2016 QCCQ 6089, 2016 QCCQ 6089

Knecht c. Sulpizio 2016 QCCQ 6089 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-145607-158 DATE : 1 er avril 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JARRED KNECHT Demandeur c. MARIO SULPIZIO et 9158-6065 QUÉBEC INC. (f.a.s.n. RE/MAX ROYAL (JORDAN) P.L. INC.) et LAUREN BERENHOLC et LES IMMEUBLES CENTURY 21 VISION LTEE (f.a.s.n.

CENTURY 21 VISION) Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jarred Knecht ( M. Knecht ) réclame 15 000 $ aux quatre défendeurs pour des honoraires d’avocat qu’il a dû payer pour faire respecter l’offre d’achat pour une propriété. [ 2 ] Ainsi, M. Knecht poursuit son propre courtier immobilier, Mario Sulpizio ( M. Sulpizio ) et l’agence pour laquelle il travaille, 9158-6065 Québec inc. (f.a.s.n. Re/Max Royal (Jordan) P.L. inc.).

Il poursuit également le courtier immobilier du vendeur, Lauren Berenholc ( Mme Berenholc ) et Les immeubles Century 21 Vision Ltée (f.a.s.n. Century 21 Vision). [ 3 ] M. Knecht invoque la responsabilité des deux courtiers immobiliers et des deux agences immobilières. [ 4 ] Tous les défendeurs nient devoir un quelconque montant à M. Knecht et plaident l’absence de faute. QUESTIONS EN LITIGE

A) M. Knecht établit-il la faute extracontractuelle de Mme Berenholc et de Century ?

B) M. Knecht établit-il la faute contractuelle de M. Sulpizio et de Re/Max Royal ?

C) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels M. Knecht a droit ? CONTEXTE ET ANALYSE [ 5 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [1] . [ 6 ] La charge de la preuve [2] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante. Ceci signifie que pour avoir gain de cause, M. Knecht doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [3] . [ 7 ] Dans le cadre de son analyse, le Tribunal réfère maintenant aux faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [ 8 ] En juin 2014, à

titre d’acheteur, M. Knecht, par la voie de M. Sulpizio, échange offres et contre-offres avec le vendeur et son courtier immobilier pour l’achat de la propriété [4] . [ 9 ] Après négociations et acceptation de l’offre d’achat, deux conditions demeurent :

a) le financement que M. Knecht doit obtenir;

b) la vente de sa propre propriété. [ 10 ] Quant au financement [5] , les parties prévoient : 6.2 UNDERTAKING – The BUYER undertakes to supply to the SELLER, within 12 days following acceptance of this promise to purchase, a copy of the undertaking by a hypothecary lender to grant the BUYER a loan in the amount set out in clause 6.1 or higher.

Receipt of such an undertaking within that period shall have the effect of fully satisfying the conditions set out in clause 6.1. (notre soulignement) [ 11 ] Tous conviennent que ce délai de 12 jours expire le 20 juin 2014 et, en cas de défaut [6] : 6.3 ABSENCE OF UNDERTAKING – In the absence of proof of such an undertaking, the SELLER may , within a period of five (5) days following the expiry of the period set out in clause 6.2 or following receipt of a notice of refusal, notify the BUYER , in writing :

a) that he is requiring the BUYER to file immediately, at his expense, with a hypothecary lender designated by the SELLER, a new application for an hypothecary loan conforming to the conditions set out in clause 6.1. Should the BUYER not succeed in obtaining, within the time period specified in the SELLER’s notice, a written undertaking from that hypothecary lender to grant the BUYER the loan applied for, this promise to purchase shall become null and void. However, the receipt of such an undertaking within that period shall have the effect of fully satisfying the conditions of this section; OR

b) that he renders this promise to purchase null and void. Where the SELLER does not avail himself of the provisions of paragraph (

a) or (

b) above within the specified time period, this promise to purchase shall become null and void. (notre soulignement) [ 12 ] Du 17 au 20 juin 2014, M. Sulpizio et Mme Berenholc se parlent à de nombreuses reprises pour discuter des développements au dossier, incluant la demande de la banque pour l’évaluation de la propriété et les conditions d’approbation du prêt par celle-ci. [ 13 ] En effet, le 18 juin 2014 [7] , CIBC donne son approbation conditionnelle pour le financement de M. Knecht, sujette à l’évaluation de la propriété à leur satisfaction, prévoyant : If you do not meet the condition (

s) stated above at least 10 business days prior to the release of funds, we may cancel this conditional approval without notice to you. (notre soulignement) [ 14 ] Le 21 juin 2014, Mme Berenholc obtient une offre sans condition d’un autre acheteur [8] . [ 15 ] La possibilité qu’une offre d’achat par un autre acheteur soit présentée dans le délai est prévu à la promesse d’achat [9] : R2.2 – PRIVILEGE OF CONTINUING TO OFFER THE IMMOVABLE FOR SALE, WITH A FIRST REFUSAL CLAUSE The SELLER may continue to offer the IMMOVABLE for sale regardless of the acceptance of this promise to purchase.

Should a new promise to purchase be accepted , as soon as all the conditions of this new promise-excluding signing the deed of sale in the presence of the notary and obtaining cancellation of the promise to purchase – have been fulfilled, he shall notify the BUYER by any means providing evidence of the time of receipt, or by telegram at […] The BUYER may, within 72 hours following receipt of such notification, or following time of sending if sent by telegram (the time recorded by the telecommunications company serving as proof), give the SELLER or the SELLER’s agency or broker written notification of his decision to either:

a) waive the benefit of condition R2.1 , as well as any other condition of the promise to purchase that has not yet been fulfilled , excluding the signing of the deed of sale in the presence of a notary; OR

b) render the promise to purchase null and void.

The BUYER may waive the benefit of condition R2.1 only if he can demonstrate at the same time that he has the necessary funds to cover the purchase price. Should the BUYER fall to avail himself of the provisions of sub-section (

a) or (

b) within the specified time period, the promise to purchase shall become null and void. (notre soulignement) [ 16 ] En raison de la nouvelle offre reçue et de cette clause, le 21 juin 2014 [10] , à 6 h 09 p.m., Mme Berenholc écrit à M.

Sulpizio : Hello Mario, I have been asked to forward you this email to send to Your clients, Sincerely, Lauren Dear Mr, Knecht, As per clause R2.2 of Annex AR 37210 and PP 73457 We are here by giving you notice that the 72 hour starts now, To either a.) waive the benefit of condition R2.1 as well as any other condition of the promise to purchase that has not yet been fulfilled, excluding the signing of the deed of sale in the presence of a notary.

Or b.) Render the promise to purchase null and void. (Reproduction exacte ) [ 17 ] À la suite de l’envoi de ce courriel, Mme Berenholc parle avec Éric Goodman, gérant de Century comptant 28 ans d’expérience. Elle constate alors qu’il était inutile d’envoyer l’avis de 72 heures puisque le financement n’a pas été confirmé par M.

Knecht ou son courtier immobilier et que le délai du 20 juin 2014 est expiré. [ 18 ] Le 21 juin 2014, à 8 h 00 p.m., Mme Berenholc fait signer le « Mandatory Form Amendments » [11] au vendeur : As Per clause 6.2 the buyer has not provided the SELLER an undertaking of a non conditional mortgage approval within 12 days following acceptance of this promise to purchase. As per clause 6.3, absence of undertaking, the seller renders this promise to purchase null and void. [ 19 ] Le 21 juin 2014 [12] à 9 h 47 p.m., Mme Berenholc envoie cet « Amendment » à M. Sulpizio et à M.

Knecht, leur indiquant : Due to Clause 6.2 not being fulfilled and Clause 6.3 Absence in undertaking. The seller renders this promise to purchase null and void. [ 20 ] Le 22 juin 2014 [13] , à 10 h 54 a.m., elle écrit à M. Knecht :

The 72 hour clause no longer applies. I am following protocol in reference to the Promise to Purchase. If this is questionable to you, please don’t hesitate to call my office manager… Mr. Eric Goodman […] I have been informed after sending the email … the 72 hour clause is non applicable When the original conditions have not been fulfilled. As a Broker it is my responsibility to follow the promise to purchase. (Reproduction exacte) [ 21 ] Par la suite, dès le 22 juin 2014 [14] , M. Knecht mandate un avocat pour contester la position du vendeur.

Son objectif est de finaliser l’achat de la propriété. [ 22 ] Le 23 juin 2014 [15] , CIBC approuve le financement de M. Knecht, sans condition. [ 23 ] En fait, après diverses démarches légales, M. Knecht devient propriétaire de la propriété [16] . [ 24 ] Le 5 janvier 2015 [17] , M. Knecht expédie une mise en demeure aux quatre défendeurs. Il leur réclame les honoraires d’avocat (17 587,52 $) qu’il a dû verser pour acquérir la propriété [18] .

A) M. Knecht établit-il la faute extracontractuelle de Mme Berenholc et de Century? [ 25 ] Aucun contrat ne lie M. Knecht à Mme Berenholc ou à Century. [ 26 ] M.

Knecht doit établir leur faute extracontractuelle avant même que le Tribunal se prononce sur les dommages et le lien causal entre ceux-ci et la faute qu’il aurait établie [19] . [ 27 ] Certes, c’est par erreur que Mme Berenholc envoie le premier courriel, le 21 juin 2014, à 6 h 09 p.m., concernant l’avis de 72 heures puisqu’elle a alors fait défaut de constater que la condition liée au financement n’est pas satisfaite et que le délai est expiré. [ 28 ] Dès qu’elle réalise cette erreur, elle en avise M. Knecht et M.

Sulpizio par un second courriel, à 9 h 47 p.m., le même jour. [ 29 ] Les deux courriels sont envoyés dans le délai contractuel de cinq jours où le vendeur doit manifester ses intentions. [ 30 ] Selon les termes de la promesse d’achat le liant au vendeur, M. Knecht sait bien que son financement n’ayant pas été confirmé dans le délai prévu, il est donc déjà en défaut. [ 31 ] Le Tribunal note l’emphase mise par M.

Knecht sur l’effet du premier courriel, alors qu’il ignore l’effet du second, expédié environ 3 h 30 plus tard. [ 32 ] Or, l’envoi du premier courriel par Mme Berenholc ne modifie pas les conditions contractuelles et ne confère pas de nouveaux droits à M. Knecht. Il ne peut la tenir responsable de son propre défaut. [ 33 ] Conséquemment, M. Knecht n’a pas établi la faute extracontractuelle de Mme Berenholc ni celle de Century.

B) M. Knecht établit-il la faute contractuelle de M. Sulpizio et de Re/Max Royal ? [ 34 ] M. Knecht doit établir la faute contractuelle de M. Sulpizio à

titre de courtier immobilier ainsi que celle Re/Max Royal [20] , ce qu’il ne réussit pas à faire puisqu’aucune preuve à cet égard n’est présentée. [ 35 ] Le fait que M. Sulpizio ait été sous l’impression que l’envoi du premier courriel de Mme Berenholc modifiait les termes de la promesse d’achat ne fait pas preuve en soi d’une telle modification et ne crée pas de droits à M. Knecht.

C) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels M. Knecht a droit ? [ 36 ] M. Knecht dépose ses comptes d’avocat [21] . [ 37 ] En raison des conclusions du Tribunal aux deux premières questions, l’analyse de cette dernière question devient inutile. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action du demandeur Jarred Knecht; CONDAMNE le demandeur Jarred Knecht à payer aux défendeurs Lauren Berenholc et Les immeubles Century 21 Vision Ltée (f.a.s.n. Century 21 Vision) les frais judiciaires de 240,00 $; CONDAMNE le demandeur Jarred Knecht à payer aux défendeurs Mario Sulpizio et à 9158-6065 Québec inc. (f.a.s.n. de Re/max Royal (Jordan) P.L. inc.) les frais judiciaires de 240,00 $.

__________________________________ DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. Date d’instruction : 8 février 2016