2011 QCCQ 8273, 2011 QCCQ 8273

Osterrath c. Pickard 2011 QCCQ 8273 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-012797-104 DATE : 4 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARK OLIVIER OSTERRATH et MARIE-CLAUDE OSTERRATH Demandeurs c.

ANDREW PICKARD et ANITA BARAK Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Introduction [ 1 ] Les défendeurs soulèvent un moyen déclinatoire afin que la demande des demandeurs soit renvoyée devant la Régie du logement. [ 2 ] Les défendeurs présentent également une requête pour cautionnement pour frais dans l'éventualité où le moyen déclinatoire soulevé par eux soit rejeté.

Les faits pertinents [ 3 ] Un bail de logement (P-3) est intervenu entre les parties le 19 août 2008 pour une période de 10 mois débutant le 1 er septembre 2008 et se terminant le 30 juin 2009. Les demandeurs étaient les locateurs du logement et les défendeurs en étaient les locataires. [ 4 ] Les défendeurs ont quitté le logement avant la fin du bail puisqu'il y aurait eu présence de radon dans l'eau. [ 5 ] Le 2 juillet 2009, les défendeurs instituaient une demande à la Régie du logement réclamant aux demandeurs la somme de 12 674,69 $ à

titre de dommages et intérêts divers. [ 6 ] En date du 10 décembre 2010, les demandeurs déposaient une requête introductive d'instance contre les défendeurs laquelle fait l'objet du présent moyen déclinatoire dont la Cour est saisie. [ 7 ] Au soutien de leur requête introductive d'instance les demandeurs allèguent les faits suivants : « I- LES PARTIES 1. Les demandeurs sont propriétaires d'un immeuble portant l'adresse civique [...], Chelsea, Québec, [...]; 2 Il s'agit d'une maison de campagne que les demandeurs n'habitent que durant leurs vacances et louent le reste de l'année; 3.

La défenderesse Anita Barak est propriétaire unique d'une entreprise de «Property rental and management» du nom de Redmaple Rentals Inc., tel qu'il appert du rapport du Registraire des entreprises communiqué et produit comme pièce P-1 ; 4. L'endroit où les défendeurs habitent présentement est inconnu, ceux-ci ayant systématiquement refusé de le fournir aux demandeurs et à leur procureur; 5. La défenderesse Anita Barak a d'ailleurs déclaré résider au 20 MacIntyre dans la dernière déclaration annuelle produite par la société Redmaple rentals, tel qu'il appert de la pièce P-1 déjà alléguée;

6. La pertinence de cette alléguée se comprend du fait que les défendeurs tentent délibérément d'éviter de recevoir signification de correspondance et de procédures judiciaires; II- LES FAITS 7. Le ou vers le 15 août 2008, après avoir consulté l'une des publicités de Redmaple Rentals, dont copie est communiquée et produite comme pièce P-2, les demandeurs sont entrés en contact avec la co-défenderesse Anita Barak; 8.

Lors de cet entretien téléphonique, la co-défenderesse Anita Barak s'est présentée comme une professionnelle de l'immobilier ayant une expertise particulière des environs de la Municipalité de Chelsea; 9. La co-défenderesse Anita Barak s'est ensuite rendue sur les lieux pour y effectuer une visite, recueillir de l'information et prendre des photos de la propriété décrite au paragraphe 1 des présentes, dans le but de la mettre sur le marché; 10.

Lors d'une deuxième visite sur les lieux quelques jours plus tard, la défenderesse a offert aux demandeurs de louer elle même ledit immeuble avec le co-défendeur Andrew Pickard; 11. Les défendeurs ont affirmé vouloir utiliser ledit immeuble pour leur usage personnel ainsi que comme établissement de l'entreprise Redmaple Rentals; 12. Les demandeurs ont accepté ladite offre, se sentant parfaitement en confiance compte tenu des représentations professionnelles faites par les défendeurs, tel qu'il appert du bail communiqué et produit comme pièce P-3; 13.

Compte tenu de leur expertise professionnelle dans le domaine de l'immobilier les défendeurs n'auraient pas fait procéder à une inspection professionnelle dudit immeuble, avant d'y emménager; 14 Les demandeurs ont fourni aux défendeurs toutes les informations concernant ledit immeuble, tel qu'il appert du document communiqué et produit comme pièce P-4; 15. Peu de temps après avoir emménagé dans les lieux loués, les défendeurs ont entrepris de se plaindre de nombreuses doléances, tel qu'il appert de la correspondance communiquée et produite comme pièce P-5; 16.

En réponse à ceci, les demandeurs ont tenté, de bonne foi et sans obligation légale ou contractuelle quelconque, de répondre à chacune de leurs demandes, tel qu'il appert des documents communiqués et produits en liasse comme pièce P-6; 17. Suite aux doléances incessantes des défendeurs et toujours en guise de bonne foi, les demandeurs ont offert de résilier le bail pour permettre aux défendeurs de quitter ou encore d'engager quelqu'un pour procéder à l'inspection de la maison et procéder aux correctifs s'il y avait lieu; 18.

La première offre exposée au paragraphe 14 a été refusée et le rendez-vous prévu avec la personne mentionnée a été annulé par le co-défendeur Andrew Pickard; 19. Le ou vers le 29 mai 2009, soit 30 jours avant la fin du bail, et après de nombreuses tentatives des demandeurs pour s'entendre avec les défendeurs, ceux-ci ont finalement quitté les lieux; 20. Compte tenu des doléances des défendeurs, les demandeurs ont remboursé le loyer du mois de mai 2009 aux défendeurs;

Malgré tout, en juillet 2009, les défendeurs ont intenté un recours devant la Régie du Logement, tel qu'il appert des documents communiqués et produits comme pièce P-7; 22. Par la suite, le procureur des demandeurs a tenté d'obtenir l'adresse des défendeurs afin de signifier des documents, ce que les défendeurs ont systématiquement refusé de fournir;

Malgré ceci, le procureur des demandeurs a transmis la position des demandeurs à Me Pierre Lafontaine, qui représente peut-être les défendeurs, tel qu'il appert du document communiqué et produit comme pièce P-8; 24. Au cours des douze (12) mois qui ont suivi le dépôt de leur demande initiale, les défendeurs ont déposé quatre (4) amendements à ladite demande, alléguant dans chacune d'elle, des doléances nouvelles et réclamant chaque fois des sommes supplémentaires, tel qu'il appert des documents communiqués et produit comme pièce P-9; 25.

Le 9 novembre 2010, les défendeurs ont déposé une nouvelle demande à la Régie du logement dans le but d'avoir accès audit immeuble afin de faire expertiser les lieux, tel qu'il appert de la demande communiquée et produite comme pièce P-10; 26. Cette demande a été suivie d'un avis d'audition devant la Régie du logement pour le 12 janvier 2011, tel qu'il appert du document communiqué et produit comme pièce P-11; 27. Cette demande produite par les défendeurs est strictement vexatoire, est faite dans le seul but de causer un préjudice aux demandeurs qui demeurent à l'extérieur de la province; 28.

Les demandes devant la Régie du logement sont totalement injustifiées, illégales, et ont été faites que dans le seul but d'importuner les demandeurs;» [ 8 ] Les demandeurs soutiennent ainsi que les demandes des défendeurs devant la Régie du logement leur ont causé un préjudice pour lequel ils réclament la somme de 20 000 $ à

titre de dommages et intérêts et dommages et intérêts exemplaires.

[ 9 ] Les parties ont convenu d'un cautionnement de 2 000 $ devant être fourni par les demandeurs dans les 30 jours du jugement à intervenir dans l'éventualité où le tribunal ne donne pas droit au moyen déclinatoire présenté par les défendeurs. Analyse Tribunal compétent [ 10 ] Les défendeurs soutiennent que le litige qui les oppose aux demandeurs dans la présente affaire découle du bail résidentiel intervenu entre eux en août 2008. Ainsi, la Régie du logement (la " Régie ") est seule compétente pour entendre cette affaire. [ 11 ] Or, la Régie a une compétence limitée prévue à l'article 28 de la

Loi sur la Régie du logement [1] (La "Loi") qui se lit comme suit : 28. [Demande de première instance] La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande : 1° relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964, 1966, 1967, 1969, 1970, 1977, 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14. [Compétence] Toutefois, la Régie n'est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 645 et 656 du Code de procédure civile (chapitre C-25 ).» [ 12 ] Dans le cas qui nous occupe, les demandeurs réclament des dommages qui selon l'avis du tribunal ne découlent pas du bail. Il s'agit plutôt de dommages extra contractuels qui découlent de l'exercice, que l'on dit abusif, du droit d'ester en justice devant la Régie du logement.

Les demandeurs demandent ainsi réparation pour le préjudice qu'ils auraient subi suite à l'exercice abusif du droit d'ester en justice des défendeurs. [ 13 ] La Cour d'appel du Québec dans l'arrêt Viel [2] fait une distinction entre l'abus de droit sur le fond du litige et l'abus du droit d'ester en justice. «L'abus sur le fond du litige intervient avant que ne débutent les procédures judiciaires. L'abus sur le fond se produit au moment de la faute contractuelle ou extra contractuelle. Il a pour effet de qualifier cette faute. La

partie abuse de son droit par une conduite répréhensible, outrageante, abusive, de mauvaise foi. Au moment où l'abus sur le fond se cristallise, il n'y a aucune procédure judiciaire d'entreprise. C'est précisément cet abus sur le fond qui incitera la

partie adverse à s'adresser aux tribunaux pour obtenir la sanction d'un droit ou une juste réparation. À l'opposé, l'abus du droit d'ester en justice est une faute commise à l'occasion d'un recours judiciaire. C'est le cas où la contestation judiciaire est, au départ, de mauvaise foi, soit en demande ou en défense. Ce sera encore le cas lorsqu'une

partie de mauvaise foi, multiplie les procédures, poursuit inutilement et abusivement un débat judiciaire.» [ 14 ] Or, l'abus du droit d'ester en justice et les dommages qui peuvent en résulter relèvent du domaine de la responsabilité civile extra contractuelle et ne découle pas du bail intervenu entre les parties. La Régie du logement n'a pas compétence pour décider de ces questions pas plus qu'elle n'en a pour condamner une

partie aux dépens judiciaires ou extra judiciaires sauf en ce qui concerne certains frais énoncés à l'article 79.1 de la Loi. Cautionnement pour frais [ 15 ] Relativement à cette question, le tribunal s'en remet à l'entente intervenue entre les parties.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête des défendeurs pour renvoyer le présent dossier et les parties devant la Régie du logement du district de Hull; ORDONNE aux demandeurs de fournir cautionnement au montant de 2 000 $ pour la sûreté des frais incluant les frais d'expert qui peuvent résulter de leur demande et ce, dans un délai de 30 jours du présent jugement; LE TOUT frais à suivre. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Nério De Candido Procureur des demandeurs Pierre Lafontaine

Procureur des défendeurs Date d’audience : 8 février 2011