2015 QCCQ 9154, 2015 QCCQ 9154

Association des copropriétaires du 6011-6019 3e avenue c. Groupe IM3B inc. 2015 QCCQ 9154 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-141558-140 DATE : 6 octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DU 6011-6019 3 e avenue Demanderesse c. GROUPE IM3B INC.

Défenderesse - et - JEAN FOURNIER Défendeur - et - MARC GUÉNETTE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Association des copropriétaires du 6011-6019 3 e avenue (ci-après : l’Association) réclame aux défendeurs, Groupe IM3B Inc. (ci-après : IM3B), Jean Fournier et Marc Guénette, 8 500,00 $ en dédommagement pour des travaux inadéquats et non autorisés à un mur de briques extérieur de la copropriété qu’elle administre. [ 2 ] Dans ses procédures initiales, du 30 janvier 2014, l’Association réclamait 7 000,00 $.

Cherchant à profiter de la hausse du seuil monétaire admissible à la division des petites créances, entrée en vigueur le 1 er janvier 2015, l’Association a amendé sa réclamation le 24 avril 2015, pour l’augmenter à 8 500,00 $.

[ 3 ] L’Association tient IM3B responsable à

titre de promoteur-vendeur des unités de condominiums. Par ailleurs, elle tient MM. Fournier et Guénette personnellement responsables invoquant leur qualité de propriétaire de l’un des condominiums au moment des événements en litige. Les questions en litige : 1. L’amendement du mois d’avril 2015 pour porter la réclamation à 8 500,00 $ est-il possible? 2. La responsabilité de IM3B est-elle engagée à l’égard de l’Association? 3. MM. Jean Fournier et Marc Guénette sont-ils personnellement responsables à l’égard de l’Association? 4. Quels sont les dommages de l’Association, le cas échéant?

Les faits : [ 4 ] Après avoir converti la propriété visée en copropriété indivise, IM3B vend, de mars à juin 2012, les six condominiums en faisant partie. [ 5 ] Le 8 mai 2012, IM3B accepte une promesse d’achat de Mme Ginette Chouinard et M. Jan Czech d’un des condominiums [1] .

IM3B s’y engage à accomplir divers travaux de finition dont le nettoyage d’un mur de briques extérieur taché de résidus de vieille peinture [2] . [ 6 ] Au sujet du nettoyage de la brique, l’entente se lit comme suit : « le mur de brique ( sic ) extérieur (arrière) sera nettoyé » [3] . [ 7 ] Dans les semaines suivant la prise de possession du condominium, IM3B s’acquitte progressivement de ses obligations. Mme Chouinard et son mari sont en contact régulier avec les défendeurs et avec M. Luc Guénette, frère de M.

Marc Guénette, chargé de superviser le chantier des travaux de finition. [ 8 ] Vers le 21 septembre 2012, IM3B entreprend de tenter de nettoyer le mur à l’aide d’un décapant. Par prudence, seule une

partie du mur est testée. Immédiatement, la solution d’utiliser un décapant est abandonnée, le résultat produisant un effet inesthétique pire. [ 9 ] IM3B envisage ensuite l’utilisation d’un jet de sable. Cependant, l’usure du mur et des joints de brique l’empêche. [ 10 ] Parallèlement, en 2013, l’Association entreprend de faire vérifier l’état de la propriété par un inspecteur en bâtiment pour identifier toute malfaçon, le cas échéant. Un rapport d’inspection est émis en juin 2013 et les parties s’entendent sur certains travaux correctifs [4] . [ 11 ] L’Association désigne M.

Vincent Lessard, un des copropriétaires, pour agir au nom des autres copropriétaires dans la supervision des travaux auprès de IM3B. [ 12 ] M. Lessard est aussi mandaté pour superviser la progression des démarches de IM3B au sujet du nettoyage du mur. [ 13 ] Le 5 juillet 2013, pour des raisons de financement hypothécaire, M. Fournier et M.

Marc Guénette se portent temporairement acquéreurs du condominium portant l’adresse 6011 [5] . [ 14 ] Le même jour, le mur de briques est repeint presque en entier sur toute sa longueur d’une teinte semblable à celle de l’ancienne peinture écaillée [6] . [ 15 ] Mécontente, en octobre 2013, l’Association obtient un estimé du coût des travaux associés à l’enlèvement de la peinture apposée en juillet. Rénovation R. Ouellette Ltée, entrepreneur général, propose d’inverser chaque brique après les avoir nettoyées individuellement. Des coûts forfaitaires de 8 500,00 $ sont associés à ces travaux [7] . Analyse : 1.

L’amendement du mois d’avril 2015 pour porter la réclamation à 8 500,00 $ est-il possible? [ 16 ] Depuis le 1 er janvier 2015, l’article 953 du Code de procédure civile fixe le seuil monétaire des réclamations présentables à la division des petites créances à 15 000,00 $ au lieu de 7 000,00 $. [ 17 ] De façon générale, les changements législatifs qui concernent des questions de compétence et non seulement de pure procédure ne sont pas applicables aux instances en cours [8] .

Les parties déjà engagées dans un processus judiciaire sont ainsi assurées de ne pas subir un changement législatif modifiant les assises de leurs prétentions.

En d’autres mots, sur le fond, les droits des parties seront tranchés selon les règles de droit en vigueur au moment de l’institution du recours. [ 18 ] Le professeur Pierre-André Côté explique : « Une modification législative qui étend la compétence d’une cour ne peut, sauf indication contraire, s’appliquer à une cause pendante de manière à régulariser un recours antérieurement institué en excès de compétence ou à autoriser un amendement ayant pour effet de porter le montant réclamé à un niveau excédant le montant maximum qui était prévu lors de l’institution des procédures. » [9] [ 19 ] La Loi d’application qui modifie le Code de procédure civile [10] ne mettant pas de côté la règle générale d’interprétation des

lois décrite ci-haut, le Tribunal doit déterminer si le changement législatif concerné en est un de pure procédure ou de compétence. [ 20 ] Le montant de la créance est l’un des principaux éléments déclenchant la compétence du Tribunal en matière de petites créances. Le

titre du

chapitre où se trouve l’article 953 C.p.c., s’intitule d’ailleurs : « De la compétence sur les petites créances ». [ 21 ] Par ailleurs, la majorité des décisions jurisprudentielles rendues depuis le 1 er janvier 2015 considère le rehaussement du seuil monétaire des petites créances comme un enjeu de fond et non de procédure.

Ainsi, en l’absence de nouveaux faits ou de nouveaux dommages, les amendements visant à hausser le montant réclamé à plus de 7 000,00 $ dans les instances instituées avant le 1 er janvier 2015 sont refusés. [ 22 ] Le Tribunal se rallie à la majorité et fait siens les propos de l’Honorable Annie Breault dans l’affaire Sarrasin c. Roy [11] et de l’Honorable Georges Massol dans l’affaire Rocheleau c.

Transat Tours Canada Inc. [12] . [ 23 ] De plus, le Tribunal souligne que récemment, la Cour d’appel, saisie d’une question concernant l’impact de la modification du seuil monétaire admissible à la division des petites créances sur les causes instituées en division régulière, tranche comme suit : « Après considération des principes d’interprétation applicables et de l’arrêt rendu par la Cour dans Tomaz-Young c.

Miller , je suis d’avis que la hausse du seuil monétaire prescrite par l’article 13 LMPCP s’applique aux demandes déposées après le 1 er janvier 2015. » [13] [ 24 ] La modification législative portant le seuil monétaire à 15 000,00 $ ne pouvant avoir d’effet sur les affaires pendantes, la demande d’amendement de l’Association est mal fondée et doit être rejetée. 2. La responsabilité de IM3B est-elle engagée à l’égard de l’Association? [ 25 ] Initialement, l’engagement de IM3B à nettoyer le mur de briques ne concernait que Mme Chouinard.

Il est devenu l’affaire de l’Association, tenant compte que l’ensemble des copropriétaires est intéressé par sa condition s’agissant d’une

partie commune. [ 26 ] La décision d’améliorer l’esthétisme du mur en le repeignant s’est progressivement imposée au fur et à mesure des démarches de IM3B pour trouver une méthode de nettoyage satisfaisante. Tenant compte de l’état d’usure du mur de briques, il s’avérait impossible de le nettoyer sans l’endommager. [ 27 ] Plusieurs discussions ont eu lieu au sujet du mur entre les intéressés, notamment entre M. Jean Fournier, M. Marc Guénette, M. Jan Czech, M. Luc Guénette et M. Vincent Lessard. [ 28 ] Le Tribunal retient des témoignages de M. Luc Guénette et de M.

Vincent Lessard que IM3B était justifiée de croire que la décision de repeindre le mur en choisissant une teinte semblable à l’ancienne était mutuelle entre les parties et satisfaisante pour les copropriétaires. Autrement, IM3B, tenue à une obligation de moyens et non de résultat, n’aurait rien fait. [ 29 ] En effet, IM3B n’avait aucune obligation de restaurer le mur déjà usé et peint. Elle ne devait que chercher à améliorer son apparence. [ 30 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut retenir le témoignage de M. Marc Ouellette, entrepreneur général pour Rénovation R.

Ouellette Ltée, lorsqu’il maintient que la pire solution consistait à repeindre le mur de briques [14] . [ 31 ] D’abord, le mur concerné était déjà un mur peint. De plus, depuis les travaux de peinture effectués par IM3B, rien n’indique que la condition du mur se soit détériorée. [ 32 ] Dans les circonstances, le recours de l’Association contre IM3B est mal fondé et doit être rejeté. 3. MM. Jean Fournier et Marc Guénette sont-ils personnellement responsables à l’égard de l’Association? [ 33 ] L’Association invoque l’article 13 de la convention de copropriété pour justifier une condamnation personnelle de MM.

Fournier et Guénette. Ainsi, selon cette disposition, l’extérieur de l’immeuble ne peut être peinturé ou modifié sans le consentement unanime des copropriétaires. L’article 14 quant à lui prévoit que le copropriétaire qui aggrave les charges générales par son fait, supporte seul les frais et les dépenses occasionnés [15] . [ 34 ] Or, en l’espèce, c’est IM3B et non MM. Fournier et Guénette personnellement qui a fait le travail de peinture, le tout à l’occasion de l’exécution de ses obligations de vendeur-promoteur des condominiums. [ 35 ] Conformément à l’

article 309 du Code civil du Québec , IM3B a une personnalité juridique distincte de celle de ses administrateurs, dirigeants ou actionnaires. Aucune fraude, abus de droit ou contravention à l’ordre public ne peut justifier la levée du voile corporatif et la responsabilité personnelle de MM. Fournier et Guénette [16] . [ 36 ] Le recours de l’Association contre MM. Fournier et Guénette doit donc aussi être rejeté. [ 37 ] Tenant compte des réponses du Tribunal aux questions en litiges précédentes, il n’y a pas lieu de répondre à la quatrième question.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de la demanderesse à l’encontre des défendeurs; AVEC FRAIS représentant le timbre judiciaire de 206,00 $ payé par la défenderesse Groupe IM3B Inc., de 157,00 $ payé par le défendeur Jean Fournier et de 157,00 $ payé par le défendeur Marc Guénette pour leur contestation.

__________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. Dates d’audition : 25 mai, 2 juin et 15 septembre 2015