2011 QCCQ 8467, 2011 QCCQ 8467

Rais c. Proprio Direct inc. 2011 QCCQ 8467 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N°: 540-32-022156-093 DATE : Le 25 juillet 2011 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. _____________________________________________________________________ SEDDIK RAIS

Partie demanderesse c. PROPRIO DIRECT INC.

Partie défenderesse _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Seddick Rais, réclame une somme de 6 982,52 $ à la défenderesse, Proprio Direct Inc., suite à la résiliation par cette dernière du contrat d’emploi du demandeur, à

titre d’agent immobilier affilié, le 14 avril 2008; [ 2 ] Il réclame le remboursement d’une somme de 4 237,41 $, telle que détaillée dans la mise en demeure P-1, transmise à la défenderesse le 1 mai 2008; [ 3 ] Il réclame également une somme de 1 000 $, telle que détaillée dans la mise en demeure P-2, transmise à la défenderesse le 16 juillet 2008, pour avoir référé un nouvel agent d’immeuble à la défenderesse soit Wakim Abdallah; [ 4 ] Il réclame des intérêts de 1 % sur la somme de 5 237,41 $ pour une période de 19 mois et des dommages de 750 $ pour troubles et inconvénients résultant de la résiliation de son contrat d’engagement par la défenderesse; [ 5 ] Cette dernière conteste la réclamation du demandeur.

Elle déclare essentiellement qu’elle lui a versé toutes les sommes qu’elle lui devait jusqu’au moment de la résiliation, pour un total de 8 186 $, tel qu’il appert du Relevé des transactions effectuées par l’intermédiaire du demandeur (P-6); [ 6 ] Le demandeur admet avoir reçu cette somme mais argumente qu’il a droit à un remboursement de 4 237,41 $ sur la part de ses commissions que la défenderesse a conservée; [ 7 ] Le demandeur base sa réclamation sur l’interprétation qu’il fait de l’Annexe « B » de la Convention de travail (P-5) intervenue entre les parties [ 8 ] La défenderesse ne partage pas l’interprétation du demandeur; RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 9 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code Civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier; [ 10 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 11 ] Cet

article impose, sur les épaules du demandeur, le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, par prépondérance de preuve; [ 12 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute:

« La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 13 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence; [ 14 ] À ce sujet, l’honorable Maurice Abud dans Régis Lemay et 9085-7202 Québec Inc. c.

Desjardins sécurité financière [1] vient préciser ce qui advient lorsque la preuve présentée n’est pas suffisamment convaincante ou contradictoire ; [ 15 ] Le professeur Ducharme [2] nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra; [ 16 ] Le professeur Royer [3] en arrive également à la même conclusion.

Il mentionne, dans son traité sur la preuve civile que : « La

partie qui a le fardeau de persuasion perdra son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. » [ 17 ] Le présent litige, qui porte sur le remboursement de la somme de 4 237,41 $, en est un qui repose essentiellement sur l’interprétation du sens de l’Annexe « B » du contrat par les parties; [ 18 ] À ce sujet, le Tribunal doit tenir compte des articles 1425 à 1427 C.c.Q. qui énoncent : « 1425. Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1426.

On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. 1427. Les clauses s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'ensemble du contrat. »

ANALYSE et DÉCISION [ 19 ] Considérant la preuve documentaire et testimoniale présentée de part et d'autre, par les parties; [ 20 ] Le demandeur avait le fardeau de démontrer au Tribunal que son interprétation de l’Annexe « B » du contrat P-5 était la plus probante; [ 21 ] Dans les circonstances, le Tribunal estime important de reproduire la

partie B.1 de l’Annexe « B » : « B . RÉPARTITION DE LA RÉTRIBUTION DE L’AGENT B.1 Le partage de la rétribution pour les clients personnels (CP) Pour la période allant du 1 er janvier au 31 décembre, les revenus bruts des transactions seront cumulés jusqu’à concurrence de 11 999 $ et le partage se sera comme suit : ▪ 50% à l’agent ▪ 50% à Proprio Direct inc .

Le calcul du cumul comprend les revenus bruts de toute transaction, soit en tant qu’agent collaborateur ou comme agent inscripteur, et sera calculé selon le prorata des mois restants. • Soit une inscription vendue et notariée ou une promesse d’achat acceptée et notariée. Dans le cas où un agent vend sa propre inscription, le tout sera calculé comme deux (2) transactions . Lorsque l’agent aura atteint un cumulé de 12 000 $ en revenus bruts provenant de transactions avec des clients personnels, des frais de 250 $ par transaction lui seront facturés. Tableau « Système de bonification »

Description Rétribution cumulée brute entre 1 $ et 11 999 $ Rétribution cumulée brute supérieure à 12 000 $ Rétribution à l’agent 50 % 100 % Remise au courtier 50 % 0 % Frais administratifs par transaction 0 % 250 $ [ 22 ] Le Tribunal estime aussi important de reproduire les articles 8 et 10 du contrat P-6 : « 8. DURÉE

a. La présente convention est conclue pour une période d’un an à compter de la date de signature de celle-ci. Par la suite, elle est automatiquement reconduite par une ou plusieurs périodes consécutives d’un an. 10. Cessation a.

La présente convention peut être résiliée à tout moment par l’une des parties moyennant un préavis de soixante-douze (72) heures donné par écrit à l’autre partie. » [ 23 ] Le contrat P-6 a été signé le 6 mars 2007 et il fut donc renouvelé pour un an le 6 mai 2008, soit environ un mois et une semaine avant la date de résiliation du 14 avril 2008; [ 24 ] La preuve révèle que la demanderesse n’a pas donné un avis écrit au demandeur mais qu’il a plutôt été convoqué à rencontrer son supérieur, monsieur Beaudoin, qui l’a avisé verbalement des motifs de cette décision à laquelle le demandeur s’est soumis, compte tenu des circonstances; [ 25 ] Considérant qu’il s’agissait d’un contrat d’un an auquel l’une ou l’autre des parties pouvait mettre fin avec un préavis de 72 heures; [ 26 ] Suite à la lecture de la clause B.1 de partage de la rétribution apparaissant à l’Annexe « B », le Tribunal en vient à la conclusion que, pour chaque période de un an allant du 1 er janvier au 31 décembre d’une année de calendrier, le demandeur, comme tous les autres agents immobiliers travaillant pour la défenderesse, s’engage à verser à la défenderesse 50 % des revenus bruts de commissions reliées aux transactions conclues par son intermédiaire et ce, jusqu’à concurrence de 11 999 $ de revenus bruts, soit une somme de 6 000 $; [ 27 ] Pour toutes ventes additionnelles, donc pour tous autres revenus bruts de commissions, l’entente P-5 prévoit que le demandeur, comme tous les autres agents immobiliers, recouvrent 100 % de la commission et doivent payer des frais administratifs de 250 $ par transaction; [ 28 ] Le Tribunal est d’opinion que cette somme de 6 000 $ est reliée aux commissions dues et gagnées sur les revenus bruts de commissions quelle que soit la durée du contrat et ne constitue aucunement une forme de loyer annuel payé par les agents immobiliers de Proprio Direct Inc. et dont ils peuvent réclamer le remboursement advenant la fin prématurée de leur contrat d’engagement, comme ce fut le cas du demandeur; [ 29 ] Le Tribunal privilégie donc l’interprétation de l’Annexe « B » qu’en fait la défenderesse; [ 30 ] Dans les circonstances, la

partie de la réclamation du demandeur visant le remboursement de la somme de 4 237,41 $ est mal fondée en faits et en droit; [ 31 ] En ce qui concerne la réclamation de 1 000 $ du demandeur, celle-ci repose notamment sur l’article 7.3 du Manuel de l’Agent (D-3) relativement au Référencement de nouveaux agents; [ 32 ] La clause 7.3 du Manuel de l’Agent , se lit comme suit : « 7.3 Référencement de nouveaux agents Pour toute référence d’un agent, avec ou sans expérience, par un agent qui est à l’emploi de Proprio Direct Inc . ce dernier recevra 1 000 $ pour cette référence et ce, aux conditions suivantes : ➢ L’agent référé devra demeurer à l’emploi de Proprio Direct Inc . pour une période minimum de six (6) mois; ➢ L’agent référé devra réaliser, en tant qu’agent collaborateur, au moins deux (2) transactions de ventes notariées; ➢ La somme de 1 000 $ sera déboursée lorsque les chèques de rétribution dus à Proprio Direct Inc. seront reçus.

Afin d’être rémunérés pour votre référence, vous devez fournir le formule de référencement dûment complété et signé par votre directeur régional et le remettre à Mme Louise Soucy du département de la comptabilité. Cette promotion demeure en vigueur jusqu’à avis contraire. Nous vous remercions de nous référer des prospects. » (notre soulignement) [ 33 ] Il n’est pas contesté que le demandeur a référé Wakim Abdallah à la défenderesse à

titre d’agent immobilier; [ 34 ] Rolland G. Paquette, le représentant de la défenderesse, déclare que dans un tel cas, le demandeur devait remplir le Formulaire de référencement apparaissant à la page 58 du Manuel de l’Agent.

Il ajoute qu’il ne l’a jamais fait; [ 35 ] Le demandeur admet ceci et précise qu’il s’est écoulé un laps de temps trop court entre le référencement de monsieur Abdallah et la résiliation de son propre contrat d’engagement; [ 36 ] Dans les circonstances, monsieur Paquette précise que n’étant plus à l’emploi de Proprio Direct Inc., le demandeur n’avait plus droit au paiement de 1 000 $ car il ne rencontrait pas les conditions prévues à la clause 7.3; [ 37 ] Le Tribunal partage cette opinion; POUR CES MOTIFS, le Tribunal :

REJETTE l’action du demandeur; CONDAMNE le demandeur à payer à la défenderesse la somme de 191 $, représentant les frais judiciaires. __________________________________ JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. Date d’audience Le 11 juillet 2011