2018 QCCQ 787, 2018 QCCQ 787

Dattoli c. Biondi 2018 QCCQ 787 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-02-226081-177 DATE : Le 1 er février 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUISE COMEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANGELO DATTOLI Demandeur- INTIMÉ c.

GIUSEPPE BIONDI Défendeur- OPPOSANT et DAVID VAUDRIN , huissier de justice Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA DEMANDE EN RECTIFICATION DE JUGEMENT ______________________________________________________________________ [1] Me Joey Hanna demande la rectification du jugement prononcé le 8 janvier 2018 par l’Honorable Dominique Vézina. [2] Essentiellement, Me Hanna demande que soit retirée la mention figurant à la page 9 du jugement à l’effet qu’il est l’avocat du défendeur/opposant M.

Giuseppe Biondi. [3] Au soutien de sa demande, Me Hanna plaide que sa demande pour cesser d’occuper a été accueillie par la juge Vézina le 7 décembre 2017, tel qu’il est d’ailleurs mentionné au paragraphe 20

d) du jugement. [4] Considérant que la juge Vézina est actuellement dans l’impossibilité de donner suite à cette demande, le Tribunal peut procéder à la rectification demandée, conformément à l’article 338 du Code de procédure civile [1] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de Me Joey Hanna en rectification de jugement; RETIRE le nom de Me Joey Hanna figurant à la page 9 du jugement rendu le 8 janvier 2018 par l’Honorable Dominique Vézina; SIGNE le jugement rectifié de manière contemporaine aux présentes. LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________ LOUISE COMEAU, J.C.Q.

Dattoli c. Biondi 2018 QCCQ 787 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-02-226081-177 DATE : 8 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANGELO DATTOLI Demandeur- INTIMÉ c. GIUSEPPE BIONDI Défendeur- OPPOSANT et DAVID VAUDRIN, huissier de justice Mis en cause ______________________________________________________________________

JUGEMENT (demande en opposition) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le locataire Giuseppe Biondi (M. Biondi) présente une demande en opposition pour annuler l’avis d’exécution et d’expulsion au bénéfice du locateur, Angelo Dattoli (M. Dattoli) . Il est accompagné de ses deux neveux, Messieurs Lino [2] et Tony Mastrangelo. [ 2 ] M. Dattoli conteste la demande en opposition et invoque l’absence de paiement du loyer dû, des frais et des intérêts avant le prononcé du jugement de la Régie du logement [3] . [ 3 ] M. Biondi rétorque que M.

Dattoli a refusé de percevoir le loyer et ce, malgré les multiples tentatives faites par sa sœur, Antonietta Biondi (Mme Biondi) . À sa demande en opposition, attestée par sa déclaration sous serment du 28 novembre 2017, M. Biondi indique : 7. Le défendeur a essayé à de nombreuses reprises de payer les sommes qu’il devait au demandeur, mais en vain; 8. En effet, le défendeur s’est buté aux refus répétés du demandeur de prendre en paiement le loyer; 9.

La sœur du défendeur, madame Antonietta Biondi, est même intervenue à quelques occasions pour négocier avec le demandeur, mais sans succès, le tout tel qu’il sera plus amplement démontré lors de l’audience; 10. Le 9 septembre 2017, la sœur du défendeur envoie au demandeur par courrier recommandé trois (3) chèques au montant de 670,00 $ chaque, le tout tel qu’il appert du sceau de réception de Poste Canada communiqué au soutien des présentes comme pièce O-4 ; 11.

Le demandeur n’a jamais réclamé le colis lui étant destiné, le tout tel qu’il appert du rapport de repérage de Poste Canada communiqué au soutien des présentes comme pièce O-5 ; 12. Ce faisant, le colis du défendeur contenait les chèques lui a été retourné, le tout tel qu’il appert d’une copie de retour de Poste Canada communiquée au soutien des présentes comme pièce O-6 ; 13. Le défendeur a cherché par tous les moyens de respecter l’ordonnance de paiement de la décision du 31 juillet 2017; 14. Le demandeur a refusé tous les paiements du défendeur.

Or, le défendeur est à ce jour dans l’impossibilité de payer son loyer au demandeur; 15. Le défendeur est disposé à remettre un chèque certifié au demandeur le jour de l’audience au montant des loyers dus à ce jour; (Reproduction exacte) QUESTION EN LITIGE M. Biondi a-t-il établi, par prépondérance de preuve, son droit au maintien dans son logement? CONTEXTE ET ANALYSE [ 4 ] M. Biondi est le locataire de M. Dattoli, locateur. [ 5 ] M. Dattoli note des retards de paiement de loyers par M.

Biondi. [ 6 ] Deux demandes sont alors logées à la Régie du logement pour recouvrer les loyers impayés, soit les loyers d’avril, de mai et de juin 2017. L’audience a lieu le 28 juin 2017. [ 7 ] Le 31 juillet 2017 [4] , le régisseur se prononce sur les deux demandes en résiliation de bail, expulsion et recouvrement de loyers dus présentées par M. Datttoli. Tout en donnant le bénéfice du doute à M.

Biondi pour l’envoi des trois chèques, il conclut : ANALYSE ET DÉCISION [11] Le législateur dans sa grande sagesse est venu limiter le droit d’un locateur d’exiger des paiements par chèque (1904 C.c.Q. ). [12] Ceci afin d’éviter le genre de situation à laquelle les parties et le Tribunal sont confrontés. [13] Afin d’autoriser le dépôt de loyer, le Tribunal doit être convaincu que le locateur refuse de percevoir (1908 C.c.Q. ).

Or, la preuve du locataire n’est pas prépondérante à cet égard. [14] Le Tribunal est cependant convaincu que la communication est difficile avec le locateur, mais qu’il est plausible que les chèques aient été égarés. [15] Le locataire est donc en défaut de payer le loyer.

Cependant, compte tenu des relations difficiles entre les parties, l’offre de l’avocat du locateur pourrait constituer une solution à ce litige. [16] Cependant, le Tribunal ne peut l’imposer, tout comme il doit résilier le bail si le loyer n’est pas payé (1971 C.c.Q. ). [17] Compte tenu que c’est le locateur qui a perdu les chèques, le Tribunal juge équitable que le locataire n’ait pas à payer les intérêts ni les frais.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL À défaut de paiement dans les vingt (20) jours suivant la présente décision : [18] RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement; [19] CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 2 010 $; [20] REJETTE la demande du locateur quant au surplus; [21] REJETTE la demande du locataire. [ 8 ] Cette décision est expédiée à M. Biondi le 31 juillet 2017 [5] . [ 9 ] Le 21 août 2017, M. Biondi demande une rétractation de cette décision. À la

section relative aux motifs, il soutient : MOTIF DE LA DEMANDE 2a. (_) Le demandeur a pris connaissance de la décision le : 14 août 2017 […] 3. Conformément au Règlement sur la procédure devant la Régie du logement, il expose, ci-après, les moyens

sommaires de défense qu’il entend faire valoir sur la

demande originaire : Je n’ai pas pu m’exprimer dans ma langue matorelle (Italien) et le juge ne comprends pas la langue (preuves : vidéo enregistrements-conversation (voir)

Annexe : suite : et témoins (ma sœur) Elle et témoin aussi des conversations. Il volontairement Ignore et prétends de ne pas avoir reçu les chèques. Il m’a aussi frappé avec sa canne à plusieures reprise et aussi devant le réagisseur témoin la journée de (La jointure des 2 demandes (Reproduction exacte) [ 10 ] L’audience a lieu le 13 septembre 2017.

Le 4 octobre 2017, le régisseur rejette la demande de rétractation en ces termes [6] : [1] Le locataire demande la rétractation d’une décision rendue le 31 juillet 2017 par le juge administratif François Leblanc. [2] Le locataire a pris connaissance de la décision le 14 août 2017.

Il témoigne qu’il a fait valoir une défense durant l’audience tenue le 28 juin 2017, mais le juge a n’a pas retenu cette défense. [3] En matière de rétractation de jugement, il faut trouver un juste équilibre entre deux principes qui s’affrontent : la stabilité des jugements et la règle fondamentale audi alteram partem qui veut que toute personne ait le droit de se faire entendre devant les tribunaux. [4] Dans les cas sous étude, la raison invoquée par le locataire est un motif d’appel.

Le soussigné ne peut réviser la décision d’un collègue qui a utilisé son pouvoir discrétionnaire pour analyser et évaluer la preuve qu’il a entendue afin de rendre son jugement. [5] CONSIDÉRANT l’ensemble de la preuve; [6] CONSIDÉRANT l’article 89 de la

Loi sur la Régie du Logement; [7] CONSIDÉRANT de plus que le locataire n’a pas la preuve de réception de sa demande; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [8] REJETTE la demande de rétractation du locataire; [9] MAINTIENT la décision rendue le 31 juillet 2017; [10] DÉCLARE le locataire forclos de produire une nouvelle demande en rétractation, sauf sur permission de régisseur en chef ou toute personne que ce dernier désignera. [ 11 ] Le 23 novembre 2017 [7] , M Biondi reçoit l’avis d’exécution et d’expulsion. Le 28 novembre 2017, il signifie sa demande en opposition. M. Biondi a-t-il établi, par prépondérance de preuve, son droit au maintien dans son logement? [ 12 ] L’

article 1883 C.c.Q. prévoit : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (

chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 13 ] Cet

article est impératif en matière de bail de logement [8] . [ 14 ] Une preuve contradictoire est présentée quant aux discussions relatives au paiement des arrérages de loyer. [ 15 ] Mme Biondi remet au Tribunal l’enveloppe décachetée et non retournée en date du 18 avril 2017 [9] , enveloppe qui a été ouverte lors de l’audience à la Régie du logement. Elle dépose la lettre qui s’y trouvait [10] . Il s’agit d’une mise en demeure datée du 17 avril 2017 émise par M.

Biondi et dépeignant une situation acrimonieuse entre le locateur et le locataire, tout en référant aux chèques remis. [ 16 ] Mme Biondi parle de ses démarches téléphoniques et de ses difficultés à joindre M. Dattoli. Elle et son frère sont convaincus que M. Dattoli veut l’argent et veut résilier le bail. [ 17 ] M. Dattoli dépose une déclaration sous serment précisant : […] 5. Je n’ai jamais refusé de percevoir les chèques du locataire; 6. En date du 28 juin 2017, je me suis présenté à la Régie du logement avec mon procureur, pour une audience, relativement au non-paiement du loyer; 7.

Avant l’audience, j’ai demandé à mon procureur, d’offrir au locataire, de payer les loyers dus, soit en espèces, ou en remettant un chèque certifié à mon procureur, mais ce dernier a décliné lesdites offres; 8. Je n’ai jamais refusé de percevoir quelques loyers que ce soit; 9. Dépassé par la situation et affaibli par ma condition de santé et mon âge, j’ai fait appel à mes neveux, résidant à Vancouver, afin qu’ils viennent m’aider dans la présente situation et dans l’administration de mon immeuble en général; 10.

En date du 18 novembre 2017, mes neveux et moi, nous sommes présentés au rendez-vous fixé avec le locataire, à la demande de sa sœur Antonietta Blondi , et ce, afin de décider de la situation; 11. Au lieu du rendez-vous, mon neveu, Tony Mastrangelo , a demandé au locataire de payer les loyers dus, ce dernier a dit que sa sœur s’en occupera, qu’il n’avait pas à payer et qu’il connaissait ses droits; 12. Mon neveu lui a répondu, en l’avisant que si les loyers dus n’étaient pas payés, à l’instant, il serait évincé, ce à quoi ce dernier a répondu par un refus; 13.

Lorsqu’on lui a demandé, où sa sœur qui avait convoqué la réunion se trouvait, ce dernier nous a répondu qu’il n’en savait rien et que nous devions l’appeler; 14. Mon neveu a appelé la sœur du locataire pour savoir pourquoi le loyer n’était pas payé, cette dernière a dit qu’elle était incapable de payer, mais qu’elle aimerait payer le mois de décembre 2017 et étaler les paiements des autres mois en souffrances, mon neveu a refusé cette offre et a demandé à la rencontrer à 17 heures, ce à quoi, elle a dit oui, mais ne s’est jamais présentée; 15.

Après le constat de son absence au rendez-vous, mon neveu l’a rappelé et un autre rendez-vous a été fixé le dimanche 19 novembre 2017, à 13 h00; 16. En date du 19 novembre 2017 nous l’avons rencontré et demandé à ce qu’elle paye les loyers dus et elle a réitéré son offre d’étaler les paiements, menaçant que si nous n’acceptions pas ladite offre, elle intenterait des poursuites contre moi; 17. Je n’ai jamais refusé de collecter les loyers dus et je pense sincèrement que le locataire tente de profiter de ma situation de santé précaire, afin d’occuper le logement concerné sans paiement;

18. J’ai un total de 5 locataires, auprès de qui je collecte moi-même les loyers, et ce depuis plusieurs années. De tous ces locataires, monsieur Biondi est le seul qui utilise des stratégies dilatoires, afin de ne pas payer son loyer. 19. Ladite situation me cause des préjudices sérieux, car je dois dépenser des ressources financières en frais d’avocat et judiciaires, ainsi que de l’énergie pour me rendre à la Régie du logement, et ce, afin de collecter des mois de loyers dus; […] (Reproduction exacte) [ 18 ] Les neveux de M. Dattoli habitent à Vancouver.

Ils arrivent à Montréal le 14 novembre 2017 pour aider leur oncle dans ce litige et ils témoignent à l’instruction. [ 19 ] Aux lieux loués, le 18 novembre 2017, ils rencontrent M. Biondi avec leur oncle. M. Biondi les réfère alors à sa sœur. Le 19 novembre 2017, ils rencontrent donc Mme Biondi, toujours avec leur oncle. M. et Mme Biondi leur proposent un paiement partiel et des modalités de paiement pour le futur. Ils refusent. Ils parlent d’éviction. [ 20 ] Le fardeau de la preuve repose sur M. Biondi. Or, la trame procédurale teinte sa crédibilité :

a) il loge sa demande en opposition le 28 novembre 2017 et il se présente à la Cour le 5 décembre 2017 demandant une remise vu l’hospitalisation de sa sœur qui doit témoigner;

b) ce jour-là, après que le Tribunal ait suspendu le dossier pour que des vérifications soient faites en lien avec cette hospitalisation, le Tribunal note au procès-verbal ce que l’avocat de M. Biondi lui indique : Son avocat dit avoir échangé la sœur de ce dernier, Madame Antonietta Biondi pour qu’elle témoigne le 5 décembre 2017. Mme Biondi est absente le 5 décembre 2017. L’avocat de Monsieur Biondi estime qu’elle est essentielle pour présenter une preuve sur les paragraphes 9 et 10 de la demande en opposition et pour déposer une traite bancaire.

Le motif donné pour l’absence de Madame Biondi était lié à son hospitalisation. Estimant que cette information était insuffisante, le Tribunal a suspendu le dossier et demandé à Monsieur Biondi et son avocat d’obtenir un complément d’information. Il s’avère que Madame Biondi ne répond pas à ses textos, ni à ses cellulaires et qu’elle n’a pas été localisée à l’hôpital Santa Cabrini ou à l’hôpital Maisonneuve-Rosemont.

c) le Tribunal prévoit alors : […] en raison du droit d’être entendu (article 17 du Code de procédure civile ), le Tribunal va remettre la demande en opposition. Cependant, en raison du principe de proportionnalité (article 18 du Code de procédure civile ) et du fait que les neveux de Monsieur Angelo Datolli viennent de Vancouver et doivent témoigner, la demande en opposition est remise au jeudi 7 décembre 2017. Le Tribunal avise Monsieur Biondi et son avocat de la nécessité d’obtenir et de présenter toute la preuve nécessaire le 7 décembre 2017 et ce, avec ou sans la présence de Madame Biondi, rappelant l’existence des moyens de preuve reconnus.

d) le 7 décembre 2017, M. et Mme Biondi sont présents à l’audience, mais l’avocat de M. Biondi demande à cesser d’occuper, ce que M. Biondi ne conteste pas. La demande est donc accueillie et l’avocat quitte;

e) après son départ, M. Biondi demande une remise pour trouver un nouvel avocat et sa demande est rejetée;

f) il demande alors que l’avocat de M. Dattoli soit déclaré inhabile, laquelle demande est également rejetée; [ 21 ] De plus, en témoignant, Mme Biondi contredit l’allégation du paragraphe 10 de la demande en opposition de M. Biondi. Lorsque le Tribunal ouvre l’enveloppe du 9 septembre 2017 retournée sans avoir été couverte, il note qu’il s’y retrouve plutôt la demande de rétractation de M. Biondi, et non pas trois chèques, tel qu’indiqué au paragraphe 10.

Mme Biondi corrige alors le tir et réfère à l’autre enveloppe du 18 avril 2017. [ 22 ] La décision du 31 juillet 2017 évacue tout doute pour le loyer dû et accorde un délai de 20 jours à M. Biondi pour le payer. [ 23 ] Le Tribunal ne peut croire que les neveux et M. Dattoli, en présence de M. et Mme Biondi, auraient refusé de recevoir le loyer. [ 24 ] L’enregistrement de conversations en italien ne change pas l’absence de preuve de paiement du loyer par M. Biondi. [ 25 ] À six reprises, M. Biondi aurait pu payer le loyer dû :

a) le 28 juin 2017, à la Régie du logement;

b) le 13 septembre 2017, lors de la demande de rétractation;

c) le 18 novembre 2017, lorsqu’il rencontre M. Dattoli et ses neveux;

d) le 19 novembre 2017, lorsque sa sœur les rencontre;

e) les 5 et 7 décembre 2017, au Palais de justice de Montréal. [ 26 ] Contrairement à ce que M. Biondi indique à sa demande en opposition et à sa déclaration sous serment, il ne remet aucun chèque certifié à l’audience. [ 27 ] D’ailleurs, tant M. Biondi que Mme Biondi reconnaissent ne pas avoir acquitté le montant dû selon l’avis d’exécution [11] (2 053 $), ne respectant toujours pas la décision du 31 juillet 2017 et contrevenant par le fait même à l’

article 1883 C.c.Q. Ils l’expliquent en raison de leur difficulté à connaître le montant exact dû. [ 28 ] Cette absence totale de paiement est encore représentative de la situation prévalant à la date de l’instruction pour la demande en opposition. [ 29 ] M. Biondi n’a donc pas établi, par prépondérance de preuve, son droit au maintien dans son logement. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’opposition de Giuseppe Biondi, avec les frais de justice. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA. , J.C.Q.

Dates d’instruction : 5 et 7 décembre 2017 M e Joey Hanna Pour Guiseppe Biondi Défendeur/ OPPOSANT M e Thierry Muhgoh Pour Angelo Dattoli Demandeur/ INTIMÉ [1] 338. Le jugement entaché d’une erreur d’écriture ou de calcul ou d’une autre erreur matérielle, y compris une erreur dans la désignation d’un bien, peut être rectifié par celui qui l’a rendu; il en est de même du jugement qui, par suite d’une inadvertance manifeste, accorde plus qu’il n’était demandé ou omet de prononcer sur une

partie de la demande. La rectification peut être faite d’office tant que l’exécution n’a pas été commencée; elle peut l’être à tout moment sur demande d’une partie, sauf si le jugement fait l’objet d’un appel. Si celui qui a rendu le jugement n’est plus en fonction ou est empêché d’agir, le tribunal peut procéder à la rectification . Le délai d’appel ou d’exécution du jugement rectifié ne court que depuis la date de la rectification lorsque celle-ci porte sur le dispositif.