2011 QCCQ 8725, 2011 QCCQ 8725

Khan c. Foucault 2011 QCCQ 8725 COUR DU QUÉBEC « Division des Petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile» N° : 550-32-017453-090 DATE : 8 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ADNAN KHAN, […], Gatineau, (Québec) […] demandeur, c.

VIVIANE FOUCAULT, […], Gatineau, (Québec) […] défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée en mars 2009, le demandeur réclame 6 500 $ parce que la défenderesse " failed to deliver a clear title of the property ". L'audition a eu lieu le 1 er février 2011.

LES FAITS [ 2 ] Le 23 octobre 2003 Bernard Massé et Sylvie Perron empruntent de Financement résidentiel GMAC 253 500 $ et hypothèquent en conséquence un immeuble comprenant un terrain et une maison, situé au […] qui deviendra […], Gatineau, (Québec) (P-1). [ 3 ] Le 18 avril 2005, Bernard Massé signe un contrat de courtage immobilier exclusif pour vendre l'immeuble situé au […] au prix de 395 000 $ (D-1). [ 4 ] Le 22 septembre 2005 les vendeurs Massé et Perron qui traversent des problèmes financiers cessent de faire le versement mensuel de 2 005,67 $ en faveur de Financement résidentiel GMAC. [ 5 ] Le 24 octobre 2005, les vendeurs Massé et Perron réduisent le prix de vente de 395 000 $ à 325 000 $ (D-1). [ 6 ] Le 10 novembre 2005, le demandeur signe une promesse d'achat de cet immeuble à 325 000 $.

Le demandeur obtient son financement de Manulife Bank et toutes les conditions sont remplies le 23 novembre 2005 (D-1).

La défenderesse est mandatée pour instrumenter l'acte de vente. [ 7 ] À la suite d'une demande de la défenderesse, la Commission scolaire des portages l'informe le 20 décembre 2005 que le compte de taxes scolaires de 829,15 $ est dû par les vendeurs depuis le 14 octobre 2005 (P-9). [ 8 ] Le 16 janvier 2006, la défenderesse obtient les instructions de la créancière hypothécaire du demandeur, Banque Manuvie, relativement au prêt de la somme de 299 812,50 $ pour l'acquisition par le demandeur et sa conjointe de l'immeuble en litige. [ 9 ] La défenderesse consulte le Registre foncier et constate que l'immeuble est affecté de deux hypothèques: - celle de Société en commandite Tri; - celle de Financement résidentiel GMAC. [ 10 ] Le 25 janvier 2006, la défenderesse instrumente l'acte de prêt consenti par Manuvie en faveur du demandeur et sa conjointe, dans lequel le demandeur promet (D-2) : " 2.1 You promise that you are the absolute owner of the immovable and holder of good and valuable title, free from any defect. 2.2 You promise that the acquisition mode, date and registration number of the title, setting out your entitlement to the immovable, are as follows: a mortgage in favour of Société en commandite Tr1, published at the Gatineau Registry Office, under number 10 824 119 and a mortgage in favour of GMAC Residential Funding of Canada Limited, published at the Gatineau Registry Office, under number 10

819 621, which will be paid with the proceeds of these presents and radiated soon. 2.3 You promise that the immovable is free from all prior claims, hypothecs and any other entitlements in favour of a third party, except for the following " . [ 11 ] Le 27 janvier 2006, l'hypothèque de 299 812,10 $ est inscrite au Bureau de la publicité des droits. [ 12 ] À la demande de la défenderesse, le 3 février 2006, la Ville de Gatineau l’informe que les taxes municipales pour l'année 2006 sont de 3 891,35 $ et qu'elles ne sont pas payées (P-8). [ 13 ] Lundi, le 13 février 2006, Paul Labelle publie contre l'immeuble en litige une hypothèque légale résultant d'un jugement à l'encontre des vendeurs pour la somme de 50 000 $. [ 14 ] Jeudi, le 16 février 2006, par acte de vente passé devant la Notaire Viviane Foucault, défenderesse en l'instance, les vendeurs Massé et Perron vendent le […] au demandeur Khan. [ 15 ] Dans l'acte de vente, les vendeurs Massé et Perron déclarent (D-3) : " 1) The property is free of all hypothecs, claims or encumbrances whatsoever, SAVE AND EXCEPT: - a mortgage in favour of SOCIÉTÉ EN COMMANDITE TRI , registered in the GATINEAU Division Registry Office, on October 27 th , 2003, under number 10 824 119; - a mortgage in favour of RESIDENTIEL FUNDING OF CANADA LIMITED; which said mortgages will be discharged and paid with the proceeds of the present sale at the Vendor's expense ". [ 16 ] Vendredi, le 17 février 2006, la défenderesse est avisée par téléphone par l'avocat Paul Labelle de la publication d'un avis d'hypothèque légale résultant d'un jugement sur l'immeuble vendu. [ 17 ] Lundi, le 20 février 2006, la défenderesse procède à l'inscription de la vente au Bureau de la publicité des droits. [ 18 ] Mercredi, le 22 février 2006, la défenderesse reçoit de Me Paul Labelle de ne pas se départir des sommes qu'elle a entre les mains (P-11) : «Faisant suite à nos récentes conversations téléphoniques, nous comprenons que vous avez procédé à la publication au Registre foncier d'un acte de vente relativement à la propriété située au […], alors que vous avez été avisée le 17 février dernier de la publication par notre client d'un avis d'hypothèque légale résultant d'un jugement sur le titre.

Nous comprenons de la lecture de l'acte de vente que la transaction immobilière s'est effectuée pour un montant de 325 000 $, à charge par les vendeurs d'obtenir la radiation de l'hypothèque de Financement Résidentiel GMAC du Canada Limitée (ci-après "GMAC") et à charge par les acheteurs d'assumer l'hypothèque de Société en commandite TR1.

Compte tenu du fait que la vente a bel et bien été complétée et que vous déteniez toujours les sommes au moment de notre dernière conversation téléphonique, nous jugeons la somme ± 255 000 $ est détenue par vous à l'acquit de monsieur Massé à charge de désintéressé GMAC et que le reliquat soit, environ 70 000 $, une fois le prêt de GMAC remboursé, est détenu par vous à l'acquit de monsieur Massé, sans aucune autre réserve. Ainsi, en plus d'avoir reçu avec la présente signification d'un bref de saisie en main-tierce, nous vous sommons de ne pas vous départir des sommes détenues par vous au terme de la transaction.

Soyez informé que votre responsabilité personnelle et professionnelle est susceptible d'être engagée.

Compte tenu de la saisie tenante, la rétrocession de l'immeuble et/ou la remise des sommes à Manuvie ne sont plus des options ». [ 19 ] Le 16 mars 2006, GMAC (Me St-Jean) donne le préavis d'exercice d'un droit hypothécaire de prise en paiement ( C.c.Q. a 2757 et ss.) concernant l'immeuble du […], préavis qui est inscrit au Registre foncier le 10 avril 2006. [ 20 ] Les 19 et 21 avril 2006, Financement résidentiel GMAC fait signifier aux vendeurs Massé et Perron et aux acheteurs Khan et Kamal un préavis d'exercice d'un recours hypothécaire de vente sous contrôle de justice, lequel est inscrit au Bureau de la publicité des droits le 2 mai. [ 21 ] Le 25 avril 2006, Financement GMAC donne avis de retrait d'autorisation de percevoir les loyers d'occupation ( C.c.Q. a. 2745 ).

Cet avis est inscrit au Registre foncier le 27 avril 2006. [ 22 ] Le 8 mai 2006, la défenderesse envoie aux vendeurs Massé et Perron à (Me Viau), le relevé des dépenses estimé par le demandeur Khan pour les délais et dommages encourus (D-21) : "All expenses are from February 15, 2006 to May 15, 2006. Mortgage ($338,000.00 @6%) =20,280/month =$6,840.00 Property Taxes (School and Mun.) =400/month =$1,200.00 Insurance = 97.64/month =$292.92

Heating Costs (2 times ½ tank =400/each =$800.00 Hydro =50/month =$100.00 __________________________________________________________ Total Direct Cost =$9,232.92 Other Costs Legal Consultation =$800 =$800.00 Future Costs As I can not put my existing home up for sale until this issue is resolved, I will have to absorb extra costs of maintain two homes even if the issue is resolved immediately.

Cost associated with the delayed listing of existing home: Lump Sump (mortgage, taxes, etc.) = $2000 =================================================== Grand total = $12,032.92 This amount only represents financial looses and does not represent the immense psychological and emotional stress this transaction has caused my family and I. However, we are willing to forgo claims for any such damages if this amount is reimbursed to us along with a clear title to the said property by, latest, May 5, 2006". [ 23 ] Le 9 mai, le demandeur Khan consulte un avocat.

Le relevé de compte indique que les interventions de l'avocat jusqu'au 29 juin 2006 (P-10) : « Temps 09-05-06 Rencontre à nos bureaux pour nous remettre les documents et nous expliquer votre situation Conversation subséquente avec Me Foucault 1.40h 11-05-06 Conversation téléphonique avec Me Foucault concernant la situation Lettre à Me François Viau concernant notre position et certains conditions pour une entente 1.20h 16-05-06 Conversation téléphonique avec François Viau, concernant notre lettre et précisions sur la transaction 0.40h 24-05-06 Ébauche de la transaction Copie à Me Foucault Conversation avec Me Foucault 1.20h 29-05-06 Conversation téléphonique avec Me Foucault 0.40h 29-05-06 Conversation téléphonique avec vous-même concernant la situation actuelle 0.10h 30-05-06 Conversation téléphonique avec vous-même concernant votre conversation avec Me Foucault 0.20h 09-06-06 Conversation téléphonique avec Me Foucault concernant le déboursement 0.20h 12-06-06 Conversation téléphonique avec Me Foucault concernant notre position ainsi que la sienne 0.30h 15-06-06 Conversation téléphonique avec vous-même concernant les sommes à déposer 0.20h

19-06-06 Conversation téléphonique avec vous-même concernant la situation actuelle 0.10h 28-06-06 Conversation téléphonique avec vous-même concernant la retenue 0.10h 29-06-06 Conversation téléphonique avec Me Foucault concernant le dossier Conversation subséquente avec Monsieur 0.30h 1 650 $ Total des honoraires 1 650 $ DÉBOURSÉS JUDICIAIRES ET EXTRAJUDICIAIRES 15-06-06 […] Me Anouk Tremblay 0 $ Total des déboursés 0 $ Total 1 650,00 $ TPS – montant assujetti à la taxe : 1 650 $ TVQ – montant assujetti à la taxe : 1 765,50 $ 115,50 $ 132,41 $ Total facturé 1 897,91 $ Total à payer 1 897,91 $ » [ 24 ] Le 21 juillet 2006, Financement résidentiel GMAC signifie au demandeur Khan une action en délaissement forcé pour être autorisé à vendre les biens sous contrôle de justice pour réaliser sa créance hypothécaire qui s'élève à 271 982 $. [ 25 ] Le 8 août 2006, la Société en commandite Tri signifie au demandeur Khan un préavis d'exercice d'un recours hypothécaire pour prise en paiement pour une somme due de 85 470 $, préavis inscrit au Bureau de la publicité des droits le 18 avril 2006. [ 26 ] Le 18 août 2006, Banque Manuvie par l'avocat Tremblay, écrit à la défenderesse Foucault pour noter que les montants détenus in trust sont toujours la propriété de Banque Manuvie (D-4) : « (…) faisant suite à nos dernières correspondances et à votre inaction en cette affaire, nous avons mandat de déposer les procédures judiciaires qui s'imposent contre vous et toutes les parties concernées, à défaut par vous d'annuler la transaction de vente intervenue le 20 février 2006.

Nous considérons cette vente comme étant nulle et non valide et inopposable aux tiers considérant que vous n'avez jamais pu fournir et consentir un

titre clair à nos principaux conformément à vos instructions. Les sommes détenues intrust sont toujours propriété de notre cliente, la Banque Manuvie du Canada et vous devez leur remettre sans aucune opposition vu le constat d'irrégularité aux titres. Veuillez donc annuler immédiatement la vente pour vice de titres et de droit et nous émettre un chèque à l'ordre de Banque Manuvie du Canada pour les sommes détenues intrust déboursées par notre cliente à votre ordre intrust conditionnellement à un

titre valide et à une hypothèque de premier rang. Notez que toute saisie par une tierce

partie desdites sommes détenues intrust est également nulle et inopposable à notre cliente et devrait faire l'objet d'une "déclaration négative" de votre part ou d'une opposition immédiate, ces sommes ne vous appartenant aucunement. Nous vous suggérons de procéder immédiatement aux vérifications appropriées auprès de la Chambre des Notaires et du Fonds d'Assurance Responsabilité de la Chambre des Notaires.

À défaut de recevoir la confirmation écrite de l'annulation de la vente et la remise des sommes appartenant à nos principaux dans les cinq (5) jours des présentes, nous déposerons nos procédures contre vous ainsi qu'une réclamation pour les dommages subis ». [ 27 ] Le 23 août 2006, la défenderesse répond qu'elle tente de faire signer une annulation (D-5) : «Suite à votre lettre du 18 août courant, vous vous confirmons que depuis les six derniers mois nous tentons de faire signer une annulation de la transaction précitée avec les avocats au dossier et les parties et ce sans succès. M.

Khan a changé de procureur à deux reprises et son procureur actuel est Me Christian Daniel Landry (…). Ce dernier est à négocier un acte d'annulation et Me François Viau devait communiquer avec les vendeurs, ses clients, afin de fixer un rendez-vous. Me Landry

avait même soumis une transaction aux parties en juillet, laquelle n'a pas été signée. Me Viau est actuellement en vacances jusqu'à la semaine prochaine. Toutefois M. Khan nous a demandé de suspendre nos démarches car Me Benoît Pelchat avait procédé à la prise en paiement pour GMAC. J'ai à plusieurs reprises communiqué avec Me Dominique St-Jean afin d'obtenir Mainlevée de la saisie relative à l'hypothèque légale. Je joins copie de ma comparution écrite laquelle confirme qu'aucune somme n'est payable aux vendeurs.

J'ai déjà communiqué avec Me André Clermont au Fonds d'Assurance Responsabilité de la Chambre des Notaires. Dès que nous obtiendrons, la mainlevée de la saisie, une annulation de la vente ou un jugement, je m'empresserai de vous retourner les fonds. » (sic) [ 28 ] Le 9 novembre 2006, les vendeurs Massé et Perron acceptent d'annuler la vente du 16 février 2006, de remettre l'argent reçu de l'acheteur Khan, le vendeur reprenant possession de l'immeuble affecté des charges suivantes (D-6) :

a) un préavis d'exercice – prise en paiement par la SOCIÉTÉ EN COMMANDITE TRI contre Bernard MASSÉ et Sylvie PERRON, publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de GATINEAU, le 18 août 2006, sous le numéro 13 573 503;

b) un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire – Vente sous contrôle de justice par FINANCEMENT RÉSIDENTIEL GMAC DU CANADA LIMITÉE/GMAC RESIDENTIAL FUNDING OF CANADA LIMITED contre Bernard MASSÉ, Sylvie PERRON et autres, publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de GATINEAU, le 2 mai 2006, sous le numéro 13 242 156;

c) un retrait d'autorisation de percevoir les loyers par FINANCEMENT RÉSIDENTIEL GMAC DU CANADA LIMITÉE/GMAC RESIDENTIAL FUNDING OF CANADA LIMITED contre Bernard MASSÉ, Sylvie PERRON et autres, publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de GATINEAU, le 27 avril 2006, sous le numéro 13 228 052;

d) un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire – Prise en paiement par Paul LABELLE contre Bernard MASSÉ, Adnan KHAN et autres, publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de GATINEAU, le 10 avril 2006, sous le numéro 13 184 292;

e) une hypothèque légale (créance résultant d'un jugement) par PAUL LABELLE contre Bernard MASSÉ, publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de GATINEAU, le 13 février 2006, sous le numéro 13 053 396;

f) une hypothèque en faveur de SOCIÉTÉ EN COMMANDITE TRI par Bernard MASSÉ et Sylvie PERRON, publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de GATINEAU, le 27 octobre 2003, sous le numéro 10 824 119;

g) une hypothèque en faveur FINANCEMENT RÉSIDENTIEL GMAC DU CANADA LIMITÉE/RESIDENTIAL FUNDING OF CANADA LIMITED par Bernard MASSÉ et Sylvie PERRON, publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de GATINEAU, le 24 octobre 2003, sous le numéro 10 819 621 ». [ 29 ] Le 10 novembre 2006, les vendeurs Massé et Perron, étant redevenus propriétaires du […], le délaissent au profit du créancier de l'immeuble Société en commandite Tri (D-7).

Cet acte est publié au Registre foncier le 13 novembre 2006. [ 30 ] Le 15 novembre 2006, la Société en commandite Tri vend l'immeuble au demandeur Khan pour 360 000 $ soit 5 000 $ de moins que le prix du 16 février 2006, à charge de payer l'hypothèque en faveur de Société en commandite Tri et Financement résidentiel GMAC (D-8). [ 31 ] Le 14 décembre 2006, la Chambre des Notaires rembourse 5 685,71 $ représentant les intérêts perçus par la Chambre pour la période du 16 février 2006 au 16 novembre 2006 (D-17).

Cette somme fut remise au demandeur. [ 32 ] Le 21 décembre 2008, le demandeur Khan envoie à la défenderesse Foucault une mise en demeure réclamant 6 500$ aux motifs suivants (P-1) : "We are writing to inform you that we are claiming the sum of $6500 from you for the following reasons: We retained your services when we purchased a property (the property) located at […], Gatineau […] with the closing date of February 15, 2006. You were to provide us with notary services generally associated with the closing of a real estate transaction.

This included title search, property tax adjustments, and utility charges adjustments, among others. You were paid in full for the services you billed us for and without any discount of any sort. On the day of the closing, you received a sum of $299,812.50 from our bank, Manulife Bank Canada towards the purchase prices of the said property. In addition we handed you a certified cheque of $35,000 towards the down payment. Right after this transaction, you handed us over the keys to our new home. We started to move our stuff in and put our, then current house up for sale.

A couple of weeks later, we received a call from you asking for an urgent meeting. At this meeting, which took place in the presence of the two real estate agents, you disclosed that a lien had been discovered on the property we had just purchased. This lien was registered against. the previous owner of the property on February 13, 2005 (two days before the closing date). You also mentioned that you had informed our bank, Manulife Bank Canada, of this development.

As it turned out, a lien had been registered in the amount of $53,090,45.00 by one of the creditors of the previous owners as a result of a judgment rendered in a Montreal court. According to you, you had run a title search about two weeks before the closing date. You advised us to wait and see as the vendors had promised you that they would pay all their creditors and that they would provide clear title to the property. As a precaution, we advised you not to disburse any funds from the proceeds you were holding in a trust account. We also asked you to return the funds you had

received from Manulife as a mortgage loan to Manulife so as to avoid paying interest of those funds. You mentioned that you had already received instructions from the lawyers of the "Chamber of Notaries" asking you neither to disburse funds to creditors nor return the loan amount to Manulife unless the title clears or the sell is cancelled. As a result of this meeting, we took immediate action to remove our current home at the time from the market and stopped all moving activities.

We were not ready to take any risks and wait indefinitely for the title to clear so, at your recommendations, we engaged a lawyer, Mr. Christian Daniel Landry, and gave him the mandate to annul the deal with the vendors. Mr. Landry prepared the required documents and started discussions with the parties involved to reach an agreement to cancel the deal. While he was doing that, we started receiving notices from the first and second mortgagees to the previous owners of the property.

The mortgagees wanted their money as you had transferred the property under our names but had been holding funds as the title was not cleared. Once our bank, Manulife Bank Canada, saw that there was no resolution in sight, they also asked their lawyer to recover un-disbursed funds (mortgage loan) from you. It is important to note that you were also holding the down payment of 35K we had made on the property. On the advice of the society and their lawyers, you refused to release funds to any of the parties involved without first arriving at some resolution.

Up to this point, we were the only real victim of this unfortunate situation. The house was insured by us and we were the only party paying premiums on it. We were not occupying the property but yet maintaining it for the banks. This included heating, utilities, and landscaping costs, and above all – mortgage interest on the funds you were holding in trust. As if this was not enough, we were also paying interest of the loan to Manulife. My wife had recently given birth to a child and this situation was causing all kind of stress on our family.

We kept chasing the vendor, all the creditors, and lawyers to cancel the sell so that you could refund the funds held in trust to us (our down payment of $35,000) and to Manulife (the loan amount), but to no avail. Things got out of control around October 2005 when creditors, including Manulife, started running out of patience. Paying two mortgages and maintenance of two properties, legal fees, newly arrived baby, and the fact that I was on parental leave (meaning less disposable income) started causing undue financial hardship to our family.

We had to cancel all our vacation and travel plans and cut down on our regular expenses. Fast forward – On November 5, 2006, all creditors reached an agreement whereby the second mortgagee to the previous owner claimed the said property, paid out the first mortgagee and other creditors and, on the same day, sold the same property to us with a clear title. We had to settle on terms that were not favourable to us – just to get out of the legal limbo. More than two thousand dollars we had paid to our lawyer to cancel the deal were lost.

Following this agreement, on December 14, 2006, you sent us a cheque in the amount of $5,685.71. This was for the interest earned on our funds that were kept in your trust account form February 15, 2006 to November 5, 2006. There was no compensation offered for our expenses incurred, and there was no reduction on the fee you charged for this transaction. We are now seeking damages to cover the expenses we incurred unnecessarily and as a result of notary errors. Before resorting to any legal means, we are attempting to get your attention and hoping that you will do what morally the right thing to do.

We ask that we be reimbursed for the expenses incurred as a result of the failed transaction of February 15, 2006 as full due diligence was not practiced when you provided us with your notary services. We are willing to have this issue resolved on a lump sum basis for a total cost of $6,500.00 to compensate us for expenses incurred February 15, 2006 to November 5, 2006 (e.g. legal fee paid, insurance, travel, maintenance, etc.). This letter constitutes formal notice to pay use the sum of $6,500.00 within fourteen days. Otherwise, we may take legal action against you immediately and without further notice.

Should you accept our request for this reimbursement, we will drop any future claims against you, legal or otherwise, relating to expenses incurred by us, as they relate to the said property and incurred from February 15, 2006 to November 5, 2006". [ 33 ] Le demandeur ventile ses dommages comme suit (P-5) : "Breakdown of Expenses incurred from February 16, 2006 to November 5, 2006 (8 months and 20 days) Item cost per month cost for the period Insurance $97.64 854.35 Hydro $50.00 437.50 Heating Oil 1,500.00 Legal fees 2,047.91 Landscaping 500.00 Taxes 1,729.11 Phone and travel 500.00 Mortgage Interest Total $7,568.87 " [ 34 ] N'ayant pas de réponse positive de la défenderesse, le demandeur intente son action le 17 février 2009.

ANALYSE ET MOTIFS [ 35 ] Il s'agit d'une action en responsabilité professionnelle à l'endroit de la défenderesse notaire instrumentant à un acte de vente où le demandeur agit comme acheteur à l'acte d'achat. [ 36 ] Le demandeur allègue que le défaut de la défenderesse de " deliver a clear title " résulte de sa négligence lui causant ainsi des dommages qu'il estime à 6 500 $. [ 37 ] La défenderesse allègue qu'elle n'a commis aucun faute professionnelle et que les dommages réclamés contre elle ne sont pas fondés et que l'action est prescrite. [ 38 ] Il y a donc lieu d'analyser les questions suivantes : [ 39 ] Le recours est-il prescrit? [ 40 ] Le demandeur a-t-il établi l'existence d'une faute donnant ouverture à la responsabilité professionnelle de la défenderesse? [ 41 ] Dans l'affirmative, quel est le montant des dommages?

I. La prescription du recours [ 42 ] La défenderesse prétend que les recours du demandeur est prescrit en vertu de l'

article 2925 du Code civil du Québec qui édicte : « 2925.

L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. » [ 43 ] La défenderesse déclare que le demandeur a connaissance depuis le 20 février 2006 que la défenderesse ne pouvait procéder au décaissement des sommes détenues dans son compte en fidéicommis, tant que les vendeurs ne lui auraient pas remis les fonds nécessaires au remboursement des créanciers hypothécaires. [ 44 ] La preuve établit plutôt que ce n'est que le 15 novembre 2006 que les dommages ont cessé de s'additionner.

L'argument de la prescription est donc rejeté. II. Principe de droit applicable [ 45 ] De l'ensemble de la jurisprudence et de la doctrine applicable en matière notariale, il ressort qu'un notaire qui accepte d'instrumenter un acte, à la demande d'un client, ce qui comporte l'obligation de donner une opinion nécessitant au préalable des recherches que sa formation et sa science l'autorisent à faire, doit être soumis aux normes générales de la responsabilité civile, en cas d'erreur ou de négligence de sa part.

Sa responsabilité doit être engagée s'il commet une faute dans l'exercice de ses fonctions, dans le cas où cette faute est la source d'un préjudice subi par le client. [ 46 ] Il est de jurisprudence constante que l'examen des titres fait

partie de l'obligation générale du notaire pour la préparation et la rédaction des actes : (Réflexions sur la responsabilité civile du notaire Me François Aquin, (1990) 2 C.P. du N.405, p.418) : « La fonction du notaire examinant les titres s'avère hautement spécialisée et pleine d'embûches. La tâche consiste à dresser la liste des transactions à partir de l'index aux immeubles et, ensuite, à analyser chacun des actes pour être en mesure de prononcer notamment sur leur validité, leurs effets juridiques et la capacité des parties qui y figurent.

Sur les obligations du notaire découlant d’un examen des titres, les tribunaux se montrent sévères.

Il s’agit en effet, de la protection du public et de la sécurité des transactions immobilières (…) ». [ 47 ] Il est d’ailleurs admis que le « mandat contractuel d’examiner les titres est donc l’une des composante du « devoir de conseil » qu’assume un notaire envers ses clients ». (Me Paul-Yvon Marquis, « L’affaire Dorion : Les conséquences du jugement de la Cour suprême sur la pratique notariale et sur l’examen des titres ». (Cour de perfectionnement du notariat, no 1, 1992, p. 30). [ 48 ] Ce devoir de conseil du notaire doit être envisagé comme étant l’obligation qui lui incombe, à

titre d’officier public, d’éclairer les parties sur les conséquences juridiques et parfois même économiques de leurs conventions, ainsi que sur les formalités requises pour assurer à celles-ci leur validité et leur efficacité. C’est d’ailleurs ce qu’a conclu la Cour supérieure dans le jugement Poulin c. Poulin ( 1984 C.S. 177 , 108) : « Le devoir de renseignement du notaire consiste à renseigner son client sur les conséquences juridiques et économiques de la convention qu’il se propose de conclure (…).

Il s’agissait pour lui (notaire) de s’acquitter de ses obligations inhérentes à sa qualité de notaire et donner les informations, les renseignements et les recommandations ci-dessus mentionnés (…) les devoirs (…) étaient d’autant plus impérieux qu’il faisait face à une personne non instruite, inexpérimentée et d’une très grande naїvité ». [ 49 ] Ainsi, pour évaluer la conduite d’un notaire, le Tribunal doit se référer aux devoirs inhérents à sa charge : (L’affaire Dorion précitée, p. 30) : « Lorsqu’il examine les titres d’un immeuble, le notaire s’acquitte d’une obligation de moyens.

Il doit faire preuve de prudence et de diligence et agir selon les règles et usages de sa profession . (…) Sa conduite et sa compétence seront jugées à partir du critère de l’homme raisonnablement avisé prudent et diligent, critère adapté à la réalité notariale ». [soulignement ajouté]

[ 50 ] Il s’ensuit que, dans chaque cas, la rectitude de conduite du notaire est mesurée comparativement à celle qu’exige une compétence normale dans des circonstances semblables, soit celle de la personne raisonnablement instruite en matière notariale quant aux règles et usages de la profession. [ 51 ] Par conséquent, dans l’application des critères dégagés par les tribunaux pour déterminer si un notaire a manqué à son devoir de conseil, il faut examiner s’il a agi en tant que personne prudente, diligente et raisonnablement avisée des règles de droit en vigueur. [ 52 ] En l’espèce, la preuve établit que la défenderesse a vérifié auprès de la Commission scolaire, de la Ville de Gatineau, si les taxes de l’immeuble en litige avaient été payées par les vendeurs ; elle a vérifié auprès du Bureau de la publicité des droits les charges qui pouvaient affecter l’immeuble en litige, et elle a trouvé la créance hypothécaire de la Société en commandite TR1 et celle de Financement résidentiel GMAC et son contrat d’achat du 16 février 2066 en tient compte.

III. Le demandeur a-t-il exercé son recours contre la bonne personne ? [ 53 ] Le Tribunal est d’avis que la contestation de la défenderesse est bien fondée. Le demandeur n’a pas poursuivi la bonne personne.

Le demandeur aurait dû entreprendre ses procédures judiciaires contre son vendeur et non contre le notaire. [ 54 ] L’acte de vente prévoyait que " The vendors declares and warrants 1) that the property is free of all hypothecs claims (…) except – a mortgage in favour of Société en commandite TR1, registred (..) on October 27 th , 2003 (…) – a mortgage in favour of Residential Financing of Canada Ltd. which said mortgages will be the charges and hard with the proceeds of the present sale at the Vendor’s expen se". [ 55 ] Or, la preuve établit que la défenderesse ne pouvait procéder au décaissement des sommes détenues dans son compte en fidéicommis, tant que les vendeurs ne lui auraient pas remis les fonds nécessaires au remboursement des créanciers hypothécaires. [ 56 ] Le véritable responsable des dommages que le demandeur a subis c’est son vendeur ; il aurait dû intenter son action contre son vendeur.

Il est évident qu’il était de la responsabilité des vendeurs de fournir au demandeur un

titre clair et libre de tous droits en vertu de l’

article 1723 du Code civil du Québec qui stipule comme suit : « 1723. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est libre de tous droits, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente. Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette ainsi garantie ». IV.

Dommages réclamés [ 57 ] Ayant conclu que la défenderesse n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité, il n’est pas nécessaire d’analyser le bien fondé des dommages réclamés bien qu’il soit évident que la période du 16 février 2006 au 15 novembre 2006 a causé des dommages et des ennuis au demandeur, lesquels sont bien décrits dans la mise en demeure du 21 décembre 2006 (P-1). [ 58 ] Mais faut-il aussi préciser bien que ceci ne soit pas un motif du présent jugement, que le demandeur a payé 320 000 $ au lieu de 325 000 $ l’immeuble en litige, ce qui représente 5 000 $ de moins que ce qu’il devait payer.

Par ailleurs, pour le montant emprunté de Manulife, la défenderesse lui a remis les intérêts au montant de 5 685,71 $. Enfin, notons que l’immeuble acheté à 320 000 $ le 15 novembre 2006 avait une valeur marchande de 381 400 $ selon le rôle d’évaluation de 2011 soit à la date d’évaluation de juillet 2008. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation du demandeur. Chaque

partie assumant ses frais judiciaires. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : Le 1 er février 2011