2012 QCCQ 9402, 2012 QCCQ 9402

Campanelli c. Tynan 2012 QCCQ 9402 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-023360-127 DATE : LE 24 OCTOBRE 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE VEILLEUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SANDRA CAMPANELLI Locatrice-REQUÉRANTE c.

PIERRETTE TYNAN Locataire-INTIMÉE - et - RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une requête pour permission d’appeler d’une décision rendue par la Régie du logement le 24 août 2012.

Dans cette décision, la requérante (locatrice) est condamnée à payer à l’intimée (locataire) un montant de 3 400 $ en dommages-intérêts en plus des intérêts, de l’indemnité additionnelle de même que les frais judiciaires. LE CONTEXTE [ 2 ] Le 16 mars 2011, Suzie Ducheine, de la Régie du logement, procède à l’audition de la demande de la requérante pour reprendre le logement de l’intimée afin de s’y loger. Cette demande n’est pas contestée par l’intimée car elle souhaite quitter les lieux en raison de ses relations conflictuelles avec la requérante.

Dans une décision rendue le 24 mars 2011, la Régie du logement évoque les conditions de la reprise de possession du logement par la requérante et condamne celle-ci à payer à l’intimée un montant de 2 132 $ à la date de son départ des lieux loués. [ 3 ] Le 31 juillet 2012, Marc C.

Forest, de la Régie du logement, est saisi d’une demande en dommages-intérêts au montant de 11 984 $ de l’intimée qui allègue que la requérante a illégalement demandé la reprise du logement qu’elle occupait. [ 4 ] Dans sa décision du 24 août 2012, qui fait l’objet de la demande d’autorisation dont le Tribunal est actuellement saisi, la Régie du logement évoque des faits survenus depuis la décision autorisant la requérante à reprendre le logement de l’intimée.

L’essence de la décision dont appel se résume ainsi : − des travaux de rénovation dans le logement ont été faits par la requérante; − elle a fait la découverte de punaises de lit; − elle a eu recours aux services d’un exterminateur à deux occasions; − elle craint pour la santé de son fils, un bébé de sept mois; − elle a mis l’immeuble où se trouvait le logement de l’intimée en vente; − les nouveaux propriétaires en ont pris possession à la mi-décembre 2011; − c’est à cette époque que l’intimée se présente sur les lieux et constate que le logement qu'elle occupait anciennement n’était pas occupé par la requérante, mais bien par les nouveaux propriétaires. [ 5 ] La décision relate ensuite diverses dispositions pertinentes du Code civil du Québec (C.c.Q.) , dont l’

article 1968 . [ 6 ] Ensuite, la décision est motivée ainsi : [17] Le tribunal croit les explications fournies par la locatrice et il est convaincu de sa bonne foi.

[18] Par contre, le fait de refuser de prendre le logement alors qu’elle a fait toutes les procédures devant la Régie du logement au détriment de la locataire qui aimait ce logement, et qui malheureusement a dû quitter les lieux, est une situation particulière. [19] Si la locatrice aurait eu comme explication, le fait qu’entre-temps elle aurait accepté un emploi ailleurs, le tribunal aurait été plus compréhensif, mais la raison mentionnée, ne peut convaincre le tribunal qu’il n’y avait pas d’autres solutions possibles. [20] La peur que son fils puisse être malade par la possible présence de punaises n’est qu'hypothétique et aucun expert n’a été entendu à ce sujet. [21] Et de toute façon, durant notre vie, nous sommes toujours confrontées à des maladies ou des infections, et à ce compte, les humains ne fréquenteront plus aucun lieu public. [22] D’ailleurs l’un des témoins de la locatrice a même mentionné que suite aux traitements de l’exterminateur, aucune trace de punaises n’a été détectée. [23] En conclusion, le tribunal croit que la locatrice est de bonne intention, mais son explication n’est pas valable pour se dégager de sa responsabilité d’avoir causé des préjudices inutiles à la locataire et par conséquent, son comportement se doit, en vertu de l’

article 1968 Code civil du Québec , être considéré comme étant de mauvaise foi. [24] Le tribunal donne partiellement droit à la demande de la locataire pour 1 000 $ à

titre de dommages-intérêts punitifs ainsi que 2 400 $ à

titre de dommages-intérêts pour l’augmentation de loyer que le locataire a dû subir lors de son déménagement soit 200 $ par mois pour la première année. (Nos soulignements) [ 7 ] La requérante allègue qu’il y a erreur de droit manifeste dans la décision dont appel puisque selon elle, les dommages-intérêts ne pouvaient être alloués à l’intimée compte tenu de la conclusion de la Régie du logement que la requérante a repris le logement de bonne foi. Invoquant l’

article 1968 C.c.Q ., elle plaide que la demande de dommages-intérêts de l’intimée ne pouvait qu’être rejetée. [ 8 ] Elle soumet que la Cour du Québec doit se pencher sur la question suivante : La reprise de possession d’un logement de bonne foi peut-elle donner ouverture à des dommages-intérêts et des dommages- intérêts punitifs? [ 9 ] De façon subsidiaire, la requérante demande la tenue d’un procès de novo devant la Cour du Québec. ANALYSE [ 10 ] Il est utile de reproduire l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] qui se lit ainsi : 91.

Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec . […] (Notre soulignement) [ 11 ] Voici les critères qui doivent guider le Tribunal afin de déterminer si la question en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec : - la question en jeu est-elle sérieuse, nouvelle ou d’intérêt général? - La question est-elle controversée? - La question met-elle en cause « les intérêts supérieurs de la justice » [2] ? [ 12 ] En l’espèce, le Tribunal constate que la motivation de la décision dont appel laisse entrevoir, prima facie , une faiblesse.

D’une part, la décision se réfère à la crédibilité des explications fournies par la requérante et à sa conviction que celle-ci est de bonne foi.

Ensuite, la décision réfère aux éléments factuels évoqués au paragraphe 4 du présent jugement, fait référence à la bonne intention de la requérante et du fait que son comportement doit être considéré comme en étant un de mauvaise foi au sens de l’

article 1968 C.c.Q . [ 13 ] Ces aspects contradictoires étant l’assise de l’allocation de dommages-intérêts compensatoires et punitifs laissent le Tribunal perplexe. De prime abord, l’argument mis de l’avant par la requérante n’est ni futile ni abusif et n’apparaît pas non plus voué à l’échec. [ 14 ] Par ailleurs, et advenant que la preuve ait révélé la bonne foi de la requérante, comment peut-on réconcilier cet élément avec l’allocation de dommages-intérêts compensatoires et punitifs dans le cadre de l’application de l’

article 1968 C.c.Q .? Cet élément fait ressortir le caractère sérieux de l’argument soulevé et l’intérêt supérieur de la justice qu’il soit débattu. [ 15 ] À la lumière des facteurs évoqués ci-dessus, le Tribunal est d’avis que la permission d’appeler doit être accordée, la question en jeu en étant une d’intérêt pour la Cour du Québec. [ 16 ] Cependant, le Tribunal ne peut permettre à la requérante d’appeler sur la question telle que formulée.

En effet, l’apparente contradiction dans les conclusions de la Régie du logement en regard de la bonne foi de la requérante nécessite la tenue d’une nouvelle audition, mais dans un cadre bien circonscrit. [ 17 ] Par conséquent, le Tribunal ordonne un procès de novo qui portera sur les questions suivantes : La requérante a-t-elle repris le logement de l’intimée de bonne foi? Y a-t-il lieu d’accorder des dommages-intérêts à l’intimée? POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la requête pour permission d’appeler de Sandra Campanelli; ORDONNE la tenue d’un nouveau procès à l’égard des questions mentionnées ci-dessus; LE TOUT , frais à suivre. __________________________________ JULIE VEILLEUX, J.C.Q. Date d’audience : Le 9 octobre 2012