2017 QCCA 1108, 2017 QCCA 1108

Boulay c. Sénécal 2017 QCCA 1108 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-025599-150 (500-17-067592-116) DATE : 6 juillet 2017 CORAM : LES HONORABLES DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. JACKIE BOULAY MARIE-YVONNE PAINT ROYAL LEPAGE HÉRITAGE (DAVID A. MELLOR CONSULTANTS INC.) APPELANTES – Défenderesses et défenderesses en garantie c.

NICOLE SÉNÉCAL ROGER SOUTHIN INTIMÉS – INTIMÉS INCIDENTS/Demandeurs et RICHARD POIRIER INTIMÉ – APPELANT INCIDENT/Défendeur et demandeur en garantie ARRÊT [ 1 ] Les appelantes Jackie Boulay, Marie-Yvonne Paint et Royal LePage Héritage (« les Courtiers ») sont les courtiers immobiliers qui ont représenté l’intimé et appelant incident Richard Poirier (« le Vendeur ») à l’occasion de la vente de sa résidence de prestige de Westmount aux intimés et intimés incidents Nicole Sénécal et Roger Southin (« les Acheteurs »).

Elles se pourvoient contre un jugement rendu le 20 août 2015 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Élise Poisson), qui : (1) déclare nul l’acte de vente immobilière intervenu entre le Vendeur et les Acheteurs, et ce, aux motifs que les Acheteurs ont été induits en erreur sans mauvaise foi et sans dol de la part des Courtiers sur le nombre de stationnements dont bénéficiait la propriété, soit un au lieu de deux; (2) les condamne solidairement, avec le Vendeur, à payer aux Acheteurs,

i) le prix de vente (1 725 000 $) versé au terme du contrat de vente annulé, ii) le coût des impenses (9 894,72 $) faites à l’immeuble, iii) des dommages-intérêts compensatoires (13 888,17 $); et, (3) détermine leur part de responsabilité in solidum à 100 % et celle de leur client Poirier à 0 % [1] . [ 2 ] Les Courtiers font valoir que la juge a commis une erreur de fait et une autre mixte de droit et de fait, la première en concluant que la propriété disposait d’un seul espace de stationnement plutôt que deux (un intérieur et un extérieur), la seconde, en concluant qu’ils ne s’étaient pas comportés en agents et courtiers raisonnablement prudents et diligents.

À l’égard de la première, ils avancent qu’il existe un espace libre à l’arrière de la maison qui aurait pu permettre aux Acheteurs d’y garer une petite voiture. En ce qui a trait à la seconde, ils reprochent à la juge d’avoir évalué leur comportement selon une norme purement subjective, soit l’expérience personnelle de l’appelante Paint dans le marché de Westmount et à son interprétation erronée du certificat de localisation. À leur avis, la juge aurait dû se demander s’ils s’étaient comportés comme des courtiers raisonnablement prudents dans les mêmes circonstances, conformément aux règles de l’art.

Comme les Acheteurs n’ont pas fait cette preuve, leur responsabilité ne pourrait être engagée. [ 3 ] Subsidiairement, si la nullité du contrat de vente est maintenue, les Courtiers soutiennent que la juge a commis une erreur de droit en les obligeant à rembourser au Vendeur le prix de vente (1 725 000 $) et les impenses (9 894,72 $) qu’il sera appelé à restituer aux acheteurs. Ils plaident que si leur responsabilité envers les Acheteurs est totale, conclusion in solidum oblige, cette responsabilité doit se limiter à l’indemnité compensatoire que le Vendeur sera tenu de verser aux Acheteurs.

Ils font valoir que les règles relatives à l’obligation in solidum ne peuvent les obliger à assumer les obligations contractuelles du Vendeur, y incluant celles découlant de la résiliation du contrat, à savoir la restitution des prestations. Comme le Vendeur est celui qui se verra rétrocéder la propriété si l’annulation du contrat est maintenue, il lui appartiendra seul, disent-ils, de rembourser aux Acheteurs le prix de vente et les impenses. Ils fondent leur position sur l’arrêt de la Cour suprême Prévost-Masson c. Trust général du Canada [2] et l’arrêt rendu par notre Cour dans Bourque c.

Poudrier [3] . [ 4 ] Le Vendeur se pourvoit lui aussi contre ce jugement. Il soutient lui aussi que la juge a commis des erreurs dans l’appréciation de la preuve. Outre le fait qu’il est d’avis que la juge aurait dû constater l’existence d’un espace libre à l’arrière de la maison

suffisamment grand pour permettre le stationnement extérieur d’une petite voiture, faisant siens les arguments des Courtiers sur cette question, il estime que la juge aurait dû reconnaître qu’un deuxième espace de stationnement ne constituait pas, pour les Acheteurs, un élément essentiel du contrat. Il prétend également que la juge aurait dû conclure à l’erreur inexcusable.

À son avis, les Acheteurs ont fait preuve de négligence en omettant de relever, en consultant le certificat de localisation, le caractère erroné de la fiche descriptive faisant état de la présence de deux stationnements, l’un intérieur, l’autre extérieur.

En second lieu, il fait valoir que la juge était bien fondée à imputer aux Courtiers l’entière responsabilité financière de leur faute, y incluant celle découlant de la restitution des prestations. * * * [ 5 ] Aux fins de statuer sur l’appel, il suffira de considérer le moyen invoqué par le Vendeur selon lequel un deuxième espace de stationnement ne constituait pas, pour les Acheteurs, un élément essentiel du contrat.

En effet, la Cour estime que la juge a commis une erreur manifeste et déterminante en considérant que le vice de consentement allégué portait sur un élément essentiel et en annulant la vente au motif d’erreur sur le consentement. Plutôt que de prononcer l’annulation du contrat de vente, la juge aurait dû décider de la demande subsidiaire en dommages. Voici pourquoi. [ 6 ] Il existe deux catégories d’erreur : l’erreur simple prévue à l’

article 1400 C.c.Q . et l’erreur causée par le dol ou la fraude régie par l’

article 1401 C.c.Q . [4] : 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. 1400 . Error vitiates the consent of the parties or of one of them where the error relates to the nature of the contract, to the object of the prestation or to any essential element that determined the consent. An inexcusable error does not constitute a defect of consent. 1401.

Error on the part of one party induced by fraud committed by the other party or with his knowledge vitiates consent whenever, but for that error, the party would not have contracted, or would have contracted on different terms. Fraud may result from silence or concealment. [ 7 ] En l’espèce, l’erreur n’a pas été provoquée par le dol. La conclusion de la juge sur ce point est exempte d’erreur et s’explique par les faits particuliers de l’affaire.

La fiche descriptive a été préparée par madame Paint qui estimait qu’il y avait un espace pour stationner une petite voiture le long du mur extérieur de la propriété, à proximité du garage. D’ailleurs, en première instance, madame Paint a maintenu cette position qui n’a pas été retenue par la juge parce l’espace en question ne respectait pas les dispositions réglementaires municipales. [ 8 ] Par ailleurs, madame Paint a confié le suivi de la vente de la propriété à madame Boulay.

La juge retient que cette dernière a indiqué, de façon vague (et en pointant du doigt), que l’espace de stationnement se trouvait vers l’arrière (et non pas à l’endroit où madame Paint avait identifié un espace de stationnement). [ 9 ] En bref, la juge retient de la preuve que madame Paint a fait preuve de négligence dans la préparation de la fiche descriptive en omettant de s’assurer que l’espace de stationnement extérieur, qu’elle identifiait le long du mur arrière de la propriété, respectait la réglementation municipale.

Elle estime aussi que madame Boulay a fait preuve d’insouciance en identifiant vaguement aux acquéreurs l’emplacement de l’espace de stationnement à l’arrière de la propriété. Elle ajoute que la preuve ne démontre pas que les Courtiers savaient que les informations qu’ils véhiculaient étaient erronées.

Dans ces circonstances, sa détermination selon laquelle l’erreur n’a pas été causée par le dol est exempte d’erreur. [ 10 ] S’agissant d’une erreur non provoquée par le dol, celle-ci devait porter sur un élément essentiel du contrat pour donner lieu à une annulation. [ 11 ] Que faut-il entendre par erreur portant sur un élément essentiel du contrat? [ 12 ] Depuis la réforme du Code civil du Québec , l’erreur sur tout élément essentiel regroupe l’erreur sur les qualités substantielles, l’erreur sur la considération principale et l’erreur sur la cause de l’obligation [5] .

Dans ses commentaires, le ministre de la Justice indique que le premier alinéa de 1400 C.c.Q . reprend le droit antérieur [6] . [ 13 ] Les auteurs Lluelles et Moore indiquent que l’erreur sur un élément essentiel s’apparente à celle prévue à l’article 992 C.c.B.C . qui prévoyait l’erreur sur la considération principale de l’engagement.

En conséquence, l’erreur sur des considérations personnelles ne serait retenue qu’à la condition qu’elles aient été portées à l’attention du cocontractant [7] . [ 14 ] Les auteurs Jobin et Cumyn sont aussi d’avis que l’erreur sur une caractéristique particulière doit avoir été exprimée par l’acheteur et connue du cocontractant [8] .

[ 15 ] L’auteur Karim se dit pour sa part d’avis que « Lorsqu’il est évident que la chose faisant l’objet de la prestation doit normalement posséder une qualité substantielle, il ne sera pas nécessaire de prouver que la victime de l’erreur a informé son cocontractant qu’elle recherchait cette caractéristique particulière. » [9] . [ 16 ] En l’espèce, la juge commet une erreur en omettant d’examiner toutes les circonstances qui prévalaient au moment de la vente lorsqu’elle conclut que l’absence d’un second stationnement constituait un élément essentiel ou une considération principale du contrat. [ 17 ] Doit-on s’attendre à ce qu’une résidence ait nécessairement deux espaces de stationnement?

La conclusion voulant qu’une résidence ait nécessairement deux espaces de stationnement ne s’impose pas d’elle-même. [ 18 ] L’on s’attendra de l’acheteur prudent et diligent qu’il porte une grande attention à un élément qu’il considère comme essentiel au contrat, surtout s’il n’en informe pas le vendeur, comme c’est le cas ici. [ 19 ] Si le deuxième espace de stationnement était si important pour les Acheteurs et, comme la juge l’a retenu, un élément essentiel du contrat, ils se seraient, lors des deux visites, informer de façon plus soutenue de l’emplacement exact de l’espace de stationnement et des limites de la propriété, ce qui leur aurait peut-être permis de constater que l’espace où ils croyaient pouvoir stationner se trouvait en réalité chez le voisin. [ 20 ] N’ayant pas communiqué au Vendeur l’importance que revêtait ce deuxième espace de stationnement pour eux, les Acheteurs ne peuvent se prévaloir de la demande en nullité. [ 21 ] La vente n’aurait donc pas dû être annulée.

Les dommages [ 22 ] Néanmoins, les Acheteurs n’étaient pas sans recours. Ils ont droit à des dommages découlant de la faute et de la négligence des Courtiers [10] : 222 – Règles générales – L'erreur simple (par opposition à l'erreur provoquée par le dol) ne peut entraîner désormais qu'une seule sanction, soit la nullité relative de l'engagement. La phraséologie précise de l'article 1407 exclut, en effet, la possibilité qu'elle puisse donner naissance à un recours en réduction des obligations.

Quant à celui en dommages-intérêts, il reste concevable sur la base de l'article 1457 , dans des situations marginales où la victime (ou même le cocontractant!) démontre clairement négligence et un préjudice consécutif, comme l'avait admis une certaine jurisprudence minoritaire sous le régime du Code civil du Bas-Canada . Cette position, très classique, du Code civil du Québec nous paraît indument restrictive, eu égard au moins à la réduction de l'obligation corrélative – permise par l'

article 1407 pour les autres vices de consentement. Par ailleurs, le texte on ne peut plus clair de l'

article 1420 prescrit qu'il s'agit d'une nullité relative.

En principe, seule la victime de l'erreur peut demander la nullité du contrat ; celui-ci peut être confirmé, cependant. [11] [Nous soulignons; renvois omis] [ 23 ] C’est d’ailleurs une situation que les Acheteurs entrevoyaient puisque leur demande en justice contient une demande subsidiaire en dommages, pour parer à l’éventualité où le tribunal refusait de prononcer l’annulation du contrat. * * * [ 24 ] Au procès, les Courtiers et les Acheteurs ont fait témoigner des experts pour établir les dommages résultant des observations erronées quant à l’existence d’un second stationnement.

Les deux experts se sont entendus pour dire que ces dommages correspondaient à la valeur d’un stationnement extérieur substitut dans le secteur où se situe la propriété, c’est-à-dire le secteur Westmount, de même qu’à l’impact de l’absence d’un second stationnement sur la valeur de la propriété, une résidence de prestige située dans un arrondissement cossu. [ 25 ] Pour sa part, l’expert des Courtiers a établi ces dommages à 40 000 $, soit 35 000 $ pour la valeur d’un stationnement substitut dans le secteur Westmount et 5 000 $ pour l’impact de l’absence d’un second stationnement sur la valeur de la propriété. [ 26 ] De son côté, l’expert des Acheteurs les a fixés à 153 500 $, soit 37 500 $ pour la valeur d’un stationnement substitut dans le secteur Westmount et 116 000 $ pour l’impact de l’absence d’un second stationnement sur la valeur de la propriété. [ 27 ] On le constate, l’écart qui sépare les deux experts a essentiellement trait à la perte de valeur de la propriété du fait qu’elle ne dispose que d’un seul stationnement au lieu de deux. [ 28 ] De l’avis de la Cour, la conclusion de l’expert des Courtiers minimise indûment la perte de valeur d’une propriété de prestige qui ne possède qu’un seul stationnement par rapport à une autre qui en posséderait deux. [ 29 ] Les commentaires de l’expert des Acheteurs sont nettement plus réalistes et convaincants : 6.3 Estimation de la perte de valeur Il est important de souligner que dans le secteur en question, le fait qu’une propriété résidentielle de ce genre ne soit pas adéquatement pourvue en espaces de stationnement est considéré comme une caractéristique indésirable significative.

Dans un contexte de revente, le fait que la propriété ne soit pourvue que d’un seul espace de stationnement, soit le garage, réduira le bassin d’acheteurs potentiels. La possession d'un seul véhicule est très inhabituel pour une propriété dans cette gamme de prix, pourvue de trois chambres à coucher. Une réduction du bassin d’acheteurs potentiels étant équivalant à une réduction de demande, il s’en suit qu’il y aura diminution du prix de revente probable pour la propriété.

La conclusion qu’il y a perte de valeur marchande est évidente. Il est par contre plus difficile de quantifier de façon précise cette perte de valeur. Il est difficile de trouver des données comparatives fiables et pertinentes. Nous nous appuierons donc sur une jurisprudence. La cour suprême dans l'affaire Drew c. La Reine (1961) a posé le principe que les dommages difficiles à évaluer car intangibles, quoique réels, peuvent être compensés par l'octroi d'un quantum équivalent à un pourcentage de la valeur marchande du bien.

Veuillez noter que cette jurisprudence est citée ici pour décrire notre méthodologie de calcul et non comme élément d'étude de jurisprudence (qui est hors de notre mandat). […] [ 30 ] Pour cette raison, la Cour fait sienne la conclusion de cet expert sur la perte de valeur de la propriété : Dans le cas de notre sujet, ce dommage est sans équivoque existant mais n'est pas précisément quantifiable à l’aide de données pertinentes. En plus, de l'absence de stationnement extérieur, il y a perte de convenance et de valeur affectant l'ensemble de la propriété.

C'est pourquoi nous faisons appelle à la règle de Drew et retenons un montant équivalent à 7% de la valeur marchande de la propriété (déduction faite de la valeur du stationnement lui-même), soit 116,000$. 7% x (1 700 000$ - 37,500$ ) = 116,375$ (arrondie à 116,000$) Perte de valeur: CENT SEIZE MILLE DOLLARS (116,000$) [ 31 ] En conclusion, les intimés ont droit à des dommages de 153 500 $ (116 000 + 37 500), soit l’impact négatif d’un stationnement en moins sur la valeur de la maison et la valeur d’un stationnement substitut, avec intérêts et l’indemnité légale depuis l’institution du recours.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 32 ] REJETTE l’appel principal, avec les frais de justice; [ 33 ] ACCUEILLE l’appel incident, avec les frais de justice; [ 34 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 35 ] BIFFE les paragraphes [162] à [179] et les REMPLACE par ceux-ci : [162] CONDAMNENT les défendeurs in solidum à payer aux demandeurs la somme de 153 500 $ avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle depuis l’institution du recours, avec dépens; [163] DÉCLARE qu’entre les défendeurs, leur responsabilité in solidum au terme de cette condamnation se répartit ainsi : 100 % pour les défenderesses Jackie Boulay, Marie-Yvonne Paint et Royal LePage Héritage (David A.

Mellor Consultants inc.), solidairement, et 0 % pour le défendeur Richard Poirier. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. Me François Mainguy Me Mathilde Rochefort Langlois avocats Pour les appelantes Me Patrick Ferland LCM Avocats inc. Pour les intimés Me Marc-André Blain JURIMAB inc. Pour l’intimé, Richard Poirier Date d’audience : 31 mai 2017