2013 QCCA 380, 2013 QCCA 380

Société du Vieux-Port de Montréal inc. c. 9196-0898 Québec inc. (Scena) 2013 QCCA 380 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-021363-114 (500-17-058818-108) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 1 er mars 2013 CORAM: LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. APPELANTE AVOCAT(

S) SOCIÉTÉ DU VIEUX-PORT DE MONTRÉAL INC. Me Marc Simard Me Sylvain Racette BÉLANGER, SAUVÉ INTIMÉE AVOCAT(S) 9196-0898 QUÉBEC INC., faisant affaires sous le nom commercial SCENA Me Serge Fournier BCF

En appel d'un jugement rendu le 13 décembre 2010 par l'honorable Martin Dallaire de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Bail commercial – injonction Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION Suite de l'audition du 27 février 2013. Arrêt déposé ce jour. Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT

[ 1 ] La Société du Vieux-Port de Montréal inc. en appelle d’un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Martin Dallaire), rendu le 13 décembre 2010, qui accueille la requête de la société 9196-0898 Québec inc. en injonction permanente. Le juge ordonne notamment à l’appelante, le locateur dans un bail commercial, de ne pas entraver l’occupation des lieux loués par l’intimée, le locataire, jusqu’à la fin du bail.

Le juge ordonne aussi à l’appelante « de respecter toutes ses obligations aux termes du bail ». *** [ 2 ] Faisant affaires sous le nom commercial de « La Scena », la société 9196-0898 Québec inc. loue le 20 juin 2008 de la Société du Vieux-Port de Montréal inc. les locaux du Pavillon Jacques-Cartier ainsi qu'un local d'entreposage, situé au Hangar 5, sur les quais du Vieux-Port de Montréal. [ 3 ] Le bail comporte une clause de résiliation de plein droit.

Aux termes de cette clause 22, le locateur peut, advenant un « cas de défaut », tel que défini au bail, donner au locataire un avis de son intention de résilier le bail. Les parties contractantes précisent alors que le bail « se terminera automatiquement » à compter des dates fixées à la clause 22.2.

Une fois réunies les conditions énoncées à la clause 22, la résiliation se fera donc automatiquement, sans intervention judiciaire. [ 4 ] L'appelante donne un tel avis à son locataire par lettre datée du 5 février 2010 et lui demande la remise des lieux loués. [ 5 ] L'intimée refuse de donner suite à la lettre et soutient qu'elle n'a pas contrevenu au bail au sens de la clause 22 ou autrement. Le juge lui donne raison sur ce point.

Il retient que le bail n'a pas été résilié de plein droit et accorde l'injonction permanente recherchée. [ 6 ] L'appelante soutient que le juge a erré en appliquant un bail déjà résilié de plein droit par l'effet de la clause 22, invoquant plusieurs arguments pour appuyer sa thèse selon laquelle le locataire était en défaut. Subsidiairement, elle soutient que l'intimée n'avait droit qu'à des dommages-intérêts.

Elle soutient également que le juge a erré en émettant des ordonnances injonctives si vagues et générales qu'elles ne sont pas exécutoires. *** [ 7 ] Il est acquis qu'une clause de résiliation de plein droit dans un bail commercial est, en principe, légale [1] . [ 8 ] Toutefois, l'appelante ne pouvait se prévaloir de la clause 22 en l'absence d'un manquement au bail.

Comme le note le juge Chamberland dans l’arrêt 9051-5909 Québec inc. c 9067-8665 Québec inc . [2] : [32] J'ai d'autant moins d'hésitation à reconnaître la validité, et la portée, d'une clause prévoyant expressément la résiliation de plein droit d'un bail commercial au cas d'inexécution des engagements contractuels pris par l'une ou l'autre des parties que cela me semble aller dans le sens de ce que le législateur a voulu favoriser en adoptant la règle posée par l'

article 1605 C.c.Q. au

titre « Des obligations en général ». Si le créancier d'une obligation inexécutée se trompe en soutenant que le bail est résilié de plein droit, sans poursuite judiciaire, il risque de se faire dire plus tard par le tribunal qu'il n'avait pas droit à cette résolution, et d'avoir à payer le prix de son erreur.

Le contrôle judiciaire a posteriori vaut bien, dans ce contexte, le contrôle judiciaire a priori . [Soulignement ajouté.] [ 9 ] En l’espèce, c’est précisément lors d’un contrôle judiciaire a posteriori que le juge a conclu que le locateur n’avait pas droit à la résiliation du bail de plein droit. [ 10 ] L’appelante écrit dans son mémoire que le juge a fait erreur « en appliquant un bail qui était déjà résilié de plein droit ». [ 11 ] L’appelante se méprend sur ce point.

Le juge n’a pas appliqué un bail déjà résilié de plein droit, mais a plutôt examiné, conformément à l'enseignement de notre collègue le juge Chamberland dans l’arrêt 9051-5909 Québec inc. , si la clause de résiliation automatique pouvait s’appliquer aux circonstances invoquées par l’appelante. La présence dans un bail commercial d’une clause de résiliation automatique ne dispense pas en effet la

partie qui invoque la résiliation extrajudiciaire de démontrer que les conditions y donnant lieu sont satisfaites, si son cocontractant s'oppose à la résiliation. [ 12 ] Ici, a posteriori , le juge décide qu'il n'y avait pas de manquement au bail. [ 13 ] Par un exercice délicat d’appréciation des faits et d’interprétation du contrat, le juge a conclu à l’absence de l’un des défauts énumérés à la clause 22.1 du bail et donc à l’inapplicabilité aux circonstances invoquées par l’appelante de la clause de résiliation automatique prévue à la clause 22.2. [ 14 ] Or, l’appelante plaide également que la conclusion du juge selon laquelle l’intimée n’était pas en défaut est erronée, alléguant que le juge aurait commis plusieurs erreurs dans l’appréciation des faits et l’interprétation du contrat. [ 15 ] Rappelons d'entrée de jeu que la Cour n'interviendra pour réformer un jugement de première instance sur des conclusions de fait que si la

partie appelante démontre que les conclusions attaquées sont entachées d'une erreur manifeste et déterminante [3] . Ce principe s'applique aussi à l'appréciation par le juge de l'intention des parties au contrat, détermination hautement factuelle, qui mérite tout autant cette même déférence en appel [4] . [ 16 ] Le juge a-t-il erré dans son appréciation des faits ou de l'intention commune des parties au bail? Regardons à tour de rôle les arguments de l'appelante à cet égard. *** [ 17 ] En appui de sa thèse selon laquelle le juge aurait erré en concluant que le locataire n'était pas en défaut, l’appelante allègue deux principales erreurs dans l’interprétation du bail.

[ 18 ] La première erreur revêt un caractère général. L'appelante soutient que le juge s’est trompé en concluant au caractère non coercitif des engagements du locataire. Elle estime que le juge se méprend en qualifiant de « concept évolutif » la prestation de services relative au projet de cirque et de restauration que l’intimée s’est engagée à mettre en place dans les lieux loués. [ 19 ] Pour ce qui est du caractère non coercitif, l’argumentation de l’appelante repose sur une mauvaise compréhension des propos du juge.

Ce sont spécifiquement les termes de l’annexe « C », et non l’ensemble des obligations de l’intimée, que le juge de première instance qualifie de « très indicatifs », sans qu’ils soient « nécessairement coercitifs ». C'est déformer le sens du jugement que de dire que le juge conclut que le bail n'imposait aucune obligation « coercitive ».

Cet argument doit être rejeté. [ 20 ] Quant au « concept évolutif », une comparaison entre la description de l’entreprise contenue à la proposition initiale de services offerts par l'intimée et celle contenue à l’annexe « C » du bail s’impose. [ 21 ] Selon l’appelante, la clause 7.1 du bail, qui prévoit que la « proposition soumise » est « intégrée aux présentes en tant qu’annexe "C" ci-jointe », a pour effet d’intégrer au bail, entièrement et intégralement, la description de l’entreprise contenue à la proposition. [ 22 ] Or, on comprend des motifs du juge qu'il interprète l'intention commune des parties au contrat autrement.

Pour le juge, l’entreprise devant être exploitée, inspirée de la proposition, est décrite à l’annexe « C » du bail, un texte qui est le fruit de longues négociations entre les parties. La proposition telle quelle ne constitue pas l’annexe « C » du bail. La proposition a certes servi de « matrice de base aux négociations », pour reprendre l'expression du représentant du locataire, mais l’entente finale entre les parties diffère sensiblement de la proposition.

On notera que l’annexe « C » reprend la « description de l’entreprise » et prévoit une animation « de type cirque ou autres », ainsi qu’une restauration « combinée ou présentée dans le cadre d’un événement » (soulignements ajoutés). [ 23 ] Le juge a compris que la proposition initiale était pertinente au projet d'affaires entre les parties, en application de la clause 7.1, dans la mesure de sa compatibilité avec les termes exprès contenus au bail et à ses annexes.

Dans ces circonstances, on ne peut certainement pas reprocher au juge d’avoir conclu que « la formulation de la clause de l’annexe "C" » témoigne de ce que l’intimée « ne voulait certainement pas se voir museler dans une formule arrêtée et engagée à l’avance ». *** [ 24 ] L’appelante soutient que le juge a commis une deuxième erreur dans l'interprétation du bail en concluant que l’intimée pouvait exploiter son restaurant sur une base saisonnière.

Elle s'appuie principalement sur la clause 7.3 du bail, laquelle prévoit que « le locataire est tenu d’exercer ses activités de façon continue et active pour toute la durée du bail ». [ 25 ] Or, contrairement à ce que plaide l'appelante, cette clause ne peut imposer à l’intimée l’obligation d’exploiter son restaurant thématique sur une base annuelle dans les circonstances.

Le premier juge ne conclut pas que l’intimée n’avait aucune obligation d’exercer toute l'année quelque activité que ce soit, mais plutôt que l’intimée n’avait pas l’obligation d'opérer le restaurant thématique à l’année. [ 26 ] La proposition elle-même ne prévoit qu’une exploitation estivale du restaurant thématique. De plus, la clause 7.3 n’est pas incompatible avec une exploitation saisonnière du restaurant thématique.

La clause 1.1.22 précise d’ailleurs que par « saisons d’exploitation » on entend « les périodes auxquelles le Locataire pourra exploiter le commerce en vertu des présentes, telles que définies à l’article 3 ». L’article 3 stipule que la durée du bail correspond à la période commençant le 20 juin 2008 et se terminant le 30 avril 2013. Ainsi, les saisons d’exploitation correspondent à toute la durée du bail, durée pendant laquelle le locataire a le droit d’exploiter « le commerce ».

Par « commerce », on ne peut viser que l’entreprise décrite à l’annexe « C », laquelle ne peut être limitée à l’exploitation d’un restaurant thématique avec animation de type cirque. [ 27 ] L'appelante ne nous a pas démontré d'erreur dans cette interprétation du bail, faite à la lumière de l'annexe « C », qui est compatible avec une exploitation saisonnière du restaurant, ainsi qu'avec le droit de l’intimée d’exploiter son commerce, ce qui inclut des événements corporatifs, en dehors de la saison estivale. *** [ 28 ] Outre les erreurs alléguées dans l'interprétation du bail, l'appelante soutient que le juge a commis principalement trois erreurs dans son appréciation de la preuve. [ 29 ] L’appelante plaide que le juge a erronément conclu que l’intimée avait investi plus de 500 000 $ dans les lieux loués.

À supposer même que le juge ait commis une telle erreur, l’appelante ne montre pas en quoi cette erreur est déterminante sur le sort de l'affaire. La remarque du juge que la résiliation intempestive du bail causerait un préjudice à l’intimée ne constitue aucunement la base juridique de ses conclusions. Ce moyen doit être rejeté. *** [ 30 ] Deuxièmement, l’appelante prétend que le juge a erré en écartant la question de la sous-location au motif qu'elle serait postérieure à la résiliation.

Or, la preuve documentaire soumise ne permettait pas au juge de conclure que l’intimée a sous-loué ou cédé le bail en contravention du paragraphe 22.1.4. Les affiches de 2009 ne sont pas déterminantes en elles-mêmes. Notons que les affidavits des représentants de l’appelante parlent plutôt de location de salles pour des événements privés et non d'une véritable sous-location.

Il n'y a pas d'erreur manifeste et déterminante à cet égard. *** [ 31 ] L'appelante ajoute finalement que le juge aurait erré en concluant que l'appelante « n’a pas souscrit à ses engagements de financement pour les activités de publicité conformément aux dispositions qui prévalent dans le bail ». L’appelante ne montre pas en quoi cette erreur – si erreur il y a – serait déterminante en ce qui a trait à la conclusion du juge que l’intimée n’était pas en défaut et que l’appelante n’avait donc pas droit à la résiliation du bail.

[ 32 ] En somme, l'appelante n'a pas réussi à démontrer que le juge a erré de façon manifeste et dominante en concluant à l’absence de défaut de l’intimée. [ 33 ] Sa conclusion selon laquelle c’est plutôt l’appelante qui avait violé ses obligations contractuelles en résiliant le bail de façon injustifiée ne peut pas alors être réformée. *** [ 34 ] Subsidiairement, l’appelante conteste les ordonnances du juge de première instance. [ 35 ] Dans un premier temps, elle soutient que l’intimée n’a droit qu’à des dommages-intérêts, et non à une injonction. Cet argument est sans mérite. L’

article 1863 C.c.Q. prévoit explicitement que « [l]’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. » [ 36 ] L’appelante ne prétend pas que la présente affaire ne constitue pas l'un de ces « cas qui le permettent ».

Elle se contente d’invoquer le passage précité de l’arrêt 9051-5909 Québec inc. c 9067-8665 Québec inc. où le juge Chamberland écrit qu’un locateur qui se trompe en soutenant que le bail est résilié de plein droit risque de se faire dire plus tard par le tribunal qu’il n’avait pas droit à cette résiliation et d’avoir alors à « payer le prix de son erreur ».

Or, le juge Chamberland emploie cette expression au sens large, et ses propos ne sauraient être interprétés comme limitant aux dommages-intérêts les recours d’un locataire victime d’une résiliation injustifiée d’un bail commercial comportant une clause de résiliation de plein droit. [ 37 ] Dans un deuxième temps, l’appelante prétend que les ordonnances du premier juge sont trop générales et trop vagues pour être exécutoires. [ 38 ] Quant à la première de ces ordonnances, elle est suffisamment précise pour être exécutoire si elle est interprétée restrictivement et à la seule fin de remédier aux difficultés immédiates découlant des faits mis en preuve devant le juge de première instance.

Toutefois, dans un contexte de relations contractuelles qui se poursuivent, puisque le bail n'a pas été résilié, il nous apparaît souhaitable de la clarifier.

Rappelons le texte de l'ordonnance du juge énoncée au paragraphe [40] du jugement : ORDONNE à la défenderesse de ne pas entraver l’occupation par la demanderesse des lieux loués au Pavillon Jacques-Cartier et au Hangar 5 situés sur les quais du Vieux-Port de Montréal et de ne pas empêcher l’accès auxdits lieux par la demanderesse, et ce, jusqu’au terme du bail intervenu le 20 juin 2008 avec la demanderesse. [ 39 ] Par cette ordonnance, le juge cherche à interdire à l’appelante de se prévaloir du redressement prévu au bail pour le défaut allégué dans son avis du 5 février 2010 par lequel elle annonçait la résiliation unilatérale du bail.

Rappelons que la clause 22.4 du bail autorise, en cas de résiliation, « le Bailleur, ses mandataires et employés » à « entrer dans les Lieux loués » pour « en expulser le Locataire », « les cadenasser » ou « en changer les serrures », « sans la nécessité d’intenter des procédures en justice ». [ 40 ] L'ordonnance du juge doit être interprétée de façon à permettre à l’appelante de conserver le droit, pour l’avenir, de résilier le bail sans intervention judiciaire en cas de défaut de l’intimée, et donc de contrôler les agissements de son locataire sans risque de se placer en situation d’outrage au tribunal. [ 41 ] À cette fin, il convient d'ajouter une conclusion déclaratoire voulant que le bail ne soit pas résilié à la date du jugement de la Cour supérieure (13 décembre 2010) et que, cela étant, il soit ordonné à la défenderesse de ne pas entraver l'occupation par la défenderesse des lieux loués au Pavillon Jacques-Cartier et au Hangar 5 situés sur les quais du Vieux-Port de Montréal et de ne pas empêcher l'accès audits lieux par la demanderesse. [ 42 ] En revanche, l’appelante a raison de prétendre que la seconde ordonnance est trop générale et trop vague pour être exécutoire.

Rappelons le texte du paragraphe [41] du jugement : ORDONNE à la défenderesse de respecter toutes ses obligations aux termes du bail intervenu le 20 juin 2008 avec la demanderesse. [ 43 ] Bien qu’il ne soit pas impossible pour un tribunal d’ordonner en certaines circonstances à une

partie de se conformer à un contrat dans son ensemble, l’exigence que l’ordonnance d’injonction soit suffisamment précise limite cette possibilité aux cas où les obligations qui découlent du contrat sont clairement définies [5] . [ 44 ] Il n’est pas possible en l’espèce de dire que les obligations qui découlent du bail sont clairement définies, comme l’illustre la présente affaire. En outre, cette ordonnance n’est pas nécessaire pour donner satisfaction à l’intimée.

Il est suffisant que la Cour constate que le bail n’a pas été résilié, ce qui implique nécessairement que l’appelante est tenue de respecter ses engagements contractuels.

POUR CES MOTIFS , la Cour : [ 45 ] ACCUEILLE l'appel aux seules fins de biffer le paragraphe [41] du jugement de la Cour supérieure et de remplacer le paragraphe [40] du même jugement par le paragraphe suivant : [40] DÉCLARE qu'il n'y a pas eu résiliation extrajudiciaire du bail à la suite de l'avis du 5 février 2010 et, cela étant, ORDONNE à la défenderesse de ne pas entraver l'occupation par la demanderesse des lieux loués au Pavillon Jacques-Cartier et au Hangar 5 situés sur les quais du Vieux-Port de Montréal et de ne pas empêcher l'accès audits lieux par la demanderesse; [ 46 ] AVEC DÉPENS contre l'appelante, sauf en ce qui concerne le cahier de sources de l'intimée, déposé hors délai.

FRANÇOIS DOYON, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.