2019 QCCQ 8503, 2019 QCCQ 8503

Duchesne c. Robin 2019 QCCQ 8503 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-22-002533-173 DATE : 7 octobre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PEGGY WAROLIN J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-FRANCE DUCHESNE ET DAVID ALLEN, domiciliés et résidant au [...] à Rouyn- Noranda, district de Rouyn-Noranda (Québec) [...] Demandeurs c.

LOUISE ROBIN ET DANY BLAIS, domiciliés et résidant au [...] à Saint-Jérôme, district de Terrebonne (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent les défendeurs en raison des vices cachés qui affecteraient la résidence qu’ils leur ont vendue avec la garantie légale.

Ils estiment que ces vices sont suffisamment graves pour créer un important déficit d’usage et qu’aucun indice, au moment de l’achat, n’aurait pu leur permettre de douter de la qualité de la résidence qu’ils s’apprêtaient à acquérir. [ 2 ] Quant à eux, les défendeurs contestent cette réclamation au motif que les vices en question ne seraient ni cachés ni graves et que les vendeurs auraient dû faire preuve de plus de précautions avant l’achat et au surplus que l’évaluation des dommages ne tient nullement compte de la dépréciation.

Questions en litige [ 3 ] Le Tribunal retient les questions en litige suivantes : • Les défauts constatés par les demandeurs constituent-ils des vices cachés donnant ouverture à l’application de la garantie légale du vendeur? • Le cas échéant, quels sont les coûts des travaux correctifs, et quels sont les dommages dus par les défendeurs? Les faits [ 4 ] Le 11 octobre 2012, les demandeurs acquièrent la résidence des défendeurs située dans la ville de Rouyn-Noranda.

Cette transaction, constatée par acte notarié [1] , a été faite avec la garantie légale. [ 5 ] Les demandeurs recherchaient une maison la plus récente possible, presque clé en main pour éviter les rénovations et espérant ainsi réduire les sources de problèmes. [ 6 ] Ils ont donc visité cette résidence avec leurs enfants et l’agent d’immeuble mandaté par les défendeurs. Cette première visite a duré environ une heure. [ 7 ] Lors de cette visite, ils constatent que la céramique de la salle de lavage n’est pas parfaite et que le bois-franc du salon craque.

Ils ne s’en soucient pas, car ils sont en mesure de refaire la céramique et le plancher du salon nécessitera tôt ou tard d’être changé étant donné qu’ils ont un chien qui endommagera inévitablement le bois-franc. [ 8 ] Les demandeurs ne jugent pas nécessaire de mandater un inspecteur préachat étant donné qu’il s’agit d’une construction neuve et que rien ne suscite de questionnement dans leur esprit. De plus, un inspecteur préachat, comme eux, n’effectuerait qu’une inspection visuelle.

Ils n’y voient donc aucune utilité dans les circonstances. [ 9 ] Monsieur Mario Chouinard, courtier immobilier, se souvient d’avoir offert aux demandeurs, comme il le fait pour chaque transaction, de procéder à une inspection préachat, mais ceux-ci l’ont décliné. Il n’a pas été surpris d’un tel refus et ne s’immisce pas dans cette décision. [ 10 ] Monsieur Chouinard confirme également qu’au moment de cette vente, il n’y a pas de déclaration du vendeur, car il s’agit d’une maison neuve et que cette déclaration n’est pas obligatoire à cette époque.

La maison, dont la construction a débuté en 2009, est une autoconstruction. Cependant, tout problème rencontré par les défendeurs, s’il en est doit être mentionné, et ce, malgré l’absence de déclaration du vendeur. Comme pour chacun de ses clients, monsieur Chouinard a fait une inspection minutieuse de la résidence, a posé toutes les questions et fait toutes les vérifications requises pour la préparation de la fiche descriptive [2] . Aucun autre document n’existe,

tel que factures de travaux ou rapport d’expertise, sinon il doit faire l’objet d’une mention dans la fiche descriptive de l’immeuble. [ 11 ] Le défendeur, généralement absent lors des visites de la maison et lors des négociations en raison de son travail, était présent lors de la signature de l’offre finale. Il se souvient ne pas avoir été surpris que les demandeurs n’aient pas demandé d’inspection, car la maison était neuve.

Il n’avait d’ailleurs jamais eu de problème, sinon, il en aurait fait mention. [ 12 ] Au moment de l’achat, le demandeur travaille depuis 2011, pour une compagnie de construction et fait les travaux de finition, accompagné d’un compagnon. Ce n’est qu’en 2015, qu’il obtiendra ses cartes de compétence lui procurant ainsi le

titre de compagnon. Il travaille donc encore à la finition des travaux. Si ses services sont requis par d’autres corps de métier, il doit être accompagné d’un compagnon formé dans le domaine en question. Avant cela, il a travaillé deux ans dans une compagnie de rénovation après-sinistre.

Auparavant, il avait fait toute sa carrière dans l’agriculture alors qu’il possédait, jusqu’en 2008, une ferme de production laitière. [ 13 ] Il indique qu’en 2011, il n’a aucune connaissance en matière de structure de bâtiment et cette maison est la deuxième qu’il a l’occasion d’acheter dans sa vie. [ 14 ] Les demandeurs emménagent en octobre 2012. Les coûts de chauffage durant ce premier hiver ne les surprennent pas étant donné que la maison a un chauffage électrique alors que la précédente était chauffée au bois.

Ils n’ont donc pas la possibilité de comparer les coûts. [ 15 ] Durant le deuxième hiver (2013-2014), ils accueillent leur neveu et ce dernier se plaint d’avoir froid dans sa chambre. Le demandeur constate du givre sur la fenêtre et corrige l’isolation du cadrage de la fenêtre pensant ainsi régler le problème. [ 16 ] Lors du troisième hiver (2014-2015), des ampoules électriques installées dans le plafond se brisent à répétition. Le demandeur, qui suspecte un problème électrique, se rend dans les combles et constate l’absence d’isolant et de pare-vapeur autour des boîtiers des luminaires.

La chaleur générée en contact avec l’air froid crée alors de la condensation ce qui favorise la formation de givre et les problèmes électriques s’ensuivent. [ 17 ] Durant le même hiver, les demandeurs ressentent une sensation de froid dans la maison et les fenêtres se givrent comme celle qui avait été réisolée l’hiver précédent. Il procède donc à l’isolation de toutes les fenêtres afin de corriger définitivement la problématique. [ 18 ] Durant l’été 2015, le demandeur monte sur le toit pour nettoyer les gouttières. Il constate qu’une portion du soffite est manquante.

Il décide alors de demander à son employeur, Monsieur Yannick Mercier, de venir évaluer la situation et faire une estimation des travaux correctifs. L’entrepreneur constate les défauts suivants : - Isolation déficiente autour de l’échangeur d’air; - Risque d’infiltration d’eau au niveau de la lucarne, en raison d’un problème de conception; - Condensation importante des murs en raison du revêtement posé contrairement aux règles de l’art; - Absence de pare-vapeur dans la solive de rive. [ 19 ] Les travaux correctifs sont évalués à 31 902,29 $ taxes incluses.

Or, monsieur Mercier spécifie que son estimation est basée sur ce qu’il peut constater. Il suspecte cependant des problèmes plus importants et recommande au demandeur de mandater un expert pour évaluer plus précisément les problèmes. [ 20 ] Les demandeurs font alors parvenir aux défendeurs un avis de dénonciation [3] auquel est jointe l’estimation des travaux. [ 21 ] Les demandeurs mandatent Monsieur Pierre Beaupré, ingénieur, qui procède à la visite de la résidence le 26 mars 2016.

Son rapport [4] fait état de diverses problématiques. [ 22 ] Tout d’abord, les demandeurs lui ayant fait part de leur difficulté à maintenir une température confortable durant l’hiver, et ce, malgré une consommation d’électricité très élevée, tel qu’en témoignent les factures émises par Hydro-Québec. L’ingénieur s’est donc intéressé à l’étanchéité à l’air. Il a procédé à un test d’infiltrométrie qui a permis de constater un taux de changement d’air à l’heure (CAH50) de 5.34.

Toujours selon monsieur Beaupré, la résidence à l’étude est considérée comme une construction réalisée selon des standards très élevés en raison des techniques et des matériaux utilisés. Sans pour autant répondre à la norme NovoClimat, une telle résidence doit atteindre les mêmes standards que ceux attendus pour cette norme, soit entre 2.5 et 3 CAH50.

Lors de son témoignage, pour décrire la qualité de la maison, monsieur Beaupré la comparera à une « Ferrari dotée d’un moteur Porsche dont les boulons sont mal vissés ». [ 23 ] Après avoir analysé les habitudes de vie des occupants de la résidence, et l’ajout successif des différents appareils énergivores au fil du temps, l’ingénieur a déterminé que cette différence entre les taux de changement d’air à l’heure (5 CAH50) de la résidence et le taux attendu (3 CAH50) créait une augmentation de 1 507,40 $ pour les années 2012 à 2016 en coût de chauffage [5] .

Il ajoute que ce défaut ne crée pas uniquement des augmentations au niveau des coûts de chauffage, mais crée également un risque de dégradations important et prématuré liées à la condensation qui s’installe. [ 24 ] Après avoir dépressurisé la résidence, monsieur Beaupré a ensuite vérifié les sources de refroidissement à l’aide d’une caméra thermique. Il désirait ainsi vérifier s’il s’agissait d’un problème localisé ou généralisé. Sur les photos ainsi prises, les zones bleutées identifient les zones refroidies.

Toutes les pièces de la maison font l’objet d’importantes variations de température dont certaines sont de l’ordre de 20°C. [ 25 ] Monsieur Beaupré vérifie donc les causes d’un tel refroidissement. Il constate tout d’abord l’absence d’isolant sur le périmètre de la solive de rive. Cependant, à son avis, ce défaut ne peut être le seul responsable de si grandes variations de température. Il procède

donc à une ouverture exploratoire au-dessus de la fenêtre de la cuisine où un écart de température important a été constaté avec la caméra thermique. Il remarque alors que, bien que la membrane aluminisée soit bien scellée, le pare-vapeur aluminisé à bulles du plafond ne l’est pas, il ne chevauche pas celui du mur et un écart d’environ trois quarts-de-pouce existe à la jonction entre le mur et le plafond. Cet espace donne un accès facile à l’isolant et au soffite extérieur.

De la même façon que l’ingénieur a eu ainsi accès à l’extérieur, le froid extérieur s’infiltre à l’intérieur par tous les espaces disponibles (prises électriques, jonctions mur/plafond). Ce phénomène constaté par ce trou exploratoire se retrouve sur l’ensemble des murs extérieurs de la résidence tels que les thermographes le démontrent. [ 26 ] La visite des combles a également permis à monsieur Beaupré de constater qu’à cet endroit le pare-vapeur n’avait pas non plus été adéquatement scellé. Le même problème est constaté au-dessus de la garde-robe de l’entrée où une importante quantité d’air froid s’infiltre.

Il observe également l’absence de scellement des panneaux d’ Isoclad installés sur les murs extérieurs. [ 27 ] L’expert mandaté par les demandeurs s’intéresse ensuite à la plomberie et constate que certains tuyaux d’évacuation sont installés de façon artisanale, désaxés et avec une contrepente ce qui augmente le risque de fuite. Il remarque également qu’aucun évent n’est installé à l’évier du sous-sol ce qui occasionne ultimement des odeurs désagréables.

Monsieur Beaupré remarque également que le raccordement de la laveuse n’est pas fait selon les normes en vigueur, ce qui explique les odeurs ressenties par les occupants. L’évier de cuisine a également été installé, selon monsieur Beaupré, en contravention des normes applicables.

Il est d’avis que bien qu’aucune conséquence ne soit visible pour l’instant, ces manques démontrent que la plomberie a été réalisée par des personnes n’ayant pas les compétences pour le faire et qu’ils pourront apporter, dans le futur, des dégradations prématurées. [ 28 ] Monsieur Beaupré examine ensuite la douche dans la salle de bain principale. Il s’agit d’une douche préfabriquée et les murs sont recouverts de céramique. Or, la céramique a été installée avant la douche et un joint de silicone scelle le tout.

Selon l’expert, la douche devait être installée en premier afin de faire reposer la céramique sur le dosseret spécialement conçu à cet effet afin d’assurer une étanchéité parfaite. Il ajoute que les jets de corps ne sont pas scellés adéquatement à la céramique, permettant à l’eau de s’infiltrer dans les espaces libres. [ 29 ] L’attention de monsieur Beaupré se porte ensuite sur la structure de la lucarne de la façade à l’étage, qui est recouverte de briques. Étant donné le poids d’un tel revêtement, un support adéquat doit être installé conformément aux normes en vigueur.

Or, dans la résidence à l’étude, ce support suffisamment rigide et solide est inexistant. [ 30 ] Monsieur Beaupré continue son inspection et constate des manquements au niveau du solinage présent entre la toiture du garage et celle de la maison. Il y remarque que le panneau d’OSB est discontinu, qu’aucun support suffisamment rigide ne retient la membrane de solinage, que celle-ci comporte des déchirures et qu’également des clous la transpercent. [ 31 ] Sa visite l’amène ensuite à observer l’absence de soffite qui avait attiré l’attention du demandeur en 2015, lorsqu’il est monté sur le toit.

Monsieur Beaupré confirme que ceci est totalement invisible du sol et c’est selon lui, ce qui explique la présence de vermine dans le comble. [ 32 ] Enfin, l’inspection a permis à l’expert de constater que les raccordements électriques pour les éclairages extérieurs n’ont pas été complétés.

Sa visite des combles lui a permis, en soulevant les matelas de laine isolante, de remarquer qu’un des étriers métalliques supportant une ferme de toit n’a pas été adéquatement cloué à son support. [ 33 ] Répondant aux questions posées par l’avocat des défendeurs, les demandeurs confirment avoir construit un garage détaché à l’automne 2013, en avoir fait la finition extérieure en 2014. L’isolation et le raccordement électrique ont été faits en 2015.

Le demandeur a réalisé cette construction lui-même avec l’aide de quelques collègues de travail. [ 34 ] Les demandeurs ont également procédé à l’installation d’une piscine extérieure et d’un patio. Ils ont également un spa qui fonctionne du mois d’octobre au mois de mai. [ 35 ] Les demandeurs ont obtenu une soumission [6] pour les travaux correctifs listés par leur expert. Ceux-ci s’élèvent à la somme de 71 048,80 $.

Le Tribunal traitera du détail de ces coûts dans son analyse. [ 36 ] Après avoir reçu une copie de ce rapport d’expertise préliminaire, les défendeurs mandatent à leur tour un expert, Monsieur Jean-Pierre Brunet, ingénieur, qui se rend sur les lieux en date du 13 juillet 2017. Monsieur Brunet explique que son mandat consiste alors à donner son point de vue sur les lacunes constatées par monsieur Beaupré et à déterminer si celles-ci constituent des désordres sérieux, si elles occasionnent des déficits d’usage et si elles étaient visibles ou pas. Monsieur Brunet résume le tout dans un tableau joint en

annexe de son rapport [7] . [ 37 ] Ce tableau démontre que la plupart des désordres notés par l’expert des demandeurs sont reconnus par monsieur Brunet.

Cependant, selon lui, la plupart étaient visibles par un inspecteur préachat qui aurait pu recommander les conseils d’un expert le cas échéant, et aucun de ces désordres n’occasionnent un déficit d’usage, bien qu’il qualifie certains de sérieux. [ 38 ] Le Tribunal note que les cas où les opinions des deux experts divergent quant à la qualification de « désordre » sont des cas où le problème soulevé par l’expert des demandeurs n’a pas été compris, comme tel, par l’expert des défendeurs [8] . [ 39 ] Le Tribunal traitera des désordres considérés non visibles dans son analyse. [ 40 ] Appelé à commenter les coûts des travaux selon l’évaluation produite par les demandeurs, Monsieur Brunet considère que la soumission préparée par Y.

Mercier Construction inc. [9] reflète plus la réalité que celle préparée par Construction M.F. Cloutier [10] . [ 41 ] En dehors de ces commentaires, monsieur Brunet n’a émis aucune recommandation quant aux travaux correctifs à effectuer pas plus qu’une estimation du coût de ces travaux, ceci ne relevant pas du mandat confié par les défendeurs. Il ne leur a pas non plus recommandé de faire préparer de soumission. [ 42 ] Il ajoute que les désordres, bien que reconnus pour la plupart, n’ont actuellement pas occasionné d’infiltration d’eau, de

condensation et encore moins de moisissures en ce qui concerne les problèmes soulevés au niveau de l’étanchéité de la structure, de la plomberie et de la douche. Il n’y a pas non plus de fissures visibles au niveau de la maçonnerie de la lucarne. Ce faisant, il est d’avis que la gravité alléguée par l’expert Beaupré doit être considérée avec prudence. [ 43 ] Le défendeur ajoute qu’à la suite de la réception de l’avis de dénonciation [11] , il communique avec son assureur qui mandate une compagnie d’évaluation de sinistres, Évaluations S. Block inc. qui produit un rapport [12] .

Étant donné qu’aucun dommage n’est alors apparent, la compagnie d’assurance refuse de payer quoi que ce soit. [ 44 ] À la suite de la réception de la deuxième mise en demeure [13] , à laquelle est jointe une copie du rapport de l’ingénieur Beaupré [14] , les défendeurs retiennent les services d’un avocat qui leur recommande de mandater un expert pour une contre-expertise. Le demandeur confirme en contre-interrogatoire qu’il a refusé l’offre d’expertise commune que lui avait suggérée l’avocate des demandeurs [15] .

Analyse 1- Les désordres constatés constituent-ils des vices donnant ouverture à la garantie légale du vendeur? • Le droit applicable [ 45 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 46 ] Quatre caractéristiques sont donc requises pour conclure à l’existence d’un vice caché.

Étudions chacune d’elles. - La gravité [ 47 ] Concernant cette première condition, les auteurs Jobin et Cumyn [16] nous rappellent ceci : […] Pour décider si un vice est assez grave pour donner ouverture à la garantie, on ne considère pas seulement le coût de sa réparation par rapport à la valeur du bien : on regarde aussi tous les aspects, dont notamment la baisse de la valeur marchande du bien, la diminution de son usage normal, souvent appelée déficit d’usage (comme la présence de rats dans une résidence, même si le coût de l’élimination est minime), les inconvénients, actuels ou prévisibles, du vice pour l’acheteur; il est cependant entendu que les attentes légitimes de l’acheteur sont plus grandes pour un bien neuf que pour un bien usagé, à plus forte raison que pour un bien très ancien – parfois une même lacune ne constitue pas un vice pour un bien passablement usagé alors qu’elle l’est pour un bien neuf. […] [ 48 ] Comme l’indique la Cour suprême [17] , il n’est pas nécessaire que des dommages ou une perte d’usage aient été constatés.

Il suffit que ceux-ci soient prévisibles. [ 49 ] Dans une situation semblable à la nôtre, le juge Guertin [18] s’exprimait ainsi : [50] Il faut aussi considérer que l’absence de pare-vapeur peut avoir de graves conséquences sur l’immeuble. En effet, l’expert du demandeur affirme que l’absence d’un pare-vapeur provoque la détérioration du bois de l’ossature de l’immeuble. L’expert de la défenderesse n’a pas été aussi catégorique, mais le Tribunal note que cet expert a recherché des traces de détérioration lorsqu’il a visité l’immeuble.

Ce comportement de l’expert de la défenderesse confirme que l’absence de pare-vapeur provoque la détérioration du bois de l’ossature de l’immeuble. Le fait qu’aucune trace de détérioration n’ait été notée plus de 12 ans après la construction de l’immeuble ne signifie pas nécessairement que l’absence de pare-vapeur ne provoquera pas la détérioration du bois de l’ossature. Le Tribunal note d’abord que seulement quelques ouvertures furent pratiquées dans les murs extérieurs de l’immeuble et même si aucune détérioration n’a été notée, ça ne signifie pas nécessairement qu’il n’y a aucune détérioration du bois.

Il faut aussi considérer qu’un immeuble est censé durer de nombreuses années et rien n’indique qu’il n’y aura aucune détérioration dans le futur. [ 50 ] L’expert des défendeurs indique à plusieurs reprises, tant dans son témoignage que dans son rapport, que malgré les désordres constatés, la résidence respecte les normes applicables au moment de sa construction. Sur cette question, il y a lieu de rappeler les commentaires des auteurs Jobin et Cumyn [19] qui nous invitent à la prudence : 169 – Règles de l’art. Normes environnementales. Danger.

Fardeau de preuve – Généralement, la violation des règles de l’art, ou normes de l’industrie, en vigueur lors de la fabrication ou la construction du bien vendu, établira le vice.

Mais la conformité aux règles de l’art ou normes de l’industrie ne constitue pas nécessairement une défense complète pour le vendeur. […] [ 51 ] Enfin, pour qualifier la gravité du vice allégué, le Tribunal devra évaluer les attentes raisonnables de l’acheteur selon une norme objective. - L’antériorité [ 52 ] Le Tribunal ne détaillera pas cette caractéristique étant donné qu’elle est pleinement reconnue par les défendeurs [20] . - Le caractère inconnu pour l’acheteur [ 53 ] Ce critère est l’application du 2 e alinéa de l’

article 1726 C.c.Q. À ce sujet, insistant sur la distinction à faire entre les obligations

imposées à l’acheteur sous l’égide du Code civil du Bas-Canada , les auteurs Jobin et Cumyn [21] indiquent ce qui suit : […] Désormais, ce n’est pas le recours, ou non, à une inspection préachat par un spécialiste du domaine qui détermine le caractère caché du vice, mais le comportement prudent et diligent de l’acheteur agissant par lui-même. […] [ 54 ] Et ils ajoutent [22] : Aujourd’hui, selon nous, l’obligation de recourir à un spécialiste ne peut se justifier que de façon exceptionnelle lorsque l’examen initial fait par l’acheteur révèle un indice sérieux de vice potentiel que seul un spécialiste peut identifier, ou encore quand le vendeur révèle certains faits préoccupants; alors, et alors seulement, d’après nous, l’acheteur profane ne peut pas effectuer seul « l’examen prudent et diligent » prescrit par l’

article 1726 et l’intervention du spécialiste s’impose. […] [ 55 ] L’auteur Jacques Deslauriers [23] résume ainsi l’esprit de l’

article 1726 : Le législateur a conclu que la question était de savoir si un défaut était caché pour un acheteur prudent et diligent et non pas de savoir si un expert l’aurait vu. [ 56 ] Or, selon le contexte, comme l’indique l’honorable Jeffrey Edwards [24] , il peut arriver que le recours à un expert permette de respecter cette norme d’« acheteur prudent et diligent ». [ 57 ] Il y a également lieu de préciser que le devoir de l’acheteur prudent et diligent de se renseigner ne crée pas pour autant le devoir d’effectuer des vérifications intrusives sur le bien.

À ce sujet, rappelons les propos des auteurs Jobin et Cumyn [25] : L’acheteur ou son spécialiste n’est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons. - Le caractère caché [ 58 ] Ce critère est le corollaire du critère précédent et fait appel à l’obligation du vendeur d’informer l’acheteur. À cet effet, l’

article 1733 C.c.Q. prévoit : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 59 ] La résidence qui nous occupe a été construite par le défendeur lui-même, faisant de lui un « autoconstructeur ». [ 60 ] Sans être assimilé à un vendeur professionnel au sens de l’

article 1729 C.c.Q. , l’autoconstructeur est assimilé à un fabricant au sens de l’

article 1730 C.c.Q . [ 61 ] De ce fait, il ne peut invoquer l’ignorance pour se soustraire à la garantie. La jurisprudence a reconnu, comme moyens de défense possibles, la faute d’un tiers, la force majeure ou le fait que les connaissances techniques et scientifiques à un moment donné ne permettaient pas de découvrir le défaut. • L’étanchéité du bâtiment [ 62 ] Les problèmes d’étanchéité soulevés par les demandeurs amènent deux conséquences. Une première qui a déjà été constatée, soit les sensations d’air froid et donc les coûts de chauffage élevés pour maintenir une température confortable dans la résidence.

Et une deuxième, qui a été constatée à certains endroits. Il s’agit de la condensation et de la formation de givre. [ 63 ] Cette dernière conséquence, visible sur les fenêtres et sur les boîtiers des luminaires, apportera indéniablement son lot de dommages à plus ou moins long terme. Il est effectivement tout à fait probable que, bien que non observée par les parties, la condensation ne soit pas ainsi localisée qu’à ces deux endroits.

Il est donc tout à fait prévisible qu’elle se soit formée ailleurs, sur le bois de la structure par exemple, et qu’elle l’endommage progressivement par la formation de moisissures. [ 64 ] De fil en aiguille, cette moisissure est non seulement nocive pour la santé des occupants, mais entraînera une dégradation prématurée de la structure. [ 65 ] Les experts reconnaissent tous deux ce déficit au niveau de l’étanchéité du bâtiment.

Cependant, l’expert Brunet insiste beaucoup sur le fait que la maison respecte, selon lui malgré tout, les normes de l’époque de construction, soit l’atteinte d’un taux maximal de changement d’air à l’heure de 5 CAH50. Or il y a plus, et il le reconnaît en admettant que la non-étanchéité du bâtiment constitue un vice. Le constructeur a en effet pris la peine d’installer à plusieurs endroits un pare-vapeur. Mais quel est l’objectif d’un tel pare-vapeur s’il n’est pas scellé? C’est bien là où réside le problème.

Comment peut-on imaginer qu’une membrane non scellée puisse atteindre son objectif d’étanchéité? [ 66 ] De plus, si le constructeur a jugé pertinent d’installer cette membrane à certains endroits, qu’est-ce qui justifie qu’il n’ait pas jugé nécessaire de l’installer partout? [ 67 ] Selon la seule évaluation soumise en preuve, les travaux correctifs requis s’élèvent à la somme de 38 535 $ [26] . [ 68 ] Cette évaluation apparaît élevée aux yeux de l’expert Brunet, mais le Tribunal ne dispose d’aucune autre estimation pour comparaison.

Ceci étant dit, le montant élevé s’explique aisément par le fait que les travaux requièrent de nombreuses démolitions avant de pouvoir atteindre la zone à corriger. Que l’on pense uniquement à la cuisine et aux salles de bain, le retrait des meubles nécessitera un travail préparatoire considérable et minutieux pour ne pas les endommager au risque d’augmenter les dommages.

[ 69 ] Le coût des travaux correctifs ainsi que la nature du défaut, permettent au Tribunal de conclure que la non-étanchéité du bâtiment revêt un caractère grave. [ 70 ] Le pare-vapeur et le scellant qui lui garantissent son efficacité étant, par nature, installés dans les murs, il n’y a pas lieu de s’éterniser longtemps sur la question pour conclure que ce défaut ne pouvait être constaté par qui que ce soit. [ 71 ] En 2012, le fait que les demandeurs n’aient pas jugé utile de requérir les services d’un inspecteur préachat n’a surpris personne ni même le défendeur.

Tous s’entendent pour dire qu’il s’agissait d’une construction neuve et qu’aucune inquiétude ne pouvait être soulevée. Ceci respecte d’ailleurs l’esprit du Code civil . [ 72 ] Alors, comment pourrait-on aujourd’hui, reprocher aux demandeurs de ne pas avoir poussé plus loin leurs investigations en l’absence d’indices? Et poussant plus loin la réflexion, comment peut-on leur reprocher de ne pas avoir observé un défaut que seul l’usage d’une caméra thermique, après avoir dépressurisé la maison, permet de déceler.

C’est mettre un fardeau indu sur leurs épaules en contravention totale de l’esprit de la loi. [ 73 ] D’ailleurs, il y a lieu de souligner que l’entrepreneur Yannick Mercier, mandaté pour évaluer le coût des travaux, n’a pas été en mesure de voir tous ces problèmes, allant jusqu’à inviter les demandeurs à mandater un expert. Ceci confirme donc qu’une personne d’expérience, ayant des connaissances supérieures à ce qui est attendu d’un acheteur prudent et diligent, ne pouvait les déceler. [ 74 ] Le constructeur, en l’occurrence le défendeur, est la seule personne en mesure de savoir exactement ce qu’il en est.

Ayant installé le pare-vapeur et ne pouvant donc ignorer son utilité, il est le seul à savoir qu’il n’est pas scellé adéquatement. Se considérant comme profane dans le domaine et en faisant malgré tout le choix de construire lui-même sa maison, le défendeur assume les risques liés à d’éventuelles erreurs. [ 75 ] Ce premier défaut répond donc à la définition de vice caché au sens du Code civil . • La plomberie [ 76 ] Plusieurs problèmes en lien avec la plomberie sont soulevés.

Ils se situent au niveau de l’évier de la salle de lavage, de l’installation de la laveuse et de l’installation de l’évier de la cuisine. [ 77 ] Ces défauts ont occasionné des odeurs justifiant certaines interventions correctives de la part des demandeurs. Ils peuvent également créer des fuites et une dislocation des joints étant donné que certains tuyaux ne sont pas posés dans le bon axe. Enfin, des contrepentes ont été observées. [ 78 ] De la même manière que pour l’étanchéité, aucun dommage n’est visible pour le moment.

Il n’y a pas eu de fuites, donc aucune infiltration d’eau ni aucune moisissure. [ 79 ] Or, les mêmes commentaires s’appliquent. Les acheteurs n’ont pas à attendre que les dommages se réalisent pour entreprendre des démarches, au risque d’ailleurs de se voir reprocher leur inaction dans un délai raisonnable. [ 80 ] Dans ce cas-ci également, aucune norme de construction ne peut justifier l’existence d’une contrepente dans l’installation d’un tuyau d’évacuation. [ 81 ] Ce défaut a un impact indéniable sur la jouissance du bien et sur sa durée de vie utile.

La correction de la plomberie est évaluée à 3 240 $, en plus des taxes [27] . [ 82 ] Ces vices de construction reconnus comme tels par l’expert des défendeurs ne pouvaient être observés par un acheteur, même prudent et diligent. À moins, qu’après avoir suspecté un défaut, il aurait utilisé un outil de mesure (observer les contrepentes d’une pièce à une autre) ou ouvert des murs (évent). En aucun cas, ceci ne saurait être requis pour satisfaire le critère prévu à l’

article 1726 C.c.Q. dans le cadre d’une telle résidence. [ 83 ] Le Tribunal conclut donc que ce défaut répond également à la définition de vice caché. • La douche [ 84 ] Il est reconnu que l’installation de la douche, qu’elle dispose d’un dosseret ou pas, ne permet pas d’assurer son étanchéité au niveau du sol. Il est également admis que la fixation des jets de corps comporte des lacunes et, pour ces deux défauts, il est reconnu qu’ils n’étaient pas observables pour un acheteur prudent et diligent. [ 85 ] L’opinion des experts diverge quant au déficit d’usage que cela peut occasionner.

Il est clair dans l’esprit du Tribunal qu’une douche non étanche ne peut que tôt ou tard apporter son lot de complications. [ 86 ] Au-delà des coûts des travaux correctifs qui s’élèvent à 2 900 $ [28] , l’humidité qui s’accumulera nuira au bien-être des résidents et affectera la structure derrière la douche, justifiant à long terme des travaux d’envergure. [ 87 ] Il s’agit là également de vices cachés au sens du Code civil . • La lucarne [ 88 ] Monsieur Beaupré, expert des demandeurs, soulève que la structure qui supporte la lucarne entourée de brique, est insuffisante et qu’au surplus un espace vide se trouve sous cette lucarne. [ 89 ] L’expert des défendeurs indique quant à lui qu’un support en métal rigide est installé et visible, et qu’aucune fissure, permettant de douter de la solidité, n’a été constatée.

[ 90 ] Mais la question n’est pas là. Non seulement la fissure n’a pas à être présente, mais le défendeur en construisant sa maison a fait le choix de changer le revêtement extérieur prévu au plan, préférant la brique au revêtement de vinyle suggéré. Le changement de revêtement amenait l’application de normes différentes comme l’explique l’expert des demandeurs. Il est de notoriété que la brique est beaucoup plus lourde que le vinyle.

Il n’est pas donc nécessaire de pousser très loin la réflexion pour comprendre que le support devant recevoir l’un et l’autre de ces matériaux ne peut être le même. [ 91 ] La bonne foi du défendeur au moment de la construction de la maison n’est aucunement mise en doute. Il est évident, en effet, qu’il n’avait aucun intérêt à installer une structure qu’il aurait su défaillante.

Cependant, étant donné son inexpérience, il devait redoubler de vigilance. [ 92 ] C’est la structure même de la façade qui est à risque d’être endommagée et avant que ceci ne se produise, les coûts des travaux correctifs s’élèvent à 14 300 $ [29] . • Le solinage, l’absence de soffites, la jonction toiture/lucarne, l’électricité, les étriers mal fixés [ 93 ] Ces défauts sont reconnus par l’expert des défendeurs comme étant des vices. Certains cependant, étaient, selon lui, visibles au moment de l’achat. [ 94 ] La preuve retenue par le Tribunal ne permet pas d’arriver à cette conclusion.

En effet, soit ils nécessitaient le retrait de certains matériaux de construction, soit ils exigeaient que l’acheteur prudent et diligent soit également contorsionniste. [ 95 ] Ces défauts constituent des vices cachés. La fixation de l’étrier est évaluée à 105 $ [30] . [ 96 ] Étant donné la qualification des défauts, la garantie de qualité du vendeur s’en trouve engagée. Passons ainsi à la deuxième étape. 2- Quels sont les coûts des travaux correctifs, et quels sont les dommages dus par les défendeurs? • La soumission de Construction M.F.

Cloutier [ 97 ] Comme mentionnée, une seule évaluation [31] des travaux correctifs a été soumise au Tribunal, soit celle soumise par les demandeurs et elle se détaille comme suit : - Description Coût ($) - Protection des lieux de travail et frais de déplacement des meubles 4 280 - Disposition des déchets 1 675 Étanchéité de la résidence 38 535 - Correction à la douche 2 900 - Correction à la lucarne 14 300 - Fixation d’un étrier 105 - TPS –TVQ 9 253,80 Total 71 048,80 [ 98 ] Après avoir confirmé la nécessité de ces travaux, en l’absence de preuve contradictoire ou de motifs permettant de douter du bien-fondé de ces montants, le Tribunal ne peut se substituer à l’évaluation faite par un entrepreneur compétent. • La soumission de la compagnie Moreau pour les travaux de plomberie [ 99 ] Cette soumission a fait l’objet d’une admission quant au montant des travaux qui y sont listés (3 240 $ avant taxes = 3 725,19 $ taxes incluses).

Le bien-fondé du total est donc reconnu. • La nature des travaux à effectuer générera-t-elle une plus-value? [ 100 ] Les défendeurs soulèvent que ces travaux apporteraient une plus-value à la résidence des demandeurs, les amenant ainsi à s’enrichir. Tous conviennent que l’enrichissement des demandeurs ne peut, en aucun cas, être l’objectif poursuivi par un recours à la suite de la découverte de vices cachés.

Dans cette même veine, il est du devoir du Tribunal de s’assurer que ses conclusions n’amènent pas à une telle conséquence. [ 101 ] Il est indéniable que les correctifs recherchés par les demandeurs requièrent des travaux d’envergure. Mais ces travaux apporteront-ils une plus-value à la résidence en cas de vente? La qualité de la maison s’en trouvera-t-elle modifiée par rapport à ce que les demandeurs avaient la perception d’avoir acheté? [ 102 ] Une réponse négative s’impose. De tels travaux n’apportent, en effet, aucune plus-value à la résidence.

Ils ne changeront aucunement la durée de vie utile de la maison, durée de vie à laquelle on est en droit de s’attendre. Reprenant les propos de l’ingénieur : « Resserrer les boulons du moteur de la Ferrari n’augmente pas sa valeur ». [ 103 ] Les travaux recherchés n’ont comme seul objectif que de corriger des erreurs faites par le défendeur, sans douter de la bonne foi de celui-ci; des erreurs qui sont lourdes de conséquences.

Quel que soit l’acheteur de cette résidence, il ne pouvait absolument pas se douter qu’une économie ait été faite, lors de la construction, pour quelques rouleaux de ruban collant rouge, communément appelé Tucktape. [ 104 ] Les risques liés à cette économie et aux autres (la douche, les jets de corps, l’installation de la lucarne), ainsi qu’aux erreurs dues à la méconnaissance du défendeur (plomberie) sont très lourds de conséquences à plus ou moins long terme.

Leur correction permettra certes de prolonger la vie utile, mais ce, uniquement pour la rendre égale à la durée à laquelle les acheteurs étaient en droit de s’attendre.

[ 105 ] Dans de telles circonstances, tant les travaux listés par Construction M.F. Cloutier que par la compagnie Moreau apparaissent justifiés et le Tribunal fera droit à la réclamation des demandeurs sur cet aspect. • Les autres dommages recherchés [ 106 ] Les demandeurs réclament le remboursement des frais d’électricité payés en trop en raison de la non-étanchéité de la maison. Ces frais s’élèvent à 1 507,40 $ et ne visent que les années 2012 à 2016. Aucune preuve contraire ne permet de remettre en cause cette évaluation.

Le Tribunal y fera droit. [ 107 ] Les demandeurs réclament également les frais de justice, incluant les frais d’expertise qui se détaillent ainsi : Description Coût ($) Factures de Monsieur Beaupré, ing., datées du 29 septembre 2016 2 219,30 Factures de Monsieur Beaupré, ing., datées du 20 février 2018 1 031,91 Factures de Monsieur Beaupré, ing., datées du 10 décembre 2018 5 012,91 Déduction pour une seule journée de présence à la cour (2 012,06) Facture de Construction M.F.

Cloutier pour modification à la soumission initiale en raison de l’augmentation des taux horaires 344,93 Total 6 596,99 [ 108 ] Le Tribunal n’a aucune hésitation à accorder aux demandeurs, le remboursement de ces frais. La soumission n’a fait l’objet d’aucune contestation et le Tribunal n’a pas eu le loisir d’apprécier le moindre comparable. [ 109 ] Quant à l’expertise qui a dû être faite de façon individuelle étant donné le refus de procéder à une expertise commune, elle a été confirmée en de nombreux points par l’expert des défendeurs.

De plus, le Tribunal ne peut passer sous silence le fait que l’expertise produite par les défendeurs relève plus de l’opinion juridique que d’une analyse technique. En effet, l’expert Brunet cherche à déterminer si les défauts constituent des vices cachés ou pas. Or, non seulement, il commet des erreurs dans l’application des critères, mais cette évaluation ne revient qu’au Tribunal. PaR CES MOTIFS, LE Tribunal : [ 110 ] ACCUEILLE la demande; [ 111 ] CONDAMNE les défendeurs à verser aux demandeurs la somme de 76 281,39 $, ainsi que l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 24 février 2017; [ 112 ] CONDAMNE les défendeurs au paiement des frais de justice incluant les frais d’expertise de 6 596,99 $. __________________________________ PEGGY WAROLIN J.C.Q. Me Sandra Éthier, avocate pour les demandeurs Me Jean-Philippe Ponce, avocat pour les défendeurs Dates d’audience : 13 et 14 décembre 2018