2014 QCCQ 8502, 2014 QCCQ 8502

Vendittelli c. Julien-Delieuze 2014 QCCQ 8502 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Division des petites créances » N° : 700-32-028606-133 DATE : 31 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JEAN-YVES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LUIGI VENDITTELLI

Partie demanderesse c. MARTINE JULIEN-DELIEUZE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT JT0716 ______________________________________________________________________ L'exécution d'un bail suscite le débat. [ 1 ] Dans sa procédure, le demandeur parle de location frauduleuse de chalet [1] , d'utilisation frauduleuse d'électricité et de non- remboursement de dépôt de sécurité. D'après lui, la locatrice m'a escroquer d'un montant d'argent concernant les frais de location de chalet, frais de réparation, dépôt de sécurité et frais d'Hydro Québec .

À première vue, le texte paraît se prêter davantage à une accusation en Chambre criminelle qu'à un recours en Division des petites créances. Les griefs du locateur se résument toutefois à quatre (4) éléments : loyer, paiement de l'électricité, dépôt de sécurité et réparations. [ 2 ] En défense, la locatrice conteste en référant au bail et en ajoutant qu'à l'époque, le locateur connaît parfaitement les lieux, en accepte l'état et reste sur place jusqu'à la fin. En outre, le demandeur est responsable de son contrat d'électricité.

De même, il n'entretient pas la propriété. [ 3 ] Les parties signent un BAIL DE VILLÉGIATURE le 10 septembre 2012, qui court du premier (1 er ) novembre 2012 au quinze

(15) mars 2013, avec un loyer de 6 000, 00 $. Le contrat prévoit un versement de 800, 00 $ à la prise de possession, pour assurer le maintien de l'état des lieux, de l'ameublement et des accessoires pendant le bail et pour garantir le paiement complet des factures de téléphone, d'électricité, de chauffage, de câblodistribution, etc. [ 4 ]

L'article 9 du document précise que le paiement du chauffage, de l'électricité, du bois de chauffage, de l'Internet et du déneigement doit être acquitté par le locataire. Enfin, le preneur a pris connaissance des lieux et les accepte en l'état . De même, les signataires ont lu et compris tous les termes et conditions de cette entente… . Les premiers courriels entre les parties sont cordiaux, même si celui du premier (1 er ) novembre 2012 pose une question à propos du paiement du ramonage.

Une communication du 26 décembre 2012 parle toutefois de retard du déneigeur à se présenter, de mauvais fonctionnement de la laveuse et de la sécheuse et du ballon d'eau chaude qui se trouve derrière la cloison à gauche de la laveuse. [ 5 ] Dans un envoi de la défenderesse le 9 mars 2013, il est question d'un dégât d'eau mais de dommages mineurs. Par contre, les marches de l'escalier, dont il vous incombe l'entretien, sont impraticables et … l'entrée du chalet est extrêmement périlleuse, car verglacées ! .

La propriétaire rappelle en outre au locataire l'expiration du bail quelques jours après en ajoutant que tout retard entraînerait une retenue sur le montant de votre dépôt . On le constate, les relations des parties se sont dégradées au cours des mois. [ 6 ] Environ un mois après la fin du bail, la défenderesse fait son bilan de la situation : Bonjour, Je fais suite à votre courriel du 10 avril 2013.

Conformément à notre bail de villégiature, Je constate les faits suivants : - que vous semblez oublier que votre dépôt de garantie n'est pas de 800 $ mais de 550 $ compte tenu du contrat de déneigement resté à votre charge de 250 $ à retenir sur votre dépôt, conformément à notre contrat ( il n'est pas inutile de préciser que sur aucun de vos courriels vous évoquez la retenue du contrat de déneigement à votre charge, soulignant de fait votre mauvaise foi ), - que la fiche d'état des lieux n'a pas été renvoyée, qu'en conséquence, vous reconnaissiez que tout fonctionnait dans ce chalet y compris l'électroménager, compte tenu qu'il est constant qu'aucune réserve n'a été faite dans le temps imparti - que lors de votre départ, le ménage n'a pas été fait, les lits étaient défaits (votre courriel et vos photos) - que les escaliers de la galerie donnant accès au chalet n'étaient pas déneigés (votre courriel) et ont rendu l'accès au chalet inopérant - que cependant vous n'avez pas craint de m'alerter sur un dégât des eaux, rendant la visite de l'homme de l'art, très périlleuse (vous n'avez pas craint d'exiger cette visite) - que la fuite provient du robinet de la cuisine qui a été cassé lors de votre occupation, - que l'eau n'était cependant pas coupée lors de votre absence - que les conséquences sont que la salle de bains du sous-sol est entièrement à refaire - que les comptes d'Hydro Québec n'ont pas été établis à ce jour - que le contrat prévoit que j'ai un mois pour vous rendre le dépôt de garantie s'il y a lieu Or force est de constater que Vu les dégâts subis, Vu le manque d'entretien du chalet, qui sont exclusivement à l'origine de vos allégations contenues dans vos courriels par lesquels vous reconnaissez vous-même que vous n'entretenez pas le chalet, Vu les tracas permanents dus à votre incurie Vu vos courriels, consistant à des polémiques totalement infondées, assimilables à du harcèlement.

Et, enfin Vu votre irresponsabilité en général, notamment en exigeant des visites alors que l'accès, compte tenu que le déneigement des escaliers n'étant pas exécuté, contrairement à ce que notre contrat prévoyait et que vous aviez accepté, sont largement supérieurs à 550 $.

En effet, une épaisse couche de glace s'étant formée sur les escaliers le chalet n'a pu être occupé, l'accès étant impraticable de votre fait, me causant ainsi un préjudice financier 1 500 $ par mois qui court depuis votre départ en date du 15 mars et continue malheureusement à courir à ce jour vu les températures, et qui relève de votre responsabilité. Force est de considérer que la liste n'est pas exhaustive. Cependant, et ce, à

titre amiable, afin de mettre un terme à vos courriels menaçants récurrents et totalement infondés, je vous propose de m'adresser un chèque de 600 $ en complément du dépôt de garantie de 550 $, pour le remplacement du robinet 250 $, 3 couvre matelas manquants, dommage sécheuse (facture neuve), perte de loyer, etc….

Par ailleurs, il n'est pas inutile de préciser qu'Hydro Québec m'informait fin mars qu'aucune facture ne vous avait été adressée. Ce que vous pouvez ignorer. Ainsi, par la présente, j'émets toute réserve sur ce poste conformément à notre contrat. Vous souhaitant bonne réception de la présente. Et, demeurant dans l'attente de votre règlement de 600 $ par lequel je vous délivrerai un solde de compte dès réception.

Salutations distinguées Sous toutes réserves [ 7 ] Et au début d'août 2013, c'est la mise en demeure [2] : [ 8 ] Le demandeur reprend les éléments du document dans sa déposition qui fournit aussi quelques détails supplémentaires. Par exemple, il fréquente les lieux en fin de semaine mais irrégulièrement. Par contre, son amie et son jeune fils s'y trouvent toutes les fins de semaine. En outre, on chauffe au bois, on fixe donc les thermostats entre quinze (15) et dix-huit (18) degrés Celsius.

Et finalement, s'ajoute aux inconvénients de la situation le départ prématuré des parents de son amie venus leur rendre visite pendant la période des Fêtes, parce qu'ils ne peuvent prendre de douches. En outre, le couple est obligé de retourner à Montréal les fins de semaine, pour faire le lavage. [ 9 ] Le plombier qui répare le ballon d'eau chaude confirme les propos du demandeur à ce chapitre. De son côté, la défenderesse souligne que la visite préalable des lieux dure plus de deux (2) heures.

Elle ajoute que rien n'empêchait le demandeur de quitter les lieux, eu égard à tous les griefs qu'il évoque pendant le bail. Et finalement, la locatrice reconnaît recevoir les factures d'Hydro Québec, sans les porter à la connaissance du locataire qui aurait alors pu, prétend-il dans sa mise en demeure, décider de quitter l'endroit. Avant de départager les parties, il convient de rappeler quelques principes fondamentaux de preuve. Ainsi, aux termes de l'

article 2803 du Code civil du Québec , celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. [ 10 ] Pour Nadeau et Ducharme [3] , celui sur qui repose l'obligation de convaincre le juge supporte le risque de l'absence de preuve, c'est-à-dire qu'il perdra nécessairement son procès si la preuve qu'il a offerte n'est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve offerte de part et d'autre est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se trouve la vérité.

Cette règle s'applique non seulement au demandeur, mais également au défendeur qui a dû assumer l'obligation de convaincre à la suite d'un renversement de la charge de la preuve. [ 11 ] Aux termes d'un autre ouvrage [4] , s'il est nécessaire de savoir sur qui repose l'obligation de convaincre, c'est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l'absence de preuve.

En effet, si par rapport à un risque essentiel la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra. [ 12 ] D'après un troisième auteur [5] , en droit civil comme en common law, le tribunal décide selon la balance des probabilités. Dans l'arrêt Parent c.

Lapointe [6] , le juge Taschereau de la Cour Suprême du Canada déclare : C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. Il n'est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue ou mathématique. C'est un principe que reprend la Cour d'appel du Québec selon laquelle c'est la règle de la prépondérance des probabilités qui s'applique en matière civile [7] .

Et d'après 2804, la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante …. [ 13 ] C'est à partir de ces règles qu'il faut évaluer la réclamation du demandeur. D'abord, il convient de constater la collaboration mitigée de la défenderesse dans l'administration de l'affaire à l'étude. Quant au locataire, il parle d'abord de diminution de loyer et lui donner raison équivaudrait à double sanction eu égard aux autres éléments de sa réclamation.

Il a cependant droit aux honoraires du plombier, 190, 00 $, et au remboursement de 550, 00 $, balance de son dépôt initial qui n'est pas contestée. [ 14 ] Les dommages de 1 500, 00 $ pour inconvénients sont aussi raisonnables dans les circonstances. Quant aux factures d'Hydro Québec, la preuve à ce

chapitre laisse à désirer. On ne peut certes les établir par la méthode comparative utilisée par le demandeur. Par contre, on peut les analyser à partir de l'attitude de la défenderesse à leur sujet et de l'état du ballon d'eau, de la laveuse et de la sécheuse. Il est plus probable que leur montant soit trop élevé, surtout en tenant compte des autres éléments soulevés aux paragraphe [8] qui précède. Partant, il y a lieu de les réduire de moitié, à 925, 92 $, surtout que le demandeur déclare qu'il aurait résilié le bail s'il les avait connues et qu'il ne l'aurait jamais signé en connaissance de cause. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

CONDAMNE la défenderesse à payer 3 165, 92 $ au demandeur, avec indemnité additionnelle depuis l'assignation, plus les frais, 167, 00 $. _____________________________ JEAN-YVES TREMBLAY Juge à la Cour du Québec Date d'audience : 5 juin 2014 [2] Les sept (7) pages suivantes identifiées comme P 2 ont été photocopiées à partir des originaux et sont jointes au jugement pour en faire

partie intégrante.