2018 QCCQ 8689, 2018 QCCQ 8689

Diouf c. Deziel 2018 QCCQ 8689 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-700111-180 DATE : 21 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CALIX KOFAYE DIOUF et NATACHA GUIELOU NYAMAT [...], Rouyn-Noranda, QC, [...] Demandeurs c. ALAIN DEZIEL [...], Rouyn-Noranda, QC, [...] Défendeur et LA PERSONNELLE, ASSURANCES GÉNÉRALES INC.

Intervenante volontaire ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs entreprennent un recours contre le demandeur au motif qu’à leurs yeux la maison acquise de celui-ci est affectée d’un vice caché grave.

De l’avis de ce dernier, si défaut il y a celui-ci était visible au moment de l’achat, et ajoute par ailleurs que le fait qu’ils aient amorcé les travaux avant de lui avoir dénoncé formellement le problème suffit pour qu’il y ait rejet du recours. [ 2 ] La première question que pose donc cette affaire est de décider si effectivement le vice dont il est question ici remplit les conditions prescrites par la loi pour qu’il soit couvert par la garantie de qualité. [ 3 ] En tout état de cause, est-il exact que les travaux correctifs ont été entrepris avant que le vendeur ne soit avisé du problème, avec comme résultat qu’il peut opposer une fin de non-recevoir à la réclamation ?

Contexte [ 4 ] Voici ce qu’il y a lieu de retenir essentiellement de la preuve administrée par les parties. [ 5 ] Durant l’hiver 2012, les demandeurs sont à la recherche d’une résidence et s’intéressent à celle qu’offre en vente monsieur Déziel. En conséquence, ils la visitent à trois reprises. Lors d’une de celles-ci, monsieur est accompagné Marc Daquerre, inspecteur en bâtiment, qui examine soigneusement les lieux et produit un rapport préachat.

On ne note alors aucune particularité en lien avec les problèmes qui se manifesteront plus tard. [ 6 ] Satisfaits de ce qu’ils voient, les demandeurs s’en portent acquéreurs le 20 juin 2012 avec possession au même moment. Aucune difficulté particulière ne se révèle dans les premières années d’occupation. Au printemps 2015 cependant, on décèle un peu d’humidité dans une pièce du sous-sol sans pour autant savoir d’où elle provient.

La même constatation se fera le printemps suivant, mais on ignore toujours si c’est là la conséquence d’une situation plus grave. [ 7 ] La pièce en question est en fait un agrandissement du sous-sol réalisé plusieurs années auparavant. Elle a été utilisée par le propriétaire précédent comme chambre, puis simplement comme lieu d’entreposage de bois de chauffage par le vendeur.

Les acheteurs quant à eux s’en sont servis comme pièce de rangement seulement. [ 8 ] La particularité de celle-ci est qu’elle est constituée d’un mur dont la base est en béton et le haut en bois sur lequel on a érigé un toit recouvert de tôle, ce qui devait assurer son étanchéité. Plus tard, on a construit sur ce dernier une pièce additionnelle au rez-de- chaussée, qui sert de salle à manger, et un patio. [ 9 ] Au mois de juillet 2017, à l’occasion d’une forte pluie, le demandeur constate la présence d’eau sur le sol de cette pièce.

Croyant dans un premier temps que celle-ci s’infiltre par la fondation, il contacte un entrepreneur spécialisé dans ce domaine. On conclut rapidement que là n’est pas le problème, de telle sorte que l’on fait appel à un autre entrepreneur qui lui, après avoir dégarni l’intérieur de la pièce et retiré une

partie du revêtement du patio – qui est en matériau composite – voit que le toit de tôle est déformé, agissant maintenant comme un récipient qui accumule l’eau avant de la laisser s’infiltrer dans le sous-sol.

[ 10 ] De façon contemporaine, les demandeurs, n’ayant pas les coordonnées de monsieur Déziel, communiquent avec son courtier de l’époque et lui transmettent un avis qu’il lui fait suivre. En bref, on l’informe de la situation qui constitue à leur avis un vice caché et que des travaux correctifs importants devront être entrepris. [ 11 ] Bien qu’il ait reçu cette lettre, le défendeur n’y donne pas suite sur le conseil de son assureur qui lui aurait dit d’attendre un avis par poste recommandé avant d’agir. Il ne se rend donc sur les lieux qu’à la seconde missive envoyée une dizaine de jours plus tard alors qu’une

partie des travaux est déjà effectuée. [ 12 ] Pour autant, il est pour l’essentiel en mesure de constater par lui-même l’état de la toiture de la pièce du sous-sol et de l’infiltration d’eau qui a abîmé, de manière majeure, tant la structure que l’isolation et la finition de cet agrandissement.

Il demande d’être tenu au fait des travaux et de ce qu’il en coûtera, mais ne fait pas d’autres démarches particulières, estimant ne pas être responsable de ce défaut. [ 13 ] En résumé, on retient que le problème vient essentiellement de la façon dont on a construit le toit de la rallonge et du fait qu’on a ajouté sur celle-ci, sans qu’il soit correctement supporté, un agrandissement au rez-de-chaussée.

La structure inférieure étant trop faible elle a fléchi, avec le temps le toit de métal s’est affaissé pour finalement retenir puis laisser passer l’eau qui a graduellement permis que la pourriture attaque l’intérieur. [ 14 ] Le défendeur de son côté explique que l’agrandissement du sous-sol est le fait d’un propriétaire antérieur, mais que l’ajout de la salle à manger au rez-de-chaussée et la construction du patio ont été effectués par lui.

Il ajoute ne jamais avoir éprouvé quelque difficulté que ce soit, non plus qu’il a vu de l’eau s’infiltrer dans cette pièce. [ 15 ] Lors de la vente, tout était en ordre, dit-il. En conséquence, s’il y a eu détérioration rapide du recouvrement métallique, c’est sans doute imputable au fait que les nouveaux acquéreurs ont utilisé du sel pour le déglaçage du patio. Enfin, il ajoute que si vice il y a, celui-ci n’était pas caché puisqu’en se faufilant sous le balcon il était possible de voir comment était construit le toit de cet agrandissement. [ 16 ] Voici donc l’essentiel de la preuve entendue dans cette affaire.

De l’avis des demandeurs, il s’agit là d’un vice caché. Il n’était pas détectable au moment de l’achat d’une part, et soutiennent d’autre part avoir agi avec diligence lorsqu’ils ont dénoncé la découverte de celui-ci. [ 17 ] Le défendeur et l’intervenante ne partagent pas ce point de vue. Ils croient qu’un examen plus minutieux aurait permis de découvrir ce défaut, et qu’en tout état de cause la dénonciation effectuée alors que les travaux sont amorcés est tardive. Le droit [ 18 ] L’

article 1726 C.c.Q. prévoit que la vente d’un bien s’assortit d’une garantie contre les vices cachés, à moins que celle-ci ait été expressément exclue par les parties. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 19 ] On retient ici que pour être en posture d’invoquer cette garantie, le demandeur a l’obligation de faire la preuve des conditions suivantes. [ 20 ] Dans un premier temps, le vice doit revêtir une certaine importance, ce qui exclut les défauts négligeables qui ne nuisent pas à l’usage du bien en cause. [ 21 ] En second, le vice doit être antérieur à la vente.

On doit donc pouvoir conclure qu’au moment de la transaction celui-ci est présent, malgré qu’il puisse très bien ne s’être jamais manifesté avant. [ 22 ] En troisième lieu, le défaut doit être caché, en ce sens qu’il ne doit pas être possible de le découvrir à l’aide d’un examen normal, mais minutieux du bien vendu.

En d’autres mots, ne sera pas couverte par cette garantie toute défectuosité qu’un acheteur prudent et attentif est en mesure de voir sans devoir faire appel à des moyens particuliers. [ 23 ] Soulignons à cet égard qu’il n’est pas nécessaire, sauf exception, d’avoir recours à un expert pour procéder à l’examen en cause.

Donc, bien que le recours à un inspecteur spécialisé en ce domaine soit souvent une initiative prudente, il n’est pas indispensable pour l’application de la garantie, à moins de circonstances spéciales. [ 24 ] Il est également pertinent de mentionner qu’un défaut peut perdre son caractère caché si la présence d’indices est de nature à laisser soupçonner l’existence d’un problème. [ 25 ] À l’inverse, certains défauts, qui autrement auraient été apparents, peuvent devenir occultes du fait des représentations du vendeur.

Si ce dernier se montre rassurant par ses propos pour expliquer ou masquer la présence d’une défectuosité, alors le vice entre dans la catégorie de ceux visés par l’

article 1726 C.c.Q.

[ 26 ] Comme condition suivante, le défaut ne doit pas avoir été dénoncé au futur acquéreur. En effet, si celui-ci a été informé du problème, il ne peut faire abstraction de ce qu’on lui a déclaré et revenir par la suite contre son vendeur. [ 27 ] Comme dernière exigence pour la mise en œuvre de la garantie de qualité, il est de l’obligation de l’acheteur de dénoncer le vice dans un délai raisonnable après qu’il se soit manifesté.

Ainsi, le vendeur pourra lui-même constater la situation et, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires et procéder aux corrections requises. [ 28 ] Tel que la Cour d’appel l’a exprimé dans l’arrêt Joyal [1] , l’absence de dénonciation n’est pas une fin de recevoir automatique que l’on peut opposer à un recours, le tout devant s’apprécier à la lumière de chaque cas. Analyse [ 29 ] On retient essentiellement qu’au moment où on visite les lieux, nous sommes en plein milieu de l’hiver et qu’une

partie de la construction qui se révèlera problématique est recouverte de neige. Il est exact que l’on peut tout de même se rendre sous le patio, ce qui permet de voir en

partie comment est construit le toit de cette rallonge. [ 30 ] Le Tribunal ne croit pas pour autant que cette démarche, même si elle avait été faite, aurait révélé un problème particulier qui aurait imposé que l’on investigue davantage. Pour conclure en ce sens, il aurait fallu que la preuve suggère, ce qu’elle ne fait pas, qu’en examinant le tout de plus près on aurait au moins soupçonné une anomalie.

Conséquemment, le Tribunal ne voit rien à redire concernant l’examen effectué préalablement à l’achat. [ 31 ] Quant à la découverte de traces d’humidité plus tard, tel qu’on le comprend il s’agissait là d’indices qui ne révélaient pas l’ampleur du problème. Comme expliqué, cette situation ne se manifestait qu’au printemps pour disparaître par la suite. Alors, le Tribunal ne croit pas qu’on puisse encore ici blâmer les demandeurs de ne pas avoir réagi plus vite. [ 32 ] En juillet 2017, à l’inverse, la situation est sérieuse. Monsieur Diouf et madame Nyamat réagissent promptement.

Ils contactent un premier puis un second entrepreneur et, de manière contemporaine, avisent le courtier immobilier qui lui-même fait suivre un avis, tout à fait conforme à ce qu’exige la loi, à monsieur Déziel. Le fait qu’il ne lui ait pas été expédié par un moyen qui impose un accusé de réception n’a absolument aucune incidence étant donné qu’il a bel et bien reçu cet avis en temps opportun.

Sa décision de ne pas réagir sur le coup était en fait mal avisée et il ne peut certainement pas faire porter un blâme quelconque aux demandeurs. [ 33 ] Le Tribunal arrive donc à la conclusion que nous sommes en présence d’un vice sérieux qui ne pouvait être décelé au moyen d’un examen normal compte tenu des circonstances. [ 34 ] Quant à la dénonciation, tel que mentionné plus avant, elle fut donnée au moment opportun et est tout à fait valable. [ 35 ] Maintenant, pour ce qui des 9820,89 $ réclamés, il y a lieu de retrancher uniquement le coût du couvre-plancher puisque, selon toute vraisemblance, on a remplacé le prélart par un produit qui n’est pas équivalent.

Seront donc allouées les sommes versées à l’entrepreneur pour corriger la situation, soit 9060,81 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 9060,81 $, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter du 7 décembre 2017, date de la mise en demeure; CONDAMNE le défendeur à rembourser aux demandeurs le coût du timbre judiciaire qui s’élève à 187 $. __________________________________ JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. Date de l’audience :9 octobre 2018