2016 QCCQ 8871, 2016 QCCQ 8871

Bisaillon c. Sakkal 2016 QCCQ 8871 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147536-157 DATE : 14 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SUZANNE BISAILLON -et- PIERRE GHOSN Demandeurs c.

SALAM SAKKAL -et- AMINA KOMBARGI Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Suzanne Bisaillon et Pierre Ghosn, poursuivent les défendeurs, Salam Sakkal et Amina Kombargi, pour la somme de 15 000 $ en dommages-intérêts qu’ils allèguent avoir subis lorsque les défendeurs se sont retirés unilatéralement d’un contrat de vente pour une unité de condominium en Floride en janvier 2014. [ 2 ] La défenderesse, Amina Kombargi, nie avoir été en relation contractuelle avec les demandeurs. [ 3 ] Monsieur Sakkal, pour sa part, situe sa défense à deux niveaux.

Dans un premier temps, il allègue que le contrat préliminaire n’était pas encore signé lorsqu’il a informé les demandeurs qu’il ne procéderait pas à la vente, et dans un deuxième temps, il fait une défense de consentement vicié, si contrat il en est, car la déclaration de copropriété prohibe la location de l’unité, alors que pour lui, la location à court terme était un des objectifs qui le motivait à acquérir l’immeuble.

Il prétend que s’il avait été au courant de cette importante restriction, il n’aurait jamais été intéressé à acquérir la propriété des demandeurs. [ 4 ] Les demandeurs répondent que monsieur Sakkal utilise cette clause restrictive dans la déclaration de copropriété comme un prétexte, ayant tout simplement changé d’idée. D’après eux, la vente était conclue par un échange de courriels, le reste n’étant que formalités.

Il prétend que lors des communications précédent la vente et même lorsqu’il a signalé sa décision de ne pas la compléter, monsieur Sakkal n’a pas mentionné que c’était une considération principale pour lui de pouvoir faire des locations à court terme.

QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Pour résoudre ce litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1) Y avait-il contrat bilatéral de vente entre les parties lorsque monsieur Sakkal a signalé son intention de ne pas procéder à la vente? 2) Dans le cas où il a contrat bilatéral de vente, monsieur Sakkal peut-il obtenir la nullité du contrat en raison d’une erreur sur un élément essentiel qui a déterminé son consentement, erreur qui ne serait pas inexcusable? 3) Dans le cas où le contrat n’est pas annulable, quels sont les préjudices dont madame Bisaillon et monsieur Ghosn peuvent obtenir la réparation?

LES FAITS [ 6 ] Les faits précis de la négociation ne sont pas d’une importance particulière. Après une visite et des discussions, le Dr Sakkal a écrit un courriel le 15 décembre 2013 (P-2) : « J’aimerais résumer notre entente concernant la vente de votre propriété à Olympus,

Hallandale : le prix total de la vente est 280,000 US$ deux cent quatre vingt [sic] mille. Réparti : 268,000 $ prix de l’immeuble, et 12,000 $ pour les meubles ». [ 7 ] Il parle d’autres détails et stipule : « Le transfert sera planifié autour du 19 mai 2014 ». [ 8 ] Monsieur Ghosn répond le lendemain : « C’est bien comme ça pour le contrat. On va prendre nos effets personnels qui sont dans le condo en Mai [sic]».

Il y a d’autres petits détails et les salutations habituelles. [ 9 ] Ce qui caractérise cette négociation, c’est qu’il n’y a pas d’intermédiaire professionnelle, les parties trouvant à leur avantage d’épargner des frais de courtage. [ 10 ] Ce que l’on aurait normalement vu, c’est-à-dire des conditions quant à l’inspection de l’immeuble et de la déclaration de copropriété et des règlements concernant la copropriété, sont absents dans le cadre de leur échange de consentement.

Pour le Dr Sakkal, la location à court terme était essentielle à cette vente, parce qu’il projetait de visiter la Floride pour des vacances seulement et il voulait financer l’achat et les dépenses en faisant de la location.

Peut-être parce qu’il n’y avait pas d’agent et il y a donc une absence de formalités, il n’en fait pas une condition expresse de son offre. [ 11 ] Madame Bisaillon et le Dr Goshn, pour leur part, ne cachent pas le fait qu’ils louent eux-mêmes le condominium à l’occasion, et il est même question qu’avant que les titres passent, ils puissent donner la possession au Dr Sakkalcomme une sorte de location. [ 12 ] Ce qui n’est pas discuté, c’est que le document de copropriété qui lie tout propriétaire d’une unité prohibe de façon très sévère la location à court terme. [ 13 ] Le texte dont les parties ont produit un extrait (D-5) se lit comme suit : 16.6 Leases .

No portion of a Unit may be rented. A Unit shall not be leased or rented without the prior written approval of the Association , which approval shall not be unreasonably withheld. No lease may be for a term of less than six (6) months plus one (1) day or more than twelve (12) months . No rooms may be rented and no transient tenants accommodated. A Unit shall be considered leased any time it is occupied by a tenant . The Association shall have the right to require that a substantially uniform form of lease be used.

The lease shall include a provision granting the Association authority and standing to evict any lessee of a Unit Owner who is in breach or violation of this Declaration or the rules and regulations of the Association. In the event the Association approves a rental or lease, such approval of a lease or rental shall not release the Unit Owner from any obligation under this Declaration, and the tenant shall have the right to use the facilities and Common Elements to the exclusion of the Unit Owner unless the tenant waives such rights in writing.

Regardless of whether or not expressed in the applicable lease, if any, a Unit Owner shall be jointly and severally liable with his, hers or their tenants to the Association for any amount which is required by the Association to effect such repairs or to pay any claim for injury or damage to property caused by the negligence of the tenant or for the acts and omissions of the tenant(

s) or occupant(s) (whether or not subject to a lease) which constitute a violation of, or non-compliance with, the provisions of this Declaration and of any and all rules and regulations of the Association. All tenants shall comply with and be subject to the provisions of this Declaration, the By-Laws, and the Act and the provisions of same shall be deemed expressly incorporated into any lease of a Unit.

Subleases are prohibited . [ 14 ] Les demandeurs expliquent au Tribunal que lorsqu’ils louent leur unité, ils ne procèdent pas selon cette clause et qu’il y a une certaine tolérance de ce genre de location informelle. [ 15 ] En prévision de la vente et avant que le Dr Sakkal devienne au courant de ces clauses, il y a un projet de promesse de vente qui est fourni par une compagnie qui vend l’assurance de Titres, « The Tittle Company of South Florida ». [ 16 ] C’est cette entreprise qui commence à mettre en place la documentation pour la vente. [ 17 ] Cette compagnie envoie le 2 décembre 2013 une estimation pour les coûts de la clôture, ainsi qu’un contrat laissé en blanc, que les parties devraient signer.

Le document porte le

titre « As Is » Contract For Sale And Purchase . [ 18 ] C’est un formulaire approuvé par la « Florida Association of Realtors and the Florida Bar ». [ 19 ] Le contrat comporte plusieurs espaces laissés en blanc pour des « Riders, Addenda, Special Clauses ». Il y a notamment une clause d’inspection no XIV., qui prévoit la possibilité pour l’acheteur de faire toutes les inspections qu’il voudrait faire dans une certaine période et d’annuler la vente en sa discrétion absolue si la propriété ne lui ai pas acceptable.

Ce n’est qu’après cette période d’inspection qu’il accepte l’immeuble « As Is ». [ 20 ] Une autre clause est très intéressante en ce qui concerne la location : VIII. OCCUPANCY : Seller shall deliver occupancy of Property to Buyer at time of Closing unless otherwise stated herein. Il Property is intended to be rented or occupied beyond Closing, the fact and terms thereof and the tenant(

s) or occupants shall be disclosed pursuant to “As Is” Standard F. If occupancy is to be delivered before Closing, Buyer assumes all risks of loss to Property from date of occupancy, shall be responsible and liable for maintenance from that date, and shall be deemed to have accepted Property in its existing condition as of time of taking occupancy. [ 21 ] À la lumière de ce projet, deux choses deviennent apparentes.

La première c’est que dans la procédure qui est prévue par cette entreprise d’assurance de titres, les parties n’ont pas encore signé une entente et l’entente que l’entreprise propose pour leurs signatures est une vente tout à fait conditionnelle à une visite qui permettrait à l’acheteur, à sa seule discrétion, de se retirer de la vente. [ 22 ] L’autre constatation que le Tribunal fait, c’est qu’il était tout à fait normal, dans ce genre de transaction, de prévoir que l’immeuble serait susceptible de location : il y a justement la clause qui prévoit la délivrance à la clôture et des provisions pour la possibilité que l’immeuble soit toujours occupé par un locataire après cette date.

[ 23 ] Ce n’est qu’après un certain progrès pour la préparation de la vente, y compris des efforts pour fixer l’entrevue nécessaire pour que l’acheteur soit approuvé par un « screening » un processus de sélection des autorités de la copropriété, que monsieur Sakkal, soudainement, fait savoir son intention de ne pas procéder. Monsieur Sakkal écrit le 17 janvier 2014 (P-5) : Dr. Et Mme Ghoson, Des forces majeures nous obligent à interrompre notre projet concernant l’acquisition de votre condo en Floride.

On regrette énormément ce contretemps et vous souhaite bonne chance dans votre mise en marché en mai 2014 telle que c’était prévu initialement. [ 24 ] Cette communication déclenche une objection de la part des vendeurs qui écrivent une mise en demeure le 25 janvier 2014 (P- 6). Cette mise en demeure relate l’offre constituée par le courriel du 15 décembre 2013 et d’autres confirmations par la suite. Les vendeurs rappellent au Dr Sakkal qu’ils avaient obtenu une opinion fiscale concernant la vente et que Dr Sakkal avait effectué une visite à la mi-novembre 2013.

Il mentionne que c’est par confiance en sa parole qu’ils n’ont pas exigé un dépôt équivalant à 10% de la vente. [ 25 ] Ils mettent donc les défendeurs en demeure de respecter l’entente et à défaut, signalent qu’il y aura des procédures légales. [ 26 ] La lettre est adressée au Dr Sakkal et à son épouse Amina Kombargi. [ 27 ] Ce n’est donc que par la réponse de leur avocat que les défendeurs soulèvent le problème concernant la location (P-7). [ 28 ] L’avocate allègue que les vendeurs savaient que monsieur Sakkal a été intéressé à acquérir la propriété dans le but d’y séjourner quelques fois par année, et de la louer à des tiers le reste du temps et, qu’à cet effet, qu’il lui avait représenté que cet usage était celui qu’eux-mêmes en faisaient. [ 29 ] Elle soulève donc la clause 16.6, en alléguant que « Il est évident que vous connaissiez cette importante restriction.

Toutefois, jamais n’avez-vous porté ce fait à la connaissance de notre client, lequel n’avait aucune raison de douter de la légalité de l’usage qu’il voulait en faire ». [ 30 ] Devant cette impasse, les demandeurs ont éventuellement mis la propriété en vente et ont trouvé un acheteur pour 295 000 $ US, ce qui leur a donné, après une commission de 6%, une vente nette de 277 300 $ US. [ 31 ] Rappelons que le prix, tel que réparti entre immeuble et meuble mentionné dans le courriel du 15 décembre (P-2), était : 278 000 $ pour l’immeuble et 12 000 $ pour les meubles.

Les demandeurs réclament cependant des frais associés au fait d’avoir gardé l’immeuble pendant plusieurs mois avant de pouvoir le vendre. ANALYSE [ 32 ] Le Code civil du Québec reconnaît que le consentement à un contrat doit être libre et éclairé, qu’il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion et que l’erreur peut porter sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement : 1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400.

L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement . 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [nos soulignements] [ 33 ] Dans le cas qui nous occupe, le Tribunal considère que les vendeurs étaient de bonne foi, n’ayant pas délibérément induit le Dr Sakkal en erreur.

Il est cependant clair que la possibilité de louer l’immeuble sans contrainte était l’une des considérations qui a motivé le Dr Sakkal à s’intéresser à l’achat de la propriété et que s’il avait su qu’il y avait une restriction formelle qui le privait de ce droit, il n’aurait pas procédé plus loin avec le projet. [ 34 ] Il est normal pour un propriétaire d’un condominium de vouloir le louer, surtout lorsque c’est une propriété de vacances.

Le contrat type qui lui a été proposé par un tiers qui agissait d’office de professionnel, la compagnie d’assurance de titres, comporte une clause qui prévoit la possibilité qu’un locataire ou un occupant demeure en possession après la date de clôture. [ 35 ] Le Tribunal accepte également la sincérité du témoignage du Dr Sakkal, voulant qu’il ait appris, bien après avoir stipulé le prix de vente, que cette restriction existait. [ 36 ] Le texte impose d’ailleurs des restrictions extrêmement sévères. [ 37 ] Ces restrictions font en sorte que le marché pour la revente d’un tel immeuble est limité, afin d’exclure les gens qui voudraient l’utiliser comme propriété à revenus, ce qui est à l’avantage de celui qui veut acheter pour être dans un immeuble où il ne peut y avoir aucun étranger. [ 38 ] Cette restriction peut être vue comme un avantage ou un désavantage, dépendant de son point de vue, mais il est clair que pour

des gens telles les parties au présent litige, il était important de pouvoir louer cette propriété, sur une base à court terme. [ 39 ] Le Tribunal considère donc qu’il y a une erreur qui a vicié le consentement du Dr Sakkal et que ce n’est pas une erreur grossière ou inexcusable, mais plutôt une erreur tout à fait normale pour quelqu’un de non initié aux transactions immobilières.

Le fait qu’il s’est désintéressé à la vente pour d’autres raisons concernant, apparemment, une maladie dans la famille, n’enlève pas la valeur du motif de nullité qu’il invoque. [ 40 ] Les raisons personnelles pour éviter la vente n’auraient pas été valables, mais celle-ci qui concerne la possibilité de louer le condominium constitue une base solide pour annuler la vente. [ 41 ] Les demandeurs suggéraient que la restriction dans les documents de copropriété n’était pas significative, car la location informelle est tolérée. [ 42 ] Cependant, le formulaire qui a été remis aux défendeurs par le gérant du Olympus Condominium Association, concernant l’utilisation du stationnement, indique clairement : « We cannot issue parking and gate passes for visitors’ vehicles to park inside the garage in Unit Owner Parking Spaces ». [ 43 ] Le formulaire d’autorisation stipule bien : « Non-family members are not permitted to occupy the unit in the absence of the owner, unless they are occupying the unit as authorized lessees ». [ 44 ] Voici donc une entrave majeure à ceux qui voudraient procéder à des locations à court terme et la confirmation que les autorités de la copropriété pouvaient ne pas tolérer des locations clandestines et informelles. [ 45 ] Donc, en conclusion sur ce point, le Tribunal est d’avis que si les parties étaient liées par un contrat de promesse de vente, ce qui n’est pas nécessairement le cas, ce contrat serait annulable à la demande du défendeur en raison de son erreur sur un élément essentiel qui a déterminé son consentement, soit la présence de restrictions importante à son droit de louer l’immeuble. [ 46 ] En raison de cette conclusion, il n’est pas nécessaire de discuter en détail des dommages-intérêts que les demandeurs réclamaient.

Un des facteurs qui militait contre leur cause était la différence du taux de change qui faisait augmenter considérablement la valeur du dollar américain, dans la période entre la vente souhaitée pour mai 2014 et la vente qui a effectivement eu lieu en janvier 2015. [ 47 ] Cette circonstance inusitée soulève des questions de quantification du préjudice qui seront laissées pour une autre journée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande; CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 190 $ pour le timbre judiciaire. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q.

Date d’audience: 17 mai 2016