir refusé de prélever cet argent dans sa marge de crédit pour la déposer dans le compte d'un proche et par la suite simuler une donation.

Ce geste aurait pu être considéré comme une manœuvre dolosive par le cocontractant. [ 24 ] Par ailleurs, la situation se distingue en ce qui concerne l'acceptation du financement hypothécaire par l'institution financière Manuvie.

Celle-ci acceptait de prêter la somme requise par la défenderesse, et ce, sans égard au fait que la mise de fonds provenait de la marge de crédit de la défenderesse. [ 25 ] La défenderesse explique son refus par l'absence de remise d'une somme de 6 196 $ qui devait lui être octroyée si elle acceptait l'offre de prêt hypothécaire de la Banque Laurentienne. [ 26 ] Il est possible que la remise de cette somme d'argent ait été une considération importante pour la défenderesse dans sa décision d'acheter l'immeuble à logement. Cependant, il ne s'agissait pas d'une condition de la promesse d'achat.

La défenderesse s'était engagée à acheter la propriété si son financement hypothécaire était accepté par une institution financière. [ 27 ] La preuve révèle que son financement a été accepté et que la condition a donc été remplie, engageant ainsi la défenderesse envers le promettant-vendeur. [ 28 ] En refusant de compléter l'achat, la défenderesse a commis une faute envers la demanderesse.

Celle-ci a subi un préjudice suite à la faute de la défenderesse puisqu'elle avait droit à une somme de 2 736,40 $ représentant 2 % du montant de la vente. [ 29 ] La défenderesse devra donc compenser la perte subie par la demanderesse en lui versant la somme de 2 736,40 $ plus les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme 2 736,40 $ avec intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 7 janvier 2014; [ 31 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse les frais judiciaires au montant de 106 $. __________________________________ RENÉE LEMOINE, J.C.Q. Date d'audition : Rouyn-Noranda, 23 mai 2014