2020 QCCS 545, 2020 QCCS 545

JL5020 Investissements SAQPRO inc. c. Restaurants McDonald du Canada limitée 2020 QCCS 545 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MOntréal N°: 500-17-094831-164 DATE : Le 22 janvier 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE Stéphane lacoste, J.C.S. ______________________________________________________________________ Investissements SAQPRO inc. Demanderesse c.

Les restaurants McDonald du Canada limitée Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Investissements SAQPRO (« SAQPRO »), la propriétaire, et Restaurant McDonald du Canada limitée (« McDonald »), la locataire, sont liées par un bail commercial qui inclut une option de renouvellement conditionnelle à l’absence d’un redéveloppement du lot par la propriétaire. Les parties ne s’entendent pas sur l’interprétation de cette clause et son exercice.

SAQPRO demande en conséquence un jugement déclaratoire quant à ces questions . Le dossier ne soulève aucune question de procédure ou de compétence. LE CONTEXTE [ 2 ] Le 2 juillet 2002, McDonald et A. L. Raymond Ltée (« Raymond ») concluent un bail [1] par lequel Raymond loue à McDonald un terrain pour y construire et exploiter un restaurant de type restauration rapide.

Le bail entre en vigueur le 29 janvier 2003 [2] pour une durée de 20 ans. [ 3 ] Le bail prévoit notamment ce qui suit : « CLAUSE 15.01 Option de reconduction Le locateur accorde, par les présentes, au locataire, le droit, le privilège et l’option de reconduire le présent bail, à compter de la date d’expiration des présentes, pour une (1) période supplémentaire de dix (10) ans, en avisant le locateur de son intention de reconduire le bail au moins douze (12) mois avant l’expiration de la durée initiale , et de toute période de reconduction subséquente.

Si cette option est ainsi levée, le présent bail sera reconduit selon les modalités des présentes , sauf qu’aucun autre droit de reconduction ne sera accordé et que les parties devront convenir mutuellement du loyer applicable à la période de reconduction, à défaut de quoi, au moins (9) mois avant l’expiration de la durée initiale ou de la période de reconduction, le locataire pourra à son gré révoquer son avis d’intention de reconduire le bail ou recourir à l’arbitrage, auquel cas, le loyer sera déterminé par voie d’arbitrage au cours des trois (3) mois suivants, conformément à la Clause XVII des présentes et aux articles 940 et suivants du Code de procédure civile de la province du Québec, tel qu’il est modifié, et sera calculé d’après la juste valeur marchande des lieux loués (terrain seulement), à la date de levée d’option de reconduction prévue dans les présentes.

Advenant le cas où le Centre serait redéveloppé, dans un projet d’ensemble, et qu’il n’était pas prévu d’avoir de restauration rapide sur le site dudit projet, l’option de renouvellement deviendrait nulle. À ce moment, le locataire aura l’option de démolir les améliorations érigées sur les lieux loués. » (nos soulignés) [ 4 ] L’annexe B-2 du bail définit, à l’aide d’un plan, ce que les parties entendent par « le Centre » [3] .

Il faut surtout souligner que Raymond appartient à la famille Raymond qui est propriétaire de plusieurs immeubles commerciaux et d’épiceries, dont quelques terrains et immeubles voisins du terrain loué à McDonald. Ainsi, ce sont ces quelques terrains et bâtisses (dont celle louée pendant plusieurs années à SAQ Dépôt), voisins du terrain loué à McDonald, qui forment avec celui-ci ce que les parties au bail appellent « le Centre ».

[ 5 ] Le 14 novembre 2005, SAQPRO [4] acquiert [5] de Raymond le terrain et plusieurs lots et immeubles voisins. Elle succède à Raymond comme propriétaire et locatrice et est liée par le bail P-2.

Avant de conclure ce contrat d’achat, SAQPRO fait les vérifications d’usage et prend connaissance du bail P-2. [ 6 ] Le 13 octobre 2009, McDonald informe [6] SAQPRO qu’elle serait intéressée à acheter le terrain loué. [ 7 ] Le 26 octobre 2009, SAQPRO répond à cette invitation de McDonald par courriel [7] qui se lit comme suit : « Hi, I‘m in receipt of your letter dated October 13, 2009, with respect to the land lease at 180 Maisonneuve. As you know, we also own the SAQ Depot, site just north of your restaurant, currently used as parking for the SAQ.

We envisage redeveloping the entire site in the future, but if you wish to discuss purchasing the land where your restaurant is located, please give me a call at […], regards, Sal Fratino » (nos soulignés) [ 8 ] McDonald ne donne pas suite à cet échange. [ 9 ] Le 27 janvier 2016, McDonald écrit [8] à nouveau à SAQPRO : « As you may recall from our call of Tuesday, January 26, McDonald’s is contemplating an operational change to the business at the restaurant.

This change involves a transfer to a new operator, who would like to complete a significant reinvestment in the business, including extensive leasehold improvements. McDonald’s is constrained in its ability to effect this change, however, as a result of a redevelopment provision for the Landlord’s benefit included in the extension option provision of the lease (section 15.01).

The redevelopment provision provides that, in the event that the Restaurant site is redeveloped prior to the exercise of McDonald’s option to extend, and the redevelopment plans do not contemplate the inclusion of a quick service restaurant on the site, the entire extension would be nullified. We believe that the constraint caused by the redevelopment provision could be easily overcome if the Landlord simply agrees to rescind the redevelopment provision. We therefore propose the amendment of

Section 15.01 of the lease by removing the last two sentences thereof, which read as follows : « Advenant le cas où le Centre serait redéveloppé dans un projet d’ensemble et qu’il n’était pas prévu d’avoir de restauration rapide sur le site du dit projet, l’option de renouvellement deviendrait nulle. À ce moment, le locataire aura l’option de démolir les améliorations érigées sur les lieux loués » Kindly sign below where indicated to evidence your agreement with the foregoing, and return, a fully executed copy of same to the attention of the undersigned.

Upon receipt of the signed letter, we will proceed to prepare a formal lease amending agreement. Do not hesitate to contact me directly at any of the co-ordinates above to discuss anything set forth in this letter. […] » [ 10 ] Le 27 janvier 2016, c’est par courriel [9] de son vice-président, affaires juridiques, que SAQPRO répond à McDonald : « [...] On me donne instruction de vous informer que votre proposition d’amender le bail, en retirant les deux dernières phrases de son

article 15.01, n’est pas acceptable pour le bailleur, lequel contemple toujours la possibilité de redévelopper le Centre, tel que défini au bail . Dans les circonstances, le bailleur n’entend pas donner suite à votre demande. » (nos soulignés) [ 11 ] Confrontée à ce refus catégorique, McDonald décide de lever son option de renouvellement par lettre [10] du 4 février 2016 qui se lit comme suit : « Pursuant to

Section 15.01 of the Lease, please be advised that McDonald’s Restaurants of Canada Limited hereby formally exercises its option to extend the term of the Lease for an additional ten (10) years period from the date it would otherwise have expired. The term of our Lease shall now run until January 28, 2033. We look forward to discussing extension rents with the Landlord in due course, and would direct the Landlord’s attention to

Section 15.01 of the Lease. » [ 12 ] Le 8 février 2016, SAQPRO répond [11] à cette lettre en ces termes : « D’entrée de jeu, sachez que le Locateur ne partage manifestement pas votre interprétation du Bail, et notamment de son

article 15.01, et qu’il considère fermement que l’option à la reconduction du bail pour un terme additionnel de dix (10) années, que vous tentes maintenant d’exercer près de sept (7) années avant l’expiration de la durée initiale, demeure entièrement sujette et conditionnelle à son droit de redévelopper le Centre (tel que défini au Bail ) dans un projet d’ensemble qui soit exempt de restauration rapide. À cet égard, vous et le Locataire savez que le Locateur envisage sérieusement un tel redéveloppement du centre pour en avoir été expressément informés à au moins deux (2) reprises au cours des dernières années .

En fait le Locateur a tout récemment réaffirmé ses intentions en ce sens en rejetant sur-le-champ la proposition qui lui a été soumise par votre représentant M. Dumont, lequel souhaitait un amendement au Bail visant à carter la possibilité de rendre l’option de reconduction nulle advenant un redéveloppement éventuel du

centre. Ce refus de toute évidence, est à la source de votre soudaine démarche d’exercice de ladite option, laquelle constitue une tentative illégitime et à contretemps de votre part de priver le Locateur de son droit de redévelopper son centre , tel qu’expressément envisagé par les parties au Bail.

Votre lecture littérale et restrictive du Bail ne peut être raisonnablement réconciliée avec les sens et portée recherchée par le parties au moment de sa conclusion puisqu’il est manifeste que les parties au Bail ont voulu subordonner la reconduction de celui-ci à tout projet de redéveloppement du centre n’impliquant pas de restauration rapide.

En conséquence, le Locateur ne saurait reconnaitre à ce stade-ci l’exercice inconditionnel et valide de votre option de reconduction prévue au Bail, dont le terme vient donc toujours à échéance à la fin du mois de janvier 2023, et qu’il entend poursuivre ses démarches devant éventuellement mener à la concrétisation de son projet de redéveloppement du centre et ce, avec toutes les conséquences contractuelles et légales qui en découlent aux termes du Bail. » (nos soulignés) [ 13 ] Il est admis par SAQPRO que les « deux (2) reprises » auxquelles cette lettre fait référence sont, en fait, les communications reproduites aux paragraphes 7 et 10. [ 14 ] Sal Fratino (« Fratino »), représentant de SAQPRO, est interrogé hors de cours et témoigne à l’audience.

Il ressort de ses explications et des communications reproduites aux paragraphes 7, 10 et 12 de ce jugement, qu’au 4 février 2016 (et c’est toujours le cas aujourd’hui), le projet de redéveloppement est à l’étape d’un vague projet. Des plans préliminaires d’architectes [12] ne sont préparés qu’à partir de mars 2016. De plus, aucun de ces plans ne concerne l’entièreté de ce que les parties ont défini comme étant « le Centre » à l’annexe B-2 du Bail, notamment, parce qu’une

partie des lots n’appartient pas à SAQPRO, et parce que l’immeuble occupé par SAQ Dépôt, situé de l’autre côté de la rue Champlain, en est exclu [13] . Fratino explique qu’il considère prématuré, d’un point de vue d’affaires, de pousser plus avant le projet de redéveloppement alors qu’on se trouve toujours à plusieurs années de l’expiration du bail original. Bien que cette preuve explique bien l’intention et la compréhension de SAQPRO, il ne s’agit pas d’une preuve d’expert qui porte sur des usages commerciaux, aidant éventuellement le Tribunal dans l’exercice d’interprétation du bail. 1.

QUESTIOnS EN LITIGE [ 15 ] SAQPRO prétend essentiellement que la clause 15.01 est ambigüe et que le Tribunal doit l’interpréter en y ajoutant ou y lisant les conditions suivantes : 15.1. McDonald ne peut lever son option que dans un délai raisonnable (entre 12 et 24 mois) de l’expiration de la durée originale; 15.2.

SAQPRO a le droit de faire échec à la levée de l’option, en tout temps, avant la date originale d’expiration du bail, même après que McDonald ait levé son option. [ 16 ] Elle avance aussi que McDonald agit de mauvaise foi et que le Tribunal doit opposer une fin de non-recevoir à son droit d’exercer son option. [ 17 ] McDonald prétend essentiellement, quant à elle, que : 17.1. elle est de bonne foi; 17.2. la clause 15.01 est claire et n’a pas à être interprétée; 17.3. elle peut exercer son option, en tout temps, entre l’entrée en vigueur du bail et 12 mois avant son expiration; 17.4.

SAQPRO ne peut faire échec à l’exercice de son option après sa levée; 17.5. SAQPRO n’a de toute manière pas prouvé l’existence d’un plan de redéveloppement suffisamment avancé pour faire échec au droit de renouvellement; 17.6. Le plan de SAQPRO ne porte pas sur l’ensemble du centre, tel que défini au bail. 2. L’ANALYSE [ 18 ] Le bail constitue la loi des parties. Il a été négocié librement par des parties avisées et rompues aux contrats commerciaux. SAQPRO n’est pas

partie à cette négociation. Bien qu’elle soit liée par le bail, on peut bien comprendre qu’elle en soit insatisfaite.

Elle ne peut néanmoins échapper à son application. [ 19 ] La méthode contemporaine d’interprétation des contrats et les articles 1426 et suivants du Code civil du Québec imposent au Tribunal de faire une lecture globale du bail pour déterminer dans quelle mesure la clause 15.01 est, ou non, ambigüe. [ 20 ] Le Tribunal conclut que cette longue clause est claire, sauf quant à trois points : 20.1. ce qui constitue un plan de redéveloppement; 20.2. la nécessité que le plan porte sur l’ensemble du Centre tel que défini à l’annexe B-2; 20.3. le moment où ce plan doit être suffisamment cristallisé pour faire échec au droit de McDonald d’exercer son option.

[ 21 ] Le Tribunal conclut donc que le passage « en avisant le locateur de son intention de reconduire le bail au moins douze (12) mois avant l’expiration de la durée initiale, et de toute période de reconduction subséquente. Si cette option est ainsi levée, le présent bail sera reconduit selon les modalités des présentes » est clair et qu’il n’y a aucun motif d’y ajouter quoi que ce soit. [ 22 ] McDonald a ainsi le droit de lever son option dès l’entrée en vigueur du bail [14] jusqu’à 12 mois avant son expiration.

L’avis donné le 4 février 2016 [15] est donc valide et il faut y donner effet sous réserve de la possible existence d’un plan de redéveloppement conforme à la clause 15.01. C’est cette dernière notion qu’il y a lieu d’interpréter. [ 23 ] Bien que la clause 15.01 ne le prévoie pas expressément, le Tribunal considère que pour faire échec à l’option de McDonald, il faut que le plan de redéveloppement auquel il est fait référence existe de manière suffisamment précise et cristallisée avant la levée de l’option. [ 24 ] Dès que l’option est levée, elle cesse d’être une option [16] .

Elle est remplacée par la prolongation du bail. Ainsi, il n’est plus question de rendre nulle une option disparue par sa levée antérieure. Le bail est prolongé et SAQPRO n’y peut plus rien. [ 25 ] Cette interprétation de la clause 15.01 est aussi conforme au texte même de la clause. Elle permet aux parties de savoir à quoi s’en tenir.

La proposition de SAQPRO ne peut être retenue, car elle conduit à des conséquences déraisonnables et à la limite, absurdes : elle lui accorderait le droit de rendre sans aucun effet la levée de l’option jusqu’au jour précédant immédiatement l’expiration originale du bail. [ 26 ] Le Tribunal considère que pour rendre nul l’option de McDonald, SAQPRO doit avoir déjà décidé de redévelopper le Centre dans un projet d’ensemble et qu’il n’est pas prévu d’avoir de restauration rapide.

Il ne suffit pas d’envisager ou contempler une telle décision, elle doit avoir été prise et être suffisamment cristallisée. (Sinon, il s’agirait d’une clause purement potestative?) [ 27 ] Cette interprétation est également conforme à la jurisprudence de la Cour d’appel qui écrit notamment : « [15] L'appelante avait le droit de mettre fin au bail le 31 décembre 2004. Mais, ce droit n'était pas absolu. Il ne pouvait être exercé que par suite de l'accomplissement de deux formalités.

La première était simple : il s'agissait, douze mois avant le 31 décembre 2004, d'aviser l'intimée de l'intention de l'appelante de redévelopper l'immeuble. La deuxième était plus exigeante : six mois avant le 31 décembre 2004, le projet annoncé six mois plus tôt devait avoir cessé d'être théorique; il devait avoir progressé au point que l'appelante pût en donner les grandes lignes.

Comme le règlement de zonage ne permettait pas l'érection d'un bâtiment industriel et qu'il autorisait seulement des bâtiments à vocation à la fois résidentielle et commerciale, il était insuffisant que l'appelante dise que le projet consistait en la construction d'un immeuble « essentiellement de nature résidentielle » mais qui comporterait peut-être « une

section commerciale ». En interprétant la clause 5 mentionnée plus haut en vase clos, indépendamment de son contexte, l'appelante était probablement de bonne foi mais, en réalité, elle faisait fi des attentes légitimes de l'intimée qui s'attendait à autre chose que voir l'appelante « pay lip service to the clause ».

Le projet devait consister en quelque chose de précis et de réel, et non pas continuer d'être un projet théorique dont la réalisation dépendait d'une modification au règlement de zonage qui était loin d'être assurée. » [17] [ 28 ] Au-delà de l’interprétation de cette clause, SAQPRO prétend toutefois qu’il existe justement un projet de redéveloppement avant la levée de l’option par McDonald.

Cependant, ce n’est pas ce que la preuve révèle. [ 29 ] En effet, un tel projet doit aussi porter sur le Centre tel que ce mot est défini par les parties à l’annexe B-2 du bail. [ 30 ] Ici, la preuve démontre que SAQPRO n’a exprimé ses intentions qu’en termes vagues, voire contradictoires. [ 31 ] Dans la première de ses communications [18] , SAQPRO écrit : « [w]e envisage redeveloping the entire site in the future, but if you wish to discuss purchasing the land where your restaurant is located, please give me a call ». Ainsi, il n’est question que d’un redéveloppement envisagé, mais pas encore décidé.

L’invitation à discuter de la vente du terrain est incompatible avec l’existence d’un plan de redéveloppement « dans un projet d’ensemble », tel que prévu par la clause 15.01. [ 32 ] Dans la deuxième de ses communications [19] , SAQPRO écrit qu’elle : « contemple toujours la possibilité de redévelopper le Centre, tel que défini au bail ». Il est clair qu’il n’existe alors aucun plan de redéveloppement.

Et au risque de se répéter, il ne suffit pas de contempler un redéveloppement pour faire échec à l’option de McDonald. [ 33 ] De fait, des plans d’architectes préliminaires ne sont préparés que quelques semaines après l’exercice par McDonald de son option. De surcroît, il est clair que, de la preuve documentaire et du témoignage de Fratino, SAQPRO n’a toujours pas, à ce jour, de plan de redéveloppement ou de projet d’ensemble.

Elle a, tout au plus, de vagues idées de ce qu’elle pourrait décider de faire, dans l’éventualité où le marché lui apparaitrait favorable vers 2021. [ 34 ] De plus, et cela est tout aussi déterminant compte tenu de l’interprétation de la clause 15.01, SAQPRO n’envisage pas du tout de redévelopper « le Centre », mais seulement une

partie de ce centre. [ 35 ] Une

partie du Centre est louée au gouvernement du Canada et une autre n’appartient pas à SAQPRO. Ces deux parties du Centre ne sont d’ailleurs pas incluses dans les plans d’architectes préparés en 2016. [ 36 ] Au surplus, certaines des options de développement contemplées par SAQPRO ne sont pas conformes aux règlements de zonage quant à la hauteur de l’immeuble qu’elle pourrait construire. À ce jour, seules quelques démarches préliminaires ont été effectuées auprès de la municipalité. Aucune n’est effectuée avant la levée de son option par McDonald. [ 37 ] SAQPRO plaide aussi que McDonald a exercé son option à contretemps et de mauvaise foi, et qu’il faut lui opposer une fin de

non-recevoir. Le Tribunal conclut que McDonald est de bonne foi. Il n’est donc pas question d’application de la doctrine de fin de non- recevoir.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] DÉCLARE que Restaurant McDonald du Canada limitée a validement exercé son option de renouvellement le 4 février 2016; [ 39 ] DÉCLARE que Investissements SAQPRO inc. n’a pas et ne peut plus faire échec à cette option; [ 40 ] DÉCLARE que le bail liant les parties est prolongé jusqu’au 28 janvier 2033; [ 41 ] LE TOUT, avec les frais de justice en faveur de Restaurant McDonald du Canada limitée. __________________________________ STÉPHANE LACOSTE, J.C.S. Me Marie-Claude Dumas Laframboise Gutkin s.e.n.c.

Procureure de la demanderesse Me Nathalie Bédard Donati Maisonneuve s.e.n.c.r.l. Procureure de la défenderesse Date d’audience : 28 novembre 2019