2017 QCCQ 8675, 2017 QCCQ 8675

Bourdages c. McInnis 2017 QCCQ 8675 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-035431-163 DATE : Le 23 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULES BOURDAGES et FRANCE-CAROLE BRAIS Demandeurs c.

VALÉRIE McINNIS Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Jules Bourdages et madame France-Carole Brais réclament 11 965,65 $ à madame Valérie McInnis, alléguant des vices cachés à l’immeuble acheté de cette dernière, suite à la découverte de vermiculite au grenier de la résidence. [ 2 ] Madame McInnis conteste cette réclamation, alléguant que le vice découvert n’est pas un vice caché au sens de la loi.

QUESTION EN LITIGE : [ 3 ] La présence de vermiculite constitue-t-elle un vice caché au sens de la loi? CONTEXTE : [ 4 ] Le 1 er décembre 2000, monsieur Bourdages et madame Brais achètent un immeuble situé au […], à Saint-Hubert (acte P-1). [ 5 ] Avant l’achat, un ami des demandeurs passe tout simplement la tête au grenier pour en vérifier l’état. Pour ainsi dire, aucune inspection n’a été faite. [ 6 ] En 2005, monsieur Bourdages et madame Brais font installer une thermopompe au grenier de la résidence de la rue Paquette.

Par la suite, madame Brais constate des particules provenant du grenier et fait diverses vérifications. [ 7 ] Entre 2005 et 2007, les demandeurs constatent que ces particules sont de la vermiculite et soupçonnent un problème sous- jacent à cette existence. [ 8 ] Ce n’est qu’en 2015, lors de la vente de la propriété, que monsieur Bourdages et madame Brais agissent, faisant préparer un rapport d’analyse (pièce P-4).

Ils envoient une lettre de mise en demeure à madame McInnis (pièce P-2) et font préparer une évaluation du coût d’enlèvement de la vermiculite (pièce P-6). [ 9 ] En septembre 2016, l’immeuble est revendu au montant de 234 000 $, alors qu’il avait été acheté 16 ans plus tôt pour la somme de 74 000 $. [ 10 ] Au jour de l’audition, madame Brais et monsieur Bourdages font une modification à leur réclamation afin que le montant réclamé ne soit plus pour la décontamination, mais pour perte de la valeur de la vente de l’immeuble. ANALYSE : [ 11 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus

convaincante. [ 12 ] Il appartient aux demandeurs de prouver l’existence d’un vice caché. La qualification d’un vice caché peut se résumer ainsi : il s’agit d’un vice d’une importance qui entraîne un déficit d’usage [1] existant au moment de la vente [2] , qui était non apparent à la suite de l’examen attentif fait par un acheteur prudent et diligent [3] et qui était inconnu de l’acheteur [4] . [ 13 ] Dans un premier temps, il convient de constater quel est le déficit d’usage entraîné par le vice. La simple preuve de la présence de vermiculite ne constitue pas en soi un vice caché entraînant un déficit d’usage.

De nombreuses décisions ont statué en ce sens dans le passé [5] . [ 14 ] Dans le cas qui nous intéresse, le déficit d’usage est pour le moins hypothétique. [ 15 ] Le Tribunal réfère à l’expertise préparée par les demandeurs et produite sous la cote P-4. Dans ce document, l’expert Maxime Gerbeau parle de la vermiculite dans la résidence de monsieur Bourdages et madame Brais de la façon suivante : « Conclusion : Le résultat de l’analyse de l’échantillon identifié « S-151128-1 » indique la présence d’amiante de type actinolite dans une concentration comprise entre 0,1 et 1 %.

Le matériau isolant de type vermiculite doit donc être considéré comme un matériau contenant de l’amiante au sens du Code de sécurité pour les travaux de construction de la CSST (concentration en amiante supérieure à 0,1 %). Selon Santé Canada , la meilleure façon de réduire le risque d’exposition à l’amiante est d’éviter de déplacer l’isolant de vermiculite de n’importe quelle façon que ce soit.

Si l’isolant est contenu et absent de l’air ambiant dans la maison, le risque est minime . » (Souligné du soussigné) [ 16 ] La lecture même de ce document liée aux décisions jurisprudentielles ne permet pas au Tribunal de conclure à l’existence d’un déficit d’usage. [ 17 ] Bien que l’une des quatre conditions suffise à faire perdre la qualification de « vice caché » à un vice, le Tribunal désire également se prononcer sur le caractère occulte. L’auteur Jeffrey Edwards [6] , aujourd’hui juge à la Cour du Québec, se prononce ainsi, quant au vice apparent : « 381.

Le Code civil du Québec confirme la norme de l’acheteur raisonnable en définissant le vice apparent comme celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 18 ] Il est en preuve que lors des visites préachat, jamais monsieur Bourdages ou madame Brais n’ont pénétré dans le grenier, pourtant accessible. C’est un ami, monsieur Gérard Gros, qui, n’ayant aucune formation, n’a fait que regarder par la trappe l’intérieur du grenier.

Ce dernier n’a fait aucun commentaire sur l’isolant s’y trouvant. [ 19 ] L’existence de la vermiculite était bien connue en 2000 et un acheteur le moindrement prudent aurait facilement constaté la présence de cet isolant, et aurait pu faire les vérifications nécessaires à ce moment. Le Tribunal ne peut donc en venir à la conclusion que le vice était non apparent. [ 20 ] L’

article 1739 C.c.Q. , qui se lit comme suit, oblige les acheteurs à dénoncer le vice dans un délai raisonnable : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 21 ] La preuve démontre qu’au plus tard en 2007, monsieur Bourdages et madame Brais connaissaient l’existence de la vermiculite au grenier de leur résidence, et ce n’est qu’en 2015 qu’un avis est donné à cet effet. [ 22 ] L’article 1739 parle d’un délai raisonnable.

L’auteur et professeur Jacques Deslauriers [7] se prononce ainsi quant au délai raisonnable : « L’appréciation de ce caractère raisonnable est laissée aux tribunaux qui prennent en compte l’attitude du vendeur, les négociations entre les parties et l’usage du bien ou des lieux. La diligence raisonnable, dans ces cas, s’apprécie selon chaque cas d’espèce. De façon générale, à moins de circonstances exceptionnelles, il est rare qu’un délai supérieur à un an soit considéré raisonnable. » [ 23 ] Il est évident que le délai dans la présente affaire n’est pas un délai raisonnable.

Rien n’empêchait les demandeurs de procéder à l’envoi d’une dénonciation dès le moment où la présence de vermiculite a été constatée. N’eut été de la mise en vente de l’immeuble, en 2015, aucun avis n’aurait encore été donné puisque c’est suite à l’insistance de l’agent d’immeuble que les demandeurs ont agi. [ 24 ] L’honorable juge Vadeboncoeur, dans la cause Desrochers-Favreau c. Laforest [8] , indique : « Le non-respect de l’avis de dénonciation de l’

article 1739 C.c.Q. est fatal, et ce, bien que les quatre autres conditions pour que s’applique la garantie contre les vices cachés, soient, elles, rencontrées (vices graves, cachés, inconnus de l’acheteur et antérieurs à la vente). » [ 25 ] Encore une fois, le Tribunal en vient à la conclusion que monsieur Bourdages et madame Brais n’ont pas respecté les obligations de l’

article 1739 C.c.Q. [ 26 ] Bien que l’exercice ne soit pas nécessaire, le Tribunal tient également à souligner que l’

article 2925 C.c.Q. prévoit qu’un droit

personnel se prescrit par trois ans : 2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 27 ] Prenant le délai le plus favorable pour les demandeurs, soit la découverte du vice en 2007, la prescription était donc acquise dès 2010. [ 28 ] Finalement, monsieur Bourdages et madame Brais n’ont fait aucune preuve quant à la perte qu’ils auraient subie.

Aucune évaluation de l’immeuble, en tenant compte de la présence de vermiculite, n’a été présentée au Tribunal et, même si toutes les conditions avaient été remplies afin de démontrer l’existence d’un vice caché, le Tribunal n’aurait pu accorder quelque somme que ce soit vu l’absence de preuve et d’évaluation de dommages. [ 29 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] REJETTE la réclamation des demandeurs Jules Bourdages et France-Carole Brais; [ 31 ] FRAIS DE JUSTICE contre ces derniers, y compris les frais d’expertise de monsieur Réal Galarneau (Groupe FRD), tant pour la préparation de l’expertise D-1 que pour sa présence à la Cour, somme qui est établie à 1 483,18 $. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q.

Date d’audience : Le 16 mai 2017