2016 QCCQ 896, 2016 QCCQ 896

Bouchard c. Hovington 2016 QCCQ 896 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI LOCALITÉ DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-32-009421-153 DATE : 25 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PIERRE SIMARD ______________________________________________________________________ CLAUDE BOUCHARD Demandeur c.

ÉRIC HOVINGTON Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Claude Bouchard, invoquant un bail commercial, poursuit le défendeur Éric Hovington pour cinq mois de loyer, soit 3 449,25 $ pour les mois de février, mars, avril, mai et juin 2015. Il réclame également des coûts d’électricité au montant de 953,68 $. [ 2 ] Le défendeur Hovington conteste cette demande, car il prétend que Bouchard lui avait donné la permission de quitter le local pour le 1 er février.

Il prétend également qu’il n’a pas à payer l’électricité que lui réclame Bouchard. [ 3 ] Par ailleurs, il se porte demandeur reconventionnel pour un montant de 6 875,72$, soit 5 425,72 $ pour de l’électricité qu’il a payée en trop pendant le bail, 1 000 $ pour ne pas avoir eu d’eau chaude pendant trois ans et 450 $ pour des factures de débosselage exécuté par Hovington pour Bouchard et que ce dernier n’aurait pas payées. LE CONTEXTE [ 4 ] Claude Bouchard est un commerçant de véhicules usagés et est locataire de tout l’immeuble du 2719, boulevard du Royaume. L’immeuble en question a deux locaux.

Bouchard garde le local de façade pour lui et sous-loue le local arrière au défendeur Hovington. [ 5 ] Le bail est de juillet 2011 et, pour constater leur entente, les parties utilisent le formulaire fourni par la Régie du logement pour les locaux d’habitation.

Le formulaire n’est évidemment pas adéquat, mais on comprend qu’il reflète, pour les fins du présent litige, l’intention des parties. [ 6 ] En vertu du bail signé, les frais de chauffage sont à la charge du locataire, Bouchard assumant l’eau chaude, l’électricité et l’enlèvement de la neige du stationnement. [ 7 ] Au moment de la signature du bail, le local du défendeur Hovington était chauffé avec une fournaise à l’huile. En cours de bail, la fournaise en question brise et le propriétaire de l’immeuble, au lieu de réinstaller une nouvelle fournaise à l’huile, installe une fournaise électrique.

[ 8 ] S’appuyant sur le bail, Bouchard lui réclame le coût d’opération de la nouvelle fournaise électrique, ce que Hovington accepte de payer. À ce moment précis, il n’y a pas de compteur spécifique pour la fournaise; aussi les parties conviennent-elles d’un prix forfaitaire mensuel pour cette fourniture d’électricité supportée par Bouchard auprès d’Hydro-Québec. [ 9 ] Les deux parties poursuivent cette pratique jusqu’à ce que Bouchard fasse installer un compteur pour la fournaise.

À partir de cette date, Hovington continue de payer l’électricité pour la fournaise, mais à son coût réel. [ 10 ] Les relations entre les parties n’ont guère été bonnes pendant les trois ans où elles ont cohabité dans le même immeuble. Finalement, Claude Bouchard ferme son commerce de véhicules usagés. Il fait donc parvenir à Éric Hovington une lettre de fin de bail pour le 1 er juillet 2015. [ 11 ] Il s’exprime dans les termes suivants : « Ceci est pour vous informer que le 1 er juillet 2015 je reprendrai possession du local à l’adresse 2719-B, boul. du Royaume à Jonquière.

Le local devra être libéré, et ce en bon état ainsi que le terrain. Si vous avez l’intention de quitter avant, s.v.p. bien vouloir m’en avertir au […]. » [ 12 ] Interprétant cette lettre comme une invitation à quitter le local plus rapidement, le défendeur répond qu’il quittera le local le 31 janvier 2015, croyant qu’il était exempt de l’obligation de payer le loyer à partir du 1 er février. [ 13 ] Manifestement, le demandeur Claude Bouchard ne pense pas la même chose et en avise presque immédiatement Hovington. ANALYSE ET DÉCISION [ 14 ] Une fin prématurée d’un bail est une modification de celui-ci.

Pour qu’une telle modification lie les deux parties, elle doit rencontrer deux conditions : la convention recherchée doit être claire et l’adhésion de toutes les parties à cette modification doit être sans équivoque. [ 15 ] L’avis envoyé par Bouchard le 7 novembre 2014 tend manifestement une perche au défendeur pour que celui-ci puisse partir hâtivement.

Toutefois, aucune indication n’est faite en ce qui concerne la responsabilité des mois qui seraient ainsi visés et la date exacte de cet éventuel départ n’est évidemment pas abordée par Claude Bouchard qui attend la proposition du défendeur. [ 16 ] Lorsque le défendeur Hovington répond qu’il quitte le 31 janvier 2015, il ne requiert pas l’adhésion de Bouchard.

D’ailleurs, presque immédiatement après la réception de cette lettre de Hovington, le demandeur Bouchard rappelle que le locataire devait, à son avis, respecter ses obligations contractuelles de payer le loyer jusqu’au 1 er juillet 2015. [ 17 ] Ainsi, il n’est pas possible de conclure qu’il y avait une entente claire entre les parties et l’adhésion de Claude Bouchard au départ de son locataire pour le 31 janvier 2015 n’est pas démontrée. [ 18 ] Cependant, lors du procès, le demandeur Bouchard a lui-même retranché de sa réclamation deux mois, car il a pu remettre le local au propriétaire de la bâtisse avant le 1 er juillet 2015.

Dans les faits, le nouvel occupant de la bâtisse en a pris possession le ou vers le 15 avril 2015. Toutefois, Claude Bouchard a gardé la responsabilité du mois d’avril au complet tout en étant libéré par le propriétaire de la responsabilité des mois de mai et de juin qu’il déduit donc de sa réclamation. [ 19 ] Le défendeur Hovington prétend qu’il devrait aussi avoir le droit à une déduction pour le mois d’avril puisque l’immeuble a été occupé pour une

partie substantielle de ce mois par le nouvel occupant des lieux. Le facteur important pour trancher ce litige demeure la responsabilité du bail initial qu’avait Claude Bouchard.

Celui-ci a vu sa charge légale envers le propriétaire diminuée de deux mois et le fait qu’il ait donné la permission à un tiers de prendre possession des lieux n’a pas eu comme conséquence de causer des dommages à Éric Hovington puisqu’il avait quitté depuis le 31 janvier. [ 20 ] Dans les circonstances, la réclamation de Claude Bouchard sera accueillie pour trois mois. [ 21 ] En ce qui concerne l’électricité, les parties ont convenu d’un modus vivendi. Ce modus vivendi ne peut être changé parce que maintenant les parties sont en litige.

Il ne serait pas sage que les parties puissent à volonté se dégager des ententes qu’elles prennent en cours de bail et il n’est pas possible d’accueillir une demande fondée sur l’irrespect de la parole donnée.

La réclamation d’électricité de 953,68 $ à laquelle on ajoute une somme de 155,53 $ pour le dernier mois du bail est donc accueillie. [ 22 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle de Éric Hovington, sa demande de remboursement des paiements effectués en cours de bail ne peut être accueillie pour les mêmes motifs que ceux ci-haut énoncés. [ 23 ] De la même façon, sa réclamation en dommages pour avoir été privé d’eau chaude pendant le bail doit être écartée : en effet, en aucun moment, le défendeur Hovington n’a dénoncé la situation dont il se plaint maintenant.

Tout au contraire, il paie son loyer sans protestation et ce, même pendant les périodes où les relations entre les parties étaient tendues. Le Tribunal considère qu’il n’a pas à revenir sur ce que les parties ont accepté en cours de bail et cette

partie de réclamation sera donc rejetée. [ 24 ] La demande d’être payé pour les travaux de débosselage de Hovington sera cependant accueillie, cette réclamation n’ayant pas été contredite par le demandeur Bouchard. [ 25 ] En résumé, le défendeur devra payer au demandeur 2 069,55 $ à

titre de loyer et il devra également payer 1 109,21 $ pour l’électricité. [ 26 ] De ce montant, il sera cependant déduit 450 $ pour les travaux de débosselage. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 2 728.76 $ avec intérêt au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la prise des procédures; CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse les frais judiciaires de 138 $. __________________________________ PIERRE SIMARD, J.C.Q. Date d’audience : 24 novembre 2015