2021 QCCQ 7942, 2021 QCCQ 7942

Desjardins c. Pilon 2021 QCCQ 7942 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-701837-202 DATE : 12 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIO DESJARDINS [...] Ripon (Québec) [...] et LYNN DESJARDINS [...] Ripon (Québec) [...] Demandeurs c.

THÉRÈSE PILON [...] Saint-André-Avellin (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les demandeurs réclament un montant de 15 000 $ en diminution du prix d’achat de la propriété acquise de la défenderesse, en raison des fausses déclarations de cette dernière. [ 2 ] La défenderesse nie avoir fait de fausses déclarations attestant qu’elle a déclaré toutes les infiltrations d’eau au sous-sol et que son courtier immobilier était bien au fait de la situation.

De plus, selon elle, en relevant la clause 9.1, les demandeurs assumaient la responsabilité des réparations. QUESTIONS EN LITIGE

i) La demande en diminution du prix de vente est-elle justifiée en raison d’un dol qui aurait été commis par la défenderesse? ii) Si oui, à quel montant les demandeurs ont-ils droit? ANALYSE [ 3 ] L’erreur d’une

partie peut être provoquée par le dol. [1] [ 4 ] Dans l’arrêt Lépine c. Khalid , la Cour d’appel définit ainsi le dol [2] : [52] Une définition récente de la notion, qui reprend un extrait d’un

article de doctrine, mérite d’être citée ici : « Moyen destiné à tromper une personne dans le but de l’amener à s’engager par un acte juridique ou à s’engager à des conditions différentes de celles qu’elle aurait normalement acceptées. « Pendant longtemps, le dol n’a pu résulter que de gestes positifs posés afin de tromper le contractant. Aujourd’hui, il sanctionne la mauvaise foi du contractant, que celle-ci provienne d’un geste positif, tromperie, mensonge, manœuvre frauduleuse ou d’une omission, réticence ou silence.

Qu’il consiste ou non en un geste positif, le dol est un moyen tendant vers une fin et il doit toujours s’apprécier en fonction de sa finalité, qui est d’induire quelqu’un en erreur dans le but de l’amener à contracter à son désavantage. (…) [référence omise] [ 5 ] Il appartient à l’acheteur qui invoque le dol de son vendeur d’en établir la preuve. Ce fardeau est assez lourd. [3] [ 6 ] En l’espèce, la défenderesse avait-elle l’intention de tromper les demandeurs? [ 7 ] Dans les faits, la défenderesse a dénoncé une infiltration d’eau au sous-sol. Selon elle, l’eau s’infiltre par une fissure. Elle s’est

même engagée à produire : « L’estimation des travaux à effectuer pour la réparation de la fondation (incluant le drain français le cas échéant) par un professionnel membre de la RBQ ». Cet engagement se voulait réconfortant pour les acheteurs. [ 8 ] Devant l’impossibilité de la défenderesse de produire le document, les demandeurs ont négocié une baisse du prix de vente de 3 000 $ et annulé la clause 9.1 en ces termes : L’acheteur va s’occuper de réparer lui-même la fondation et demande par conséquent la baisse de prix de trois mille dollars (3 000$) pour effectuer lesdits travaux.

Il est entendu que la garantie légale de qualité sera diminuée d’autant pour la fondation.

Les acheteurs n’auront plus de recours contre le vendeur pour ladite réparation de la fondation côté sud. [ 9 ] Le Tribunal est d’accord avec les demandeurs, il est clair que cette renonciation est en lien avec la fissure. [ 10 ] Il est également vrai que la défenderesse n’était probablement pas au fait du drain français colmaté, mais il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’un vice caché. [ 11 ] Selon les demandeurs, s’ils avaient connu la réelle fréquence des infiltrations et la quantité de celles-ci, ils auraient pu pousser plus à fond leur investigation et définitivement, ils n’auraient pas payé le même prix.

En fait, les demandeurs auraient été plus à même de suspecter le problème de drain français. [ 12 ] Le dol est un acte de pure mauvaise foi et celle-ci ne se présume pas.

Il consiste à provoquer intentionnellement une erreur dans l'esprit de son cocontractant pour l'amener à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. [ 13 ] Les demandeurs allèguent que le dol dont ils ont été victimes résulte de l'abstention de la défenderesse de leur dévoiler un fait qui était, pour eux, essentiel à la conclusion de la vente, soit des infiltrations d’eau majeures au sous-sol et l’absence de la connaissance de la source. [ 14 ] Il s’agirait d’un dol négatif par ses réticences et son silence. [ 15 ] Qu'il procède du mensonge, de la réticence ou du silence, le dol se caractérise par l'intention de tromper.

Il doit aussi avoir un caractère déterminant sur la volonté du cocontractant puisqu'il induit un consentement détourné. [ 16 ] En droit civil, la bonne foi des contractants se présume. Il incombe à la

partie qui allègue la mauvaise foi de repousser cette présomption et d'établir la preuve que son cocontractant a vicié volontairement son consentement sur une considération essentielle du contrat. [4] [ 17 ] L’analyse de l'ensemble de la preuve présentée par les parties amène le Tribunal à conclure que la défenderesse a omis intentionnellement d'informer les demandeurs de l’importance des infiltrations d’eau au sous-sol. [ 18 ] Bien que les demandeurs aient une obligation de s’informer, devant l’impossibilité de se renseigner eux-mêmes (travaux d’excavation nécessaires) et la confiance légitime qu’ils avaient envers les déclarations de la défenderesse, que pouvaient-ils faire de plus?

Les demandeurs ont été prudents, et ce n’est que parce qu’ils ont été induits en erreur qu’ils n’ont pas poussé plus à fond leur investigation. [ 19 ] La défenderesse a caché des faits importants, soit la fréquence des infiltrations et la quantité d’eau qui s’infiltrait.

Mais encore plus, la défenderesse a omis de déclarer qu’une offre d’achat a avorté en raison de la divulgation des infiltrations d’eau importantes et fréquentes au sous-sol de l’immeuble. [5] [ 20 ] Un drain français colmaté est un vice caché. ii) À quel montant de diminution du prix de vente et de dommages [6] les demandeurs ont-ils droit? [ 21 ] Les demandeurs ont déjà obtenu une diminution de 3 000 $ sur le prix d’achat de la propriété. [ 22 ] Le Tribunal note également que la propriété a été revendue en juin 2021 et pour un prix de beaucoup supérieur, soit 255 000 $ laissant entendre que le nouveau drain français a apporté une plus-value à l’immeuble. [ 23 ] À la lecture de l’estimation des travaux, le Tribunal soustrait le montant de 3 458 $ qui y apparaît pour la réparation de la fissure et réparation de la membrane, ainsi que 325 $ pour le lavage de la fondation.

Le même sort est accordé à l’item « installation d’une margelle, 300 $ », puisque la preuve ne démontre pas si celle-ci était existante ou pas. [ 24 ] En prenant en considération l’âge de la propriété et la plus-value que les travaux ont apportée à l’immeuble, en l’absence de preuve directe, le Tribunal arbitre la diminution du prix de vente et les dommages attribuables à la défenderesse à 40 % de 10 917 $, soit 4 366,80 $. [ 25 ] Quant à la facture afin de préparer l’estimation des travaux, le Tribunal considère qu’elle aurait été nécessaire pour la réparation à la fondation.

De plus, puisque le montant réclamé dans la facture principale excède 15 000 $, soit la juridiction de la Division des petites créances de la Cour du Québec, le Tribunal n’a pas à en traiter. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 27 ] CONDAMNE la défenderesse Thérèse Pilon à payer 4 366,80 $ aux demandeurs Mario Desjardins et Lynn Desjardins avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du jugement et les

frais de justice de 209 $ . __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 4 août 2021