2015 QCCQ 7932, 2015 QCCQ 7932

165387 Canada inc. c. Agence du revenu du Québec 2015 QCCQ 7932 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-80-002900-138 550-80-002901-136 DATE : 9 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 165387 Canada inc. et Paul-Émile Laviolette Parties demanderesses c. Agence du revenu du Québec

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur requêtes en appel d’une décision de l’ARQ INTRODUCTION [ 1 ] Le Tribunal entend ces deux dossiers conjointement, car Paul-Émile Laviolette (Paul-Émile) est le seul et unique actionnaire de 165387 Canada inc. (Canada inc.) [1] au moment des faits en litige et les deux requêtes en appel concernent les mêmes faits. [ 2 ] L'Agence du revenu du Québec (ARQ) sélectionne ces dossiers dans le cadre de son programme de transactions immobilières.

Paul-Émile et Canada inc. portent ces décisions en appel, car l'ARQ impose des revenus supplémentaires à Canada inc. et un avantage imposable à son actionnaire pour des transactions immobilières entre personnes liées. [ 3 ] Selon l'ARQ, Canada inc. vend à un prix inférieur à la valeur marchande, un immeuble situé au 116, rue Laviolette, Cantley, à madame Isabelle Piché et Sylvain Laviolette (Sylvain) qui sont respectivement la belle-fille et le fils de Paul-Émile. Ceci créerait un avantage au sens de la

Loi sur les impôts [2] . [ 4 ] Également selon l'ARQ, Canada inc. vend à un prix inférieur à la valeur marchande un immeuble situé au 128, rue Laviolette, Cantley, à madame Lyne Laviolette et Jocelyn Legault (Jocelyn) qui sont respectivement la sœur et le beau-frère de Paul-Émile. Ceci créerait aussi un avantage au sens de la

Loi sur les impôts [3] . [ 5 ] En conséquence, l’ARQ cotise l'actionnaire Paul-Émile sur la différence entre la juste valeur marchande et le prix de vente.

[ 6 ] Malheureusement, ce n'est qu'au matin de l'audition que les contribuables et leurs témoins remettent les factures établissant les coûts de construction des immeubles. Ceci a prolongé inutilement la durée de l’audition. [ 7 ] Quant aux dépenses non admissibles de Canada inc., l’amortissement de véhicule non admissible de Canada inc. et l'avantage imposable à l'actionnaire pour ses dépenses personnelles, les parties concluent une entente dont le Tribunal prend acte.

QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Est-ce que Canada inc. a vendu l'immeuble situé au 116 rue Laviolette à Sylvain à un prix inférieur à sa juste valeur marchande? [ 9 ] Est-ce que Canada inc. a vendu l'immeuble situé au 128 rue Laviolette à Jocelyn à un prix inférieur à sa juste valeur marchande? CONTEXTE [ 10 ] En 1995, Paul-Émile et sa conjointe, Diane Massy, acquièrent un immeuble situé à Cantley comptant environ 70 acres de terrain. Paul-Émile est le seul actionnaire de Canada inc. et transige sous la raison sociale Soudure Laviolette.

Il exploite cette entreprise dans le domaine de la soudure et ultérieurement y ajoute un secteur d'activité en tant qu'entrepreneur général pour la construction de maisons résidentielles. Les époux subdivisent les terrains qu'ils vendent à Canada inc. pour la construction de maisons afin de les revendre à des particuliers. 116, rue Laviolette, Cantley (Sylvain) [ 11 ] Par offre d’achat conclue le 25 février 2008, Canada inc. vend à Sylvain, un immeuble situé au 116, rue Laviolette au montant de 145 000 $ plus TPS (7 250$) et TVQ (11 418,75 $) totalisant 163 668,75 $.

Sylvain verse un dépôt de 6 720,75 $ laissant un solde de 156 948 $. [ 12 ] Sylvain est déjà propriétaire d'un autre immeuble sur la même rue. Il vend cet immeuble qui lui rapporte un profit et qu'il utilise pour la construction de sa maison.

Également, il construit un immense garage de plus de 1200 pieds carrés qui devient éventuellement le siège social de Canada inc. [ 13 ] Sur le document de financement hypothécaire intitulé : «Guide contenant des informations relatives à votre prêt hypothécaire», on indique le même prix de vente, soit 163 668,75 $ et une mise de fonds de la somme de 47 668,75 $. [ 14 ] Le 2 juin 2008, Sylvain conclut un prêt hypothécaire avec la Banque Nationale qui grève l'immeuble d'une hypothèque de 163 668,75 $.

Toutefois, seulement la somme de 116 000 $ est avancée par la banque à Canada inc. tel qu'en font foi les reçus du notaire Gagnon qui instrumente l'acte hypothécaire. [ 15 ] Quant à la différence entre le prix de vente et l'avance hypothécaire, ni Sylvain ni Canada inc. ne produit de preuve de paiement. [ 16 ] Il est à noter que bien que la demande de prêt soit faite au nom de Sylvain, l'acte hypothécaire est conclu entre la Banque Nationale et Canada inc. [ 17 ] Le 30 septembre 2008, Canada inc. vend l'immeuble à Sylvain pour le prix de 121 800 $ plus TPS (6 090 $) et TVQ (9 591,75 $) totalisant 137 481,75 $ mais ce n'est que vers le 17 février 2009 que Sylvain conclut avec la Banque Nationale un prêt hypothécaire pour la somme de 328 000 $.

Toutefois, aucun état d'ajustement n'est produit. [ 18 ] Par contre, le comptable de Canada inc. démontre au Tribunal que les montants de la vente (121 800 $) et des taxes (TPS 6 090 $ et TVQ 9 591,75 $) sont inscrits au grand livre dans le cadre de cette transaction. [ 19 ] À l'époque de la construction de sa maison, Sylvain est employé par Canada inc. et ultérieurement, il en devient actionnaire . 128, rue Laviolette, Cantley (Jocelyn) [ 20 ] Jocelyn et sa conjointe, Lyne Laviolette (sœur de Paul-Émile), désirent s'établir à l'extérieur de la ville à l'approche de leur retraite.

Jocelyn souhaite uniquement acquérir un terrain. Il est très habile de ses mains et entend économiser en effectuant de nombreux travaux à leur future maison. Toutefois, Canada inc. ne veut pas vendre uniquement un terrain, mais est d'accord pour construire la coquille d'un immeuble (kit d’auto-construction comme Sylvain le déclare). Le 26 mai 2009, ils concluent une offre d'achat avec Canada inc. et le prix de vente établi est 125 000 $ plus TPS (6 250 $) et TVQ (9 843,75 $), totalisant 141 093,75 $.

ANALYSE Loi [ 21 ] Pour faciliter la compréhension du dossier, le Tribunal juge utile de citer les dispositions pertinentes de la LI : 18 . Pour l'application de la présente partie, les règles suivantes s'appliquent:

a) des personnes liées sont réputées avoir entre elles un lien de dépendance;

b) un contribuable et une fiducie personnelle, autre qu'une fiducie visée à l'un des paragraphes a à d du troisième alinéa de l'article 647, sont réputés avoir entre eux un lien de dépendance si le contribuable, ou une personne qui a un lien de dépendance avec le contribuable, aurait un droit à

titre bénéficiaire dans la fiducie si l'article 7.11.1 se lisait sans tenir compte des paragraphes b à d du deuxième alinéa;

c) dans les autres cas, la question de savoir si des personnes non liées entre elles ont, à un moment donné, un lien de dépendance en est une de fait. 19 . 1. Aux fins de la présente partie, sont des personnes liées ou des personnes liées entre elles:

a) des particuliers unis par les liens du sang, du mariage ou de l'adoption;

b) une société et i. la personne qui contrôle cette société; ii. une personne membre d'un groupe lié qui contrôle la société; ou iii. une personne liée à celle visée au sous-paragraphe i ou ii;

c) deux sociétés quelconques i. si elles sont contrôlées par la même personne ou le même groupe de personnes; ii. si chacune d'elles est contrôlée par une personne et si la personne contrôlant l'une est liée à celle contrôlant l'autre; iii. si l'une d'elles est contrôlée par une personne liée à un membre d'un groupe lié qui contrôle l'autre; iv. si l'une des sociétés est contrôlée par une personne liée à chaque membre d'un groupe non lié qui contrôle l'autre; v. si l'un des membres d'un groupe lié contrôlant une des sociétés est lié à chaque membre d'un groupe non lié qui contrôle l'autre; ou vi. si chaque membre d'un groupe non lié contrôlant une des sociétés est lié à au moins un membre d'un groupe non lié qui contrôle l'autre. 2.

Deux sociétés liées à une même société en vertu du paragraphe 1 sont réputées, aux fins du paragraphe 1 et de l'article 18, être liées entre elles.

3. Lorsqu'il y a eu fusion ou unification de plusieurs sociétés données pour former une nouvelle société, et que cette dernière aurait été liée à l'une des sociétés données immédiatement avant la fusion ou l'unification si, à ce moment, la nouvelle société avait existé et avait eu les mêmes actionnaires que ceux qu'elle avait immédiatement après la fusion ou l'unification, la nouvelle société et cette société donnée sont réputées avoir été des personnes liées entre elles. 4.

Lorsqu'il y a eu fusion ou unification de plusieurs sociétés données qui, immédiatement avant la fusion ou l'unification, étaient liées entre elles autrement qu'en raison d'un droit visé au paragraphe b de l'article 20, la nouvelle société issue de la fusion ou de l'unification et chacune des sociétés données sont réputées avoir été des personnes liées entre elles. 80 .

Sous réserve de la présente partie, le revenu d'un contribuable provenant d'une entreprise ou d'un bien est le bénéfice qu'il en tire. Les revenus qu'un contribuable doit, en vertu du présent titre, inclure dans le calcul de son revenu provenant pour une année d'imposition d'entreprises ou de biens sont ses revenus en provenant pour cette année, à moins de disposition contraire du présent titre. 111 .

Lorsque, à un moment quelconque d'une année d'imposition, un avantage est accordé par une société à un actionnaire ou à une personne en vue qu'elle le devienne, le montant ou la valeur de cet avantage doit être inclus dans le calcul du revenu de l'actionnaire ou de la personne, selon le cas, pour l'année. 314 .

Tout paiement ou transfert à une autre personne, suivant les instructions ou avec le consentement du contribuable, d'argent, de droits ou de biens pour l'avantage du contribuable ou pour celui de cette personne, autre que celui résultant du partage d'une rente de retraite effectué conformément aux articles 158.3 à 158.8 de la

Loi sur le régime de rentes du Québec (chapitre R-9 ) ou à toute disposition semblable d'un régime équivalent au sens de cette loi, est réputé avoir été reçu par le contribuable et doit être inclus dans le calcul de son revenu, dans la mesure où il le serait s'il en avait reçu lui-même le paiement ou la remise. 422 . Sauf disposition contraire de la présente partie, l'aliénation ou l'acquisition d'un bien par un contribuable sont réputées faites à la juste valeur marchande de ce bien au moment de l'aliénation ou de l'acquisition, selon le cas, lorsque l'une des situations suivantes s'applique :

a) le contribuable l'acquiert par donation, succession ou testament, ou en raison d'une aliénation qui n'entraîne pas de changement dans la propriété à

titre bénéficiaire du bien ;

b) le contribuable l'acquiert d'une personne avec laquelle il a un lien de dépendance, pour un montant supérieur à cette valeur ;

c) le contribuable l'aliène en faveur : i. soit d'une personne avec laquelle il a un lien de dépendance, à

titre gratuit ou moyennant une contrepartie inférieure à cette juste valeur marchande ; ii. soit d'une personne par donation entre vifs ; iii. soit d'une fiducie en raison d'une aliénation qui n'entraîne pas de changement dans la propriété à

titre bénéficiaire du bien.

424. Lorsque, à un moment quelconque, un bien d’une société est attribué de quelque manière que ce soit à un actionnaire de la société,ou au profit de celui-ci, à

titre gratuit ou pour une contrepartie inférieure à sa juste valeur marchande, et que la vente de ce bien à sa justevaleur marchande aurait contribué à augmenter le revenu de la société ou à réduire sa perte, la société est réputée, à ce moment, avoiraliéné ce bien et en avoir reçu un produit de l’aliénation égal à sa juste valeur marchande à ce moment. Lorsque, dans une année d’imposition d’une société, un bien est attribué de quelque manière que ce soit à un actionnaire ou au profit decelui-ci lors de la liquidation de la société, les règles suivantes s’appliquent:

a) la société est réputée, aux fins de calculer son revenu pour l’année, avoir aliéné ce bien immédiatement avant la liquidation pour unproduit de l’aliénation égal à sa juste valeur marchande à ce moment;

b) l’actionnaire est réputé avoir acquis ce bien à un coût égal à sa juste valeur marchande immédiatement avant la liquidation;

c) les articles 302 et 304 ne s’appliquent pas au calcul du coût de ce bien pour l’actionnaire;

d) les articles 93.3.1, 106.4, 175.9, 238.1 et 238.3 ne s’appliquent pas à l’égard d’un bien aliéné lors de la liquidation. Jurisprudence [22] Qui doit établir quoi ? Pour y répondre, le Tribunal se fonde sur l’arrêt de base en matière d'impôt qui traite du fardeau de preuve.Il s’agit d’une décision de la Cour suprême, Hickman Motors Ltd c. Canada[4]: 91. Comme je l’ai signalé, l’appelante a produit une preuve claire et non contredite, alors que l’intimée n’a produit absolument aucunepreuve.

À mon avis, le droit sur ce point est bien établi et l’intimée ne s’est pas acquittée de son fardeau de preuve pour les raisonssuivantes. 92. Il est bien établi en droit que, dans le domaine de la fiscalité, la norme de preuve est la prépondérance des probabilités: Dobieco Ltd. c. Minister of National Revenue, (SCC), [1966] R.C.S. 95, et que, à l’intérieur de cette norme, différentsdegrés de preuve peuvent être exigés, selon le sujet en cause, pour que soit acquittée la charge de la preuve: Continental Insurance Co.c. Dalton Cartage Co., (CSC), [1982] 1 R.C.S. 164; Pallan c.

M.R.N., 90 D.T.C. 1102 (C.C.I.), à la p. 1106. Enétablissant des cotisations, le ministre se fonde sur des présomptions: (Bayridge Estates Ltd. c. M.N.R., (CA EXC), 59D.T.C. 1098 (C. de l’É.), à la p. 1101), et la charge initiale de «démolir» les présomptions formulées par le ministre dans sa cotisation estimposée au contribuable (Johnston c. Minister of National Revenue, (SCC), [1948] R.C.S. 486; Kennedy c. M.R.N., (CAF), 73 D.T.C. 5359 (C.A.F.), à la p. 5361). Le fardeau initial consiste seulement à «démolir» les présomptions exactes qu’a utilisées le ministre, mais rien de plus: First Fund Genesis Corp. c.

La Reine, 90 D.T.C. 6337 (C.F. 1re inst.), à la p. 6340. 93. L’appelant s’acquitte de cette charge initiale de «démolir» l’exactitude des présomptions du ministre lorsqu’il présente aumoins une preuve prima facie: Kamin c. M.R.N., 93 D.T.C. 62 (C.C.I.); Goodwin c. M.R.N., 82 D.T.C. 1679 (C.R.I.). En l’espèce,l’appelante a produit une preuve qui respecte non seulement la norme prima facie, mais, selon moi, une norme encore plus sévère. Àmon avis, l’appelante a «démoli» les présomptions suivantes:

a) la présomption de l’existence de «deux entreprises», en produisant unepreuve claire de l’existence d’une seule entreprise;

b) la présomption qu’il n’y a «aucun revenu», en produisant une preuve claire del’existence d’un revenu. Il est établi en droit qu’une preuve non contestée ni contredite «démolit» les présomptions du ministre: voir parexemple MacIsaac c. M.R.N., 74 D.T.C. 6380 (C.A.F.), à la p. 6381; Zink c. M.R.N., 87 D.T.C. 652 (C.C.I.). Comme je l’ai déjà dit,aucune

partie de la preuve produite par l’appelante en l’espèce n’a été contestée ni contredite. Par conséquent, à mon avis, l’appelante a«démoli» les présomptions sur l’existence de «deux entreprises» et sur le fait qu’il n’y a «aucun revenu». 94. Lorsque l’appelant a «démoli» les présomptions du ministre, le «fardeau de la preuve [. . .] passe [. . .] au ministre qui doit réfuter la preuve prima facie» faite par l’appelant et prouver les présomptions: Magilb Development Corp. c. La Reine, 87 D.T.C. 5012 (C.F. 1re

inst.), à la p. 5018. Ainsi, dans la présente affaire, la charge est passée au ministre, qui doit prouver ses présomptions suivant lesquelles il existe «deux entreprises» et il n’y a «aucun revenu». 95. Lorsque le fardeau est passé au ministre et que celui-ci ne produit absolument aucune preuve, le contribuable est fondé à obtenir gain de cause: voir par exemple MacIsaac , précité, où la Cour d’appel fédérale a infirmé le jugement de la Division de première instance (à la p. 6381) pour le motif que le «témoignage n’a été ni contesté ni contredit, et aucune objection ne lui a été opposée». Voir aussi Waxstein c.

M.R.N. , 80 D.T.C. 1348 (C.R.I.) ; Roselawn Investments Ltd. c. M.R.N. , 80 D.T.C. 1271 (C.R.I.) . Se reporter également à Zink , précité, à la p. 653, où, même si la preuve «échappait à la logique et présentait de graves lacunes de fond et de chronologie», l’appel du contribuable a été accueilli parce que le ministre n’a présenté aucune preuve quant à la source de revenu. Dans la présente affaire, je remarque que la preuve ne contient aucune «lacune» de ce genre.

Par conséquent, puisque le ministre n’a produit absolument aucune preuve et que personne n’a soulevé le moindre doute quant à la crédibilité, l’appelante est fondée à obtenir gain de cause. [ 23 ] Également, mon collègue, Gabriel de Pokomàndi, dans la décision Stever c. Québec (Sous-ministre du revenu) [5] décrit le processus fiscal au Québec ainsi que ses règles de preuves: [70] Il est acquis que le système d'imposition québécois est basé sur les principes d'autocotisation et d'autodéclaration. [71] Ainsi, tout contribuable doit déterminer son revenu pour une année d'imposition ( art. 28 L.R.Q. c.

I-3 ) et transmettre au ministre du Revenu une déclaration fiscale ( art. 1000 L.R.Q. c. I-3) contenant tous les renseignements prescrits et une estimation du montant d'impôt à payer ( art. 1004 L.R.Q. c. I-3) . [72] À la suite de la production de la déclaration fiscale d'un contribuable, le ministre doit l'examiner avec diligence, déterminer son impôt à payer (art. 105 L.R.Q. c. I-3 ) et lui transmettre un avis de cotisation ( art. 1008 L.R.Q. c.

I-3) . [73] La jurisprudence reconnaît le droit du fisc d'établir des cotisations au moyen d'indices, y compris ceux provenant des dossiers de revenu du Canada [i] . [74] L'avis de cotisation bénéficie de la présomption de validité aux termes de l'article 1014 de la loi. [75] Les règles relatives à la présomption de validité de la cotisation fiscale et du fardeau de preuve pour la renverser peuvent se résumer comme suit : 1. La cotisation fiscale jouit d'une présomption de validité qui peut être repoussée par le contribuable; 2.

Le fardeau initial du contribuable consiste à démolir l'exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie; 3. Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de preuve. 4.

Le fisc doit alors réfuter la preuve prima facie et prouver la cotisation établie par présomption [ii] . [76] Règle générale, la preuve prima facie se définit comme une preuve suffisante pour établir un fait jusqu'à preuve du contraire. [77] C'est une preuve qui est étayée par des éléments qui créent un tel degré de probabilité en sa faveur, que la cour doit l'accepter si elle y ajoute foi, à moins qu'elle ne soit contredite ou que le contraire ne soit prouvé [iii] . [78] Le contribuable n'a pas à établir le montant exact de son revenu imposable, il suffit qu'il démolisse l'exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie de l'inexactitude de l'avis de cotisation [iv] . [79] La preuve du contribuable doit toutefois comporter un certain degré de précision et de probabilité en sa faveur par opposition à des allégations vagues et ambiguës.

Règle générale, la simple affirmation du contribuable ne suffit pas; elle aura avantage à être soutenue par une preuve documentaire ou circonstancielle. [80] La thèse voulant qu'une simple négation de la part du contribuable puisse chaque fois contrer la présomption de validité de l'article 1014 reviendrait à priver cet

article de tout son sens [v] . [81] Généralement, il n'est pas possible d'accepter un témoignage qui n'est corroboré par aucune autre preuve...

Si la meilleure preuve n'existait plus, une preuve secondaire pouvait être présentée, et il appartenait à l'appelant de la trouver et de la présenter s'il voulait détruire la validité des cotisations [vi] . [82] Il reste cependant que lorsque l'appelant a produit une preuve claire et non contredite alors que le fisc n'a produit absolument aucune preuve, le contribuable est fondé à obtenir gain de cause [vii] . [ 24 ] Pour comprendre l’objectif des dispositions concernant l’avantage à un actionnaire ou à une personne liée, l’arrêt de la Cour d'appel fédéral, dans Eric St-Denis c.

Sa majesté la Reine [6] , sous la plume du juge Noël, le décrit très bien en interprétant une disposition de la

Loi sur les taxes d'assises qui est similaire à la loi de l’impôt du Québec: [2 ] L’

article 325 de la LTA a comme objectif de faciliter le recouvrement des taxes et impôts impayés en rendant le bénéficiaire d’un transfert de bien entre personnes liées responsable de la dette fiscale de l’auteur du transfert lorsque le transfert s’effectue pour une contrepartie moindre que la juste valeur marchande du bien en question, et ce, jusqu’à concurrence de l’impôt impayé. [ 25 ] Également, mon collègue Raymond Séguin, dans la décision Jacques Bouladier et Michel Bouladier c. Sous-ministre du Revenu

du Québec [7] , traitant des avantages à l'actionnaire et aux personnes liées aux actionnaires principaux de l'entreprise, analyse l'

article 314 LI en se référant à une décision de la Cour fédérale [8] .

Il résume les éléments essentiels de cette disposition : Dans cette affaire, la Cour fédérale identifia les éléments essentiels de cette disposition ainsi : (traduction) 1. le paiement ou le transport d'un bien d'un contribuable à un autre ; 2. le paiement ou le transport fait par l'intermédiaire ou l'intervention du contribuable ; 3. le paiement ou le transport fait pour le bénéfice du contribuable ou d'une autre personne que le contribuable désire avantager ; 4. le paiement ou le transport aurait été inclus dans le calcul du contribuable n'eut été le paiement ou le transport fait à une tierce personne. [ 26 ] Finalement, ma collègue la juge Lavigne, dans la décision 9105-2811 Québec inc . c.

Québec Ministre du revenu [9] , traite des avantages indirects à une personne liée à l'actionnaire principal de l'entreprise et des articles 111 et 314 ainsi que de l'établissement de la juste valeur marchande en ces mots: La cotisation des actionnaires/administrateurs de la Société [30] Les actionnaires ont été cotisés sur la base des articles 111 et 314 LI . Pour les fins d'application de l'article 111 LI, les faits doivent démontrer que la Société a accordé un avantage à un actionnaire. C'est ce que le Tribunal conclut. [31] Pour les fins de l'

article 314 LI , les faits doivent démontrer un transfert à une personne, suivant les instructions ou avec le consentement du contribuable. Les faits démontrent que les 3 actionnaires et administrateurs de la Société ont approuvé les transferts des unités en faveur de membres de la famille ou ami des actionnaires. Ces faits une fois prouvés, sont suffisants pour déclencher l'application de l'article 314 LI.

L'établissement de la juste valeur marchande [32] Les appelants voudraient que la juste valeur marchande des unités soit déterminée sur la base du coût de construction au pied carré d'un immeuble semblable situé au 866, rue Sigouin auquel un pourcentage de 10% s'ajoute. Cette proposition ne saurait être retenue. [33] Dans un premier temps et tel que décidé précédemment, l'exercice comptable effectué par Marie-Chantal Dion, CA, et décrit à sa lettre du 9 décembre 2009, évalue les unités en janvier 2004. Le Tribunal a décidé que l'évaluation devait être faite en juin 2005.

De plus, la méthode choisie n'est pas fiable. La juste valeur marchande d'un immeuble ne s'établit pas par un exercice comptable mais par une évaluation professionnelle faite par un évaluateur agréé ou autre personne compétente. [ 27 ] Le Tribunal entend appliquer ces règles aux présentes questions en litige. Est-ce que Canada inc. a vendu l'immeuble situé au 116 rue Laviolette à Sylvain à un prix inférieur à sa juste valeur marchande?

Position des demandeurs [ 28 ] La procureure des demandeurs affirme que le prix réel est de 145 000 $, tel qu'il apparaît à l'offre d'achat du 25 février 2008 et que le prix de vente comptabilisé s'élève à 121 800 $ avant taxes, laissant une différence de 23 200 $ à imposer à l'actionnaire, Paul- Émile. Position de l'ARQ [ 29 ] Quant à l'ARQ, elle utilise plutôt le rôle d'évaluation foncière pour l'exercice 2010, 2011, 2012 et note que la valeur de l'immeuble au rôle antérieur est inscrite à 307 800 $.

Le Tribunal reproduit le tableau de l’ARQ : Avantage imposable à l'actionnaire – attribution de bien Immeuble du 116, rue Laviolette – Cantley Selon le contribuable Selon le Ministère Écart Juste valeur marchande 121 800 $ 307 800 $ 186 000 $ Moins: prix réel 121 800 $ 121 800 $ 0 $ Avantage reçu 0 $ 186 000 $ 186 000 $ Décision [ 30 ] Le Tribunal a analysé les factures émises à Canada inc. pour la construction de la maison située au 116 rue Laviolette et arrive à un total de 99 237,82 $. Il ajuste le calcul fait par Canada inc. en soustrayant le coût d'une porte de garage.

En effet, dans les factures produites, il y a une soumission pour la porte de garage en plus de la facture d'achat. La soumission et la facture ont été additionnées.

[ 31 ] Le Tribunal examine les photographies de la construction qui démontrent l'état d’avancement des travaux à certaines dates.

Aussi, l’analyse des factures soumises révèle que beaucoup de travaux et de matériaux de construction sont absents de cette liste de factures. [ 32 ] En effet, le Tribunal note qu'il n'y a pas de factures pour les travaux et matériaux suivants : excavation, peinture, peinturage, pose des couvre-planchers, pose du revêtement extérieur, terrassement, architecte ou technicien en architecture pour la confection des plans, main d'œuvre et location d'équipement pour le champ d'épuration et la fosse septique, forage du puits, pose du gypse, arpentage, permis de construction, déboisement, ventilation, conteneur à déchets, fermes de toit, poutrelles, planchers, contre-plaqué pour les planchers, feuilles de particules pour les murs, poutres, bois de charpente, gypse, dépenses pour le garage de 1200 pieds carrés qui est séparé de la maison, etc. [ 33 ] Malheureusement, Sylvain n'a pas conservé les factures des matériaux et des travaux qu'il a payés. [ 34 ] Il affirme que Canada inc. lui a livré la maison complétée entre 70 % et 80%.

Le Tribunal utilisera la moyenne de ces deux valeurs, soit 75%.

Il ne s'agit pas d'une vente « clé en main », mais de la vente d'une maison sans finition intérieure et extérieure. [ 35 ] Le Tribunal conclut que Sylvain, à l’aide de cette preuve, réussit à repousser la présomption de validité de l’avis de cotisation de l’ARQ. [ 36 ] L'analyse des factures, des pièces, des photographies, du témoignage de Sylvain et des autres témoins ainsi que le fait qu'il n'y a aucune preuve contradictoire de la part de l’ARQ permet au Tribunal d'utiliser le pourcentage avancé de 75 % pour la réalisation de la construction de la maison.

Il reste à déterminer 75% de quoi ? [ 37 ] De plus, Sylvain évalue la valeur du terrain à 30 000 $. Selon ses calculs, Canada inc. débourse la somme de 90 323 $ pour les matériaux et la main d'œuvre. À cela, il ajoute la somme de 30 000 $ pour le terrain, totalisant 120 323 $. [ 38 ] Le Tribunal note, qu’à ce prix, il n’y a aucune marge de profit réalisée par Canada inc. Il n’y a même pas un montant d’attribué pour les coûts fixes de l’entreprise. [ 39 ] C'est ainsi que Sylvain établit le prix de vente de l'immeuble à 121 800 $ avant taxes et 137 481,75 $ avec taxes.

Il estime que la valeur marchande de l'immeuble, en date de l'offre d'achat du 25 février 2008, est de 203 000 $. Il fonde sa théorie à partir de l'évaluation sur plans datée du 6 mars 2008, préparée par Martin Lemay, évaluateur agréé pour le compte de la Banque Nationale dans le but d'obtenir le prêt hypothécaire. [ 40 ] Le Tribunal note que l'évaluation sur plans concerne une surface habitable de 117m 2 .

Toutefois, l'aire habitable est de 172,7m 2 tel qu'indiquée au rôle d'évaluation foncière. [ 41 ] Les photographies démontrent qu'un garage et un logement parental sont ajoutés au projet initial de construction. D'ailleurs, Paul- Émile habite dans le logement parental. L'une des photographies prise au mois d'octobre 2008 montre cet ajout qui n'est pas tout à fait complété. Ainsi, si on soustrait 117m 2 de 172,7m 2 on obtient une différence de 55,7m 2 . [ 42 ] L'une des méthodes utilisées par l'évaluateur agréé Lemay est la méthode des coûts. Le Tribunal reproduit ce tableau.

Valeur marchande du terrain 40 000 $ Valeur contributive des aménagements extérieurs 12 000 $ Superficie habitable 117m 2 X 1 300 $ 152 100 $ Valeur à neuf 204 100 $ [ 43 ] En multipliant la différence des mètres carrés qui n'apparait pas au rapport de l'évaluateur (55,7m 2 X taux pondéré de 1 300 $), le Tribunal obtient une valeur supplémentaire de 72 410 $ qu'il ajoute à la valeur marchande déterminée par l'évaluateur Lemay pour un grand total de 276 510 $. [ 44 ] Cette valeur inclut le logement parental, mais n'inclut pas la valeur du garage sous le logement.

En effet, la preuve photographique démontre que le logement parental est bâti sur des poutres d'acier par-dessus le garage qui n’a pas de mur ni de porte.

C’est rare qu’on commence à bâtir une maison par le deuxième étage, mais c’est ce qui a été fait dans ce dossier. [ 45 ] Le Tribunal note également que presque toutes les factures de Canada inc. sont datées entre les mois de mai et juin 2008. [ 46 ] Sylvain affirme qu'il exécute beaucoup de travaux sur l'immeuble, dont la pose de gypse, les couvres-planchers, le revêtement extérieur, la construction complète du grand garage non annexé à la maison et la construction des murs autour du garage sous le logis parental. [ 47 ] Le Tribunal ne retrace aucune facture dans celles émises à Canada inc. pour les travaux ou les achats de matériaux ayant pu servir à la construction des murs du garage, le revêtement extérieur ou la construction du grand garage. [ 48 ] Sylvain affirme qu'il acquiert ces matériaux à l'aide du profit réalisé par la vente de sa résidence précédente.

Cette preuve n'est pas contredite.

[ 49 ] Le Tribunal ne voit pas l’intérêt, pour les demandeurs, de cacher ces factures puisqu'elles faciliteraient leur preuve.

Par contre, le Tribunal note que la comptabilité n’est malheureusement pas leur force. [ 50 ] Sylvain affirme également qu'il travaille beaucoup sur la maison les soirs, les fins de semaine et surtout lors des deux semaines des vacances de la construction (fin juillet, début août 2008), juste avant l’évaluation de la municipalité le 1 er août 2008 pour la confection du rôle d’évaluation foncière. [ 51 ] D’ailleurs, le Tribunal observe, suite à la lecture et l'analyse du certificat de l'évaluateur pour la modification au rôle d'évaluation de la municipalité, que les données recueillies datent du 1 er août 2008.

La valeur inscrite est de 28 800 $ pour le terrain et de 210 300 $ pour le bâtiment, totalisant 239 100 $. [ 52 ] Le certificat préparé par l'évaluateur agréé Marc Lépine, indique les raisons des modifications : nouvelle construction modification dépendances / remise immeuble assujetti taxe inr [ 53 ] D'autres rôles d'évaluation ont été confectionnés et la valeur de l'immeuble au rôle antérieur d'évaluation inscrite pour l'exercice financier 2010, 2011, 2012 s'élève à la somme de 307 800 $. [ 54 ] La fiche dévaluation n'accompagne pas ce document et cette dernière ne permet pas de déterminer l’état d’avancement des travaux de la maison au moment de l’évaluation. [ 55 ] Également, la valeur marchande recherchée par le Tribunal correspond à la valeur à la date de l’offre d’achat entre Canada inc. et Sylvain, soit le 26 février 2008.

Toutefois, aucune des parties n’a utilisé les services d'un évaluateur agréé, ce qui aurait grandement facilité le travail du Tribunal. Le Tribunal doit se rabattre sur la preuve archaïque des parties et faire des ajustements. [ 56 ] Le Tribunal note que pour le terrain, la valeur s'élève à 30 700 $ pour cet exercice.

Également, le Tribunal constate que cette valeur correspond, à quelques dollars près, à la valeur que l'acheteur et le vendeur conviennent d'utiliser pour déterminer leur prix de vente. [ 57 ] Ce montant est également très près de la valeur apparaissant au certificat de l'évaluateur de la municipalité daté du 1 er août 2008 qui l’établit à 28 800 $ en comparaison de la valeur de 40 000 $ établie par l'évaluateur agréé Lemay en date du 6 mars 2008 pour une superficie de 12 138m 2 plutôt que la superficie réelle de 11 750m 2 . [ 58 ] En conséquence, le Tribunal utilisera la valeur marchande de 30 700 $ pour le terrain. [ 59 ] Pour le bâtiment, le Tribunal établit la valeur marchande à 210 300 $ à partir du certificat de l'évaluateur pour la modification au rôle d'évaluation de la municipalité datant du 1 er août 2008.

En effet, vu l’absence de preuve de la valeur marchande à la date de l’offre d’achat et la livraison d’une maison d’une superficie supérieure à celle prévue à l’offre d’achat, le Tribunal conclut que cette évaluation correspond au meilleur portrait de la valeur marchande de la maison que Canada inc. a livrée à Sylvain. [ 60 ] Ces deux montants totalisent la somme de 241 000 $ et correspondent à la valeur marchande totale que le Tribunal utilisera pour déterminer l’avantage imposable. [ 61 ] Voici la conclusion du Tribunal sous forme de tableau : m2 v.m. v.m. terrain v.m. bâtiment % terminé valeur travaux en fonction % travaux terminés total v. % travaux terminés + terrain prix payé différence / avantage 116, Laviolette 172,7 241 000 $ 30 700 $ 210 300 $ 75 % 157 725 $ 188 425 $ 121 800 $ 66 625 $ [ 62 ] Le Tribunal conclut que la valeur marchande de l’immeuble incomplet situé au 116, rue Laviolette, vendu par Canada inc. à Sylvain, s’élève à la somme de 188 425 $, que le prix de vente payé (121 800 $) est inférieur à la valeur marchande établie par le Tribunal (188 425 $) et que la différence correspondant à l’avantage imposable à Paul-Émile s’élève à la somme de 66 625 $ au sens des articles 111 et 314 LI .

Est-ce que Canada inc. a vendu l'immeuble situé au 128 rue Laviolette à Jocelyn à un prix inférieur à sa juste valeur marchande? Position des demandeurs [ 63 ] La procureure des demandeurs affirme que la valeur marchande correspond à au prix de vente apparaissant à l’offre d'achat intervenue entre Jocelyn et Canada inc. en date du 26 mai 2009, soit 125 000 $ plus TPS (6 250 $) et TVQ (9 843,75 $), totalisant 141 093,75 $. C'est aussi le prix de vente apparaissant à l’acte de vente intervenu entre les parties.

Cette valeur correspond à l’état d’avancement de l’immeuble qui a été livré par Canada inc. à Jocelyn, soit une coquille ou une maison incomplète. [ 64 ] Il n’y a, selon elle, aucun avantage à imposer à l'actionnaire, Paul-Émile, car l’immeuble a été vendu à la valeur marchande.

Position de l'ARQ [ 65 ] La position de l’ARQ apparaît dans le tableau suivant : Avantage imposable à l'actionnaire – attribution de bien Immeuble du 128, rue Laviolette – Cantley Selon le contribuable Selon le Ministère Écart Juste valeur marchande 125 000 $ 211 700 $ 86 000 $ Moins : prix réel 125 000 $ 125 000 $ 0 $ Avantage reçu 0 $ 86 700 $ 86 700 $ Décision [ 66 ] L'offre d'achat est beaucoup plus détaillée que celle intervenue entre Canada inc. et Sylvain.

En effet, les parties joignent à l’offre d'achat un document de plusieurs pages décrivant les travaux à être exécutés par l'entrepreneur (Canada inc.) et par le client (Jocelyn) en plus de mentionner lequel doit fournir les matériaux et procéder à l'installation. [ 67 ] Le Tribunal reproduit ce document : ENTREPRENEUR CLIENT MATÉRIAUX INSTALLATION DESCRIPTION DES TRAVAUX (Extérieur) Maison (Modèle) Lyne & Jocelyn Terrain / Lot 28-61 Permis (Construction) 3 Arpentage (Implantation et CL) payer emplacement

Excavation (sans le rock) 3 Champ septique 3 Fondation 3 Charpente (toiture, bardeau, perron avant et arrière) 3 bois traité perron comme plan tyvech Tyvech entrepreneur Portes et fenêtres 3 Finition extérieur 3 client Gouttières 3 Sand finish 3 Terrassement brut 3 finition Entrée en gravier 0 ¾ à chemin Plomberie 3 client Électricité 3 Échangeur d'aire 3 Puits (eau potable) 3 DESCRIPTION DES TRAVAUX (sous-sol) Plomberie (salle de bain, salle de lavage) 3 client Murs de la ceinture (2 X 4 au 16") matériaux seulement entrepreneur client Murs de la ceinture (Isolation) 3 client Murs de la ceinture (Drywall) 3 client Drywall 3 client Joints 3 client Peinture 3 client Base bord 3 client Portes intérieures 3 client Base de portes et fenêtres 3 client Couvre plancher 3 client Électricité (4 lumières et 4 prises de courant fournies) 3 Aspirateur central (tuyauterie seulement) 3 Tablette de garde-robe 3 client Poêle à bois 3 client Cheminée 3 client Fournaise électrique 3 client DESCRIPTION DES TRAVAUX (Intérieur) ENTREPRENEUR CLIENT MATÉRIAUX INSTALLATION Drywall 3 Isolation 3 3 client Joints 3 client Doublage de plancher 3 client Couvre plancher 3 client Peinture 3 client Armoires et comptoirs de cuisine 3 client Armoires et comptoirs de salle de bain 3 client Poignées d'armoire (salle de bain) 3 client Base bord 3 client

Base de portes et fenêtres 3 client Portes intérieures 3 client Tablette de garde robe Escalier 3 Fixtures électriques 3 client Fixtures de plomberie (lavabo, robinets, douche, toilette) 3 client [ 68 ] Selon le Tribunal, l'analyse des factures payées par Canada inc. s'élève à la somme de 91 238,18 $ ce qui diffère légèrement du résultat d'une des parties. En effet, le Tribunal a découvert un doublon d'une facture d'électricité. [ 69 ] Aussi, les factures payées par Jocelyn s'élèvent à la somme de 51 000 $.

Ces factures sont produites. [ 70 ] L'analyse des factures payées par Canada inc. démontre des travaux de remblais, d'isolation, d'achat de matériaux, de charpente, de fosse septique, de tuyaux pour le champ d'épuration, de toiture, de coffrage, d'escalier, d'électricité, de permis de construction, d'analyse de sol, pompe et tuyau. Le tout correspond à la description des travaux exécutés par l'entrepreneur dans le document joint à l'offre d'achat. [ 71 ] Le prix de vente à l'acte notarié correspond exactement au prix de vente de l'offre d'achat.

La majorité des factures payées par Canada inc. concernent des travaux exécutés entre les mois de juillet et octobre 2009 à l'exception du puits qui est fait au mois de janvier 2010. [ 72 ] Jocelyn ne fait pas préparer d'évaluation par un évaluateur agréé avant d'entreprendre la construction, car il n'a pas besoin de financement à cette étape du projet. Il en est de même pour Canada inc. [ 73 ] Le Tribunal conclut que Jocelyn, à l’aide ce cette preuve, réussi à renverser la présomption de validité de l’avis de cotisation de l’ARQ.

Également, le Tribunal conclut que l’ARQ ne réussit pas à réfuter la preuve de Sylvain pour déterminer le pourcentage de travaux effectués par Canada inc. qu’il évalue à 50%. Aussi, l’ARQ ne réussit pas à justifier la valeur marchande qu’elle a utilisée dans son avis de cotisation car la maison livrée par Canada inc. n’était complétée qu’à 50%. En conséquence, l’avantage à l’actionnaire est bien moindre. [ 74 ] En effet, la seule valeur marchande avancée par toutes les parties est celle du rôle d'évaluation foncière de la municipalité de Cantley pour l'exercice 2010, 2011 et 2012.

Elle a été établie à 229 700 $ (terrain 27 700 $ et bâtiment 202 000 $) en date du 1 juillet 2008. Le Tribunal rappelle que la date de l’offre d’achat remonte au 26 mai 2009 et que celle de l’acte de vente au 16 octobre 2009. C’est l’évaluation la plus proche qui démontre l’état d’avancement des travaux à la date de la livraison de l’immeuble par Canada inc.

Le Tribunal utilisera cette valeur comme valeur marchande à défaut par les parties d’avoir produit des rapports d’évaluation d’un évaluateur agréé en date de l’offre d’achat. m2 v.m. v.m. terrain v.m. bâtiment % terminé valeur travaux en ftn % travaux terminés total v. en ftn % travaux terminés + terrain prix payé différence / avantage 128, Laviolette 116,7 229 700 $ 27 700 $ 202 000 $ 50 % 101 000 $ 128 700 $ 125 000 $ 3 700 $ [ 75 ] Le Tribunal conclut que la valeur marchande de l’immeuble incomplet, situé au 128, rue Laviolette, vendu par Canada inc. à Jocelyn s’élève à la somme de 128 700 $, que le prix de vente payé (125 000 $ ) est inférieur à la valeur marchande établie par le Tribunal (128 700 $) et que la différence correspondant à l’avantage imposable à Paul-Émile s’élève à la somme de 3 700 $ au sens des articles 111 LI et 314 LI .

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 76 ] PREND ACTE de l’entente intervenue entre les parties concernant les dépenses non admissibles de Canada inc., l’amortissement de véhicule non admissible de Canada inc. et les revenus supplémentaires à l'actionnaire, Paul-Émile Laviolette , pour ses dépenses personnelles ; 165387 Canada inc.

Année 2008 2009 2010 No. de l'avis 1101 1121 1142 Dépenses non admissibles - 40 000 $ - 40 000 $ - 40 000 $ Amortissement véhicule admissible + 9 405 $ + 6 584 $ + 8 195 $ Revenu net applicable à la Société + 99 551 $ n/a n/a Paul-Émile Laviolette 2008 2009 2010 Avantage imposable – dépenses personnelles - 40 000 $ - 40 000 $ - 40 000 $ Revenu supplémentaires - 99 551 $ n/a n/a [ 77 ] ACCUEILLE partiellement l'appel ; [ 78 ] MODIFIE , en partie, les avis de cotisations pour les années concernées : - année d’imposition 2008 (116, rue Laviolette): avis daté du 11 mai 2012, numéro: QU210972C03, en attribuant à l'appelant, Paul-Émile Laviolette, la somme 66 625 $ versée à

titre d’avantage à l’actionnaire qui devra être ajoutée dans sa déclaration de revenus pour l’année d’imposition 2008; - année d’imposition 2009 (128, rue Laviolette) : avis daté du 31 mai 2012, numéro : QU344791C02, en attribuant à l'appelant, Paul-Émile Laviolette, la somme 3 700 $ versée à

titre d’avantage à l’actionnaire qui devra être ajoutée dans sa déclaration de revenus pour l’année d’imposition 2009 ;

[ 79 ] ORDONNE à l’Agence du revenu du Québec de modifier les avis de cotisation émis contre les appelants en conséquence ; [ 80 ] LE TOUT sans frais. __________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q.

Me Chantal Donaldson LeBlanc Donaldson Procureure des demandeurs Me Nicolas Ammerlaan Revenu Québec Procureur de la défenderesse [i] Québec (Sous-ministre du Revenu) c. Dupuis, J.E. 96-1883 (C.A.) [ii] St-Georges c. Québec (Sous-ministre du Revenu), C.A. 500-09-016649-063, 2007 QCCA 1442 , AZ-50455419; 9027-5967Québec inc. c. Québec (Sous-ministre du Revenu), 2007 QCCA 47 , J.E. 2007-223 (C.A.); Hickman Motors Ltd. c. Canada,C.S.C., (CSC), AZ-97111072 [iii] Stewart c. M.N.R., (CCI), 2000 T.C.J., no 53 (Q.L.) [iv] Capobianco c. Québec (Sous-ministre du Revenu), 2007 QCCA 1235 , J.E. 2007-1837 [v] St-Georges c.

Québec (Sous-ministre du Revenu), 2007 QCCA 1442; Rafla (Provisions Viau enr.) c. Québec (Sous-ministre duRevenu), 2006 QCCA 1349 , J.E. 2006-2131 [vi] Teblum c. M.N.R., [1963] 63DTC, 450 [vii] Hickman Motors Ltd c. Canada, précité, note ii