2022 QCCQ 9323, 2022 QCCQ 9323

Landry c. Tremblay 2022 QCCQ 9323 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-704999-209 DATE : 9 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MANON GAUDREAULT , J.C.Q. ______________________________________________________________________ CATHERINE LANDRY et DOMINIQUE LANDRY et NATHALIE DUPUIS Demandeurs / Défendeurs reconventionnels c.

ISABEL TREMBLAY Défenderesse / Demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’INTRODUCTION [ 1 ] En mai 2016, monsieur Dominique Landry acquiert un immeuble en copropriété dans le but de le louer à sa sœur, madame Catherine Landry.

L’immeuble ne comprend que deux unités. [ 2 ] Le jour du déménagement de madame Landry, madame Isabel Tremblay, propriétaire de l’unité située en dessous, l’avise des problèmes d’insonorisation de l’immeuble et de l’effort que madame Landry devra déployer afin d’assurer la quiétude dans sa copropriété. [ 3 ] De mai 2016 à juin 2019, madame Tremblay fait de nombreuses interventions pour dénoncer le bruit occasionné par les activités quotidiennes de madame Landry et de sa fille. [ 4 ] De juillet 2019 à octobre 2020, madame Nathalie Dupuis occupe la copropriété aussi à

titre de locataire. Les mêmes interventions sont faites par madame Tremblay pour les mêmes motifs. Ces interventions sont répétées et continues pendant presque toute la durée de la location. [ 5 ] Mesdames Landry et Dupuis reprochent à madame Tremblay de les avoir harcelées, menacées, intimidées et d’avoir fait preuve d’une intolérance excessive.

Elles soutiennent qu’il s’agit d’un trouble de voisinage. [ 6 ] Les comportements de madame Tremblay sont la source du déménagement de madame Landry et de la vente de la copropriété par monsieur Landry. [ 7 ] Les demandeurs réclament donc à madame Tremblay la somme de 15 000 $ en dommages-intérêts compensatoires pour des préjudices moraux et matériels en raison du trouble de voisinage et des fautes de madame Tremblay. [ 8 ] La défenderesse conteste la demande et soutient que les demandeurs n’ont rien fait pour minimiser les bruits importants provenant de leur unité et accentués par un problème d’insonorisation et de tuyauterie.

Elle a d’ailleurs effectué des correctifs à son unité pour régler en

partie les problèmes. [ 9 ] Elle se porte demanderesse reconventionnelle et réclame la somme de 15 000 $ en dommages-intérêts compensatoires en raison des travaux correctifs effectués et de perte de jouissance de son unité. LES QUESTIONS EN LITIGE

[ 10 ] Afin de trancher le présent litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1) Les gestes et demandes de madame Tremblay constituent-ils une faute ou un trouble de voisinage?

a) À l’égard de mesdames Landry et Dupuis

b) À l’égard de monsieur Landry 2) Quel est le montant octroyé pour les dommages subis?

a) Par madame Landry

b) Par madame Dupuis

c) Par monsieur Landry 3) La demande reconventionnelle est-elle bien fondée? L’ANALYSE 1) Les gestes et demandes de madame Tremblay constituent-ils une faute ou un trouble de voisinage? Le droit applicable [ 11 ] Monsieur Landry et madame Tremblay sont tous deux propriétaires d’une unité de copropriété administrée par le Syndicat des copropriétaires du 9110 et 9112 rue de Morelia. [ 12 ] Leurs relations sont régies par la loi, mais également par la déclaration de copropriété [1] ainsi que par tout règlement adopté par le Syndicat de copropriété [2] . [ 13 ] En lien avec le présent litige, le règlement de l’immeuble inclus à la déclaration de copropriété :

ARTICLE 96. Chacun des copropriétaires a le droit de jouir comme bon lui semble de la

partie privative comprise dans sa fraction, à la condition d’en respecter la destination et le présent Règlement de l’immeuble ainsi que toutes les modifications qui peuvent lui être apportées, de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination.

ARTICLE 97.

La jouissance et l’usage des parties privatives sont assujettis aux conditions suivantes : [ … ] 2 o les copropriétaires, locataires et occupants doivent veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit, à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service; [ … ] 6 o tout copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.

Ainsi, tout copropriétaire qui cause un dommage aux parties communes ou à une autre

partie privative doit rembourser au syndicat ou au copropriétaire concerné toute somme qu’il pourrait être appelé à payer par suite de ce dommage notamment, la somme représentant toute franchise d’assurance; 7 o tout copropriétaire, locataire et occupant est tenu de faire respecter par tous les membres de sa famille, ses invités et employés les dispositions de la loi, de la présente déclaration et des règlements en vigueur; [ 14 ] Ces dispositions vont dans le même sens que l’

article 1063 Code civil du Québec [3] ( C.c.Q. ) : 1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa

partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. [ 15 ] Bien qu’elles ne soient pas copropriétaires, mesdames Landry et Dupuis se doivent également de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété et de tout règlement [4] . [ 16 ] À ces dispositions s’ajoute le régime de responsabilité prévu à l’

article 976 C.c.Q. En situation de voisinage, la présence d’inconvénients anormaux entraîne la responsabilité de leur auteur [5] : 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. [ 17 ] Ce régime de responsabilité nécessite la preuve des critères suivants : • Une situation de voisinage; • L’exercice/l’usage du droit de propriété;

• Des inconvénients anormaux. [6] [ 18 ] L’application de l’

article 976 C.c.Q. constitue un régime de responsabilité sans faute et ne nécessite pas de rechercher s’il y a un comportement fautif de la part de madame Tremblay ou encore si elle est de mauvaise foi. [ 19 ] L'analyse du caractère normal ou anormal des inconvénients subis s'effectue selon deux critères, soit la récurrence et la gravité du trouble [7] . [ 20 ] L'auteur Jobin souligne qu'un locataire doit subir les inconvénients normaux de la vie en logement et faire preuve de tolérance.

Un parallèle peut être fait entre deux copropriétaires : Conciliation d'intérêts contraires, tolérance, situation des lieux et usage seront donc les guides du juge pour apprécier la conduite du locataire prétendument fautif. Ainsi, le niveau critique d'un trouble de voisinage peut varier sensiblement d'un contexte à un autre. On tiendra compte des mœurs, du niveau général de tolérance du milieu social ainsi que des caractéristiques inhérentes à l'usage pour lequel les lieux ont été loués (par exemple, une famille ayant des enfants fait plus de bruit qu'un couple sans enfant) .

Par ailleurs, pour apprécier ce qui constitue "la jouissance normale" du locataire victime, les tribunaux, en principe, ne tiendront pas compte de sa sensibilité particulière (due par exemple à son âge ou à son état de santé) : dans cette mesure, le test des inconvénients excessifs paraît bien être objectif.

Cependant, à juste titre, les tribunaux insistent sur leur pouvoir d'apprécier un trouble de voisinage suivant les circonstances de chaque espèce. [8] [Le Tribunal souligne] [ 21 ] Peu importe les dispositions législatives ou contractuelles applicables, les demandeurs ont le fardeau de démontrer, selon la balance des probabilités, le bien-fondé de leur réclamation, le tout selon les paramètres édictés par les articles 2803 et 2804 C.c.Q. : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 22 ] Dans le respect de ces dispositions et principes juridiques, qu’en est-il en l’espèce? L’application en l’espèce

a) À l’égard de mesdames Landry et Dupuis [ 23 ] Il est en preuve que les interventions de madame Tremblay ont débuté le jour du déménagement de madame Landry.

La seconde intervention s’est produite le soir même. [ 24 ] Lors de cette seconde intervention, madame Landry témoigne que madame Tremblay lui dit : - Qu’ils ont fait du bruit en déménageant; - Qu’elle a remarqué qu’elle marchait sur les talons en sautillant; - Qu’elle devra réapprendre à marcher sur le bout des pieds; - Que, lorsqu’elle a appris qu’elle avait un enfant, elle a immédiatement pensé à vendre sa copropriété; - Qu’elle devra enseigner à sa fille à ne pas faire de bruit; - Qu’il ne faut pas fermer les portes de garde-robe et la porte-patio à toute heure; - Que certaines heures doivent être respectées pour tirer la chasse de la toilette, prendre sa douche ou faire couler le bain; - Que puisqu’elle travaille à la maison, madame Tremblay craint que la chaise de bureau qui roule la dérange. [ 25 ] Le lendemain, madame Tremblay fait une troisième intervention.

Elle sonne à la porte et avise madame Landry que les heures d’utilisation de la toilette et de la douche n’étaient pas convenables et la dérangeaient. Elle la félicite tout de même d’avoir marché sur la pointe des pieds. [ 26 ] Quelques jours plus tard, sur l’insistance de madame Tremblay, une première rencontre des copropriétaires a lieu.

Puisque la copropriété ne compte que deux unités, les seules copropriétaires présentes sont mesdames Tremblay et Landry puisque cette dernière détient un mandat de monsieur Landry. [ 27 ] Dans le cadre de cette rencontre, madame Tremblay répète les consignes précédemment exposées. Elle ajoute qu’elle doit éduquer sa fille pour qu’elle reste dans sa chambre à jouer à des jeux calmes. [ 28 ] Madame Landry fait alors part de son mécontentement et que sa fille n’est pas un animal à mettre en cage.

Devant le désaccord de madame Landry, madame Tremblay la menace d’aller cogner et sonner à sa porte à chaque fois qu’elle entendra un bruit inapproprié. [ 29 ] À partir de ce moment, les parties ne seront plus jamais en mesure de communiquer convenablement.

[ 30 ] Madame Landry considère les demandes de madame Tremblay exagérées, qu’elle manque de civisme et de tolérance. [ 31 ] Madame Tremblay reproche le manque d’ouverture de madame Landry à prendre en considération les problèmes d’insonorisation. [ 32 ]

Malgré tout, madame Landry témoigne avoir pris plusieurs précautions pour diminuer le niveau de bruit, tels que : ● Utiliser des tapis de jeux; • Limiter les heures d’utilisation de la douche, du bain et de la toilette; • Ne pas fermer les portes de garde-robe; • Aviser sa fille régulièrement de ne pas faire de bruit; • Modifier sa façon de marcher; • Ne pas recevoir d’invités. [ 33 ] En dépit de ces précautions, elle témoigne que régulièrement, elle entend madame Tremblay cogner au plafond ou mettre la musique forte dans le but d’aviser que le bruit la dérange. [ 34 ] Pendant les mois qui suivent, madame Tremblay sonne et cogne à sa porte, appelle sur son cellulaire, envoie des messages texte à plusieurs reprises et lui fait des reproches lorsqu’elle la croise à l’extérieur. [ 35 ] En février 2017, madame Landry envoie un courriel à madame Tremblay lui demandant de cesser de communiquer avec elle sauf par courriel pour les besoins de l’immeuble [9] . [ 36 ]

Malgré ce courriel, la situation perdure au point où monsieur Landry tente de vendre l’unité sans succès. [ 37 ] Jugeant la situation intolérable, madame Landry quitte le logement en juin 2019. Elle déménage dans le même secteur dans un jumelé construit par le même entrepreneur. [ 38 ] Madame Landry témoigne que les gestes, interventions et demandes étaient d’une telle intensité qu’elle ne pouvait plus vivre normalement dans son logement.

Elle s’abstenait de recevoir des invités puisque la seule fois qu’elle a reçu des membres de sa famille, un dimanche après-midi, elle a eu des reproches de la part de madame Tremblay. Elle fait tout pour éviter de rencontrer madame Tremblay et ainsi éviter les reproches constants. [ 39 ] De juillet 2019 à octobre 2020, c’est madame Dupuis qui occupe le logement à

titre de locataire avec sa fille en bas âge. [ 40 ] Elle témoigne de problématiques semblables : plusieurs interventions de madame Tremblay pour l’aviser que le bruit fait par elle et/ou sa fille l’incommode et que les invités la dérangent. [ 41 ] Madame Dupuis confirme que madame Tremblay cogne au plafond et monte le son de la musique.

Sauf quant aux deux premiers mois et après janvier 2020 [10] , elle estime la fréquence des interventions à toutes les semaines. [ 42 ] Madame Tremblay, lui demande que sa fille joue uniquement dans sa chambre, de mettre des feutres sous ses meubles [11] , des tapis dans les aires de vie et propose d’acheter des pantoufles pour sa fille. [ 43 ] Madame Dupuis témoigne avoir pris plusieurs précautions pour éviter les bruits puisqu'elle n'aime pas la confrontation, est plutôt effacée et craint toujours de déranger: • Limiter les heures d’utilisation de la toilette, de la douche et de la laveuse; • Réprimander et surveiller sa fille; • Mettre un tapis à la cuisine; • Mettre un tapis de jeux; • Ne pas fermer les portes de garde-robe; • Faire attention au déplacement des chaises; • Faire attention à sa façon de marcher (en patinant); • Tenter de faire porter des pantoufles à sa jeune fille. [ 44 ] Ces précautions n’arrivaient tout de même pas à satisfaire madame Tremblay.

Cette dernière motive ses interventions par un problème d’insonorisation de l’immeuble. [ 45 ] Devant cette situation, monsieur Landry retient les services d'experts en évaluation de performance d’acoustique. [ 46 ] Le rapport des experts, Chirine Yarmani et François Thibodeau, est complet et détaillé. Ils concluent que le niveau d’indice d’insonorisation au bruit aérien dépasse les exigences du Code national du bâtiment et que l’indice d’insolation au bruit d’impact est légèrement en dessous de l’indice recommandé par le Conseil national de recherches Canada , bien qu’il soit adéquat pour un collectif

d’habitations. [ 47 ] Les experts considèrent que la composition et la performance acoustique des cloisons mitoyennes, planchers et plafonds, sont typiques de ce que l’on retrouve dans les autres copropriétés construites à la même période. [ 48 ] De son côté, la défenderesse a retenu les services d’un spécialiste de la firme CPR. [ 49 ] Le représentant de cette firme, Guylain Roy, a produit une déclaration pour valoir témoignage plutôt laconique.

Il indique avoir décelé un problème de tuyauterie et une insuffisance d’insonorisation. [ 50 ] Dans l’appréciation de la qualité de la preuve, les expertises jouent un rôle particulier et : « Lorsque les opinions des experts divergent, il appartient au juge de choisir celle qui est la plus probable, la plus conforme à la preuve et/ou la plus crédible » [12] . [ 51 ] Le Tribunal considère l’expertise en demande plus probante. Les experts ont exposé leur méthode de travail, établi les normes, fait des tests et en tirent des conclusions logiques et appuyées.

Quant à l’expert de madame Tremblay, il ne réfère à aucune norme, aucun test et le Tribunal ignore même, de son témoignage écrit, pourquoi il conclut comme il le fait. [ 52 ] La preuve probante amène à conclure que l’immeuble respecte les normes de construction en matière d’insonorisation de collectifs d’habitation pour l’époque de la construction, soit 2009. [ 53 ] La preuve ne démontre pas que mesdames Dupuis et Landry ont fait une utilisation excessive, abusif ou anormale de la copropriété, mais plutôt que la tolérance de madame Tremblay est faible. [ 54 ] Monsieur Pascal Darveau, conjoint de madame Tremblay, témoigne que lorsqu’elle arrive du travail, principalement en début d’année scolaire, étant enseignante, elle est « brûlée, morte raide, il n’y a plus rien à faire, Isabel faut la mettre à Off, elle est fatiguée, elle a besoin de son espace pour se reposer ». [ 55 ] Quant aux sons provenant de l’unité de monsieur Landy, il ajoute qu’il s’agit « de bruit constant associé à la vie qui se passait au deuxième étage ».

Les faits reprochés à la contestation relèvent d’ailleurs d’activités de la vie courante et normale avec un jeune enfant. [ 56 ] Madame Tremblay et son conjoint considèrent que, « par respect pour elle [13] », la copropriété n’aurait pas dû être occupée par une locataire avec un jeune enfant. [ 57 ] Monsieur Darveau témoigne d’ailleurs : « la question en litige est : est-ce que c’était un bon lieu pour vivre? », en précisant avec un enfant. [ 58 ] Le fait de choisir un logement au deuxième étage, dans un immeuble qui n’est pas en béton, avec un enfant en bas âge, ne peut constituer une faute civile de la part de mesdames Landry et Dupuis et ainsi excuser les comportements de madame Tremblay. [ 59 ] Au surplus, monsieur Landry ne pouvait, à

titre de propriétaire, refuser de leur louer parce qu’elles avaient un enfant en bas âge sans que le tout constitue de la discrimination fondée sur leur état civil [14] . [ 60 ] La question pourrait tout aussi bien être : « sachant son niveau de tolérance personnelle, madame Tremblay a-t-elle choisi un immeuble adéquat? ». [ 61 ] Le Tribunal n’a pas de motif pour mettre de côté les témoignages des demandeurs d’ailleurs corroborés en grande

partie par d’autres témoins [15] . Il ne s’agit pas d’un cas isolé, mais de deux locataires qui ont subi le même sort de la part de madame Tremblay. [ 62 ] La récurrence requise pour l’application de l’

article 976 C.c.Q. est démontrée puisque les agissements, tels sonner et/ou cogner à la porte, cogner au plafond, monter le son de la musique… se sont produits de façon répétée du jour de l’arrivée de madame Landry en 2016 à janvier 2020, soit près de quatre ans à l’exception de deux mois à l’été 2019. [ 63 ] Le Tribunal considère également que le critère de la gravité du trouble a été prouvé.

À défaut de preuve d’usage excessive ou déraisonnable de la copropriété, mesdames Landry et Dupuis n’ont pas à tolérer autant d’interventions de la part d’une voisine. [ 64 ] Il est anodin de faire quelques interventions de façon polie. Il en est ici autrement. Les interventions étaient oppressives et parfois même menaçantes. Cette situation a fait en sorte que mesdames Landry et Dupuis en sont venues à craindre la défenderesse. [ 65 ] En défense, madame Tremblay soutient que, rapidement après son arrivée, madame Landry s’est montrée réfractaire.

Peu importe ce qu’elle disait et comment elle le disait, madame Landry le prenait mal. Tout était toujours mal interprétée. [ 66 ] Le Tribunal l’a effectivement constaté à l’audience et madame Landry a admis avoir développé de la rage et de la colère.

Elle ne ménage d’ailleurs pas ses mots à l’égard de madame Tremblay. [ 67 ] Madame Landry admet aussi qu’au fil des mois, elle a cessé de prendre mille et une précautions et a simplement commencé à vivre plus « normalement » dans son logement. [ 68 ] Les difficultés de communication n’excusent cependant pas les gestes et comportements de madame Tremblay. [ 69 ] Si madame Tremblay considérait les bruits comme excessifs, bien que le Tribunal ne conclut pas ainsi, elle se devait de prendre les moyens légaux pour faire corriger la situation [16] et non multiplier les interventions comme elle l’a fait pendant près de quatre ans. [ 70 ] Peut-être que madame Landry a manqué d’ouverture, mais ceci n’est pas constitutif d'une faute civile contrairement aux agissements de madame Tremblay :

[4] La jurisprudence émanant de la Division des petites créances de la Cour du Québec recèle un bon nombre de cas illustrant les difficultés inhérentes au traitement, sur un plan juridique, de récriminations qui relèvent davantage du civisme, de la tolérance, du respect d'autrui, voire de la politesse élémentaire. [5] Un manque de civilité ne correspond pas toujours à la commission d'une faute causant un dommage justifiant réparation.

Les frictions entre voisins ne correspondent pas toujours à un trouble de voisinage causant des préjudices moraux. [6] En droit civil, le rôle d'une cour de justice ne consiste pas à arbitrer des mésententes acrimonieuses pour départager qui a tort et qui a raison, ou pour distribuer des blâmes, des semonces ou des punitions. [7] Le rôle du tribunal est plutôt de sanctionner les droits et obligations des parties en appliquant les règles juridiques qui s'imposent aux faits légalement prouvés. [17] [Références omises] [ 71 ] Sur cette même veine, le Tribunal ne retient pas plusieurs reproches formulés à l’égard de madame Tremblay tels : les regards, le commentaire sur l’entretien du terrain ou sur les poubelles, le fait d’appeler madame Landry « ma belle » … [ 72 ] Ces gestes et paroles ne sont pas constitutifs de fautes civiles ni de trouble de voisinage contrairement au fait de cogner au plafond à répétitions ou de monter volontairement le son de la musique.

Ceci déborde du simple manque de civilité et atteint le degré des inconvénients anormaux de voisinage. [ 73 ] Le nombre, l’intensité et la récurrence des gestes, interventions et demandes de madame Tremblay font en sorte qu’elles sont devenues intolérables pour toute personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances et sont qualifiés de troubles de voisinage [18] . [ 74 ] Madame Tremblay a manqué à ses obligations autant légales que contractuelles et est responsable des dommages en découlant.

b) À l’égard de monsieur Landry [ 75 ] Monsieur Landry tient un rôle plus effacé puisqu’il a donné un mandant de gestion de sa copropriété à madame Landry et n’y a jamais habité. [ 76 ] Il a donc eu très peu de contacts avec madame Tremblay et ne peut lui reprocher de l’avoir empêché de jouir de la copropriété ou d’avoir été harcelé comme mesdames Landry et Dupuis. [ 77 ] Monsieur Landry doit faire la preuve que madame Tremblay a commis une faute non pas à l’égard de ses locataires, mais à son égard en contrevenant aux dispositions de la déclaration de copropriété, du règlement ou de la loi. [ 78 ] La déclaration de copropriété prévoit que chacun copropriétaire ne peut nuire aux droits des autres copropriétaires [19] .

Un de ces droits est le droit de louer sa copropriété [20] . [ 79 ] En agissant comme elle l’a fait auprès des locataires de monsieur Landry, madame Tremblay a contrevenu aux dispositions de la déclaration de propriété et a nui à la location de la copropriété.

Devant ces difficultés, monsieur Landry a même envoyé une mise en demeure à madame Tremblay en prévision de l’arrivée de madame Dupuis [21] . [ 80 ] Les gestes, interventions et demandes de madame Tremblay, sont la cause directe du déménagement de madame Landry. [ 81 ] Conformément aux dispositions de la convention de copropriété, madame Tremblay est responsable des dommages découlant de ses manquements. 2) Quel est le montant octroyé pour les dommages subis? [ 82 ] Les demandeurs réclament 15 000 $ et ventilent leur réclamation comme suit [22] : Réclamation de Catherine Landry 5 117,60 $ pour dommages moraux et psychologiques.

Réclamation de Nathalie Dupuis 2 020,10 $ pour les dommages moraux et psychologiques; 597,98 $ pour les frais de déménagement; Total : 2 618,08 $. Réclamation de Dominique Landry 2 701,58 $ pour les frais de mise en marché de la propriété; 1 800 $ pour les pertes locatives; 938,11 $ pour frais d’avocats; 1 719,62 $ pour frais d’expertise en ingénierie; 105 $ pour les frais de justice; Total : 7 264,31 $. [ 83 ] L’attribution de dommages-intérêts doit se faire dans le respect des paramètres édictés aux articles 1607, 1611 et 1613 C.c.Q. :

1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

a) Par madame Landry [ 84 ] Madame Landry réclame exclusivement des dommages non pécuniaires pour son préjudice moral, et ce, pour les trois années où elle a subi les agissements de madame Tremblay, soit de 2016 à 2019. [ 85 ] Il y a ici lieu de rappeler que toute demande visant à faire valoir un droit personnel se prescrit par trois ans [23] . Le recours a été déposé au greffe le 4 février 2020. Le Tribunal ne peut accorder de dommages pour les actes antérieurs au 4 février 2017.

Les dommages liés aux premiers gestes, interventions et demandes de madame Tremblay de mai 2016 à janvier 2017 sont donc prescrits. [ 86 ] Madame Landry témoigne être devenue stressée, hyper vigilante et contrôlante avec sa fille. Elle ne pouvait jouir de son logement, ne pouvait recevoir d’invités, s’est isolée et craignait de rencontrer madame Tremblay. Elle a quitté son logement en raison des agissements de madame Tremblay. [ 87 ] Madame Landry a certes subi des dommages moraux.

Ce type de préjudice se doit d’être déterminé par le Tribunal en considérant l’ensemble de la preuve. [ 88 ] Bien que la situation ait été difficile, le Tribunal ne bénéficie pas de la preuve d’une aide psychologique, d’un rapport d’expert, de suivis médicaux ou de médication prise. [ 89 ] Considérant l’ensemble de la preuve et la jurisprudence, le Tribunal use de son pouvoir discrétionnaire et arbitre les dommages non pécuniaires à la somme de 2 800 $.

b) Par madame Dupuis [ 90 ] Madame Dupuis réclame des dommages non pécuniaires pour son préjudice moral ainsi que des dommages pécuniaires pour son préjudice matériel lié à ses frais de déménagement. [ 91 ] Sur ce dernier point, elle témoigne qu’elle a quitté le logement puisque monsieur Landry a décidé de vendre en raison des agissements de madame Tremblay. [ 92 ] Le déménagement est un dommage indirect occasionné à madame Dupuis. En effet, la preuve ne révèle pas que ce sont les agissements de madame Tremblay qui ont poussé madame Dupuis à déménager.

Ce sont les agissements de madame Tremblay qui ont poussé monsieur Landry à vendre et cette vente a entraîné le déménagement de madame Dupuis.

Les frais de déménagement ne peuvent donc pas être accordés. [ 93 ] Madame Dupuis témoigne être devenue angoissée, très contrôlante avec sa fille et intimidée par madame Tremblay. [ 94 ] Là aussi, le Tribunal n’a pas la preuve d’une aide psychologique spécifiquement pour cette situation [24] , d’un rapport d’expert, de suivis médicaux ou de médication prise. [ 95 ] Le Tribunal retient dans son analyse que madame Dupuis a obtenu de monsieur Landry une diminution de son loyer de 1 800 $ pour compenser ses troubles et inconvénients.

Elle ne peut donc être doublement indemnisée et l’indemnisation des dommages ne doit pas devenir une source d’enrichissement. [ 96 ] En effet, monsieur Landry réclame déjà à madame Tremblay cette somme à

titre de perte locative. Cette perte locative a servi spécifiquement à indemniser madame Dupuis pour les troubles occasionnés par madame Tremblay. Il s’agit donc de la même source que la présente réclamation. [ 97 ] Dans les circonstances, aucune somme n’est accordée à madame Dupuis ayant été indemnisée par son locateur.

c) Par monsieur Landry [ 98 ] Voyant les problèmes rencontrés par ses locataires, monsieur Landry a décidé de vendre sa copropriété. [ 99 ] Il a perdu 14 000 $ soit la différence entre son prix d’achat et celui de la vente qui ne fait pas l’objet de sa réclamation. [ 100 ] Il réclame les frais de mise en marché de sa propriété, des pertes locatives pour la diminution du loyer accordée à madame Dupuis, ses frais d’avocat et d’ingénieur, de même que les frais de justice. Ces derniers seront compensés aux conclusions du présent

jugement. [ 101 ] La décision de mettre en vente la copropriété est une décision personnelle. En effet, d’autres choix s’offraient à monsieur Landry. Il lui était loisible d’entreprendre un recours ou de s’impliquer personnellement dans la résolution du problème avec madame Tremblay, ce qu’il n’a pas réellement fait, laissant la gestion à madame Landry par un mandat qu’il lui a octroyé. [ 102 ] Tel que le prévoit la loi, monsieur Landry est tenu de minimiser ses dommages [25] . Dans un tel contexte, des démarches préalables à la vente auraient été attendues de sa part.

La déclaration de copropriété prévoit d’ailleurs une clause de médiation et d’arbitrage. [ 103 ] Bien que le Tribunal reconnaisse que la situation a pu causer certains inconvénients à monsieur Landry, la preuve ne démontre pas que la mise en vente de la copropriété constitue un dommage direct et immédiat. Dans les circonstances, les frais de mise en marché de la propriété ne sont pas accordés. [ 104 ] Quant aux pertes locatives, le Tribunal accorde 500 $ à

titre de montant juste et équitable. Madame Dupuis a témoigné qu'elle n'avait aucun reproche à faire à madame Tremblay pour les deux premiers mois suivants son arrivée et que le tout a cessé après l'envoi d'une mise en demeure soit à compter de février 2020. Les troubles n'ont donc duré, pour elle, que cinq mois. [ 105 ] Bien que monsieur Landry ait accordé une diminution pour une période plus longue, le Tribunal doit s’en tenir à la preuve non contestée qui ne justifie pas la diminution de loyer de 1 800 $. [ 106 ] Les frais d’expertise de 1 719,62 $ sont accordés.

Ils ont été nécessaires afin de démontrer que les plaintes et les récriminations de madame Tremblay n’étaient pas justifiées [26] . [ 107 ] Finalement, les frais d’avocat ne remplissent pas les critères énoncés dans l’arrêt Viel c. Entreprises immobilières du terroir Ltée [27] et ne sont pas accordés. [ 108 ] En conclusion, les sommes suivantes sont accordées : • Catherine Landry : 2 800 $; • Dominique Landry : 2 219,62 $.

c) La demande reconventionnelle est-elle bien fondée? [ 109 ] Madame Tremblay réclame la somme de 15 000 $ se répartissant comme suit : - 8 000 $ pour les travaux correctifs; - 7 000 $ pour les troubles et inconvénients, le stress et la perte de jouissance de son unité. [ 110 ] Tout d’abord, la réclamation pour les travaux ne peut pas être adressée à mesdames Landry et Dupuis qui ne sont pas copropriétaires.

Seul monsieur Landry peut être tenu à une part de ces frais. [ 111 ] En effet, le partage des charges communes se fait entre copropriétaires en proportion de la valeur relative de chaque fraction [28] . [ 112 ] Considérant les commentaires ci-devant concernant l’expertise produite par monsieur Landry, madame Tremblay n’a pas fait la preuve probante, conformément aux articles 2803 et 2804 C.c.Q., que les travaux étaient nécessaires. [ 113 ] Aussi, de telles décisions doivent être prises par le Syndicat en conformité avec les dispositions de la déclaration de copropriété, ce qui n’est pas le cas ici [29] . [ 114 ] Quant à la réclamation pour les troubles et inconvénients, le stress et la perte de jouissance de la copropriété, elle est aussi rejetée pour les motifs exprimés ci-devant.

En effet, les demandeurs n’ont commis aucune faute civile engageant leur responsabilité. [ 115 ] La demande reconventionnelle doit donc être rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 116 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 117 ] CONDAMNE la défenderesse, Isabel Tremblay, à payer à la demanderesse, Catherine Landry, la somme de 2 800 $, avec les intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation. [ 118 ] CONDAMNE la défenderesse, Isabel Tremblay, à payer au demandeur, Dominique Landry, la somme de 2 219,62 $, avec les intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation. [ 119 ] REJETTE la demande de la demanderesse Catherine Dupuis, sans frais; [ 120 ] REJETTE la demande reconventionnelle;

[ 121 ] LE TOUT , avec les frais de justice payable au demandeur Dominique Landry fixés à 209 $. __________________________________ MANON GAUDREAULT, J.C.Q. Date d’audience : 7 septembre 2022