2019 QCCQ 7069, 2019 QCCQ 7069

Szejman c. Dionne 2019 QCCQ 7069 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-703026-171 DATE : 13 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CÉDRIC SZEJMAN et HERVÉ ROUGIER

Partie demanderesse c. JONATHAN DIONNE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse, Cédric Szejman et Hervé Rougier, après modification, réclame de la

partie défenderesse, Jonathan Dionne, 15 000 $ en dommages suite à l’achat d’une unité de condominium, alléguant vice caché. [ 2 ] Tel qu’il appert d’un acte de vente intervenu devant Me Sylvain Carrier, notaire, sous le n o 831 de ses minutes, le 26 février 2016, Cédric Szejman et Hervé Rougier ont acheté de la

partie défenderesse, Jonathan Dionne, un immeuble tenu en copropriété sis au [...], Ville de Montréal, pour la somme de 224 500 $ (P-1, en liasse). On peut lire à ce contrat : […] DÉSIGNATION Un immeuble tenu en copropriété ayant front sur la rue A , en la ville de Montréal, comprenant :

A) L’appartement,

partie privative, connu et désigné comme étant le lot [...] ([...]) au Cadastre du Québec , circonscription foncière de Montréal . Étant une unité résidentielle d’un immeuble et portant le numéro [...], en la ville de Montréal, province de Québec, [...] .

B) Le droit à l’ usage exclusif du balcon avant au deuxième étage , conjointement avec le propriétaire de la

partie privative étant le lot 5 627 573 et l’ usage exclusif des balcons avant et arrière au troisième étage ;

C) La quote-part à cette

partie privative ci-dessus décrite dans les parties communes tel qu’identifiée dans la déclaration de copropriété ci-après mentionnée. […] [ 3 ] Un inspecteur de la Ville de Montréal se présenta à la résidence des demandeurs en juillet 2017, qui leur adressa un avis daté du 26 juillet 2017 (P-2), les informant que les colonnes de soutien de la terrasse arrière au niveau du troisième étage étaient insuffisantes, considérant la portée du balcon : Mercier Hochelaga-Maisonneuve Montréal Direction de l’aménagement urbain et des Services aux entreprises Division des permis et inspections 6854, rue Sherbrooke Est Montréal (Québec) H1N 1E1

AVIS N O : 3001314925 Le 26 juillet 2017 Syndicat de copropriété 1425/1423/1421 Joliette [...] Montréal (Québec) [...] Adresses concernées : [...], rue A Règlement sur la construction et la transformation de bâtiments (R.R.V.M, 11-018, art. 59, 63, 66) Madame, Monsieur, À la suite d'une inspection, nous vous signifions que votre bâtiment présente des éléments dangereux; à savoir : - Les colonnes de soutien de la terrasse arrière au niveau du 3 e étage sont insuffisantes considérant la portée du balcon. Les appuis de ces colonnes de soutien ne sont pas adéquats.

Aucun permis de transformation n’a été émis pour l’agrandissement de ce balcon. - Le transfert de charge de la terrasse du 3 e étage s’effectue à

partie (sic) de la terrasse du 2 e étage qui à son tour s’appuie sur la structure de toiture au niveau du rez-de-chaussée. -

Article 59 : Nous soumettre un rapport d’un ingénieur attestant l’intégrité structurale des terrasses arrière dans un délai de 30 jours . Si nécessaire, le rapport doit inclure des recommandations sur les travaux à effectuer afin d’assurer la stabilité et l’intégrité structurale des terrasses. Advenant que des travaux soient nécessaires, vous devrez les effectuer en respectant les recommandations de l’ingénieur dans un délai de 30 jours suivant la réception du rapport. Veuillez prendre note qu’une anomalie à un tronçon du garde-corps au niveau de la terrasse du 2 e étage a été décelée.

Les barrotins sont désassemblés veuillez procéder à la réparation de ce garde-corps, les barrotins doivent avoir un espacement maximal de 100 mm. Ceci contrevient ainsi aux exigences du Règlement sur la construction et la transformation de bâtiments,

article 63. […] Renaud Allard Inspecteur du cadre bâti […] [ 4 ] Quelle ne fut pas la surprise des nouveaux acheteurs étant donné que lors des négociations et dans les déclarations du vendeur (P-3), signées par le vendeur, M.

Dionne, aucune mention n’est faite quant à la modification effectuée au balcon arrière, bien au contraire. [ 5 ] Un « Rapport, visite de chantier contractuelle RC-01 » (P-4) fut préparé par CPF Groupe Conseil en date du 22 août 2017, qui conclut : […] Recommandations à l’entrepreneur : Suite au relevé et à l’analyse de certains éléments structuraux, nous concluons que l’intégrité structurale des terrasses est inadéquate et dangereuse pour les occupants. Des travaux de réhabilitation majeurs sont à prévoir afin de rendre conforme la structure actuelle des terrasses. L’accès à ces dernières est proscrit.

Nous recommandons qu’une étude complète soit effectuée sur l’ensemble de la structure supportant les terrasses niveaux 2e et 3e étage.

PRÉPARÉ PAR : Andréanne Tremblay, ing. Représentant autorisé de Groupe CPF Inc. [ 6 ] En effet, suite à une enquête effectuée par M. Szejman, celui-ci fut informé par la Ville de Montréal, Mercier-Hochelaga- Maisonneuve, division des relations avec les citoyens et du greffe, par Mme Dina Tocheva, secrétaire d’arrondissement substitut (P-5), que M. Dionne avait préalablement été avisé par la Ville que la construction avait été effectuée par ce dernier sans permis, nonobstant un avis précis de la part de la Ville à cet effet et : […] 2016-02-05 Brousseau, Geneviève Garde-corps installé au balcon du 3e étage.

Situation corrigée. Note : Le balcon semble avoir été agrandi sans permis, prescrit pour pousuite (sic). Structure non-vérifiée au moment de la visite, garde-corps seulement. Voir photos […] [ 7 ] Une mise en demeure fut adressée le 8 août 2017 à M. Jonathan Dionne, l’avisant de la situation et réclamant correction, qui demeura sans réponse, d’où la présente réclamation (P-7). [ 8 ] M.

Dionne conteste la réclamation à l’effet que les demandeurs acheteurs étaient au courant de la situation suite à une inspection de l’immeuble, donc non un vice caché, mais apparent, qu’il y eut négociations préalablement et réduction de prix pour près de 15 000 $. Ce serait de la responsabilité de l’inspecteur qui aurait dû constater la problématique eu égard à l’immeuble […]. [ 9 ] Celui-ci offre de payer la somme de 3 388,70 $ aux fins de régler le litige dans le présent dossier, mais sans déposer les sommes requises au greffe, selon la loi. [ 10 ] La

partie demanderesse réclame la somme de 14 990,56 $, représentant les frais pour le rapport d’ingénieur et d’expertise, perte de jouissance, de valeur immobilière et d’usage de la terrasse, de même que dommages moraux, soit démarches, stress, tensions dans le couple, tensions entre copropriétaires, arrêt de travail, etc., pour une somme additionnelle de 2 800 $. CONSIDÉRANT que les demandeurs acheteurs n’étaient pas au courant du vice avant la vente, leur l’inspecteur en bâtiments n’ayant pas décelé la problématique préalablement; CONSIDÉRANT les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec ( CcQ ), en ce que M.

Jonathan Dionne a vendu une unité de condominium à M. Cédric Szejman et Hervé Rougier, étant parfaitement conscient que la construction de la terrasse arrière n’était pas conforme et effectuée sans le permis de la Ville et de surcroît, dangereux pour leur sécurité; 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. CONSIDÉRANT que l’usage de la terrasse arrière était un élément important de la vente du condo et spécifiquement mentionné dans l’Acte de vente (P-1); CONSIDÉRANT la connaissance du vendeur, M.

Dionne, de la construction illégale du balcon, fait qu’il a délibérément caché aux acheteurs; CONSIDÉRANT que la

partie demanderesse a rencontré son fardeau de preuve en vertu de l’

article 2803 CcQ : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la

partie défenderesse, Jonathan Dionne, à payer à la

partie demanderesse, Cédric Szejman et Hervé Rougier, la somme de 14 990,56 $, avec intérêts, majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 CcQ , depuis la mise en demeure en date du 8 août 2017, de même que les frais de 205 $.

_______________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. Date d’audience : 26 septembre 2019