2019 QCCA 2177, 2019 QCCA 2177

Latulippe c. Agence du revenu du Québec 2019 QCCA 2177 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009774-180 (200-80-007547-159) (200-80-007548-157) (200-80-007549-155) DATE : 16 décembre 2019 FORMATION : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. MARTIN LATULIPPE CATHIE BOUILLON ALAIN LATULIPPE APPELANTS – Demandeurs c.

L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 5 avril 2018 par l’honorable Pierre Coderre de la Cour du Québec, district de Québec, qui a rejeté leurs requêtes en appel de cotisations établies par l’intimée pour l’année d’imposition 2012 portant les numéros QV742153C01, QV563605C01, QS195230C01, chaque

partie payant ses frais; [ 2 ] Pour les motifs du juge Rochette, auxquels souscrivent les juges Mainville et Ruel, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel avec les frais de justice dans les deux cours; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] DÉCLARE que les profits réalisés par les appelants constituent un gain de capital; [ 6 ] ANNULE les avis de cotisation établis par l’intimée pour l’année d’imposition 2012 et portant les numéros QV742153C01, QV563605C01 et QS195230C01. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. Me Bernard Roy Langlois Avocats Pour les appelants Me Bobbie Dion Larivière Meunier Pour l’intimée

Date d’audience : 4 octobre 2019 MOTIFS DU JUGE ROCHETTE [ 7 ] Les propriétaires d’un immeuble locatif qui décident de le vendre et, avant de ce faire, le transforment en copropriétés indivises pour optimiser le profit, s’engagent-ils dans un projet à caractère commercial assujettissant les ventes des nouvelles unités aux règles fiscales relatives aux revenus d’entreprise?

Telle est la question que soulève ce pourvoi. [ 8 ] La trame de cette affaire, découlant d’une preuve non contestée, peut être résumée ainsi [1] . [ 9 ] En décembre 2006, les appelants achètent, à parts égales, un immeuble locatif de huit logements situé à Limoilou pour lequel ils déboursent 392 130 $. Leur intention déclarée est d’investir pour bonifier leur retraite. Ils occupent des emplois sans lien avec l’investissement immobilier et partagent entre eux les responsabilités découlant de cette acquisition.

Les appelants Martin Latulippe et Cathie Bouillon fournissent les garanties financières tandis que l’appelant Alain Latulippe s’occupera de la gestion de l’immeuble. [ 10 ] À l’été 2011, ce dernier propose de vendre l’immeuble en raison de responsabilités familiales accrues [2] . Les copropriétaires ne souhaitent pas racheter sa part. C’est ainsi qu’à l’automne 2011, Alain Latulippe rencontre un courtier immobilier qui suggère de vendre l’immeuble en huit unités indivises, ce qui serait avantageux vu le peu d’investissement requis pour ce faire.

Le courtier s’occupera de toutes les démarches, dont la recherche d’acheteurs et l’entrée en scène d’un notaire. [ 11 ] Le 19 janvier 2012, les appelants signent devant notaire une convention divisant l’immeuble en huit quotes-parts [3] qui sont vendues dans l’année pour un prix total de 1 065 900 $ [4] . [ 12 ] Au moment de compléter les déclarations d’impôt des appelants, leur comptable considère que le bénéfice réalisé par la vente des unités indivises se qualifie comme gain en capital.

La vérificatrice de l’intimée [ARQ] décide plutôt d’émettre, le 4 septembre 2014, un projet d’avis de cotisation modifiant le traitement fiscal du bénéfice réalisé sur la vente. Selon ce projet, le bénéfice réalisé après la convention d’indivision doit être considéré comme un revenu d’entreprise [5] . [ 13 ] Le 24 octobre 2014, les appelants s’opposent au projet de cotisation et, le 14 novembre 2014, la représentante de l’ARQ les informe qu’elle va émettre l’avis de cotisation [6] . Il s’agit d’un avis de cotisation pour l’année 2012, daté du 27 novembre 2014, envoyé à chaque appelant.

L’ARQ cotise la portion correspondant au profit réalisé après la convention d’indivision comme revenu d’entreprise. Les cotisations s’élèvent à environ 14 000 $ chacune [7] . [ 14 ] Le 8 décembre 2014, chaque appelant produit un avis d’opposition [8] . Le 20 octobre 2015, une agente d’opposition de l’ARQ maintient les cotisations au motif qu’elles sont conformes à la loi [9] . [ 15 ] Le juge de première instance rappelle que les cotisations bénéficient d’une présomption de validité ( art. 1014 de la

Loi sur les impôts [10] [« LI »] ) et qu’il revient au contribuable d’en « démolir » l’exactitude en présentant une preuve prima facie [11] .

Il se réfère ensuite aux Bulletins d’interprétation IT-459 et IT-218R [Bulletins] publiés par l’Agence du revenu du Canada [ARC] en 1980 et 1986 [12] sur les considérations pertinentes à la question litigieuse [13] , puis au rapport de vérification de l’ARQ. [ 16 ] Revenant à la preuve administrée, le juge retient que : l’intention initiale des appelants était d’investir à long terme; ils ont décidé de vendre après 5 ans dans le contexte mentionné ci-haut; la location de l’immeuble a généré des revenus; une somme de 18 000 $ a été versée à 3 locataires pour qu’ils délaissent les lieux; des travaux de 6 395 $ ont été effectués et les frais de notaire s’élèvent à 5 525,44 $.

L’opération a permis aux appelants de retirer un bénéfice de 200 000 $ à 300 000 $ plus élevé que ce qu’ils auraient touché « s’ils avaient vendu l’immeuble simplement à

titre locatif » [14] . [ 17 ] Le juge de conclure ainsi sa décision : [54] L’ARQ conclut que les faits au dossier démontrent que monsieur Alain Latulippe, monsieur Martin Latulippe et madame Cathie Bouillon ont mis sur pied, avec l’aide de monsieur Karl Robert et du notaire Me Pierre Gingras, un projet comportant un risque ou une affaire à caractère commercial par la conversion de l’immeuble à revenus locatifs en copropriétés indivises et la mise en vente des huit (8) unités. [55] Comme l’avocat de l’Agence le mentionne lors de l’audition, cette mise en vente comporte effectivement un risque à la suite de la conversion car rien ne garantit que chacune des huit (8) unités trouvera preneur dans un court délai.

Par ailleurs, dans les circonstances, le marché était favorable et les unités ont toutes pu être vendues en 2012 . [56] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties dans les trois (3) dossiers mentionnés en titre, le Tribunal conclut que les demandeurs n’ont pas réussi à renverser le fardeau de la preuve qui est le leur relativement à chacune des cotisations qu’ils ont reçue, et ce, sur la base de l’

article 1014 LI . L’ARQ a établi que l’analyse de la vérificatrice, madame Lefrançois, s’est avérée juste , qu’il y avait lieu de rejeter l’opposition présentée dans chacun des trois dossiers et que l’appel présenté par les trois demandeurs dans leur dossier respectif est non fondé en fait et en droit . [57] En suivant les critères énoncés tant par la jurisprudence que dans les Bulletins d’interprétation lT-459 et IT-218R, le Tribunal

conclut que l’immeuble en litige a été converti en un bien en inventaire et que les bénéfices tirés de la vente de chaque unité après la conversion doivent être qualifiés de revenus d’entreprise et non de gains en capital pour fins fiscales. [15] [Soulignements ajoutés] [ 18 ] Les appelants soutiennent que le juge de première instance : • N’a pas analysé la preuve à l’aune de la jurisprudence et des Bulletins d’interprétation applicables, mais s’en est plutôt remis à l’analyse erronée de l’ARQ.

S’il avait effectué cet exercice correctement, il aurait conclu au renversement de la présomption de validité et, ultimement, que le profit résultant de la vente des unités ne peut être qualifié de revenu d’entreprise.

Au passage, ils rappellent que l’Agence du Revenu du Canada [ARC] a choisi de ne pas les cotiser comme l’ont fait les autorités fiscales du Québec; • Aurait dû ordonner l’évaluation de la juste valeur marchande de l’immeuble détenu par eux en copropriété en 2012, s’ils ont tort sur leur moyen principal. [ 19 ] Les appelants reprochent au juge de n’avoir pas tenu compte des éléments suivants : • Il a toujours été de leur intention de faire un investissement à long terme; • Ils ont décidé de vendre en raison de la lourdeur de la charge administrative assumée depuis l’achat de l’immeuble par Alain Latulippe; • Les démarches nécessaires à la conversion de l’immeuble ont requis peu de temps et d’argent; • Le fait de vouloir maximiser le prix de vente n’indique pas une intention commerciale; • L’Agence de revenu du Canada n’a pas considéré que le profit résultant de la vente des unités était un revenu d’entreprise; • Ils n’ont pas réalisé un projet comportant un risque ou un caractère commercial. *** [ 20 ] Arrêtons-nous d’abord au cadre juridique applicable . [ 21 ] La LI , tout comme la Loi de l’impôt sur le revenu fédérale [16] , rattache deux types de biens à des sources de bénéfices distincts.

La disposition de biens en immobilisation engendre un gain en capital [17] alors que la disposition de biens en inventaire génère un revenu d’entreprise [18] . La LI ne précise pas les circonstances permettant de départager l’un de l’autre.

Elle définit ainsi une « entreprise » [19] : «entreprise» comprend une profession, un métier, un commerce, une manufacture ou une activité de quelque genre que ce soit, y compris […] un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial , mais ne comprend pas une charge ni un emploi; “business” includes a profession, calling, trade, manufacture or undertaking of any kind whatsoever and […] an adventure or concern in the nature of trade but does not include an office or employment; [Soulignements ajoutés] [ 22 ] Comme la LIR adopte une définition semblable [20] , l’ARQ interprète le terme « entreprise » de la même façon que son homologue fédérale [21] . [ 23 ] Le fait d’être en présence d’un « projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial » ne signifie pas nécessairement qu’un contribuable exploite une entreprise [22] .

Le Bulletin IT-459 précise : Lorsque ces expressions sont utilisées dans la Loi, il est nécessaire de déterminer la fréquence de l’activité et chaque situation doit être considérée comme un cas particulier . [23] [Soulignements ajoutés] [ 24 ] Nous sommes en présence d’une « création jurisprudentielle visant à départager les opérations d’achat et de vente qui sont de nature commerciale de celles qui tiennent d’une immobilisation » [24] . Cette question était des plus importantes avant 1972, alors que les transactions portant sur des immobilisations étaient totalement exonérées d’impôt [25] .

Elle le demeure aujourd’hui puisqu’un contribuable paie moins d’impôt lorsqu’il dispose d’un bien détenu en immobilisation plutôt que d’un bien apparaissant dans un inventaire, le premier générant un gain en capital, le second un revenu d’entreprise [26] . [ 25 ] Quelques décisions portant sur le sujet reviennent plus souvent dans la jurisprudence. [ 26 ] Dans l’affaire M.N.R. v. Taylor , décidée en 1956, la Cour de l’Échiquier s’est penchée pour la première fois sur la signification

des termes « projets comportant un risque ou les affaires de caractère commercial » (« an adventure or concern in the nature of trade ») [27] . Après avoir revu de la jurisprudence britannique en la matière, le juge Thorson en vient à la conclusion qu’il n’existe pas de critère unique permettant de qualifier la nature de l’opération et que les circonstances de chaque affaire sont déterminantes.

Il formule la règle d’or suivante : […] I am also of the view that it is not possible to determine the limits of the ambit of the term or lay down any single criterion for deciding whether a particular transaction was an adventure of trade for the answer in each case must depend on the facts and surrounding circumstances of the case . […] [28] [Soulignements ajoutés] [ 27 ] Il formule néanmoins certaines propositions susceptibles d’aider le décideur à identifier les « projets comportant un risque ou les affaires de caractère commercial ».

J’en retiens les suivantes : le fait qu’il s’agisse d’une transaction isolée, bien qu’important, n’est pas décisif; il faut plutôt s’appliquer à déterminer la nature de la transaction; il n’est pas essentiel qu’une organisation soit mise en place pour donner effet à la transaction; le fait que la transaction soit étrangère aux autres activités du contribuable et qu’il s’agisse pour lui d’une première expérience n’empêche pas de conclure à une affaire commerciale; l’intention de vendre à profit ne constitue pas davantage une condition, bien qu’il puisse s’agir d’un facteur important; et si la transaction … … is of the same kind and carried on in the same way as a transaction of an ordinary trader or dealer in property of the same kind as the subject matter of the transaction it may fairly be called an adventure in the nature of trade. […] [29] [ 28 ] En 1965, dans Racine, Demers and Nolin v.

M.N.R ., la Cour de l’Échiquier s’arrête de nouveau à la définition d’un projet comportant un risque à caractère commercial [30] . Les appelants étaient qualifiés « d’excellents hommes d’affaires » [31] . Ils s’investissaient notamment dans la détention d’immeubles pour fins de perception de loyers, de même que dans l’opération de compagnies de transport routier, de construction et de commerce de terrains [32] . [ 29 ] On les approcha pour acquérir une entreprise d’achat et vente de machineries lourdes et de pièces devenue insolvable. Ils firent une offre d’achat qui fut acceptée.

Les fils des anciens propriétaires devaient continuer à participer aux opérations de l’entreprise, mais les appelants en vinrent rapidement à craindre qu’ils soient incapables de s’acquitter de cette tâche sans un contrôle serré. Les appelants n’avaient pas de temps à leur consacrer, de sorte qu’après quelques semaines d’opération, ils décidèrent de vendre l’entreprise [33] . [ 30 ] Il fallait déterminer si les profits résultant de cette transaction découlaient d’une initiative ou affaire de nature commerciale, ce qui amena le juge Noël à développer sa pensée sur le concept d’intention secondaire .

C’est ainsi qu’il proposa : It seems to me that one must ask oneself the question, was the only objective of the appellants, at the time they made their purchase , to add this business to all their other enterprises, or did they acquire the business for the purpose of running it and for the purpose of reselling it at a profit following circumstances which might arise and offers which might be made to them? […] [I]t appears that the fact alone that a person buying a property with the aim of using it as capital could be induced to resell it if a sufficiently high price were offered to him, is not sufficient to change an acquisition of capital into an adventure in the nature of trade .

In fact, this is not what must be understood by a 'secondary intention' if one wants to utilize this term. To give to a transaction which involves the acquisition of capital the double character of also being at the same time an adventure in the nature of trade, the purchaser must have in his mind, at the moment of the purchase, the possibility of reselling as an operating motivation for the acquisition ; that is to say that he must have had in mind that upon a certain type of circumstances arising he had hopes of being able to resell it at a profit instead of using the thing purchased for purposes of capital.

Generally speaking, a decision that such a motivation exists will have to be based on inferences flowing from circumstances surrounding the transaction rather than on direct evidence of what the purchaser had in mind. [34] [Soulignements ajoutés] [ 31 ] Le juge Noël mentionne ensuite que rien dans les transactions passées des appelants ne permet d’inférer une telle intention [35] . Ils avaient en outre les moyens financiers d’opérer sans contrainte de temps l’entreprise achetée [36] .

The inference of an intention to make a profit by a rapid resale can also flow from the fact that the purchaser did, in fact, resell almost immediately at a profit, but only if there exists no satisfactory explanation for this rapid resale.

The appellants in this case give an explanation for the rapid resale which I find believable and which I accept [37] . […] I can find nothing in the evidence to justify my rejecting the sworn testimony of the appellants in regard to the explanations which they gave to justify the resale of the business so soon after acquiring it, and here also their testimony in this regard was not questioned in cross-examination.

If this explanation is accepted, and I accept it entirely, the rapid resale after the purchase does not give rise to any inference that this resale with profit was one of the reasons motivating the appellants when they acquired the business . [38] [Soulignements ajoutés] [ 32 ] En 1986, la Cour fédérale rend la décision Happy Valley Farms Ltd. v. The Queen dans le contexte suivant. En 1968, la contribuable acquiert 150 acres d’une propriété de 600 acres. À ce moment, son intention est de subdiviser 50 acres pour les revendre puis d’utiliser les 100 acres restant pour redémarrer des activités agricoles.

Une dizaine de lots sont ainsi subdivisés et vendus. Les bénéfices en résultant sont considérés comme un revenu d’entreprise. En 1969, la contribuable acquiert la balance de la propriété, soit 450 acres. Quelques années plus tard, elle vend deux parcelles de cette terre. Encore une fois, les bénéfices sont considérés comme du revenu d’entreprise. En 1976, elle reçoit une offre d’achat non sollicitée des 400 acres restant. La vente est conclue en 1977 [39] .

[ 33 ] L’appelante soutient que le profit réalisé est un gain en capital parce que la propriété a été acquise au départ pour exploiter une ferme.

Comme son actionnaire unique a eu des ennuis de santé, elle n’était pas en mesure de poursuivre les activités agricoles de sorte qu’elle a accepté de vendre [40] . [ 34 ] Aux fins de qualifier le profit réalisé, le juge Rouleau a résumé les enseignements de la jurisprudence sur cette question : […] Whether an asset was acquired as an investment is to be determined by all the facts of a particular case including, the course of conduct of the taxpayer, the nature of the subject property, the probability of the asset producing income without the need to be turned over and the similarity of the transaction in question to a trading transaction.

Several tests, many of them similar to those pronounced by the Court in the Taylor case, have been used by the courts in determining whether a gain is of an income or capital nature. These include: 1. The nature of the property sold . […] Property which does not yield to its owner an income or personal enjoyment simply by virtue of its ownership is more likely to have been acquired for the purpose of sale than property that does. 2. The length of period of ownership . Generally, property meant to be dealt in is realized within a short time after acquisition.

Nevertheless, there are many exceptions to this general rule. 3. The frequency or number of other similar transactions by the taxpayer . If the same sort of property has been sold in succession over a period of years or there are several sales at about the same date, a presumption arises that there has been dealing in respect of the property. 4. Work expended on or in connection with the property realized .

If effort is put into bringing the property into a more marketable condition during the ownership of the taxpayer or if special efforts are made to find or attract purchasers (such as the opening of an office or advertising) there is some evidence of dealing in the property. 5. The circumstances that were responsible for the sale of the property . There may exist some explanation, such as a sudden emergency or an opportunity calling for ready money, that will preclude a finding that the plan of dealing in the property was what caused the original purchase. 6. Motive .

The motive of the taxpayer is never irrelevant in any of these cases. The intention at the time of acquiring an asset as inferred from surrounding circumstances and direct evidence is one of the most important elements in determining whether a gain is of a capital or income nature. While all of the above factors have been considered by the Courts, it is the last one, the question of motive or intention which has been most developed .

That, in addition to consideration of the taxpayer's whole course of conduct while in possession of the asset , is what in the end generally influences the finding of the Court. [41] [Soulignements et caractères gras ajoutés] [ 35 ] Le juge mentionne également le « test de l’intention secondaire » [42] dont il a été question ci-haut. Au terme de son analyse, il conclut que la transaction de 1977 constitue un projet comportant un risque à caractère commercial. Il écrit : In this case, the plaintiff company was subdividing and selling lots of the subject property from 1968, the year in which Mr.

Lindholm acquired all outstanding shares of the company until 1976 when he sold 400 acres to Glenview Developments. Over that period of time there were seventeen such transactions, the majority of the sales resulting from the advertising of the lots for sale. […] From these circumstances the only reasonable conclusion one can reach is that the intention of Happy Valley Farms Ltd. was to sell property at a price which would ensure a profit. Even if Mr.

Lindholm's intention was to retain a portion of the subject property for his own personal use, it was not his only intention . […] Many other surrounding circumstances in this case support the proposition that the intention of the plaintiff in acquiring the Field Farm property was to develop the land and sell it at a profit and that the transaction under review constituted an ordinary business activity of the plaintiff [43] . [Soulignements et gras ajoutés] [ 36 ] En 1995, la Cour suprême a reconnu à la majorité, dans l’arrêt Friesen [44] , sous la plume du juge Major, que l’on doit apporter une attention particulière aux facteurs énumérés aux bulletins d’interprétation pertinents à l’espèce : 16.

La première condition de l'existence d'un projet comportant un risque de caractère commercial est qu'il comporte un «plan visant la réalisation d'un bénéfice» . Le contribuable doit avoir l'intention légitime de tirer un bénéfice de l'opération.

Les autres conditions sont énoncées utilement dans le bulletin d'interprétation IT - 459 , intitulé «Projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial» (8 septembre 1980), qui fait mention du bulletin d'interprétation IT - 218 , intitulé «Profits sur la vente de biens immeubles» (26 mai 1975), comme document où sont résumés les facteurs pertinents dans le cas de biens immeubles. 17.

Le bulletin IT - 218R, qui a remplacé le bulletin IT - 218 en 1986, énumère un certain nombre de facteurs dont les tribunaux se sont servis pour déterminer si une opération immobilière constitue un projet comportant un risque de caractère commercial qui génère un revenu d'entreprise ou une opération portant sur une immobilisation, impliquant la vente d'un placement. Une attention particulière est accordée à: (

i) L'intention du contribuable relativement au bien immeuble au moment de l'achat , ses possibilités de réalisation et la mesure dans

laquelle cette intention est réalisée. L'intention de revendre la propriété avec bénéfice la rendra plus susceptible d'être qualifiée de projet comportant un risque de caractère commercial. (ii) La nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou de l'occupation du contribuable et des associés .

Plus l'entreprise ou la profession d'un contribuable est liée aux transactions immobilières, plus il est probable que le revenu réalisé sera considéré comme un revenu tiré d'une entreprise plutôt que comme un gain en capital. (iii) La nature du bien et l'usage qu'en fait le contribuable. (iv) La mesure dans laquelle l'argent emprunté a servi à financer l'acquisition du bien immeuble et la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable.

Les opérations impliquant emprunt et revente rapide sont plus susceptibles d'être des projets comportant un risque de caractère commercial. [Soulignements et caractères gras ajoutés] [ 37 ] À leur façon, cette Cour et la Cour d’appel fédérale ont repris ces principes en 2010 et 2008, dans les arrêts Fiducie Charbonneau c. Québec (Sous-ministre du Revenu) [45] et Canada Safeway Limited c. Canada [46] . Dans cette dernière affaire, le juge Nadon les condense ainsi : [61] On peut dégager de ces décisions quelques principes qui peuvent, à mon avis, être résumés comme suit.

Premièrement, il n’est pas facile de tracer une ligne de démarcation entre les revenus et les gains en capital et il est donc nécessaire, pour bien les distinguer, de tenir compte d’une foule de facteurs, et notamment de l’intention du contribuable au moment de l’acquisition du bien en litige . Deuxièmement, pour que l’opération soit considérée comme un projet comportant un risque de caractère commercial, il faut qu’au moment de l'acquisition, le contribuable ait eu à l’esprit la possibilité de revendre comme motif qui le poussait à faire cette acquisition .

La conclusion qu'une telle motivation existe devrait être basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction. Autrement dit, c’est toute la conduite du contribuable qu’il faut apprécier. Troisièmement, en ce qui concerne l’« intention secondaire », celle-ci doit aussi avoir existé au moment de l’acquisition du bien et le contribuable doit avoir été motivé par l'intention secondaire de le revendre avec bénéfice au cas où une occasion intéressante se présenterait.

Quatrièmement, le fait que le contribuable envisageait la possibilité de revendre son bien ne suffit pas, en soit, pour conclure à l’existence d’un projet comportant un risque de caractère commercial.

Dans leur ouvrage Principles of Canadian Income Tax Law , précité, les éminents auteurs expriment l’avis, dans leur analyse du critère applicable en ce qui a trait à l’existence d’une « intention secondaire », que [TRADUCTION] « les critères de la doctrine de l’intention secondaire ne seront respectés que si la perspective de revente à profit a joué un rôle important dans la décision d’acquérir le bien » (à la page 337). Je souscris entièrement à cette proposition .

Cinquièmement, le témoignage du contribuable au sujet de son intention n’est pas déterminant et doit être examiné à la lumière de l’ensemble des circonstances. [47] [Soulignements ajoutés] [ 38 ] Plus récemment, la Cour précisait, dans l’arrêt Hardy c.

Agence du revenu du Québec , que « les critères pertinents énumérés dans le bulletin d’interprétation IT-218R […] reflète[nt], avec certaines réserves , l’état de la jurisprudence » [48] . [ 39 ] Cela nous amène tout naturellement aux Bulletins. [ 40 ] Le Bulletin IT-459 énonce des critères généraux qui ont permis, de temps à autre, de qualifier une transaction de « projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial », à savoir notamment : la fréquence de l’activité et les circonstances de chaque cas, « aucun critère unique » ne devant être formulé; la conduite du contribuable (temps écoulé depuis l’acquisition du bien, antécédents commerciaux dans un domaine semblable); la nature du bien; l’intention du contribuable (qui a pu évoluer depuis l’acquisition du bien) de vendre à profit n’est pas suffisante en soi; l’intention de vendre à profit à la première occasion convenable [49] .

Le Bulletin ajoute que : 4. Pour déterminer si une transaction en particulier représente un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, les tribunaux ont établi que toutes les circonstances entourant la transaction doivent être prises en considération et qu'aucun critère unique ne peut être formulé. De façon générale, cependant, les principaux critères qui ont été appliqués sont les suivants:

a) le contribuable a-t-il traité le bien qu'il avait acquis de la même manière qu'un négociant aurait habituellement traité un tel bien;

b) la nature et la quantité des biens excluent-elles la possibilité que leur vente soit la réalisation d'un investissement ou soit, par ailleurs, une réalisation de capital, ou que les biens puissent avoir fait l'objet d'une disposition autrement que par une transaction commerciale; et

c) l'intention du contribuable, établie par les faits ou par déduction, est-elle dans la même ligne que d'autres preuves indiquant une motivation commerciale. [50] [Soulignements ajoutés] [ 41 ] En ce qui concerne la question plus précise de la qualification des bénéfices à la suite de la vente d’un immeuble, l’ARC nous réfère au Bulletin IT-218R qui énumère les facteurs suivants :

a) l'intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l'achat;

b) la vraisemblance de l'intention du contribuable;

c) l'emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;

d) la mesure dans laquelle l'intention du contribuable est réalisée;

e) la preuve que l'intention du contribuable a changé après l'achat du bien immeuble;

f) la nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou de l'occupation du contribuable et des associés;

g) la mesure dans laquelle l'argent emprunté a servi à financer l'acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s'il y a lieu;

h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;

i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;

j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en

i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;

k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;

l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l'immeuble. [51] [ 42 ] Ce Bulletin ajoute, à son paragraphe 13 : 13. Les espaces d'immeubles résidentiels à logements multiples, d'immeubles à bureaux, d'entrepôts ou de tout autre immeuble similaire qui sont détenus par le propriétaire comme des biens en immobilisation seront réputés avoir été convertis en biens figurant dans un inventaire au moment où l'autorisation de modifier le

titre de tout immeuble de ce genre selon un régime des titres de sections d'étages est adressée à l'autorité compétente, pourvu que le propriétaire effectue réellement la vente des unités en question. Se reporter également au numéro 18 ci-dessous. 13.

The units in a multi-unit residential apartment, or an office, warehouse storage building or any similar structure that is held as capital property by the owner will be considered to have been converted to inventory at the time when application is made to the relevant authority for approval to change the title to any such building to strata title, provided that the owner proceeds with the sale of the units.

See also 18 below. [Soulignements ajoutés] *** [ 43 ] Débutons par la « présomption de conversion » énoncée à ce paragraphe 13, invoquée par l’intimée et retenue par le juge de première instance, par référence interposée. Le juge reproduit en effet, au terme de son jugement, le paragraphe 31 de la défense de l’ARQ [52] où elle regroupe les éléments considérés pour déterminer si le profit touché à la suite de la vente constitue ou non un revenu d’entreprise. Le dernier facteur pris en compte est le suivant : 11.

La position élaborée dans le Bulletin d’interprétation lT-21 8R lequel prévoit que le bien est réputé avoir été converti en un bien figurant dans un inventaire au moment où la demande d’autorisation a été faite lorsque le propriétaire effectue effectivement la vente des unités en question lorsqu’un immeuble résidentiel à logements multiples est détenu par un propriétaire au

titre de bien en immobilisations et qu’une demande d’autorisation de modification de

titre selon un régime de

titre de

section d’étages est adressée à l’autorité compétente; [Caractères gras ajoutés] [ 44 ] Le juge conclut peu après que l’analyse de la vérificatrice est juste [53] . L’avocat de l’ARQ se réfère de nouveau à ce paragraphe en appel. Avec égards, il y a là une erreur de droit puisque cet énoncé ne peut constituer une présomption de conversion valable. [ 45 ] Le mot « réputé » utilisé dans le Bulletin n’est pas anodin. Dans notre droit, il signifie une présomption légale absolue qui ne peut être repoussée : 2847.

La présomption légale est celle qui est spécialement attachée par la loi à certains faits; elle dispense de toute autre preuve celui en faveur de qui elle existe. Celle qui concerne des faits présumés est simple et peut être repoussée par une preuve contraire; celle qui concerne des faits réputés est absolue et aucune preuve ne peut lui être opposée . 2847. A legal presumption is one that is specially attached by law to certain facts; it exempts the person in whose favour it exists from making any other proof.

A presumption concerning presumed facts is simple and may be rebutted by proof to the contrary; a presumption concerning deemed facts is absolute and irrebuttable . [ 46 ] Ma collègue la juge Bich rappelait d’ailleurs, récemment, que « l’usage du mot "réputées" signal[e] une présomption absolue et, partant, irréfragable » [54] . Or, une telle présomption ne peut être établie que par la loi. Cette règle fondamentale, bien que prononcée dans le Code civil du Québec , vaut tout autant en matière fiscale, à telle enseigne que la présomption de validité d’une cotisation « réputée valide et tenante » est édictée à l’

article 1014 LI . [ 47 ] Il est vrai que la version anglaise du paragraphe 13 semble annoncer davantage la position des autorités fiscales qu’un mode de

preuve, mais la personne qui s’en tient à la version française, la seule à laquelle se réfèrent l’ARQ et le premier juge, peut très bien comprendre que toute contestation serait vaine dans ce cas de figure. [ 48 ] Par ailleurs, malgré que la contradiction entre les deux versions soit troublante, l’ARQ n’a pas dissipé le flou à ce sujet, tant en première instance qu’en appel. Le Bulletin IT-218 R émane certes des autorités fédérales mais l’ARQ, qui s’en remet à ce texte d’interprétation, aurait dû apporter les nuances qui s’imposaient.

Qui plus est, la consultation via internet de la documentation publique mise à la disposition du contribuable par l’ARQ sur le paragraphe 13 révèle que sa position a évolué ces dernières années. [ 49 ] Dans une note d’interprétation du 30 mai 2013, elle écrit : De façon plus spécifique, le paragraphe 13 du bulletin d’interprétation IT-218R prévoit que lorsqu’un immeuble résidentiel à logements multiples est détenu par un propriétaire au

titre de bien en immobilisation et qu’une demande d’autorisation de modification de

titre selon un régime de titres de sections d’étages est adressée à l’autorité compétente, il sera réputé avoir été converti en un bien figurant dans un inventaire au moment où la demande d’autorisation a été faite, pourvu que le propriétaire effectue réellement la vente des unités en question. […] Comme il est mentionné dans nos remarques préliminaires, la copropriété indivise organisée est devenue une solution de rechange dans les cas où il est interdit de procéder à la conversion d’un immeuble en copropriété divise (condos).

Au final, le résultat est similaire et nous sommes d’avis que nous pourrions y appliquer les mêmes conséquences fiscales que celles applicables à la conversion d’immeubles en copropriété divise (condos).

Ainsi, nous pourrions considérer qu’il y a eu conversion d’une immobilisation en bien figurant à l’inventaire au moment de la vente de la première unité et de la signature de la convention d’indivision . [55] [Renvoi omis; soulignements ajoutés] [ 50 ] La seconde note est du 14 juin 2016 : Généralement, les tribunaux considèrent que des unités de condos détenues aux fins de revente constituent des biens en inventaire dont la vente générera un revenu ou une perte d’entreprise.

Lorsqu’un immeuble détenu en vue de tirer un revenu de location est converti en unités de condos, le paragraphe 13 du bulletin d’interprétation IT-218R vient créer une présomption à l’égard du « moment » où est réputée survenir cette conversion : […] Nous sommes d’avis que cette présomption n’est pas absolue et qu’en fonction de circonstances particulières, le moment où la conversion s’est effectuée pourrait être différent . […]. [56] [Renvois omis; soulignements ajoutés] [ 51 ] Ces notes font voir qu’une confusion bien réelle existe à l’ARQ, non seulement sur la portée de la présomption, mais aussi sur son effet relatif ou absolu.

Malheureusement, ces notes publiques n’ont pas été portées à l’attention de la Cour [57] , bien que cela se soit peut-être produit par inadvertance. On me permettra, ici, un commentaire additionnel. [ 52 ] Plus généralement et tout en reconnaissant la grande utilité des bulletins d’interprétation, l’on peut constater que les Bulletins IT-459 et IT-218R se réfèrent tantôt aux décisions des tribunaux, en termes généraux, sans référence aux décisions dont il s’agit, tantôt à la position des autorités fiscales, sans qu’il soit toujours possible de départager l’un de l’autre.

Il me semble que des distinctions claires sous ce rapport seraient précieuses pour éviter tout imbroglio au préjudice du contribuable, qui cherche à s’informer valablement et objectivement lorsqu’il consulte les bulletins d’information fiscaux. [ 53 ] Dans l’ouvrage Principles of Canadian Income Tax Law , les auteurs Jinyan Li, Joanne Magee et J.

Scott Wilkie rappellent par ailleurs, à juste titre, que les prises de position générales en matière fiscale seront, dans chaque cas, mises à l’épreuve des faits de chaque affaire [58] : It must always be remembered that the applicability of the CRA’s general statements inevitably will be affected by a taxpayer’s circumstances . It cannot be taken for granted that a statement of general application about the law necessarily reflects how the law would or should be applied in the particular case .

Where a taxpayer’s circumstances reasonably can be considered to be of an “ordinary course” nature in relation to the law, general statements by the CRA may well reflect expected outcomes. On the other hand, general statements cannot fairly be relied on as conclusive statements of

interpretation where a taxpayer’s circumstances are complex and it is unlikely the tax authorities could possibly have had circumstances like those in mind; it still may be the case that

interpretations are reliable, but the CRA could hardly be estopped from taking a more refined view if the circumstances themselves are “out of the ordinary course”. [ 54 ] Cela dit, il suffit de conclure, à ce stade-ci, qu’une présomption de conversion n’existe pas et que l’appel doit être décidé à l’examen des circonstances particulières de cette affaire. L’ARC, rédactrice des Bulletins, n’a pas cotisé les appelants. J’en retiens qu’il ne s’agit donc pas, de son point de vue, d’une présomption de conversion. *** [ 55 ] Un rappel d’abord des règles relatives au fardeau de la preuve. [ 56 ] L’

article 1014 LI créé une présomption de validité des cotisations émises :

Sous réserve des modifications ou del’annulation résultant d’une opposition, d’unappel ou d’un appel

sommaire et sous réserved’une nouvelle cotisation, une cotisation estréputée valide et tenante nonobstant toute erreur,vice de forme ou omission qui s’y trouve ou quise trouve dans toute procédure s’y rattachant.

Toutefois, lorsqu’un tribunal annule unecotisation pour le motif qu’elle est émise au-delàde la période au cours de laquelle le ministrepeut faire une nouvelle cotisation ou établir unecotisation supplémentaire aux termes de l’un dessous-paragraphes a à a.2 du paragraphe 2 del’article 1010, selon le cas, la cotisation queremplaçait celle ainsi annulée demeure valide ettenante mais tout délai prévu à une loi fiscale etapplicable à son égard ne commence à courirqu’à compter de la date du jugement annulant ladernière cotisation. 1014.

An assessment shall, subject to beingvaried or vacated on an objection, appeal orsummary appeal and subject to a reassessment,be deemed to be valid and bindingnotwithstanding any error, defect or omission inthe assessment or in any proceeding relatingthereto.

However, where a court vacates an assessmenton the ground that it has been issued beyond theperiod during which the Minister may reassess ormake an additional assessment under any ofparagraphs a to a.2 of subsection 2 of section1010, as the case may be, the assessmentreplaced by the assessment so vacated remainsvalid and binding, but any time prescribed by afiscal law and applicable in regard thereto beginsto run from the date of the judgment vacating thelast assessment. [57]

Malgré l’utilisation du terme « réputé », il a été décidé que cette présomption peut être renversée par le contribuable s’il fait unepreuve prima facie qui « démolit » l’avis et parvient à faire douter sérieusement de son exactitude. Il revient alors à l’ARC de prouver lacotisation[59]. Dans l’arrêt Gestion Grands Travaux inc. c. Agence du revenu du Québec[60], la Cour exposait ainsi le fardeau ducontribuable : [11] Pour « démolir » la présomption, le contribuable doit « démontrer, par une preuve prima facie, en quoi les faits sur lesquelss'appuie la cotisation sont incorrects ».

La Cour précise ainsi le concept de preuve prima facie : Règle générale, la preuve prima facie se définit comme une preuve suffisante pour établir un fait jusqu'à preuve du contraire. DansStewart c.

M.R.N., le juge Cain mentionne qu' "une preuve prima facie est celle qui est étayée par des éléments de preuve qui créent untel degré de probabilité en sa faveur que la cour doit l'accepter si elle y ajoute foi, à moins qu'elle ne soit contredite ou que le contraire nesoit prouvé’’. [12] De façon générale, « la simple affirmation du contribuable ne suffit pas [à démolir la présomption]; elle aura avantage à êtresoutenue par une preuve documentaire ou circonstancielle ».

En effet, la preuve présentée doit « comporter un certain degré de précisionet de probabilité en sa faveur par opposition à des allégations vagues et ambiguës ». La Cour ajoute, à ce sujet : Dans Hickman Motors Ltd. V.

R., (CSC), [1997] 2 R.C.S. 336, la preuve se limitait à un témoignage, mais il s'agissait,selon madame la juge l'Heureux-Dubé, d'un témoignage clair, non ébranlé en contre-interrogatoire et offert par un témoin dont lacrédibilité n'avait pas été mise en doute, alors qu'aucune preuve contraire n'avait été présentée par le fisc (paragr. 91). [Renvois omis] [58] Les facteurs suivants ont été considérés par l’ARQ[61] et retenus par le juge de première instance : 31. Aux fins de déterminer qu’il s’agit d’un revenu d’entreprise et non d’un gain en capital, la défenderesse a considéré : 1.

L’intention initiale alléguée par le demandeur et les copropriétaires de jouir de revenus passifs à long terme jusqu’à leur retraite telleque mentionnée au paragraphe 5 de la requête; 2. La rentabilité de l’immeuble au

titre d’immeuble à revenus locatifs; 3. Le changement dans l’intention du demandeur et des copropriétaires; 4. Le recours aux services d’un notaire spécialisé dans la conversion d’immeubles à logements en copropriétés indivises; 5. Les coûts de l’opération de changement; 6. Le fait que cette décision fut prise dans un contexte où le marché immobilier était à son apogée; 7. Le fait que la vente en copropriétés indivises offrait une meilleure rentabilité; 8. Le fait que l’objectif avoué est de maximiser le prix de vente soit : « d’en tirer un meilleur prix », comme l’aurait fait un homme

d’affaires; 9. Le temps et l’argent investis pour la conversion de l’immeuble confirment le caractère commercial du projet; 10. Il y a eu conversion en biens en inventaire disponibles à la vente; 11. La position élaborée dans le Bulletin d’interprétation IT-218R lequel prévoit que le bien est réputé avoir été converti en un bien figurant dans un inventaire au moment où la demande d’autorisation a été faite lorsque le propriétaire effectue effectivement la vente des unités en question lorsqu’un immeuble résidentiel à logements multiples est détenu par un propriétaire au

titre de bien en immobilisations et qu’une demande d’autorisation de modification de

titre selon un régime de

titre de

section d’étages est adressée à l’autorité compétente; […] [ 59 ] Une fois ces facteurs ramenés à leur plus simple expression, j’en retiens que le changement d’intention des appelants dans un contexte où ils pouvaient faire une bonne affaire, les coûts associés à ce changement et le risque [62] en découlant devraient permettre de conclure que l’immeuble a été converti en bien en inventaire et que les bénéfices tirés de l’opération constituent un revenu d’entreprise. [ 60 ] Pour les motifs qui suivent, j’estime que le juge a commis des erreurs ouvrant la porte à une intervention de la Cour, que la présomption de validité des avis de cotisation a été démolie prima facie , qu’il y a lieu d’annuler les avis de cotisation et de déclarer que les appelants ont réalisé un gain de capital en vendant leur immeuble. [ 61 ] D’abord, après avoir relaté les faits, exposé les critères retenus et s’être référé à la défense de l’ARQ, le juge n’explique pas en quoi le droit applicable et les circonstances exposées par les appelants ne renversent pas la présomption de validité des avis de cotisation.

Il écrit : [55] Comme l’avocat de l’Agence le mentionne lors de l’audition, cette mise en vente comporte effectivement un risque à la suite de la conversion car rien ne garantit que chacune des huit (8) unités trouvera preneur dans un court délai.

Par ailleurs, dans les circonstances, le marché était favorable et les unités ont toutes pu être vendues en 2012. [56] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties dans les trois (3) dossiers mentionnés en titre, le Tribunal conclut que les demandeurs n’ont pas réussi à renverser le fardeau de la preuve qui est le leur relativement à chacune des cotisations qu’ils ont reçue, et ce, sur la base de l’

article 1014 LI .

L’ARQ a établi que l’analyse de la vérificatrice, madame Lefrançois, s’est avérée juste, qu’il y avait lieu de rejeter l’opposition présentée dans chacun des trois dossiers et que l’appel présenté par les trois demandeurs dans leur dossier respectif est non fondé en fait et en droit. [57] En suivant les critères énoncés tant par la jurisprudence que dans les Bulletins d’interprétation lT-459 et IT-218R, le Tribunal conclut que l’immeuble en litige a été converti en un bien en inventaire et que les bénéfices tirés de la vente de chaque unité après la conversion doivent être qualifiés de revenus d’entreprise et non de gains en capital pour fins fiscales [63] . [ 62 ] Ensuite, force est de constater que la vérificatrice de l’ARQ s’est arrêtée aux facteurs présentant sous un jour défavorable les décisions prises par les appelants et tendant à démontrer la justesse des avis de cotisation.

Les facteurs favorables ont été ignorés. Or, l’examen de toutes les circonstances d’une affaire est pertinent à l’exercice qui doit être effectué, elles sont même « déterminantes ». [ 63 ] La preuve administrée dans cette affaire ne pose aucune difficulté. Les appelants ont témoigné tour à tour pour donner leur version des faits. Ils n’ont à peu près pas été contre-interrogés et n’ont pas été mis en contradiction avec d’autres parties de la preuve, qu’elles soient testimoniales ou documentaires. Le juge ne formule aucun reproche à leur endroit et ne remet pas en cause leur version des faits.

Cette preuve révèle notamment les éléments suivants identifiés comme pertinents aux Bulletins : • Les appelants ont, en 2006, des emplois, métier ou profession qui sont sans lien avec la gestion d’immeuble. Alain Latulippe est policier et possède un immeuble de 3 logements depuis 2004; son frère Martin Latulippe, un travailleur autonome, est représentant en vente de jouets et de papier; sa conjointe Cathie Bouillon exploite une bijouterie [64] .

Le premier s’occupera de l’entretien et de la gestion de l’immeuble, son frère et sa belle-sœur fourniront les garanties financières requises pour son acquisition; • Ils n’ont jamais fait d’opération de conversion avant celle étudiée ici et n’ont pas d’antécédents commerciaux dans un domaine semblable [65] ; ils ne se livrent pas « sur une grande échelle au commerce de l’immeuble » [66] ; • Ils acquièrent l’immeuble en décembre 2006, qu’ils entendent conserver jusqu’à la retraite pour en tirer, à ce moment, un revenu additionnel [67] ; il n’existe pas de preuve ni d’inférence qu’ils ont l’intention secondaire [68] de s’en départir à brève échéance s’ils en obtiennent un bon prix [69] ; l’immeuble est rentable et personne ne soutient qu’il s’agit d’un cas où l’investissement n’avait pas d’avenir sans une revente rapide [70] ; • Quatre ans et demi plus tard [71] , les choses évoluent autrement : [12] À l’été 2011, monsieur Alain Latulippe souligne qu’à ce moment, il a une petite fille avec sa conjointe et il a transformé le sous-sol de sa maison au Lac-Beauport en logement.

Avec son travail qui exige de sa part d’être appelé à l’ouvrage tant de jour, de soir que de nuit, il offre de vendre sa part dans l’immeuble à son frère Martin et à sa belle-soeur, madame Bouillon, ce qu’ils refusent. Ainsi, les trois décident de le vendre [72] . • Une fois cette décision prise , Alain Latulippe rencontre une courtière immobilière qui le dirige vers son conjoint, également courtier. À ce moment, l’appelant ne connaît rien à l’indivision organisée. Après une visite de l’immeuble, le courtier propose de transformer l’immeuble locatif en huit unités de copropriété indivise [73] .

Il s’agit d’un projet clé en main que les appelants acceptent. Un mandat est confié au courtier et à un notaire pour mener le projet à terme, conséquence logique vu la décision de faire préparer une convention d’indivision;

• L’objectif est d’obtenir le meilleur prix, les dépenses et frais découlant strictement de l’opération sont marginaux puisqu’elles n’atteignent pas 35 000 $ [74] . L’arrêt Fiducie Charbonneau c. Québec (Sous-ministre du Revenu) [75] rappelle qu’il faut « remettre les choses en perspective» [76] . L’immeuble avait été rénové en 2000, soit avant son acquisition par les appelants.

De son côté, la vérificatrice témoigne ne pas savoir combien de temps les appelants ont investi dans le projet; elle ne leur a pas posé de question à ce sujet [77] ; • Deux locataires achètent leur unité, un frère des appelants en achète une autre. Le marché est favorable aux vendeurs, il y a une perspective réaliste de maximiser les gains.

Cinq unités sont mises en vente qui trouveront preneur dans l’année [78] . [ 64 ] Précisons que, selon les Bulletins : le simple fait de vouloir obtenir le meilleur prix à la vente d’un immeuble n’est pas suffisant pour conclure qu’un contribuable était engagé dans un projet comportant un risque ou une affaire à caractère commercial [79] ; un contribuable engagé dans un projet comportant un risque ou une affaire à caractère commercial n’exploite pas nécessairement une entreprise [80] ; l’intention initiale peut changer en tout temps pendant la détention du bien [81] . [ 65 ] Je retiens de cet examen que plusieurs des facteurs répertoriés par l’ARQ favorisent la thèse des appelants.

Et que rien ne permettait de mettre de côté leurs témoignages. Comme le soulignait la Cour dans l’affaire Hardy c. Agence du revenu du Québec : [4] La présomption de validité de l’avis de cotisation ne permet pas déroger aux règles relatives à l’admissibilité des moyens de preuve ou à leur valeur probante. Autrement dit, la corroboration des témoignages n’est pas une nouvelle règle de preuve en matière fiscale. En conséquence, le juge devait tenir compte des témoignages présentés devant lui et des justifications apportées par les appelants quant à leurs déménagements successifs.

Compte tenu de ces explications et justifications, il aurait dû conclure que la présomption a été renversée. Il ne s’agit pas d’allégations vagues et ambiguës […]. [82] [Renvois omis] [ 66 ] Et un peu plus loin : [7] […] [L]e juge commet une autre erreur en omettant de considérer les critères pertinents énumérés dans le bulletin d’interprétation IT-218R qui reflète, avec certaines réserves, l’état de la jurisprudence.

Plus particulièrement, il omet de tenir compte de la nature du bien et de l’intention des appelants au moment de l’acquisition […]. [83] [Renvois omis] [ 67 ] Des erreurs analogues ont été commises ici. [ 68 ] Dans la même veine, le facteur « risque » qui est devenu, en cours de route, le pivot de l’argumentation de l’ARQ, ne peut avoir le poids décisif que le juge lui confère.

Le courtier, après avoir expliqué le risque théorique associé à ce type de projet, précise que, dans le cas des appelants, il n’avait pas d’inquiétude car « le fait que tout était fait, c’était un investissement qui était très sécuritaire » [84] , dans un contexte où le marché « était là, là, dans le temps, il était très fort » [85] .

Le juge n’en dit mot. [ 69 ] En réalité, le marché visé était optimal, le secteur où était situé l’immeuble recherché, il y avait un moratoire dans la ville de Québec sur la conversion des appartements en condominiums, ce qui gonflait la demande, trois des espaces locatifs étaient vendus dès le départ et les autres l’ont été en quelques mois. Il m’apparaît que le risque couru par les appelants était minimal. [ 70 ] La Cour suprême, dans l’arrêt Friesen , emploie les termes « projet comportant un risque de caractère commercial » [86] .

Qu’en est-il du risque à caractère commercial une fois les éléments colligés par les autorités fiscales passés en revue et toutes les circonstances de cette affaire considérées, notamment celles qui ont présidé à l’acquisition de l’immeuble et à la décision de le mettre en vente, à sa conversion, une démarche unique dans l’aventure immobilière des appelants? [ 71 ] En définitive, si les appelants se sont, comme le prétend l’ARQ, lancés dans un projet à caractère commercial, je ne puis imaginer un cas de conversion d’immeuble qui n’en soit pas un.

Et cela signifie de donner effet, dans tous les cas, à la « présomption » du paragraphe 13, exclue pour les motifs énoncés plus tôt.

Et cela signifie également que l’analyse des facteurs énumérés par les autorités fiscales dans les Bulletins constitue, en cette matière, une approche stérile. [ 72 ] Alors que cette affaire était en délibéré, l’avocat de l’ARQ nous a fait parvenir, à bon droit, une décision toute récente de la Cour du Québec [87] qui rejette une opposition et maintient des avis de cotisation pour le motif que le bénéfice résultant de la vente de deux immeubles constitue un revenu d’entreprise et non un gain de capital.

L’un des immeubles [l’immeuble rue Garnier] avait été converti en copropriété indivise; il avait été question de ce litige, dont le dénouement était attendu par l’ARQ, lors de l’audition en appel. [ 73 ] Les circonstances de cette affaire sont bien différentes de celles exposées dans la nôtre.

Pour illustrer le propos et sans aller sur le fond de ce litige, mentionnons les éléments suivants pris en compte par le tribunal aux fins de son analyse de la vente de l’immeuble rue Garnier [88] : les motifs invoqués par l’appelant pour vendre l’immeuble et le faire après conversion en copropriété indivise ne sont pas retenus, étant démentis par la preuve documentaire; l’appelant s’est contredit à plusieurs reprises et a formulé des propositions « déconcertantes », son témoignage n’est pas fiable; son ex-conjointe, une courtière immobilière, était copropriétaire de l’immeuble; celui-ci a été converti en 2010 et les ventes des unités se sont échelonnées sur plus de trois ans; 150 000 $ ont été investis dans la rénovation de l’immeuble; l’appelant et son ex-conjointe avaient l’expérience de la démarche de conversion, utilisée précédemment. [ 74 ] Le juge écrit ensuite : [111] M.

Ibaliden a répertorié neuf transactions impliquant M. Landry [89] , seul ou associé à Mme Proulx [90] entre le 12 février 1998 et le 24 janvier 2006. [112] Cette preuve de M. Ibaliden (pièce D-5) fait état de courte détention des immeubles entre six mois et vingt et un mois et des profits de plusieurs centaines de milliers de dollars.

[113] Au

titre de l’expérience et des antécédents en la matière, les transactions s’ajoutent aux sept transactions impliquant M. Landry pour la période vérifiée, soit entre 2010 et 2013, et les treize transactions auxquelles a participé Mme Proulx, seule ou avec M. Landry, au cours de la même période. […] [116] Entre 1998 et 2004, M.

Landry réalise seul ou avec Mme Proulx des bénéfices de l’ordre de 1 134 000 $ en conséquence de plusieurs transactions immobilières . [117] Si l’on ajoute la vente de l’immeuble rue Garnier entre 2010 et 2013 et la vente de l’immeuble en Floride dont il sera question ultérieurement, il faut conclure que M.

Landry est une personne qui se livre habituellement à des activités qui peuvent lui rapporter un profit. [118] Les bénéfices qu’il tire de cette activité ne sont pas marginaux si on les compare aux revenus provenant de ses occupations ordinaires. [119] Il transige avec une personne versée dans le domaine de l’immobilier qui s’avère être sa conjointe pendant un certain temps, mais dont les liens d’affaires perdurent au-delà de leur séparation compte tenu des ventes entre 2010 et 2013 et même d’un achat en commun en 2012, ce qui n’est pas courant chez des couples séparés. [120] Mme Proulx dans le contexte se présente comme une véritable associée. [121] La décision de vendre l’immeuble rue Garnier ne s’explique pas par le simple désir de réaliser un actif au meilleur prix possible. [122] Il y a trop d’écueils ou d’embuches pour retenir cette conclusion quelque peu rapide. [123] Mme Proulx et M.

Landry se sont comportés de la même manière qu’un « négociant aurait habituellement traité un tel bien » en prenant les risques afférents à la réalisation du plus grand profit possible. [ 75 ] Cette affaire ne se situe pas dans le même registre que l’espèce soumise et fait voir, de mon point de vue et avec égards, la fragilité des bases sur lesquelles repose le jugement dont appel. [ 76 ] Répétons que, bien qu’informée par l’ARQ de la cotisation de l’intimée, l’Agence de revenu du Canada, dont les Bulletins sont invoqués ici, a décidé de ne pas cotiser les appelants.

Elle a traité le bénéfice résultant de la vente des unités indivises comme un gain en capital. La Cour a considéré, dans l’arrêt Fiducie Charbonneau c. Québec (Sous-ministre du Revenu) [91] , une telle situation. [ 77 ] Sur le tout, je suis d’avis que le juge de première instance a erré en fait et en droit en concluant que les appelants n’ont pas satisfait à leur fardeau qui consistait à « démolir » l’exactitude de la présomption de validité des avis de cotisations.

J’estime qu’ils y sont parvenus par une preuve prima facie démontrant qu’ils ne s’étaient pas engagés dans un projet de nature commerciale lorsqu’ils ont entrepris la conversion de leur immeuble avant de le vendre [92] . [ 78 ] La preuve administrée par les appelants comportait « un certain degré de précision et de probabilité en [leur] faveur par opposition à des allégations vagues et ambiguës » [93] .

Le juge a « commis des erreurs dans l’application des principes pertinents » [94] . [ 79 ] Pour ces motifs, je propose d’accueillir l’appel avec les frais de justice dans les deux cours, d’infirmer le jugement de première instance, de déclarer que les profits réalisés par les appelants constituent un gain de capital et d’annuler les avis de cotisation établis par l’intimée pour l’année d’imposition 2012 et portant les numéros QV742153C01, QV563605C01 et QS195230C01. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. 248

(1) Les définitions qui suivent s’appliquent à la présente loi. […] 248(1) In this Act, […]