2013 QCCQ 7972, 2013 QCCQ 7972

Ing c. Mutingwa 2013 QCCQ 7972 JD2273 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N°: 500-02-194461-138 500-80-025937-138 DATE : 18 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ JACKSON ING Demandeur-Intimé c.

SADIKI MUTINGWA Défendeur-Requérant ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le locataire-requérant demande l'autorisation d'interjeter appel de la décision rendue le 17 mai 2013 par la Régie du logement (« La Régie»). [ 2 ] Dans cette décision, la Régie accueille la demande du locateur-intimé. Elle résilie le bail, ordonne l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement.

Elle ordonne l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’expulsion à compter du 11 ème jour de sa date, et condamne le locataire à payer la somme de 3 221,13 $ en arrérages de loyer, plus intérêts et frais. [ 3 ] le locataire-requérant demande aussi l’annulation du bref d’expulsion émise le 10 juin 2013 pour exécuter la décision de la Régie. [ 4 ] Le locataire-requérant reproche à la Régie d'avoir commis plusieurs erreurs de droit et de faits. Il allègue dans sa requête : […] 21. La régisseure a erré dans son jugement, tel que plus amplement décrit ci-après : I Erreurs de droits

A) La régisseur a erré en droit puisque la preuve démontre que le locataire avais le droit de procéder à la compensation si les travaux prévus dans l’entente signée par les parties en date du 31 octobre 2012 et homologuée par la Régie n’était pas exécutée dans les délais prévus; Le locataire a mis en preuve de façon prépondérante les travaux réalisés par ce dernier, ce que le locateur du reste, ne conteste pas. La seule contestation du locateur est relative au coût des travaux et rien de plus. Le défendeur entend démontrer que la régisseure a commis une erreur d’interprétation de l’

article 1971 du C.c.Q , en résiliant le bail motif pris de ce que le locataire a manqué à son obligation de payer le loyer et a de ce fait accuser un retard de trois semaines; De plus, la régisseure se devait de relever l’irrégularité du jugement homologuant l’entente entre les parties relativement aux réparations majeures et urgentes dans l’appartement du locataire; En effet, ledit jugement se devait de déterminer le montant et fixer les conditions desdits travaux conformément à l’

article 1867 alinéa 2 du C.c.Q , de sorte que la Régie du logement n’aurait jamais dû homologuées une entente muette sur ce point, car une telle entente en cas de défaut du locateur pourrait être source de litige relativement au coût, le jugement d’homologation de ladite entente n’a respecté ni la lettre, ni l’esprit du texte susmentionné;

Par conséquent, en l’absence de retard de plus de trois semaines relativement au loyer et suite aux manquements du jugement d’homologation de l’entente lesquels sont la cause du litige actuel, la régisseure se devait de rejeter la demande de résiliation de bail basée sur le non-paiement de loyer, tel que prévu à l’

article 1971 C.c.Q.

B) La régisseure a erré en droit lorsqu’elle a considéré au paragraphe 6 du jugement entrepris que la somme réclamée par le locateur relative à l’augmentation du loyer pour le terme de juillet 2011 à juin 2012 est due; En effet, cette augmentation de loyer a été vigoureusement contesté par le locataire et ce litige est toujours pendant car le locataire avait introduit une demande de rétractation du jugement rendu en date du 25 janvier 2012, car n’ayant pas pu faire valoir une défense pleine et entière pour cause de maladie; Le défendeur entend démontrer que cet élément ne doit pas justifier la résiliation du bail.

C) La régisseure a erré en droit en accordant l’exécution provisoire du jugement querellé nonobstant appel, puisque la preuve nous permet de constater qu’aucune condition de l’

article 82.1 de la

Loi sur la régie du logement n’est réunie; En effet, il ne ressort nullement des motifs ou du dispositif du jugement entrepris une preuve à l’effet qu’il y avait au moment où ledit jugement était rendu des réparations majeures à faire; Toutes les réparations majeures avaient déjà été faites par le locataire au moment de l’audition soit le 19 avril 2013 et il n’y avait aucune situation d’urgence exceptionnelle; Par conséquent la régisseure n’a pas fait une lecture de la lettre et de l’esprit de l’article 82.1 de la Loi précitée, en évoquant le préjudice causé au locateur pour justifier l’exécution provisoire. […] [ 5 ] Les questions que le locataire-requérant désire soumettre à cette Cour sont formulées comme suit : […] 19.

Le défendeur soumet à la Cour de céans les questions en litige suivantes : • Le juge administratif peut-il ordonner la résiliation et l’expulsion du locataire en vertu de l’

article 1971 C.c.Q , alors qu’un jugement de la Régie du logement autorisait le locataire à procéder à une compensation? • Le juge administratif peut-il ordonner une résiliation et l’expulsion du locataire sur la base de l’

article 1971 C.c.Q alors que le litige opposant les parties relativement à l’augmentation du loyer est encore pendant? • Le juge administratif a-t-il ordonné l’exécution provisoire de l’ordonnance d’expulsion conformément à l’

article 82.1 de la

Loi sur la régie du logement , alors que les motifs du jugement ne font état d’aucune urgence exceptionnelle ou autres motifs? • Le juge administratif a-t-il interprété convenablement l’entente signée entre les parties et homologuée par la Régie? • Le juge administratif devait-il relever le manquement à l’

article 1867 alinéa 2 C.c.Q relativement au jugement d’homologation de l’entente entre les parties? […] la décision de la Régie [ 6 ] On retrouve dans la décision le raisonnement suivi par la Régisseure : « [36] Après analyse, la soussignée constate que le locataire a outrepassé les pouvoirs qui lui avaient été donné de procéder à des travaux en cas de défaut du locateur. [37] Il a cependant, à bon droit, fait procéder à des travaux de soudures à l’escalier en colimaçons, et fait installé un coupe-froid à la porte arrière ainsi qu’à la porte de garage. [38] Toutefois, l’entente dont il se réclame ne prévoit pas l’installation d’une ouvre-porte de garage motorisé, ni d’ailleurs quelque forme de verrouillage de la porte de garage.

Elle ne prévoit pas non plus l’ajout d’une barrière sous l’escalier en colimaçon afin d’éviter que quelqu’un se heurte sur celui-ci.

Aussi, le rapport de la Ville mentionne la vérification d’un thermostat, pas son remplacement. [39] Avant d’effectuer ces réparations et améliorations, le locataire aurait dû en aviser préalablement le locateur, ou, le cas échéant obtenir du tribunal l’autorisation d’y procéder.( [3] ) [40] Le locataire est certes mal venu d’opérer compensation pour ces initiatives qui excèdent ce qui a été convenu dans la susdite décision intérimaire. [41] Malheureusement, l’estimation et le reçu produits par le locataire ne permettent pas à la soussignée de départager le coût des travaux faisant l’objet de l’entente intérimaire de ceux qui ne le sont pas. [42] Dans ces circonstances, la compensation effectuée par le locataire est refusée et il devra payer au locateur une somme de 1 876 $, soit le loyer de 938 $ pour chacun des mois de mars et avril 2013.

[43] Ses droits quant à la réclamation du coût des travaux visés par l’entente intérimaire lui seront toutefois réservés.

Il devra obtenir les factures adéquates démontrant en détail les achats et le travail fourni pour chacun des items et les soumettre au locateur, comme prévu à ladite entente. [44] Finalement, le locateur réclame une somme de 587,97 $, facturations à l’appui pour les taxes d’eau et d’ordures. [45] Le locataire ne conteste pas son obligation au bail à cet égard, mais refuse de payer tant que les facturations émises par l’autorité municipale ne seront pas à son nom, comme c’était le cas dans le passé. [46] Le locateur pour sa part, déclare qu’il s’agit là de la nouvelle façon de faire de la Ville de Montréal et qu’il n’a pas été en mesure de modifier l’identité du débiteur à la facturation, celle-ci arrivant maintenant à son nom. [47] Quoi qu’il en soit, la soussignée est d’avis que le locataire ne peut échapper à son obligation au bail tout en prenant le locateur en otage pour une question qui relève de l’administration municipale qui échappe à celui-là. [48] Quant à l’argument voulant que le locataire soit potentiellement fiscalement pénalisé par la nouvelle identité du débiteur à la facturation de la taxe d’eau et d’ordures, la soussignée ne le croit pas et juge que l’obligation du locataire au bail, une copie de la facturation et la preuve de son paiement sont des éléments qui pourront convaincre les ministères des finances concernés au besoin, aucune preuve n’est venue corroborer cette affirmation. [49] À défaut d’avoir produit un amendement afin de modifier le montant des taxes d’eau et d’ordures qu’il réclame, la réclamation du locateur sera réduite au montant apparaissant à sa demande, soit 285,31 $. [50] Le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'

article 1971 C.c.Q. [51] Le bail n'est toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant jugement, conformément aux dispositions de l'

article 1883 C.c.Q. [52] Le préjudice causé au locateur justifie l'exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l'article 82.1 L.R.L. » prétentions des parties [ 7 ] Selon le locataire-requérant, la décision est entachée d'erreurs car la preuve démontre qu’il avait le droit de procéder à la compensation. Il prétend que la régisseure a mal interprété l’entente en vertu de laquelle, la compensation entre les montants dus par le locateur-intimé et les montants de loyer dus. [ 8 ] Selon le locateur-intimé la régisseure n’a pas commis d’erreur dans l’appréciation de la preuve pour justifier l’intervention de cette Cour. principes de droit applicable [ 9 ] L’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] (« L.R. ») énonce : « 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [ 10 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence pour l’application de l’article 91de la L.R. , il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de la requête pour permission d'appeler, d'entrer dans le mérite des questions soulevées [2] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si un des critères est rencontré pour accorder la permission d'appeler, soit que la question que le locataire veut soumettre à cette Cour est controversée [3] , sérieuse, nouvelle, d'intérêt général [4] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [5] . [ 11 ] Le critère de la faiblesse apparente inclut le concept de l'erreur en droit, l’atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve. Les règles de justice naturelle incluent le droit d’une

partie à un litige d’être entendue et d’avoir la possibilité de faire valoir ses moyens ( audi alteram partem ) [6] . analyse et motifs [ 12 ] Essentiellement, le locataire-requérant reproche à la régisseure d'avoir commis des erreurs pour avoir mal apprécié la preuve qui selon lui démontre qu’il avait le droit de procéder à la compensation et pour avoir mal interprété l’entente en vertu de laquelle, la compensation entre les montants dus par le locateur-intimé et les montants de loyer dus. [ 13 ] Les moyens soulevés ne portent pas sur une question de droit ou de principe, laquelle serait nouvelle de portée générale ou controversée.

Elle vise plutôt l'application de règles de droit à des faits, dans un domaine qui relève du champ d’expertise de la Régie. [ 14 ] Il appert de la décision, que la régisseure a procédé à l'analyse approfondie de la preuve pour retenir que le locataire-requérant ne pouvait pas opérer compensation et qu’il avait outrepassé les termes de l’entente qui lui permettait d’opérer compensation. [ 15 ] Le Tribunal constate que les moyens d'appel sont essentiellement factuels et visent à obtenir que la Cour du Québec substitue son appréciation à celle de la Régie sur une preuve contradictoire dont l'évaluation dépend largement d'une appréciation de la crédibilité des témoins, domaine qui, sauf erreur manifeste et dominante, est du ressort de la Régie en tant que tribunal spécialisé.

[ 16 ] La lecture de la décision montre que la crédibilité des témoins est au cœur du débat. La Régisseure accorde plus de crédibilité à la preuve de locateur-intimé qu'à celle du locataire-requérant. Il n'entre pas dans le rôle de la Cour du Québec de réviser l'exercice d'une telle discrétion. [ 17 ] Il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de l'audition de la requête pour permission d'appeler d'entrer dans le mérite des questions soulevées [7] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si un des critères est rencontré pour accorder la permission d'appeler, soit que la question que le locataire veut soumettre à cette Cour est controversée, sérieuse, nouvelle, d'intérêt général ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables. [ 18 ] Cependant, bien qu’il n’a pas à se pencher sur le mérite de l'appel au stade de la permission d’appeler, le juge autorisateur d'une requête pour permission d'appeler doit garder à l'esprit la norme de contrôle applicable aux décisions de la Régie afin de décider de l'opportunité d'octroyer la permission d'appeler. [ 19 ] Compte tenu de la norme particulièrement exigeante d'intervention en appel en matière d’appréciation des faits et de la déférence que doit une instance d’appel à la détermination de fait d'un tribunal spécialisé comme la Régie du logement, le Tribunal estime que l'appel n'a aucune chance raisonnable de succès et qu'il est au contraire voué à l'échec. [ 20 ] L’analyse de la décision de la Régie en connexion avec les allégations de la requête pour permission d’appeler ne permet pas de déceler en quoi la décision de la Régie, à première vue présente soit une faiblesse apparente, une atteinte aux règles de justice naturelle, ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve. [ 21 ] Le locataire-requérant n'ayant pas réussi à démontrer qu'un des critères pour l'application de l'article 91 de la

Loi sur la Régie [8] est rencontré, en conséquence l’autorisation d’en appeler de la décision ne peut pas être accordée. [ 22 ] VU la conclusion de rejeter la requête pour permission d’appeler, la requête pour l’annulation du bref d’expulsion doit aussi être rejetée. [ 23 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] Rejette la requête pour permission d’appeler; [ 25 ] Rejette la requête pour l’annulation du bref d’expulsion. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. M e Vincent Basile Avocat du Requérant Me Hervé Penda Avocat de l’Intimé Date d’audience : 15 juillet 2013