2017 QCCQ 7599, 2017 QCCQ 7599

Roy c. Goldberg 2017 QCCQ 7599 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LABELLE LOCALITÉ DE MONT-LAURIER « Chambre civile » N° : 560-32-004510-166 DATE : 11 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE ROY

Partie demanderesse c. JACKLIN GOLDBERG

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Isabelle Roy poursuit Jacklin Goldberg en vices cachés pour des problèmes d’infiltrations d’eau et d’infestation de fourmis charpentières à la propriété qu’elle lui a vendue en 2015 à Rivière Rouge. [ 2 ] Initialement utilisée comme chalet trois saisons, la propriété a fait l’objet d’améliorations importantes à la fin des années 80.

L’immeuble est devenu habitable à l’année, bien que ses propriétaires aient continué à l’utiliser principalement de façon saisonnière. [ 3 ] Les améliorations ont l’heur de plaire à madame Roy puisque, dès la première visite, elle fait une offre d’achat. Madame Goldberg l’accepte. [ 4 ] Une première infiltration d’eau est découverte peu de temps après la prise de possession, en août 2015.

Elle est réparée promptement. [ 5 ] Un problème plus sérieux survient en février 2016, alors que de brusques changements de température favorisent la formation d’une digue de glace sur la toiture, qui à son tour entraîne des infiltrations d’eau à l’intérieur de la propriété et la présence d’imposants glaçons sur le débord de la toiture. [ 6 ] Les fourmis charpentières sont découvertes un peu plus tard, à l’occasion de travaux sur le parement des murs extérieurs.

Leur présence a déjà sérieusement attaqué la lice de l’un des murs de la propriété, qui devra être refaite. [ 7 ] En défense, madame Goldberg soulève sa bonne foi, la connaissance ou la négligence de l’acheteur, qui n’a pas demandé d’inspection avant l’achat, des conditions climatiques particulières, une dénonciation tardive du problème, un manque d’entretien et le caractère exagéré de la réclamation.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1) Les infiltrations d’eau sont-elles le résultat d’un vice caché? 2) Si oui, à quel montant la demanderesse a-t-elle droit pour compenser son préjudice? 3) La présence de fourmis charpentières constitue-t-elle un vice caché? 4) Si oui, à quel montant la demanderesse a-t-elle droit pour compenser son préjudice? LE CONTEXTE [ 8 ] Isabelle Roy est architecte. Elle visite soigneusement la maison avec un ami menuisier avant de présenter une offre d’achat.

[ 9 ] Ils ne peuvent visualiser l’entretoit, puisqu’aucune trappe n’y donne accès, encore moins dans l’ancienne

partie de la maison, qui présente un toit cathédrale. [ 10 ] Des indices de légères infiltrations d’eau sont visibles, lesquelles sont d’ailleurs dénoncées par la Déclaration du vendeur (pièce D-1) : « There was very minor water infiltration from the roof. Repaired in 2015 .» [ 11 ]

Malgré ce libellé, il appert que les réparations à la toiture étaient prévues mais non encore exécutées, ce qui a d’ailleurs été porté à la connaissance de l’acheteuse. C’est la raison pour laquelle les documents précontractuels comportent la condition suivante : « Le problème d’infiltration d’eau par le toit devra être réparer (sic) avant signature de l’acte notariée (sic). » [ 12 ] Quant à la fondation, madame Roy et son ami ont accès au vide sanitaire et s’y introduisent, mais sa hauteur est variable de sorte que l’un des murs est pratiquement inaccessible vu l’espace restreint.

Il est d’ailleurs recouvert d’isolant, de sorte qu’il est impossible d’en connaître l’état réel. C’est précisément à la lice de ce mur que des fourmis charpentières seront éventuellement découvertes. De l’avis de tous les témoins entendus, leur présence était jusque-là indétectable. [ 13 ] Lorsqu’une infiltration d’eau survient en août 2015, peu de temps après qu’elle ait emménagé dans sa nouvelle maison, madame Roy est donc un peu déçue, mais pas très surprise.

Madame Goldberg honore son engagement et fait procéder à des travaux correctifs sur la toiture de métal qui recouvre la résidence. [ 14 ] Mais la situation est différente en février 2016. Après un redoux, la demanderesse constate une importante infiltration d’eau à l’intérieur de la résidence, qui causera des dommages considérables aux finitions intérieures. Ceux-ci sont pris en charge par l’assureur de madame Roy, mais elle doit payer une franchise de 500 $.

Elle reçoit instruction de l’assureur de faire procéder sans délai aux travaux correctifs nécessaires à la réparation du problème, sous peine de négation de couverture d’assurance en cas de récidive. [ 15 ] Constatant la présence d’une barrière de glace aux abords de la toiture et la formation d’importants glaçons qui mettent à risque la sécurité des usagers de la résidence, elle procède à des travaux d’urgence. Ils consistent à aménager un accès à l’entretoit pour examiner le problème et à installer un fil chauffant pour enrayer la formation de glace.

Elle fait également un entretien préventif consistant à déneiger la toiture régulièrement et à épandre du déglaçant. [ 16 ] Le 6 mars 2016, elle dénonce la situation à madame Goldberg (pièce P-2) et, le 11 avril suivant, elle la met en demeure de lui payer la somme de 11 000 $ (pièce P-3). [ 17 ] Elle requiert une expertise de l’architecte Patrice Germain (pièce P-7), qui relie le problème à un déficit de ventilation et d’isolation de l’entretoit, ce qui entraine des pertes de chaleur favorisant la formation de barrières de glace sur la toiture à l’occasion de changements de température.

La barrière de glace retient les eaux de fonte ou de pluie, qui s’infiltrent alors à l’intérieur de la maison par l’entretoit. [ 18 ] Le déneigement du toit et l’installation d’un fil chauffant lui apparaissent des solutions temporaires et peu recommandables.

La véritable solution est de soulever le toit pour en améliorer la ventilation et corriger l’isolation déficiente. [ 19 ] Pendant la même période, madame Goldberg requiert sa propre expertise, celle de l’expert en toiture Sylvain Filiatreault, qui visite les lieux le 9 avril (pièce D-2). [ 20 ] Celui-ci fait le même constat que monsieur Germain mais propose des solutions moins coûteuses.

Pour lui, compte tenu de l’âge de la maison et du bon état de la toiture, l’installation d’un fil chauffant, préférablement accompagnée de la pose d’une membrane hydrofuge, serait de nature à améliorer grandement la situation. [ 21 ] Quoi qu’il en soit, les parties ne parviennent pas à s’entendre et madame Roy fait procéder aux travaux recommandés par son expert, au coût de 9 364,71 $ (pièce P-23). [ 22 ] Quelques semaines plus tard, lors de travaux d’isolation qui nécessitent le retrait du parement extérieur de l’un des murs, madame Roy découvre une importante colonie de fourmis charpentières à la lice située au bas de ce mur.

Elle en fait part à madame Goldberg par la lettre du 27 septembre 2016 (pièce P-30). Elle mandate également un spécialiste en gestion parasitaire, qui lui propose un plan d’intervention réparti sur plusieurs mois, au coût de 742,22 $ (pièce P-31). [ 23 ] Cette intervention s’accompagne de travaux de réfection de la lice, qui entrainent des déboursés de près de 2 000 $ (pièces P-33 et P-34). Elle fera aussi couper certains arbres et souches dont l’existence favorise la présence de fourmis charpentières. LE DROIT [ 24 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec pose les bases de l’action en vices cachés, de son vrai nom action en garantie de qualité du vendeur : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[ 25 ] Pour réussir dans son action, la demanderesse doit donc prouver l’existence d’un vice d’une importance suffisante, son caractère caché, en ce sens qu’il n’a été ni dénoncé ni visible par une inspection

sommaire mais attentive (sans qu’il ne soit nécessaire d’engager un expert), et enfin son existence au moment de la vente [1] . [ 26 ] L’acheteur devra encore démontrer qu’il a avisé l’acheteur par écrit de la découverte du vice afin de lui permettre d’examiner la situation et d’y apporter des correctifs [2] . [ 27 ] Enfin, la demanderesse devra établir ses dommages, le tout au moyen d’une preuve prépondérante [3] . [ 28 ] L’action en vices cachés pourra être exercée même contre des acheteurs de bonne foi, sauf qu’elle sera alors limitée aux coûts de réfection, excluant les dommages-intérêts et autres préjudices non reliés [4] .

LES MOTIFS 1) Les infiltrations d’eau sont-elles le résultat d’un vice caché? [ 29 ] Pour le Tribunal, l’importante infiltration d’eau vécue en février 2016 par madame Roy constitue un vice au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [5] . Elle résulte d’un problème de conception de la toiture et date donc d’avant la vente [6] . [ 30 ] Ce vice n’a pas été dénoncé à l’acheteur. La très légère infiltration d’eau dont il est question dans la Déclaration du vendeur, probablement celle réparée en 2015, n’a rien à voir avec le problème survenu en février 2016.

Celle-là était d’une autre trempe. [ 31 ] Il ne s’agit plus d’étanchéité de la toiture, mais d’un problème d’isolation, de ventilation et de conception du toit cathédrale [7] . [ 32 ] Le Tribunal est conscient du fait que l’immeuble est âgé et que les méthodes de construction de l’époque peuvent différer des techniques modernes.

Mais la demanderesse était en droit de s’attendre à une toiture étanche à l’année, d’autant plus que, comme le signale l’expert Filiatreault, le recouvrement de métal était en bon état et devait durer encore plusieurs années. [ 33 ] Le Tribunal estime donc que la résidence en litige était porteuse d’un vice caché. Madame Goldberg n’était probablement pas au courant de son ampleur, de sorte qu’elle doit être considérée, madame Roy l’admet, comme étant de bonne foi.

Son utilisation sporadique de l’immeuble, l’entretien préventif minutieux qu’elle en faisait faire et le fait que des infiltrations d’eau antérieures aient pu se produire à son insu l’ont tenue dans l’ignorance. [ 34 ] Le dégarnissage de la toiture a d’ailleurs révélé que la structure était mouillée et que la laine isolante était imbibée et compactée au point de laisser d’importants espaces sans protection, ce qui donne à penser que l’eau d’infiltration a longtemps été absorbée par l’isolant avant février 2016. [ 35 ] L’état des murs supportant cette toiture démontre également un écoulement de l’eau d’infiltration le long de ceux-ci, derrière le parement de vinyle. [ 36 ] Bref, le vice existait au moment de la vente, il était suffisamment sérieux pour mériter compensation, il était invisible puisqu’aucun accès à l’entretoit n’en permettait l’examen [8] , et il était inconnu tant de l’acheteur que du vendeur. [ 37 ] Une fois connu, le vice a été rapidement dénoncé, ce qui a permis à la défenderesse de faire procéder à une expertise.

La demanderesse s’est donc acquittée de ses obligations à cet égard. [ 38 ] Enfin, madame Roy est intervenue rapidement et efficacement pour contrôler la situation et empêcher qu’elle se dégrade. La preuve prépondérante révèle qu’elle a diligemment procédé à l’examen de la situation avec l’aide du témoin Sylvain Panneton, qu’elle a installé un fil chauffant qui a efficacement contrôlé la situation temporairement et qu’elle a soigneusement déneigé sa toiture pour éviter les récidives. [ 39 ] Le fait que Sylvain Filiatreault n’ait pas vu le fil chauffant ne prouve pas qu’il était absent.

Le témoignage de madame Roy et la facture P-21 démontrent au contraire qu’il a été non seulement acheté, mais installé et utilisé. 2) À quel montant la demanderesse a-t-elle droit pour compenser son préjudice? [ 40 ] Madame Roy a droit aux travaux d’urgence qui ont résulté de l’infiltration d’eau, même ceux qui n’ont pas été dénoncés au préalable à madame Goldberg [9] . [ 41 ] Le Tribunal inclut dans cette catégorie l’achat du câble chauffant (65,52 $, pièce P-21), les frais de déneigement de la toiture (450 $, pièce P-22) et la franchise de l’assurance (500 $) dont la prompte intervention a minimisé les dégâts à l’intérieur. [ 42 ] L’achat de déglaçant et les honoraires de l’électricien, qui ne sont supportés par aucun document, ne sont pas accordés.

Il en est de même de l’augmentation de la prime d’assurance et de l’ouverture du toit par un entrepreneur. [ 43 ] Quant à la perte de temps de madame Roy, elle ne peut être réclamée d’un acheteur de bonne foi en vertu de l’

article 1728 C.c.Q. Les frais d’avocat ne sont pas admissibles sauf dans des cas exceptionnels, qui ne sont pas rencontrés ici, et les frais d’expert ou de mise en demeure seront traités au

chapitre des frais de justice. La demanderesse a donc droit à 1 015,52 $ pour travaux d’urgence. [ 44 ] Les travaux de réfection de la toiture sont appuyés par la facture P-23 d’une somme de 9 364,71 $. Ils paraissent justifiés et proportionnés. [ 45 ] Il est toutefois difficile de ne pas voir dans les travaux qu’elle représente une certaine amélioration à l’immeuble en litige, lui

conférant une plus-value reliée à l’application de méthodes de constructions modernes et à une isolation supérieure à celle attendue d’un immeuble de cet âge [10] . [ 46 ] De plus, le couvreur Filiatreault, dont il faut admettre que l’expertise est moins précise que celle de l’architecte Germain, évoque tout de même l’existence de solutions moins dispendieuses qui auraient pu régler le problème.

On ne le saura jamais, mais il n’en demeure pas moins que la solution choisie par la demanderesse était plus onéreuse quoique plus sécuritaire. [ 47 ] Il faut également tenir compte du fait que la demanderesse se retrouve avec une toiture flambant neuve, tant au niveau de sa structure que de son recouvrement. [ 48 ] La nouvelle structure constitue une amélioration. Cela est moins certain du côté du recouvrement puisque la toiture antérieure en métal était, selon l’expert Filiatreault, en très bon état.

Même s’il la croyait âgée de 35 ans, elle n’en avait en réalité que 25 (pièce D- 1) et était encore bonne pour la même période, une telle toiture devant durer une bonne cinquantaine d’années. [ 49 ] Avec sa nouvelle toiture en bardeaux, d’une durée d’environ 25 ans, la demanderesse n’a pas beaucoup amélioré son sort, sauf que le coût de remplacement dans 25 ans sera moins élevé. Il demeure que la structure et la mécanique du bâtiment ont été améliorées. [ 50 ] Malheureusement, monsieur Filiatreault ne propose aucun chiffe ni ordre de grandeur quant aux coûts des correctifs qu’il suggère.

Compte tenu de cela et de la plus-value dont le Tribunal considère bénéficier à madame Roy, faute de mieux, il lui accorde la moitié de la facture P-23, soit la somme de 4 682,36 $. 3) La présence de fourmis charpentières constitue-t-elle un vice caché? [ 51 ] L’existence d’un nid de fourmis charpentières à la lice basse de l’un des murs de la résidence n’a pas été sérieusement contestée. [ 52 ] L’état de cette lice et des matériaux environnants démontre que le nid était présent avant la vente, bien que les occupants antérieurs aient pu l’ignorer. [ 53 ] En effet, personne n’a vu de fourmis charpentières jusqu’à ce que l’on ouvre le mur extérieur qui les cachait.

Avant cela, la lice basse était complètement recouverte. [ 54 ] De l’intérieur, cette lice était précisément située à l’endroit où le vide sanitaire n’a environ qu’un pied de hauteur, de sorte qu’il était impossible d’y avoir accès, d’autant plus qu’il était recouvert d’un isolant.

Les témoins sont unanimes, il n’était pas possible de soupçonner la présence de fourmis charpentières au moment de la vente. [ 55 ] Comme il s’agit d’un vice important affectant la structure même de l’immeuble, la demanderesse a droit à une indemnisation à cet égard [11] . [ 56 ] Le Tribunal remarque qu’elle a minimisé ses dommages en limitant ses travaux à l’élimination des fourmis et au remplacement de la lice, sans toucher au reste de la structure.

Cela apparaît raisonnable pour une maison de cet âge. [ 57 ] Les frais de l’exterminateur (742,22 $), ceux de l’entrepreneur en construction ayant effectué les travaux (1 324,61 $) et l’achat des matériaux y relatifs (749,98 $) sont donc accordés. [ 58 ] Les interventions préventives de coupe d’arbres ou de souches à proximité de la résidence sont par contre refusées, puisqu’il ne saurait là être question de vices cachés.

La preuve ne révèle d’ailleurs pas que, autrement que sur un plan théorique, cette situation ait véritablement contribué à l’apparition des fourmis. [ 59 ] Encore là, la défenderesse a été avisée en temps utile et était de bonne foi, de sorte que l’indemnisation reliée à ce chef de réclamation est de 2 816,81 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 60 ] ACCUEILLE en

partie la demande ; [ 61 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 8 514,69 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec et ce à compter du 27 avril 2016, date d’expiration de la mise en demeure P-3 ; [ 62 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme 2 816,81 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec et ce à compter du 5 octobre 2016, date de dépôt de la demande modifiée ; [ 63 ] CONDAMNE la défenderesse à rembourser à la demanderesse ses frais de justice établis à la somme de 316,18 $ de frais d’expert, 25 $ de frais de mise en demeure et 200 $ de timbre judiciaire. __________________________________ DENIS LAPIERRE, J.C.Q.

Date d’audience : 5 avril 2017