2019 QCCA 196, 2019 QCCA 196

9205-3594 Québec inc. c. Gestion Yquem inc. 2019 QCCA 196 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009530-178 (400-17-004168-163) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 5 février 2019 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. (JR0983) GUY GAGNON, J.C.A. (JG1348) GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. (JC0C28) APPELANTE AVOCAT 9205-3594 QUÉBEC INC. M e GHISLAIN LAVIGNE (Lambert Therrien) INTIMÉES AVOCAT GESTION YQUEM INC. DÉVELOPPEMENT CHARLES-MONT INC. M e JEAN-ÉRIC GUINDON (Bélanger Sauvé) En appel d'un jugement rendu le 16 mai 2017 par l'honorable Marc St-Pierre de la Cour supérieure, district de Trois-Rivières.

NATURE DE L'APPEL : Vente (promesse) – Obligations Greffière audiencière : Nancy Parent (TP1591) Salle : 4.33 AUDITION 11 h 59 Observations de M e Lavigne. 12 h 02 Intervention de la Cour. 12 h 04 Poursuite par M e Lavigne. 12 h 06 Échanges entre la Cour et M e Lavigne. Poursuite par M e Lavigne. 12 h 13 Suspension de l’audience. 12 h 15 Reprise de l’audience. La Cour informe M e Guindon qu’il ne sera pas nécessaire de l’entendre. Arrêt unanime prononcé par la Cour. Les motifs seront déposés au procès-verbal ultérieurement. 12 h 16 Fin de l’audience. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Une seule question fait l’objet de cet appel : À qui revient la propriété des 270 000 $ versés par les intimées Développement Charles-Mont inc. [Charles-Mont] et Gestion Yquem inc. [Yquem] à l’appelante en deux versements de 120 000 $ et 150 000 $, en décembre 2012 et février 2013?

Le juge de première instance les a qualifiés d’acomptes remboursables et a condamné l’appelante à les remettre aux intimées. [ 2 ] L’appelante reproche deux erreurs au juge : il aurait omis de reconnaître une novation de la dette originelle, de sorte que le montant versé constituerait un paiement non remboursable; subsidiairement, l’emploi du terme « quittance » dans un document signé le 28 février 2013 par l’appelante et Charles-Mont empêcherait de qualifier le paiement d’acompte. [ 3 ] L’appelante a tort. [ 4 ] Le juge écrit à juste titre, sur la question litigieuse :

[23] La preuve à l’audience ne supporte aucunement les prétentions du propriétaire voulant qu’il y ait eu novation : au contraire, le témoignage d’une des représentantes du développeur, qui n’a pas été contredit, établit affirmativement qu’il s’agissait bel et bien d’acomptes, pour prouver au propriétaire la bonne foi du développeur, c’est-à-dire, son intention ferme de donner éventuellement suite à la promesse d’achat; ce n’est d’ailleurs que plus tard, à l’automne 2013, que les parties ont mis fin à la promesse d’achat qui restait en vigueur jusqu’à sa résiliation – il n’y avait donc pas création d’une nouvelle dette en décembre 2012 remplaçant l’ancienne au sens de 1660 C.c.Q. [24] Pour le tribunal, le document signé le 28 février 2013, constituant simplement une reconnaissance par le propriétaire de la réception des acomptes, ne dit pas le contraire. [ 5 ] Rappelons que la novation est une opération visant à remplacer une obligation par une autre, à telle enseigne que l’obligation initiale disparaît alors au profit de la nouvelle.

Ce dernier élément est essentiel à la novation. Elle s’opère notamment « lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte » [1] . « La novation ne se présume pas, l’intention de l’opérer doit être évidente » [2] . [ 6 ] Vincent Karim expose ainsi l’état du droit à ce sujet : 3064. La novation par substitution de dette exige la réunion de quatre conditions.

La première condition est [1] l’existence d’une obligation initiale , à laquelle s’ajoutent les deux conditions subséquentes, soit [a] l a création d’une obligation nouvelle et [b] différente de la première . De plus, pour qu’il y ait novation, il ne suffit pas de créer une nouvelle obligation, mais [2] l’obligation initiale doit être éteinte complètement . Ainsi, il n’y a pas novation lorsque subsiste une

partie de la dette initiale, lorsque des changements apportés à la dette sont minimes ou lorsqu’il n’y a qu’un renouvellement de titre. La simple reconnaissance de dette n’emporte pas, en règle générale, novation.

La troisième condition se trouve satisfaite par [3] l’intention des parties d’opérer novation , condition sans laquelle la novation ne peut avoir lieu, et, finalement, la dernière condition exige [4] la capacité des deux parties pour le faire . [3] [Soulignements ajoutés – numérotation ajoutée] [ 7 ] Les auteurs Baudouin et Jobin ajoutent qu’une novation par substitution de dette peut résulter d’un changement de modalités « lorsque les parties apportent une modification fondamentale à l’obligation » [4] , tout en formulant la réserve suivante : Le changement de modalités ne doit pas toucher seulement l’exigibilité de la dette, mais la nature même de la prestation qui en est l’objet.

Ainsi, la simple prorogation du terme , l’ajustement du taux d’intérêt applicable entre les parties, ou encore des modifications aux modalités de paiement n’ont pas pour effet de nover l’obligation . [5] [Soulignements ajoutés] [ 8 ] Ces exigences ne sont pas satisfaites ici. [ 9 ] Il existe certes une obligation initiale, la promesse d’achat, mais les changements qui y sont apportés ne sont qu’accessoires. La modification des modalités de paiement, puisque tel est le cas, ne saurait entraîner novation [6] .

Il n’y a donc pas une « incompatibilité » de dettes, « critère fondamental permettant de conclure à la présence d’un véritable changement » de dette [7] . [ 10 ] Les modalités de paiement sont modifiées parce que l’intimée Charles-Mont est incapable d’obtenir le financement nécessaire au moment convenu pour la signature de l’acte de vente, en décembre 2012. La date-butoir est donc repoussée pour cette seule raison, comme l’a reconnu le représentant et actionnaire majoritaire de l’appelante M. René Courchesne, lors de son interrogatoire au préalable tenu le 7 septembre 2016 [8] .

Par surcroît, ce témoin important confirme les explications fournies par les représentants des intimées : les deux chèques litigieux ont été donnés pour démontrer le sérieux et la bonne foi des intimées, lesquelles croyaient en leurs chances de finaliser éventuellement la transaction. [ 11 ] Aucune erreur révisable n’est donc pointée en regard de ces déterminations de fait du premier juge. Les parties n’ont jamais eu la volonté d’opérer novation.

Ajoutons qu’à l’audience, l’avocat de l’appelante ne s’est pas attardé à ce moyen, concentrant toutes ses énergies sur la portée de la quittance partielle de l’intimée. [ 12 ] Sur cette question, l’appelante soutient que la signature d’une quittance rend invraisemblable la conclusion du juge selon laquelle nous sommes en présence d’acomptes remboursables. [ 13 ] Dans le contexte où la promesse d’achat demeure, le juge a eu raison de qualifier les montants versés d’acomptes, soit un paiement partiel à valoir sur une somme due, même si le mot « quittance » était sujet à interprétation [9] .

En effet, « toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement » [10] . [ 14 ] Les mots « à l’occasion d’une promesse de vente » de l’

article 1711 C.c.Q. ne ciblent pas le moment où se conclut la promesse. La présomption doit recevoir application dans un cas où, comme ici, la somme est versée avec comme objectif d’assurer la survie de la promesse et de trouver les argents requis pour la mettre en œuvre. [ 15 ] L’acompte doit être restitué comme le rappellent les auteurs Lamontagne et Larochelle : […] si l’une des parties n’exécute pas son obligation, l’autre contractant ne peut garder l’acompte; il peut poursuivre en exécution du contrat (action en passation de titre) ou obtenir des dommages-intérêts. Il ne peut en aucun cas s’approprier la somme déposée et la garder à

titre de dommages-intérêts liquidés, sauf stipulation spéciale et à cet effet. [11] [ 16 ] Jacques Deslauriers écrit, de son côté : […] Le promettant-acheteur peut obtenir le remboursement d’un acompte, même si l’inexécution de la vente est attribuable à sa seule faute, surtout si le promettant-vendeur n’en subit pas de préjudice, à moins de stipulation contraire dans la promesse de vente. Toutefois,

le montant remboursé peut être réduit pour tenir compte des dommages-intérêts auxquels le promettant-vendeur peut avoir droit, si les motifs invoqués par le promettant-acheteur pour ne pas donner suite à son engagement sont mal fondés. [12] [ 17 ] Également, il faut souligner que le document a été rédigé par une représentante des intimées, Mme Sonia Gauthier , dans le seul but de « laisser une trace quelque part parce qu’on avait versé deux cent soixante-dix mille (270 0000) […] et j’ai intitulé le document comme ça parce que je voulais que quelque part quelqu’un reconnaisse qu’il y a eu cet argent-là qui a été versé » [13] .

Encore une fois, cet argument de l’appelant doit échouer. [ 18 ] Enfin, ces montants ne peuvent être qualifiés d’« arrhes », un terme qui concerne une somme versée irrévocablement afin de se dédire d’une promesse. Jacques Deslauriers écrit : 162. Les arrhes diffèrent des acomptes.

L’acompte constitue le versement d’une fraction du prix et n’a pas pour but de permettre à l’un des cocontractants de se dédire, alors que les arrhes permettent de se retirer d’une promesse de vente bilatérale et de limiter préalablement le montant des dommages compensatoires à payer, à la manière d’une clause pénale. […] Dans le cas des arrhes, les parties ne sont pas nécessairement en défaut, car elles ont prévu le droit de se dédire. À ce moment, le système des arrhes limite les dommages-intérêts.

Donc, le dédit n’est pas vu comme un défaut, mais plutôt l’exercice d’un droit. [14] [ 19 ] Il n’a jamais été question de se dédire ici, mais plutôt de montrer le sérieux de l’offre faite malgré la difficulté de trouver les argents pour la finaliser. Rappelons que la promesse de vente comporte la clause pénale suivante qui prévoit spécifiquement la sanction dans le cas où la vente ne se réalise pas : Advenant que la vente ne se réalise pas par la faute de l’acheteur, le vendeur conservera ladite somme [15] à

titre de dommages-intérêts tout en conservant tous ses autres recours. [16] [ 20 ] À l’époque du versement des acomptes et de la signature de la quittance, cette clause est demeurée inchangée. [ 21 ] Ainsi, les parties ont convenu, en décembre 2012, de modifier la promesse et non d’y substituer une nouvelle obligation, en s’entendant sur deux « paiement[s] partiel[s] à valoir sur le montant d’une somme due, en l’espèce le prix de la vente » [17] , lequel seul entraînerait une translation du droit de propriété.

Ces sommes ont été versées « avant le paiement final et en vue de celui-ci » [18] , à l’occasion de la promesse. Et il s’agit bien d’acomptes. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A.