2015 QCCQ 8735, 2015 QCCQ 8735

Beaulieu c. Desaulniers 2015 QCCQ 8735 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-012972-159 DATE : 18 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIELLE BEAULIEU Demanderesse c.

CAROLE DESAULNIERS et FRANCIS TURCOTTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse prétend que l’immeuble qu’elle a acheté des défendeurs est affecté de vices cachés et elle leur réclame un montant de 15 000 $ représentant le coût des travaux correctifs de même que des dommages et intérêts. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation et nient que les problématiques pouvant affecter l’immeuble soient des vices cachés. Questions en litige

a) Les problématiques affectant l’immeuble sont-elles des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ?

b) Le cas échéant, quels sont les dommages qui sont une conséquence immédiate et directe des vices cachés pour lesquels la demanderesse peut obtenir compensation? Mise en contexte [ 3 ] Le 11 février 2013, après avoir fait une première visite de l’immeuble des défendeurs, la demanderesse dépose une promesse d’achat conditionnelle à ce qu’elle puisse faire inspecter l’immeuble.

De plus, la promesse d’achat prévoit que le vendeur devra terminer l’isolation du vide sanitaire, à défaut de quoi, un montant de 1 000 $ sera retenu du prix de vente. [ 4 ] Le 18 février 2013, l’inspecteur en bâtiments procède à l’inspection et remet à la même date son rapport écrit.

L’inspecteur identifie certaines problématiques : deux poutres fissurées au sous-sol, l’isolation déficiente du vide sanitaire, l’absence de pompe puisard installée dans le vide sanitaire et des zones ayant des déficiences d’isolation. [ 5 ] Après l’obtention du rapport d’inspection, il est entendu entre les parties que les défendeurs verront à faire certains travaux dont notamment, le remplacement des poutres par des poutres de 16' ainsi que la finition du vide sanitaire. [ 6 ] L’acte de vente est signé le 27 mars 2013. [ 7 ] Le 6 avril 2014, la demanderesse transmet aux défendeurs une mise en demeure dans laquelle elle dénonce une multitude de problématiques affectant l’immeuble.

Elle fait principalement mention de deux problématiques majeures soit un problème d’isolation du mur arrière de la rallonge de la maison et un problème d’infiltrations d’eau survenu dans le vide sanitaire au courant du mois de mars. [ 8 ] La demanderesse transmet une nouvelle mise en demeure le 22 mai 2014 par le biais de son avocat.

Elle reproche aux défendeurs d’avoir fait défaut de terminer l’isolation du vide sanitaire, d’avoir fait défaut de remplacer les deux poutres par des poutres de 16' et dénonce un problème d’infiltrations d’eau nécessitant des travaux correctifs de plus de 17 000 $. [ 9 ] La demanderesse a déposé un tableau présentant une ventilation des montants réclamés s’élevant à 15 028,59 $.

La demanderesse a réduit le montant de sa réclamation à 15 000 $ pour pouvoir exercer son recours à la Division des petites créances . [ 10 ] À l’audience, la demanderesse a mentionné renoncer à certains montants de sa réclamation principalement la location d’un

camion, la location d’une scie et des travaux exécutés par Hydro-Québec. [ 11 ] Par conséquent, les montants réclamés par la demanderesse sont de deux ordres, soit des remboursements de travaux correctifs et d’autre part des dommages qui se présentent comme suit : Travaux et matériaux ​ Achat d’une deuxième pompe submersible 112,68 $ ​ Travaux de drainage 5 035,81 $ ​ Réparation du mur arrière, main-d’œuvre 4 349,21 $ ​ Matériaux 1 286,78 $ ​ Remplacement de deux poutres 1 379,70 $ Dommages ​ Défaut de compléter le vide sanitaire 1 000,00 $ selon les règles de l’art ​ Frais divers (rétribution pour travail accompli, frais pour prêt réno, frais de poursuite, frais psychologiques) 1 500,00 $ TOTAL 14 664,18 $ [ 12 ] De leur côté, les défendeurs mentionnent n’avoir jamais constaté d’infiltrations d’eau et nie par ailleurs que les problèmes invoqués soient des vices cachés.

Analyse et conclusion [ 13 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 14 ] L’

article 1726 C .c.Q. qui est à la base du recours pour vices cachés se lit comme suit : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. » [ 15 ] Dans l’affaire Caron c.

Gauthier , 2011 QCCQ 7155 , le juge Guy Ringuet présente les conditions d’exercice d’un recours de l’acheteur contre son vendeur pour vices cachés : « [6] L'acheteur doit faire la preuve qu'il s'agit d'un vice au sens de la loi. [7] L'acheteur doit faire la preuve de toutes les conditions suivantes : Le vice doit être grave . Le vice doit être tel que si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté le bien ou il l'aurait acheté à un moindre prix; Le vice doit être "caché" , c'est-à-dire que la défectuosité n'ait pas été apparente au moment de la vente.

Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent; Le vice doit être antérieur à la vente . Pour cette condition, le législateur évite que le vendeur ne soit tenu responsable d'une défectuosité résultant du mauvais usage ou du mauvais entretien du bien par l'acheteur ou par une autre personne; Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. [8] L'acheteur a le fardeau de faire la démonstration que le vice est suffisamment grave pour donner ouverture à la garantie. [9] L’

article 1739 C.c.Q. exige une autre condition. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit dénoncer le vice à son vendeur, par écrit et dans un délai raisonnable depuis sa découverte. L’acheteur qui ne dénonce pas les vices dans un délai raisonnable ou qui fait défaut de mettre son vendeur en demeure de procéder aux réparations avant que celles-ci ne soient faites, verra sauf exception, son recours rejeté. [10] Par ailleurs, l'acheteur a une obligation de prudence et de diligence. Il doit procéder à un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien avant son achat.

De plus, il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant présager un vice. » [ 16 ] C’est donc à la lumière de ces principes que le tribunal doit évaluer la preuve présentée pour déterminer si chacun des problèmes invoqués sont des vices cachés.

Remboursement de travaux correctifs i.

Drainage du vide sanitaire [ 17 ] La preuve a démontré que les défendeurs avaient réalisé certains travaux de creusage du drain sanitaire puis ont décidé de remplir celui-ci avec de la pierre trois quarts. [ 18 ] C’est ce qui explique que, lors des travaux correctifs du système de drainage du vide sanitaire, des entrepreneurs mandatés par la demanderesse ont retrouvé un baril de captation enterré. [ 19 ] La preuve prépondérante amène le Tribunal à conclure que le vide sanitaire était affecté d’un problème de drainage antérieur à la vente et inconnu du demandeur. [ 20 ] Par conséquent, le Tribunal considère qu’il s’agit d’un vice caché et que la demanderesse est en droit de réclamer le coût des travaux de 5 035,81 $ . ii.

Réparation du mur arrière pourri, main-d’œuvre et matériaux [ 21 ] Monsieur Dany Girard de l’entreprise Constructions Mauriciennes qui a réalisé les travaux en question mentionne qu’ils visaient à procéder à l’amélioration de l’isolation extérieure. Dans le cadre de ces travaux, il a été constaté qu’une

partie des murs était atteinte de pourriture et a dû être remplacée. Ce problème ne pouvait être décelé sans enlever les matériaux de finition. Il s’agit donc d’un vice caché. [ 22 ] Cependant, la demanderesse, qui en temps qu’acheteur a une obligation de prudence et diligence, doit assumer une

partie de responsabilité sur cette

partie de sa réclamation puisque le rapport d’inspection préachat questionnait la qualité de l’’isolation à certains endroits. [ 23 ] Ainsi, seul le problème de pourriture des murs constitue un vice caché. [ 24 ] Par ailleurs, la preuve présentée ne permet pas de déterminer quelle portion des montants réclamés à ce

chapitre représente les travaux correctifs d’isolation et quelle

partie est pour le remplacement du mur affecté par la pourriture. Les travaux d’isolation sont des travaux plus importants que le remplacement du mur affecté par la pourriture. [ 25 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal accordera donc un montant de 1 000 $ pour les travaux de réparation du mur pourri. iii. Remplacement des poutres [ 26 ] Les défendeurs prétendent avoir procédé au remplacement des poutres.

La preuve démontre cependant que les défendeurs ont remplacé les poutres par des poutres de 12' alors que les instructions étaient clairement d’utiliser des poutres de 16'. [ 27 ] Les défendeurs n’ont donc pas respecté leurs obligations en ne suivant pas les consignes quant à la longueur des poutres et par conséquent la réclamation de la demanderesse sur cet élément est fondée et accorde un montant de 1 379,70 $. Dommages iv.

Compléter la finition des travaux du vide sanitaire [ 28 ] La demanderesse réclame un montant de 1 000 $ au motif que les défendeurs n’auraient pas procédé à la finition des travaux d’isolation du vide sanitaire selon les règles de l’art. [ 29 ] De leur côté, les défendeurs prétendent avoir respecté à la lettre les consignes données par l’inspecteur en bâtiments sur ce point. [ 30 ] En présence de témoignages contradictoires de part et d’autre, et faute d’avoir entendu l’expert en bâtiments se prononcer sur le respect ou non de ses directives, le Tribunal doit conclure que la demanderesse ne s’est pas déchargée de son fardeau de preuve sur cet élément de sa réclamation, et par conséquent, celui-ci est rejeté. v.

Dommages-intérêts [ 31 ] Enfin, la demanderesse réclame des dommages et intérêts de 1 500 $. [ 32 ] La preuve ne permet pas de conclure que les dommages réclamés sont une conséquence directe et immédiate de vices cachés dont les défendeurs avaient connaissance à la date de la vente et pour lesquels ils puissent être responsables selon le droit applicable. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 34 ] CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 7 415,51 $, avec intérêts au taux légal, et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 22 janvier 2015, date de l’assignation; [ 35 ] CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse les frais judiciaires de 200 $.

__________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 9 JUILLET 2015